Инвест, ремонт, сделка. История одного инвеста) 230 / 4382

24.12.23, 16:41
Юлия Битузе писал(а):

24.12.23, 16:22
eugen писал(а):
Кто что думает на счет инвестов в первом квартале 2024, когда ставка вторички будет высока?
Б-во флипов делаются в ипотеку со ставкой до 12-13%, если уложиться в 3-4 платежа даже ставка в 19-20% полностью отбивается, на такая уж и большая разница в платежах.
При этом квартиры с ремонтами уходят и выгребать в январе-феврале-марте за кеш их продолжат. А что будет, когда они разлетятся? Флипперы просто не заходят в проекты при ставке 17-18%, не начинают ремонты. Вижу что к моменту нормализации ставки готовых квартир «заезжай и живи» на рынке не будет. Новые ремонты не зависают. Мало кто делает флипы на собственном капитале.
Я бы не торопилась и квартал бы выдохнула
Брала бы двушки 45 квм в девятиэтажках кирпичных или 50 квм в вулышках с приличным подъездом по 10-12 млн, с балконом/лоджией , около метро, плюс 2 млн ремонт и 16-17 реализация

Я вам как-то пыталась объяснить, что 9ки.. это фонд, который как правило, берут в ипотеку и считают там!!! каждую копейку. Никто их за 16-17 млн в ипотеку 17-18 процентов брать не будет. В дешевую ипотеку мб девятиэтажку с ремонтом мб еще и возьмут .. но так же ремонт обсчитают в каждую!! Копейку.!! В дорогую ипотеку 9ки это вообще нереальный риск.. забыла бы я про них как про страшный сон инвестора

23.12.23, 19:10
Elena Naryshkina писал(а):

21.12.23, 21:51
Белова Анна писал(а):
Дизайн
Анна, в спальне, напротив кровати, комод серого цвета, подскажите пожалуйста что это за фабрика, где приобретали?!

Да, это консоль-комод серого цвета ..и тумба справа от кровати такого же цвета, как и шкаф. Это все на заказ

24.12.23, 16:50
Павел Рыкалин писал(а):

22.12.23, 20:32
Белова Анна писал(а):
Если нет толп проживающих..зону кухни тоже не надо убого лепить плиткой..но плитка дешевле.
Убого и нет - это на разные вкусы.
Основная же причина плитки у рабочей зоны кухни - это упавшее яйцо или бутылка красного вина.
Если всё это затечет в щели доски - могут быть «варианты»))

Никогда в жизни не била сырые яйца или красное вино бутылками

‍♀️ а если разобью, надеюсь буду в состоянии, что смогу моментом убрать) но у каждого свой образ жизни, страхи и опасения.. с этим не спорю.

24.12.23, 16:22
eugen писал(а):
Кто что думает на счет инвестов в первом квартале 2024, когда ставка вторички будет высока?

Я один объект возьму) в минус не должна уйти.. ну в худшем случае в ноль)))

24.12.23, 20:35
Белова Анна писал(а):

24.12.23, 16:41
Юлия Битузе писал(а):

24.12.23, 16:22
eugen писал(а):
Кто что думает на счет инвестов в первом квартале 2024, когда ставка вторички будет высока?
Б-во флипов делаются в ипотеку со ставкой до 12-13%, если уложиться в 3-4 платежа даже ставка в 19-20% полностью отбивается, на такая уж и большая разница в платежах.
При этом квартиры с ремонтами уходят и выгребать в январе-феврале-марте за кеш их продолжат. А что будет, когда они разлетятся? Флипперы просто не заходят в проекты при ставке 17-18%, не начинают ремонты. Вижу что к моменту нормализации ставки готовых квартир «заезжай и живи» на рынке не будет. Новые ремонты не зависают. Мало кто делает флипы на собственном капитале.
Я бы не торопилась и квартал бы выдохнула
Брала бы двушки 45 квм в девятиэтажках кирпичных или 50 квм в вулышках с приличным подъездом по 10-12 млн, с балконом/лоджией , около метро, плюс 2 млн ремонт и 16-17 реализация
Я вам как-то пыталась объяснить, что 9ки.. это фонд, который как правило, берут в ипотеку и считают там!!! каждую копейку. Никто их за 16-17 млн в ипотеку 17-18 процентов брать не будет. В дешевую ипотеку мб девятиэтажку с ремонтом мб еще и возьмут .. но так же ремонт обсчитают в каждую!! Копейку.!! В дорогую ипотеку 9ки это вообще нереальный риск.. забыла бы я про них как про страшный сон инвестора

В этом направлении также мыслю.
Есть смысл брать под флип то что не сильно зависит от ипотеки.
Сегмент подороже, где доля ипотеки в покупках 25-30%.
Эконом/комфорт НЕТ.
Но могу ошибаться. Цб всегда снижал ставку резко. Сегодня 16%, завтра 12%, а продукта для ипотечников нет. Они вообще никуда не делись, чем дольше высокая ставка, тем больший отложенный спрос накапливается в нижнем сегменте.
Короче, будут покупать инвесты заточенные не под ипотечного покупателя, а который хочет купить готовый продукт за 35-70 и абсолютно не заниматься месяцами ремонтом.

24.12.23, 17:00
Юлия Битузе писал(а):

24.12.23, 16:46
Grajewo писал(а):

24.12.23, 16:41
Юлия Битузе писал(а):

Я бы не торопилась и квартал бы выдохнула
Брала бы двушки 45 квм в девятиэтажках кирпичных или 50 квм в вулышках с приличным подъездом по 10-12 млн, с балконом/лоджией , около метро, плюс 2 млн ремонт и 16-17 реализация
Те, в худшем варианте, взять за 12, сделать ремонт за 2 и продать за 16. 2 млн разница, с нее еще и налог заплатить. Так себе бизнес.
Девятиэтажки можно найти и за 10-11, плюс 2 ремонт, налог спорный, пока есть ноль прибыли в ДКП, ипотеку не брать, 2 -3 млн прибыли, привыкайте к миру малых прибылей
Радуйтесь, что ушла икеа, макдональдс, АВВ, прочие, разве вам не стало от этого лучше?
Российским произволителям стало.

Вонючая кока кола вернулась в перекресток на полки

24.12.23, 20:35
Белова Анна писал(а):

Я вам как-то пыталась объяснить, что 9ки.. это фонд, который как правило, берут в ипотеку и считают там!!! каждую копейку. Никто их за 16-17 млн в ипотеку 17-18 процентов брать не будет. В дешевую ипотеку мб девятиэтажку с ремонтом мб еще и возьмут .. но так же ремонт обсчитают в каждую!! Копейку.!! В дорогую ипотеку 9ки это вообще нереальный риск.. забыла бы я про них как про страшный сон инвестора

Это были реалии прошедших лет
Новый год к нам мчится, скоро все случится!

24.12.23, 22:08
eugen писал(а):

В этом направлении также мыслю.
Есть смысл брать под флип то что не сильно зависит от ипотеки.
Сегмент подороже, где доля ипотеки в покупках 25-30%.
Эконом/комфорт НЕТ.

А как же
"доча поступила в московский вуз"?
"нам с супругой скоро на пенсию, не хотим воронежскую"?
"аренда двушки в Москве 45000, на в Верхних Петухах такое и не снилось?"

25.12.23, 00:36
Юлия Битузе писал(а):

24.12.23, 22:08
eugen писал(а):

В этом направлении также мыслю.
Есть смысл брать под флип то что не сильно зависит от ипотеки.
Сегмент подороже, где доля ипотеки в покупках 25-30%.
Эконом/комфорт НЕТ.

А как же
"доча поступила в московский вуз"?
"нам с супругой скоро на пенсию, не хотим воронежскую"?
"аренда двушки в Москве 45000, на в Верхних Петухах такое и не снилось?"

Такое будет. Как и было. Но найдут с агентом или сами 9ку.. в состоянии можно как-то жить, для студентки и тд норм..но чтобы была по цене Убитыша в идеале. Или убитыш, а ремонт сами..что за ремонт 2 млн? И сверху еще???? Да за эти деньги в условном Воронеже целую однушку купишь. 9ки с ремонтом всегда тяжко продавались, если хотел ремонт отбить, а не подарить..а уж плюсом))) а уж в дорогую ипотеку … нет, тем более. Если хочешь как-то отбить ремонт в 9ке.. она должна быть не в условном ховрино.. а в безупречной локации, ну как мин юзао..и делать современный формат е2, е3.. но я уверена в дорогую ипотеку не.. А те у кого есть наличка, регион и тд и готовы платить.. это новый фонд.

25.12.23, 09:09
Белова Анна писал(а):
А те у кого есть наличка, регион и тд и готовы платить.. это новый фонд.

На новый фонд не у всех есть деньги. И с ремонтом связываться мало кто хочет. А жить здесь и сейчас в хорошем районе рядом с метро много кто хочет. У флипперов панельки с ремонтом и упаковкой как горячие пирожки в сезон уходили, наблюдал. И не такие уж "сладкие" районы: Бескудниково, Текстильщики, то же Ховрино, Измайлово, Коломенское, Пражская.