Доходность вложений в недвижимость при использовании кредита 267 / 7977

bhr писал(а):
сорри. а где удорожание недвижимости? куда вводить?

А вот за это надо платить - к сожалению, не мне :lol:

. Там есть два варианта подписки на платные сервисы. В более дорогом есть такая опция. В остальных вариантах они ставят удорожание по дефолту, по-моему, на 2 % в год.

буржуи проклятые.

Угу

Спасибо!

осталась мелочь. Объяснить, почему не положил проценты в знаменатель. Что им положено там быть - знал. не сделал умышленно.
я где то выше писал, что не умею учитывать доход полученный раньше окончания срока. кстати, сейчас понял, как это нужно правильно делать. Не суть. Дело в том, что например у меня проценты по кредиту меньше суммы аренды. Даже если у кого то и будет выше, то учитывая, что проценты с течением времени падают, а арендная плата остается прежней или (как правило) растет, можно считать, что львиную долю срока аренда выше процентов по кредиту. Осознаю свою грубость. И в принципе сейчас знаю как подправить формулу.
Посему лично я ни разу не вынул из кармана деньги, чтобы оплатить проценты. Можно считать, что арендная плата уменьшилась на величину процентов, а сами проценты равны нулю. Числитель останется прежним - аренда минус проценты, а в знаменателе сии проценты (как я и сделал) - не нужны.
можно сказать, что каждый месяц арендаторы мне плакались на неурожай, и я снижал арендную плату. Ну и банк - чай все свои, входил в мое положение и не брал с меня проценты.
НО!!! недоработка признана. И я знаю как сие исправить. Дело в том, что если я сие исправлю, доходность станет еще выше. нужно все арендные платежи и проценты скопом положить в знаменатель, умножив на одну вторую. тогда все будет честно, ибо аренда так же будет компенсировать мои платежи по телу кредита. Итоговая доходность вырастет.

Главное, понимать для чего нужны вычисления, приводящие при тех же исходных к более оптимистичному результату

.

Есть у нас один клиент, который успел за свои 29, что ли, лет жизни купить - отремонтировать - сдать - продать больше 140 домов. Работает в основном на чужие деньги, при этом не занимает у банков сам, а подтягивает инвесторов. Так вот он инвесторам супер просто продает необходимость вкладывать в его проекты. Он объясняет, что инвестиция не зависит от колебаний рынка - как бы ни поднялись или упали цены на дома, инвестор будет в выигрыше: вложишь 60 тыс., сдашь за 15 тыс. в год, через четыре года - свободен. За сколько ни продал - все твое, твоя прибыль. А если уж продолжаешь сдавать, то вообще...

Для того, чтобы так продавать инвесторам идею вложений в Кливленд, он использует GRM - Gross Rent Multiplier, т.е. индекс, отражающий за сколько лет грязный доход от аренды перекроет цену приобретения. Знаю, что некоторые эту логику покупают :lol:

ну вот. намеки на мою халтуру с целью приукрасить реальность.
на самом деле реальность еще лучше, чем я показал. Арендная плата - не просто доход. Это доход, получаемый с первого дня вложений, а не в конце срока, как при депозите. И он же уменьшает дальнейшие расходы, беря часть из них на себя. В Америке, как я понял, все гораздо радужней. Арендная плата может полностью покрыть ипотечные платежи. А в России - как ни старайся, денежный поток отрицательный. есть удорожание недвиги, но пощупать ее можно только после продажи.

Да какие там намеки! Просто рассуждения

Как правило, логику GRM или - что более верно - NRM (Net Rent Multiplier) покупают не идиоты, а те, кого интересует Cash on Cash, получение доходности от вложений, т.е. альтернатива вкладу в банк под проценты. Это чаще всего бывает неплохим способом без суеты хотя бы соответствовать уровню инфляции. Поэтому выигрывают при таких довольно долгосрочных вложениях те, кто инвестивует свое и непоследнее

.

В этом случае equity, т.е. накопление стоимости в недвижимых активах, волнует не так сильно и рассматривается как бонус. Как и во всех инвестициях в доходную недвижимость, здесь корреляция между рисками и доходностью очень проста: чем выше месячная ставка аренды по сравнению с ценой приобретения, тем выше риск напороться на проблемных арендаторов, тем меньше шанс, что вырастет прибавленная стоимость недвижимости. И наоборот.

Теперь рассмотрим ваш случай: инвестиция делается с использованием кредитного плеча и имеет целью как раз накопление equity.

Отличный вариант, особенно когда понимаешь, что расходы по содержанию недвижимости, т.е. риски от перерыва в арендных поступлениях, невелики (в отличие от Америки, где и налог на недвижимость недетский, и газончик стричь надо, и страховку оплачивать, а если это квартира или таунхаус, так еще и месячные платежи на обслуживание ого-го какие).

То есть реальные расходы в формуле это тоже учитываются, и выходит, что BER (Break Even Ratio), т.е. точка самоокупаемости, составляет , думаю, меньше 10%, т.е. меньше одного месячного платежа по аренде. Конечно, как введут реальные налоги и еще какие-нибудь поборы, так риски увеличатся. Но, вероятно, с ними увеличится и сумма арендной платы (по несправделивому, но, увы, действующему всегда принципу, что за все платят мало- и не-имущие)

.

В вашем случае это помогает рассчитать реальную стоимость вложений в будущее домовладение, свободное от долгов.

Главный желаемый итог такого вложения: через несколько лет (сколько, кстати?) получаешь квартиру, выкупленную в рассрочку фактически за счет арендатора. Риски есть, но они не так велики, как при простой ипотеке, взятой под свое основное жилье. Прогноз в любом случае оптимистичен, поскольку в Москве элементарно больше народа, чем доступных метров жилья. Значит, и аренда будет востребована, и продать будет можно. Опять же всегда остается вариант засунуть жабу в полагающееся ей место и срочно продать по ликвидационной цене, которая вернет ваши реальные затраты на управление этой инвестицией в сумасшедшем размере.

Svetlana Stolyarova писал(а):
Главный желаемый итог такого вложения: через несколько лет (сколько, кстати?) получаешь квартиру, выкупленную в рассрочку фактически за счет арендатора. Риски есть, но они не так велики, как при простой ипотеке, взятой под свое основное жилье. Прогноз в любом случае оптимистичен, поскольку в Москве элементарно больше народа, чем доступных метров жилья. Значит, и аренда будет востребована, и продать будет можно. Опять же всегда остается вариант засунуть жабу в полагающееся ей место и срочно продать по ликвидационной цене, которая вернет ваши реальные затраты на управление этой инвестицией в сумасшедшем размере.

в принципе могу свой случай рассказать. Для России все не так радужно
"получаешь квартиру, выкупленную в рассрочку фактически за счет арендатора" - об этом можно только мечтать. Сегодня у меня проценты по кредиту покрываются арендной платой с небольшим запасом. Все остальное - из своего кармана. Но зато по старой цене. И основной плюс имею только от удорожания недвижимости. Удачно и вовремя вошел ровно год назад. Сейчас удорожание составляет 25%. А за счет кредитного плеча по отношению к моим вложенным средствам – 70% чистого навара за год. Только радости сие не доставляет (отдельная песня).
Со временем картина изменится:
Во первых кредитное плечо постепенно уменьшится. Ближе к концу оно будет равно нулю.
во вторых не будет уже такого дикого удорожания. Мне просто повезло.
В третьих – уменьшатся проценты по кредиту и часть арендной платы все же пойдет в счет погашения долга. Это, конечно плюс, но сие - копейки по сравнению с вышеозвученной доходностью.
Для себя я делал вывод, что чем ближе к концу срока, тем менее выгодно держать недвижимость. Надо расставаться с ней и опять заставлять работать на себя чужие деньги.

Это так – просто анализ. Изначально цель была другая. Осознавая, что сегодня и сейчас я не осиливаю сразу купить квартиру мечты, и принимая в расчет то, что недвижимость растет и будет расти быстрее моих возможностей к накопительству, я решил перетерпеть пока в своей скромной квартире, прикупить любую инвестиционную квартиру с таким расчетом, чтобы арендаторы помогли мне расплатиться с кредитом. И срок сократится, и как следствие на процентах мало потеряю, и от удорожания себя защищу. А уж из двух квартир одну хорошую всегда смогу сделать. Буквально через пару лет. Даже не расплатившись с кредитом. Жаль мне смотреть на тех кто копит на квартиру мечты, ищет корзины в которые вложить. Подыскивает депозиты. И наблюдает рост недвиги, перекрывающий их возможности в накопительстве и приумножении.