Продал квартиру, вложил в бизнес. 143 / 6450
21 июл. 2014
sticker писал(а):В огороде бузина, а в Киеве дядька. Понятно. Удачи в пути
а что понятно? Дядька есть? Бузина как мочегонное. Вам в дорогу - не пойдет.
Мелкопоместный дворянин. 6 дворов
26 июл. 2014
Andreeviliaa писал(а):Альбина писал(а):недвижимость, есть на ForumHouse и на других форумах...
К недвижимости вообще особое отношение (как верно замечено всеми участниками данного обсуждения...).
Приведите ссылки , пжлст, если не трудно найти, интересны всякие истории
...
...
Это почти один и тот же объект.
Там мужчина (судя по нику - пенсионер) решил построить на части своего ХОРОШЕГО участка линейку из трёх КАПИТАЛЬНЫХ таунхаузов.
Скорее всего, он планировал их использовать под аренду и в его предствлении это выгладело бы как "ПРИБАВКА К ПЕНСИИ".
Вот такое инвестиционно-житейское решение...
По всей видимости арендный бизнес не пошёл...
В итоге человек пытался продать и свои тауны (на маленьком участке) и тауны вместе с большим участком и часть участка без таунов...
Угадайте с трёх раз - кто ни будь оценил его тауны?
ИМХО это печальная и поучительная история...
Модели "свечных заводиков" или "прибавки к пенсии" постоянно обсуждаются в сети.
Люди как-то очень легкомысленно ИМХО подходят к оценки долгосрочных перспектив того арендного бизнеса, который они собираются организовать. И в который они зачастую РЕАЛЬНО готовы вкладывать не малые средства...
P.S.
Там и с точки зрения оформления документов не всё в порядке было...
И риски существенные по сносу и т.д....
Т.е. кроме весьма сомнительной доходности в будущем (раз), проект содержал существенные предпринимательские риски/геморрои (два), требовал ощутимых затрат на администрирование (три), ярковыраженный фактор сезонности (четыре), имел низкую ликвидность при продаже (пять), в свою очередь, не имел гибкости, т.е. не позволял использовать и/или продать данную недвижимость как жилую (шесть) ... и к тому же содержал в себе существенные "юридические" риски, если так можно выразится.
В итоге, по соотношению риски(сложности, неопределённости...)/доходность данный проект являет собой пример ... ну, скажем так, не самого оптимального вложения своих сил и средств на загородном рынке...
А реализовывать его Пенсионерыч стал, скорее всего, находясь в плену "житейской идеи" - вот как классно. буду сидеть на крыльце своего дома, ловить рыбку, а на соседнем участке (рядом, под присмотром...) будут тихо жить арендаторы моих трёх таунхаузов, не создавая мне при этом ни забот ни проблем... И обеспечивать мне "прибавку к пенсии"...
А в итоге?
В итоге вместо прибавки к пенсии - геморрой с продажей и финансовые потери, к сожалению.
P.P.S.
В школе туризма, когда я был дежурным (готовил еду), инструктор часто мне повторял - главное, не испорти продукт!
Перефразируя к инвестициям на загородном рынке можно сказать - главное, не испортить землю!
Илья, прочитал все Ваши посты в этой теме. Очень интересно!
Скажите, какие КОНКРЕТНО ошибки совершил Пенсионерыч в данном конкретном случае как инвестор?
Как их можно исправить на данный момент? или всё фекально - фатально?
26 июл. 2014
Прежде всего, данная недвижимость не предполагает ни какого альтернативного использования.
Только так, как были изначально задумано, и ни как иначе!
Даже в формате арендной недвижимости она НЕ подходит многим арендаторам.
Например, ей не сможет воспользоваться большая дружная компания...
С другой стороны, далеко не всем "индивидуальным" арендаторам понравится такое уж слишком близкое соседство с другими индивидуальными арендаторами... Получается как бы не то, не сё...
Ярко выраженный фактор сезонности. Лето в МО короткое... Водичка холодная...
Зимой там практически нечего делать. Можно устраивать покатушки на снегоходах, но:
- их нет, ровно как и всей необходимой амуниции;
- зима тоже короткая. Межсезонье длинное
Это далеко от Москвы. Для суточной аренды не очень подходит, впрочем как и для долгосрочной...
Опять таки получается вариант - не то, не сё...
В данном комплексе отсутствуют многие (точнее, все) элементы, востребованные в арендной загородной недвижимости. А именно:
-бани/сауны/бассейны...
-барбекю
-места отдыха на свежем воздухе (веранды, патио)
-места игр с детьми
-спортивная компонента туда же...
- ...
Вот, собственно, что там делать? Наслаждаться природой? Гулять по окрестностям? Рыбачить?
Это получается кемпинг для рыбаков какой-то, в котором они разве, что ночевать будут...
В таком случае, это весьма бюджетный вариант...
Если честно, рыбаки там уже давно решили свои "жилищные" проблемы. Они, если честно, не нуждаются в подобном "кемпинге"...
В принципе, на более подходящих направлениях (Дмитровское, Осташковское) подобной недвижимости в избытке.
Эти направления более универсальны - там система водохранилищ и, соответственно, кроме рыбалки там развиты водные виды спорта. А зимой - горные лыжи. На данном водохранилище ни того ни другого нет.
Это ещё и дальше от Москвы.
Далее.
Данный тип недвижимости, как правило, нуждается в приложении к нему целого набора услуг. Т.е. это уже не простой арендный бизнес, а, скорее, бизнес в сфере услуг, где сама недвижимость играет важную, но далеко не единственную роль. Все эти "дополнительные услуги" надо уметь оказывать И ИМЕТЬ ЖЕЛАНИЕ И ВОЗМОЖНОСТИ это делать...
Шашлыки-машлыки, уборка, постельное бельё, та же рыбалка "по заказу", аренда лодок и прочего, и много другое...
Сдача в аренду "голой недвижимости", без предоставления дополнительных услуг отдыхающим, - это, мягко говоря, не самый высокодоходный бизнес в данном формате...
Кроме того, арендаторы должны как-то о нас узнать. Реклама, собственный сайт, репутация...
Короче, всем этим надо заниматься, а для достижения успеха (финансового) этим надо заниматься на высоком профессиональном уровне. И, как бы это сказать ..., - это надо в какой-то степени любить! Да, да. Оказывать ЛЮДЯМ сервис (не важно в какой сфере) - это надо любить делать. Могу заявлять это со стопроцентной уверенностью, как человек более 10 лет проработавший непосредственно в сфере слуг и связанный с ней до сих пор.
Видимо, Пенсионерыч не совсем реалистично представлял себе этот бизнес в самом начале. Рискну предположить, что он не горел особым желанием оказывать дополнительные услуги, развивать свой арендный проект, работать над созданием репутации и т.д.
Возможно я ошибаюсь, но мне кажется, что это так.
В любом случае, даже если и не так, то это не отменяет ранее сделанных ошибок (на стадии проработки концепции)...
Не смотря на удалённость от Москвы, это дорогая земля. В достаточной степени уникальный участок.
Создание подобной "бюджетной" недвижимости это не рациональное использование данного участка. Это не позволяет раскрыть весь потенциал ЗУ.
Без долгих обоснований и расчётов: самым наилучшим его использованием видится строительство на нём правильной недвижимости и её продажа. Имеется ввиду жилой недвижимости - индивидуального дома с развитой "загородной" компонентой (дерево, панорамное остекление и второй свет, камин, большая веранда(ы), мангал-очаг, баня обязательно). Естественно "под ключ" и с ландшафтом (не обязательно дорогим). Это должен быть 100% законченный продукт! Кстати, площадь дома не обязательно должны быть большой. Она вполне может находиться в пределах 200м2. Ценность (и цену) коттедж будет иметь за счёт развитой "загородной" компоненты и высокой степени готовности... Такой коттедж можно сдавать в аренду, но ИМХО более рационально - продать.
Если есть маниакальное желание реализовать вариант "прибавка к пенсии", то вырученные средства можно инвестировать в создание ПРАВИЛЬНОЙ арендной недвижимости в ПРАВИЛЬНОМ месте... Но даже если "тупо" в банк под процент, то финансовый результат всё равно будет выше, чем от сдачи в аренду данных таунхаузов.
Безусловно, для реализации проекта "индивидуальный дом на продажу" потребуются серьёзные инвестиции. Если собственных средств не достаточно, можно прибегнуть к заёмному и/или партнёрскому финансированию, либо продавать соседний участок. Но даже так получается более рациональное использование этого замечательного участка...
Обсуждения рисков и конкретных параметров гипотетического "дома на продажу" оставим за скобками...
Замечу лишь, что в данной локации встречались и не самые удачные проекты домов на продажу.
В частности, застройщики строили (и потом долго продавали) простые деревянные дома из бюджетного дерева. Голые, зато большие. Зачастую, площадью существенно больше 200 метров, но голые...
Только так, как были изначально задумано, и ни как иначе!
Даже в формате арендной недвижимости она НЕ подходит многим арендаторам.
Например, ей не сможет воспользоваться большая дружная компания...
С другой стороны, далеко не всем "индивидуальным" арендаторам понравится такое уж слишком близкое соседство с другими индивидуальными арендаторами... Получается как бы не то, не сё...
Ярко выраженный фактор сезонности. Лето в МО короткое... Водичка холодная...
Зимой там практически нечего делать. Можно устраивать покатушки на снегоходах, но:
- их нет, ровно как и всей необходимой амуниции;
- зима тоже короткая. Межсезонье длинное
Это далеко от Москвы. Для суточной аренды не очень подходит, впрочем как и для долгосрочной...
Опять таки получается вариант - не то, не сё...
В данном комплексе отсутствуют многие (точнее, все) элементы, востребованные в арендной загородной недвижимости. А именно:
-бани/сауны/бассейны...
-барбекю
-места отдыха на свежем воздухе (веранды, патио)
-места игр с детьми
-спортивная компонента туда же...
- ...
Вот, собственно, что там делать? Наслаждаться природой? Гулять по окрестностям? Рыбачить?
Это получается кемпинг для рыбаков какой-то, в котором они разве, что ночевать будут...
В таком случае, это весьма бюджетный вариант...
Если честно, рыбаки там уже давно решили свои "жилищные" проблемы. Они, если честно, не нуждаются в подобном "кемпинге"...
В принципе, на более подходящих направлениях (Дмитровское, Осташковское) подобной недвижимости в избытке.
Эти направления более универсальны - там система водохранилищ и, соответственно, кроме рыбалки там развиты водные виды спорта. А зимой - горные лыжи. На данном водохранилище ни того ни другого нет.
Это ещё и дальше от Москвы.
Далее.
Данный тип недвижимости, как правило, нуждается в приложении к нему целого набора услуг. Т.е. это уже не простой арендный бизнес, а, скорее, бизнес в сфере услуг, где сама недвижимость играет важную, но далеко не единственную роль. Все эти "дополнительные услуги" надо уметь оказывать И ИМЕТЬ ЖЕЛАНИЕ И ВОЗМОЖНОСТИ это делать...
Шашлыки-машлыки, уборка, постельное бельё, та же рыбалка "по заказу", аренда лодок и прочего, и много другое...
Сдача в аренду "голой недвижимости", без предоставления дополнительных услуг отдыхающим, - это, мягко говоря, не самый высокодоходный бизнес в данном формате...
Кроме того, арендаторы должны как-то о нас узнать. Реклама, собственный сайт, репутация...
Короче, всем этим надо заниматься, а для достижения успеха (финансового) этим надо заниматься на высоком профессиональном уровне. И, как бы это сказать ..., - это надо в какой-то степени любить! Да, да. Оказывать ЛЮДЯМ сервис (не важно в какой сфере) - это надо любить делать. Могу заявлять это со стопроцентной уверенностью, как человек более 10 лет проработавший непосредственно в сфере слуг и связанный с ней до сих пор.
Видимо, Пенсионерыч не совсем реалистично представлял себе этот бизнес в самом начале. Рискну предположить, что он не горел особым желанием оказывать дополнительные услуги, развивать свой арендный проект, работать над созданием репутации и т.д.
Возможно я ошибаюсь, но мне кажется, что это так.
В любом случае, даже если и не так, то это не отменяет ранее сделанных ошибок (на стадии проработки концепции)...
Не смотря на удалённость от Москвы, это дорогая земля. В достаточной степени уникальный участок.
Создание подобной "бюджетной" недвижимости это не рациональное использование данного участка. Это не позволяет раскрыть весь потенциал ЗУ.
Без долгих обоснований и расчётов: самым наилучшим его использованием видится строительство на нём правильной недвижимости и её продажа. Имеется ввиду жилой недвижимости - индивидуального дома с развитой "загородной" компонентой (дерево, панорамное остекление и второй свет, камин, большая веранда(ы), мангал-очаг, баня обязательно). Естественно "под ключ" и с ландшафтом (не обязательно дорогим). Это должен быть 100% законченный продукт! Кстати, площадь дома не обязательно должны быть большой. Она вполне может находиться в пределах 200м2. Ценность (и цену) коттедж будет иметь за счёт развитой "загородной" компоненты и высокой степени готовности... Такой коттедж можно сдавать в аренду, но ИМХО более рационально - продать.
Если есть маниакальное желание реализовать вариант "прибавка к пенсии", то вырученные средства можно инвестировать в создание ПРАВИЛЬНОЙ арендной недвижимости в ПРАВИЛЬНОМ месте... Но даже если "тупо" в банк под процент, то финансовый результат всё равно будет выше, чем от сдачи в аренду данных таунхаузов.
Безусловно, для реализации проекта "индивидуальный дом на продажу" потребуются серьёзные инвестиции. Если собственных средств не достаточно, можно прибегнуть к заёмному и/или партнёрскому финансированию, либо продавать соседний участок. Но даже так получается более рациональное использование этого замечательного участка...
Обсуждения рисков и конкретных параметров гипотетического "дома на продажу" оставим за скобками...
Замечу лишь, что в данной локации встречались и не самые удачные проекты домов на продажу.
В частности, застройщики строили (и потом долго продавали) простые деревянные дома из бюджетного дерева. Голые, зато большие. Зачастую, площадью существенно больше 200 метров, но голые...
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 2 гостя
