Доходность вложений в недвижимость при использовании кредита 267 / 7977

"Все не так радужно"

и для РФ и для США, просто "подводные камни разные" и они здесь подробно перечислены - для США - "налог на недвижимость недетский, и газончик стричь надо, и страховку оплачивать, а если это квартира или таунхаус, так еще и месячные платежи на обслуживание ого-го какие", большие "риски от перерыва в арендных поступлениях" (рынок всё же конкурентный ;-)))) и т.п. Для РФ - ""получаешь квартиру, выкупленную в рассрочку фактически за счет арендатора" - об этом можно только мечтать, проценты по кредиту покрываются арендной платой с небольшим запасом (оптимистично). Все остальное - из своего кармана. И основной плюс имею только от удорожания недвижимости. Удачно и вовремя вошел ровно год назад" - удорожание недвижимости и удачный вход сложно прогнозируемы, тем более на нашем рынке ;-)))) - выйти вовремя зафиксировав прибыль - огромное искусство и т.п.

А вот про "Жаль мне смотреть на тех кто копит на квартиру мечты, ищет корзины в которые вложить. Подыскивает депозиты. И наблюдает рост недвиги, перекрывающий их возможности в накопительстве и приумножении." - весьма спорно, ситуация именно в РФ может развернуться так быстро, что просто возврат собственных средств станет проблематичным, тем более с учётом кредита.

Дьявол всегда в деталях, а УСПЕШНЫЕ инвестиции в недвижимость требуют массы знаний, хороший стартовый капитал и крепкие нервы - доходность посчитать грамотно всегда сможете, было бы что считать :a_g_a:

Из вариантов обсуждавшихся здесь американский явно предпочтительнее - окупить арендой покупку недвижимости всего за 4 года... В РФ давно ничего подобного нет и уже не предвидится - цены близки к максимуму, а удорожание аренды слегка "запаздывает"... Ну и чем ниже цена входа, тем ниже риски, правда не на падающем рынке... С другой стороны в РФ нет и цен на дома в 2-6 долларов... хотя в глухомани въезжай и живи.

Но не стоит забывать, что "С конца 2006 года цены на недвижимость в США сократились примерно на 35% (!)
и сейчас находятся на уровне середины 2002 года.Рост был зафиксирован в двух городах штата Флорида, Тампе и Майами, где ранее рынок недвижимости был наименее динамичен. Цены в Лас-Вегасе, Атланте, Чикаго, Нью-Йорке и Портленде практически не изменились." Учитывая, что доллар в золоте с 2002 подешевел с 300 дол/унцию до 1650 примерно, т.е. 1доллар 2002 года равен примерно 5,5 долларам 2012, получим совсем интересную картину - цена на недвижимость в США в золоте упала в 5,5 раз!!!! Всего-то ... Так что "поиск корзин" для вложений не такое уж и безнадёжное дело ;;-)))

А номинальная прибыль в рублях может легко оказаться фикцией при сравнении покупательной способности проинвестированых рублей и полученных от инвестиций - сравнивать стоит сравнимое :a_g_a:

язык мой враг мой. с моей же легкой руки, тема переходит в "прогноз погоды" в недвижимости. Хотелось бы про методики расчета.
Валерий Александрович, я хотя бы понятно изложил, откуда взялась одна вторая в знаменателе и почему я не кладу в знаменатель проценты по кредиту?

bhr,
это было понятно с самого начала, только вот вызывает у меня сомнения такой подход в принципе.

Проще разбить вопрос на две части - в динамике сравнивать получаемые ежемесячно прибыли от аренды с ежемесячными же платежами по кредиту и расходами на содержание.

А ПОСЛЕ фиксации прибыли после продажи квартиры посчитать доходность от изменения её цены.

Так много иллюстративнее.

Давайте просто обсчитаем какой то конкретный объект и сравним результаты. Запускать обсуждение ещё на один круг смысла не вижу.

bhr писал(а):
язык мой враг мой. с моей же легкой руки, тема переходит в "прогноз погоды" в недвижимости. Хотелось бы про методики расчета.

Включая удорожание недвижимости в доходную часть (числитель) до фактической реализации объекта Вы изначально занимались ""прогнозом погоды" в недвижимости" - это очевидно :a_g_a:

Так что тема не изменилась.

Валерий Александрович писал(а):
Проще разбить вопрос на две части - в динамике сравнивать получаемые ежемесячно прибыли от аренды с ежемесячными же платежами по кредиту и расходами на содержание.

к гадалке ходить не надо. Отрицательная доходность (при малом ПВ).
если грубо взять ПВ =0
проценты по кредиту - 12%
доходность от аренды - 7%
чего считать, если явный минус?

bhr писал(а):
Валерий Александрович писал(а):
Проще разбить вопрос на две части - в динамике сравнивать получаемые ежемесячно прибыли от аренды с ежемесячными же платежами по кредиту и расходами на содержание.

к гадалке ходить не надо. Отрицательная доходность (при малом ПВ).
если грубо взять ПВ =0
проценты по кредиту - 12%
доходность от аренды - 7%
чего считать, если явный минус?

Чтобы интересующиеся представляли во что ежемесячно будет им обходиться это "вложение" в ожидании обещанных Вами сверхприбылей на надежде на увеличение цены объекта. Заодно посчитаем какова должна быть динамика изменения цены хотя бы для безубыточного "инвестирования" (оно же заведомо убыточное из-за столь Вами нелюбимой инфляции).

Специально для Вас, как любителя крайностей, предположим Вы взяли ипотеку с ПВ=0 и 12% ставкой и продали объект через год - по Вашей формуле доходность зашкалит, в реале заплатите два раза за оформление, один за страховку, каждый месяц разницу между % по кредиту и доходом от аренды, ВСЁ тело кредита и штраф за досрочное погашение... плюс всякие "мелкие" потери на ремонт, мебель, потери от простоя и т.п. Где тут 70-60-40-20-10% доходности???

Валерий Александрович писал(а):
bhr писал(а):
Валерий Александрович писал(а):
Проще разбить вопрос на две части - в динамике сравнивать получаемые ежемесячно прибыли от аренды с ежемесячными же платежами по кредиту и расходами на содержание.

к гадалке ходить не надо. Отрицательная доходность (при малом ПВ).
если грубо взять ПВ =0
проценты по кредиту - 12%
доходность от аренды - 7%
чего считать, если явный минус?

Чтобы интересующиеся представляли во что ежемесячно будет им обходиться это "вложение" в ожидании обещанных Вами сверхприбылей на надежде на увеличение цены объекта. Заодно посчитаем какова должна быть динамика изменения цены хотя бы для безубыточного "инвестирования" (оно же заведомо убыточное из-за столь Вами нелюбимой инфляции).

дык написал же в самом первом посте.
приравниваем числитель нулю. отсюда находим искомую величину.

Валерий Александрович писал(а):
Специально для Вас, как любителя крайностей, предположим Вы взяли ипотеку с ПВ=0 и 12% ставкой и продали объект через год - по Вашей формуле доходность зашкалит, в реале заплатите два раза за оформление, один за страховку, каждый месяц разницу между % по кредиту и доходом от аренды, ВСЁ тело кредита и штраф за досрочное погашение... плюс всякие "мелкие" потери на ремонт, мебель, потери от простоя и т.п.

Эти мелочи - опускаю. абстрагируйтесь. либо внесите все это и в числитель и в знаменатель.
сейчас нахожусь в роли арендодателя. Поверьте, это все копейки.
кстати. формула не учитывает "через год продали". Надо подправить. просто в теме, где сие обсуждалось просили посчитать при условии, что квартира продается после погашения кредита.