Инвестиции в малоэтажное строительство 450 / 17464
07 окт. 2013
Дом в один уровень вполне рабочая идея вообще.
Во многом - сказывается накопленный опыт проживания людей в домах в несколько уровней да и с потолками за 3 метра...
Кроме того, экономия на лестницах и лестничных площадках.
Для каркасников - решение как минимум 50% проблем (связанных с зыбкостью, сложность качественной звукоизоляции перекрытий (по ст. 68 Дб помоему), гидроизоляцией в сан. узла и прокладкой инженерных сетей - это вообще для любых домов в два уровня).
Но каркасники в РФ - это отдельная тема...
Кроме того, домов в один уровень достаточно мало построили пока - это некоторая возможность просто выделиться, не затерятся на фоне конкурентов..
Ещё - дома в один уровень популярны в Финляндии. У них национальная черта (заморочка) - жить по ближе к земле. Отсюда и достаточно низкие цоколи, миниатьрные мансарды, там где они вообще есть. Поэтомы, можно строя в РФ дом в один уровень и выполняя его в финском стиле сыграть на чувствах покупателей - дом как в Финляндии. Под Питером там посёлки в такой архитектуре есть... Но и Москвичи в финку ездят...
Правда это не должно стать догмой и самоцелью ИМХО.
Например, в Германии дома в один уровень встречаются тоже. Но там это жильё для пенсионеров - бунгало. Отличная от Финов архитектура - "разлапистые" постройки с вальмовой крышей. Пенсиоперы живут там - где сотки дёшевы или сами пенсионеры уже сильно не бедные...
Там где жильё нужно молодым (как правило) сотки дороги как у нас, а дорогие метры не востребованы - там "рулят" дома в два уровня. Это почти стандарт, кстати на участах, зачастую, 4-4,5 сотки. Или дуплексы...
Возвращаясь в родные пинаты - экономи строительства в ОЧЕНЬ первом приближении такова:
Дома до 100м2 - в один уровень выгоднее чем в два (с учётом отсутствия потерь на лестницу...)
Дома от 100м2 до 200м2 от выгоднее в одни уровень постепенно переходит к выгоднее в два уровня ...
Дома свыше 200 м2 - выгоднее в два уровня..
Многое зависит от выбранного конструктива.
Теперь за гибкость (это возможность изменения планировки - разделить/заложить и т.д.)
При строительстве на продажу это, безусловно, положительный момент.
Когда люди строят под свои запросы, под свои потребности/состав семьи о гибкости иногда не думают, при строительстве на продажу гибкость - в первом приближении увеличивает стоимость инвест. проекта (делает го более прибыльным), в первую очередь из-за повышения ликвидности объекта на рынке - подходит бОльшему числу потенциальных покупателей.
Естественно, стоит соблюдать меру, как и во всём (но это я банальности толкую...)
Короче, мы всегда долны считать и взвешивать - затраты на гибкость/выгоды от этого получаемые.
В Вашем случае - затраты на гибкость ИМХО оправданы.
Вообще мне импонирует подобный подход.
Есть догмы - в доме один основной вход (второй, третий - технический и летний на веранду).
ИМХО в Вашем случае, можно предусмотреть возможность переобустройства одного из дополнительных выходов во второй основной, что Вы и предлагали..
В купе с возможностью изменения планировки - получаем (за не очень дорого) дополнительныю гибкость.
В большинстве случаев - окупим затраты за счёт сокращения времени экспозиции (расширения круга возможных покупателей).
Но безусловно, стремление к гибкости - не должно стать новой догмой.
Как уже отмечалось - соотносим затраты на создание гибкости с выгодой от неё (приминительно к нашей целевой аудитории, к запросам различных групп покупателей в нашем ценовом сегменте - смотрим, а есть ли такие покупатели которым важна гибкая планировка. Или смотрим - а можем ли мы с помощью добавления гибкости захватить сразу два смежных сегмента, например) В Вашем случае ИМХО очевидно да.
Ещё догма - В доме может быть только одна лестница.
Застройщики домов рублёвского формата (под 1000 м2, например) иногда пали жертвой такой догмы...
Иногда бывает полезно поставить эти устоявшиеся "правила" под сомнение... тогда, когда это полезно...
Во многом - сказывается накопленный опыт проживания людей в домах в несколько уровней да и с потолками за 3 метра...
Кроме того, экономия на лестницах и лестничных площадках.
Для каркасников - решение как минимум 50% проблем (связанных с зыбкостью, сложность качественной звукоизоляции перекрытий (по ст. 68 Дб помоему), гидроизоляцией в сан. узла и прокладкой инженерных сетей - это вообще для любых домов в два уровня).
Но каркасники в РФ - это отдельная тема...
Кроме того, домов в один уровень достаточно мало построили пока - это некоторая возможность просто выделиться, не затерятся на фоне конкурентов..
Ещё - дома в один уровень популярны в Финляндии. У них национальная черта (заморочка) - жить по ближе к земле. Отсюда и достаточно низкие цоколи, миниатьрные мансарды, там где они вообще есть. Поэтомы, можно строя в РФ дом в один уровень и выполняя его в финском стиле сыграть на чувствах покупателей - дом как в Финляндии. Под Питером там посёлки в такой архитектуре есть... Но и Москвичи в финку ездят...
Правда это не должно стать догмой и самоцелью ИМХО.
Например, в Германии дома в один уровень встречаются тоже. Но там это жильё для пенсионеров - бунгало. Отличная от Финов архитектура - "разлапистые" постройки с вальмовой крышей. Пенсиоперы живут там - где сотки дёшевы или сами пенсионеры уже сильно не бедные...
Там где жильё нужно молодым (как правило) сотки дороги как у нас, а дорогие метры не востребованы - там "рулят" дома в два уровня. Это почти стандарт, кстати на участах, зачастую, 4-4,5 сотки. Или дуплексы...
Возвращаясь в родные пинаты - экономи строительства в ОЧЕНЬ первом приближении такова:
Дома до 100м2 - в один уровень выгоднее чем в два (с учётом отсутствия потерь на лестницу...)
Дома от 100м2 до 200м2 от выгоднее в одни уровень постепенно переходит к выгоднее в два уровня ...
Дома свыше 200 м2 - выгоднее в два уровня..
Многое зависит от выбранного конструктива.
Теперь за гибкость (это возможность изменения планировки - разделить/заложить и т.д.)
При строительстве на продажу это, безусловно, положительный момент.
Когда люди строят под свои запросы, под свои потребности/состав семьи о гибкости иногда не думают, при строительстве на продажу гибкость - в первом приближении увеличивает стоимость инвест. проекта (делает го более прибыльным), в первую очередь из-за повышения ликвидности объекта на рынке - подходит бОльшему числу потенциальных покупателей.
Естественно, стоит соблюдать меру, как и во всём (но это я банальности толкую...)
Короче, мы всегда долны считать и взвешивать - затраты на гибкость/выгоды от этого получаемые.
В Вашем случае - затраты на гибкость ИМХО оправданы.
Вообще мне импонирует подобный подход.
Есть догмы - в доме один основной вход (второй, третий - технический и летний на веранду).
ИМХО в Вашем случае, можно предусмотреть возможность переобустройства одного из дополнительных выходов во второй основной, что Вы и предлагали..
В купе с возможностью изменения планировки - получаем (за не очень дорого) дополнительныю гибкость.
В большинстве случаев - окупим затраты за счёт сокращения времени экспозиции (расширения круга возможных покупателей).
Но безусловно, стремление к гибкости - не должно стать новой догмой.
Как уже отмечалось - соотносим затраты на создание гибкости с выгодой от неё (приминительно к нашей целевой аудитории, к запросам различных групп покупателей в нашем ценовом сегменте - смотрим, а есть ли такие покупатели которым важна гибкая планировка. Или смотрим - а можем ли мы с помощью добавления гибкости захватить сразу два смежных сегмента, например) В Вашем случае ИМХО очевидно да.
Ещё догма - В доме может быть только одна лестница.
Застройщики домов рублёвского формата (под 1000 м2, например) иногда пали жертвой такой догмы...
Иногда бывает полезно поставить эти устоявшиеся "правила" под сомнение... тогда, когда это полезно...
07 окт. 2013
Вообще, любые решения относительно дом в один уровень/дом в два уровня и т.д. долны приниматься исходя из, как минимум:
1) Нашей локации и анализа существующего предложения (наши конкуренты)
2) Запросов/пожеланий ("хотелок") нашей целевой аудитории (анализ рынка со стороны спроса)
3) На основе достаточно подробных просчётов себестоимости того или иного варианта (функционально-стоимостное проектирование).
А это всё - будущие посты...
С этим связяны мои достаточно расплывчатые формулировки предыдущего поста.
Возвращаясь к Вашей ситуации Александр.
Дом в один уровень для Вашей локации (относительная привязка к стоимости метра в квартирах в Балашихе), на относительно дорогом участе (3 000 т.р. + затраты на подключение ком.) и ещё и узком (ограничение по площади - не более 120 м2 - это ещё постараться надо, при сохранении не высокой себестоимости) - всё это ставит под некоторое сомнение рентабельность данного проекта.
Не даром существующие частные застройщики пытаются на участках около 6 соток в Вашей локации строить дома 150-200 м2, а меньшие по плошади на участках чуть ли не по 4 сотки... Они пытаются увеличить выход метров (не дорогих) с одной сотки... Т.е. они стремятся к сбалансированности предложения (в стоимостном выражении себестоимость строительства = 2*цену земли (приблизительно)).
Предложенная ранее концепция дома с гибкой планировкой в два уровня (с возможность разделения жизни по этажам) и большим кол-вом изолированных комнат, при сохранении общей площади в разумных пределах (до около 200м2) - это и есть способ повысить выход ВОСТРЕБОВАННЫХ эконом-метров с сотки уже не дешёвой земли. Т.е. это тоже дом эконом класса, но специфической планировки - подходящей для узкого (НО НЕ ПУСТОГО) сегмента потенциальных покупателей. Альтернативы у которых, на загородном рынке нет. Т.к. любой дом с большим кол-вом изолированных комнат, как правило:
1)Имеет бОльшую площадь (дороже)
2) Расположен на бОльших участках (на более дорогих)
3) Как правило имеет конструктив НЕ эконом класса (более дорогой сам дом).
4) Скорее всего, не имеет возможности разделения жизни по этажам, без существенных затрат на переобустройство.
Т.е. Это для обеспеченных семей, а они в Балашихе, в основном не ищут...
Предложенная мной концепция просто проще реализуется на участках 6-8 соток нормальной ширины.
На узких участках возникают трудности:
1) Один уровень - это до 40% площади участка! (если дом под 200 а участок около 5 сот)
2) В два уровня - трудно отойти от коридорной планировки, несём потерю площадей и т.д.
3) В два уровня - трудно соблюсти "правильные" пропорции дома и, как следствие, привлекательный внешний вид.
Короче, предложенная мной концепции, это по сути то же, что и Вы думаете строить, только в более увеличенном варианте, но с сохранием эконом-направленности. Просто для более многочисленных семей или двух семей. Такая нацеленность концепции - стремление с одной стороны увеличить выход метров с сотки земли, оставаясь при этом в востребованом эконом-формате, а с другой стороны - удовлетворить потребность путь и узкой, но не пустой группы потенциальных покупателей. У которых и альтернатив особо и нет!
Как уже отмечал - при грамотном выборе проекта, должной реализации и правельной (сфокусированной на цел. аудит.) стратегии продаж, данная концепция вполне применима, в т.ч. и для Вашей локации.
Проще и без "изъянов" она реализуется на участках "нормальной" ширины.
Возвращаясь к дому в один уровень.
Дом в один уровень 100-120 м2, расположенный на узком участке (а они не редкость) вполне рабочая концепция, если бы земля под таким домом стоила менее 2 млн. рублей ИМХО для Вашей локации, естественно при сохоранении всех параметров - близость к транспортной и соц. инфраструктуре, ИЖС, газ - как минимум, оч.желательно.
В других локациях, гда востребованы "дорогие" метры на загородке,насыщенные "прелестями" загородной жизни (бани/мангалы/и т.д.) в локациях где нет "привязки" к стоимости метра в квартирах близлежащего города в МО, там реализуемость концепции 100-120 в один уровень (или в два?) на узком участке (а они и там не редкость) - зависит от конкретной локации, конкретной конкурентной ситуации!!!
1) Нашей локации и анализа существующего предложения (наши конкуренты)
2) Запросов/пожеланий ("хотелок") нашей целевой аудитории (анализ рынка со стороны спроса)
3) На основе достаточно подробных просчётов себестоимости того или иного варианта (функционально-стоимостное проектирование).
А это всё - будущие посты...
С этим связяны мои достаточно расплывчатые формулировки предыдущего поста.
Возвращаясь к Вашей ситуации Александр.
Дом в один уровень для Вашей локации (относительная привязка к стоимости метра в квартирах в Балашихе), на относительно дорогом участе (3 000 т.р. + затраты на подключение ком.) и ещё и узком (ограничение по площади - не более 120 м2 - это ещё постараться надо, при сохранении не высокой себестоимости) - всё это ставит под некоторое сомнение рентабельность данного проекта.
Не даром существующие частные застройщики пытаются на участках около 6 соток в Вашей локации строить дома 150-200 м2, а меньшие по плошади на участках чуть ли не по 4 сотки... Они пытаются увеличить выход метров (не дорогих) с одной сотки... Т.е. они стремятся к сбалансированности предложения (в стоимостном выражении себестоимость строительства = 2*цену земли (приблизительно)).
Предложенная ранее концепция дома с гибкой планировкой в два уровня (с возможность разделения жизни по этажам) и большим кол-вом изолированных комнат, при сохранении общей площади в разумных пределах (до около 200м2) - это и есть способ повысить выход ВОСТРЕБОВАННЫХ эконом-метров с сотки уже не дешёвой земли. Т.е. это тоже дом эконом класса, но специфической планировки - подходящей для узкого (НО НЕ ПУСТОГО) сегмента потенциальных покупателей. Альтернативы у которых, на загородном рынке нет. Т.к. любой дом с большим кол-вом изолированных комнат, как правило:
1)Имеет бОльшую площадь (дороже)
2) Расположен на бОльших участках (на более дорогих)
3) Как правило имеет конструктив НЕ эконом класса (более дорогой сам дом).
4) Скорее всего, не имеет возможности разделения жизни по этажам, без существенных затрат на переобустройство.
Т.е. Это для обеспеченных семей, а они в Балашихе, в основном не ищут...
Предложенная мной концепция просто проще реализуется на участках 6-8 соток нормальной ширины.
На узких участках возникают трудности:
1) Один уровень - это до 40% площади участка! (если дом под 200 а участок около 5 сот)
2) В два уровня - трудно отойти от коридорной планировки, несём потерю площадей и т.д.
3) В два уровня - трудно соблюсти "правильные" пропорции дома и, как следствие, привлекательный внешний вид.
Короче, предложенная мной концепции, это по сути то же, что и Вы думаете строить, только в более увеличенном варианте, но с сохранием эконом-направленности. Просто для более многочисленных семей или двух семей. Такая нацеленность концепции - стремление с одной стороны увеличить выход метров с сотки земли, оставаясь при этом в востребованом эконом-формате, а с другой стороны - удовлетворить потребность путь и узкой, но не пустой группы потенциальных покупателей. У которых и альтернатив особо и нет!
Как уже отмечал - при грамотном выборе проекта, должной реализации и правельной (сфокусированной на цел. аудит.) стратегии продаж, данная концепция вполне применима, в т.ч. и для Вашей локации.
Проще и без "изъянов" она реализуется на участках "нормальной" ширины.
Возвращаясь к дому в один уровень.
Дом в один уровень 100-120 м2, расположенный на узком участке (а они не редкость) вполне рабочая концепция, если бы земля под таким домом стоила менее 2 млн. рублей ИМХО для Вашей локации, естественно при сохоранении всех параметров - близость к транспортной и соц. инфраструктуре, ИЖС, газ - как минимум, оч.желательно.
В других локациях, гда востребованы "дорогие" метры на загородке,насыщенные "прелестями" загородной жизни (бани/мангалы/и т.д.) в локациях где нет "привязки" к стоимости метра в квартирах близлежащего города в МО, там реализуемость концепции 100-120 в один уровень (или в два?) на узком участке (а они и там не редкость) - зависит от конкретной локации, конкретной конкурентной ситуации!!!
07 окт. 2013
К теме эконом дома в один уровень (и возможно на узких участах) я планирую вернуться в самое ближайшее время.
В паралельной теме "загородная недвижимость" назревает интересный проект "спасения ликвидности участка, имеющего очевидные особенности/недостатки".
Ответить ТС я планирую в той теме...
А пока, "домашняя заготовка" - продолжение "про черпание маркетинга и тенденций" - сбор информации о рынке со стороны спроса!
Продолжение про анализ.
Анализ рынка со стороны спроса.
В каком-то предыдущем посте речь шла об анализе предложения, точнее, о сборе и первичной обработке информации со стороны предложения, по сути, это наши конкуренты. Точнее это наши конкуренты, если мы в данный момент выводим на рынок своё предложение. Если речь о будущем времени, то, очевидно, конкурентная ситуация нам не известна, можно только строить какие-то предположения – как изменится конкурентный ландшафт в будущем, когда мы соберёмся продавать то, что только собираемся построить. (Об этом отдельный пост (ы) планируются…)
В принципе, качественно, не для галочки, проведённый анализ существующего предложения, особенно «в динамике», уже способен многое дать. В частности, мы можем выявить, зачастую не очевидные на первый взгляд закономерности между «средней рентабельностью» и, скажем, направлением и удалённостью от МКАД. Или, допустим, между «средней рентабельностью» и типом домов, состоянием отделки (под. Ключ/под. Чист. И т.д.).
Но есть и трудности (ловушки) которых надо избегать:
1) Часто, в рекламных объявлениях о продаже загородной недвижимости, как бы подчёркиваются какие либо её качества. Подчёркивается то, что, по мнению продавца, оправдывает цену. Подчёркивается то, что, по мнению продавца, выделяет его объект, среди ему подобных. Это может породить, зачастую ложное представление о том какие факторы (качества) необходимо наращивать, что бы недвижимость можно было продать дороже/быстрее. (Типа – стены ещё кирпичнее, перекрытия монолитнее, и т.д.)
2) Связано с первым. «Табличное» описание объектов, следствие использования баз объявлений, так же подталкивает к наращиванию тех параметров (качеств, свойств), которые указаны в этом табличном описании. (Общая площадь и т.д.).
3) Связано с первым. «Стадное чувство». Иногда, составляя текст описания объекта, продавцы начинают копировать удачные, по их мнению, слоганы других продавцов. Так, например, некоторое время назад было весьма популярно слово – «зелено». Вот прям, всё зелено и зелено везде. А вот подробно расписывать планировку, по этажам – это веяние последнего времени. Не все ещё это делают. И может сложиться представление, что именно там где она расписана – та планировка и востребована. Частично это, наверное, верно, но только частично… Верно одно – еще на стадии просмотра объявлений, покупатели (или их представители) проявляют к планировке повышенный интерес – «отсекающий» фактор, «гигиенический», как его называют.
А какие планировки и в каких сегментах востребованы?
На этот и многие другие вопросы, как раз и призван дать ответ анализ рынка со стороны спроса. Обобщенно – выявляем «хотелки» наших потенциальных покупателей.
Что востребовано на рынке, в том или ином сегменте?
На что обращают особое внимание покупатели?
Что может стать критическим фактором выбора?
И многое другое…
По сути, соединение вместе этих двух анализов (спроса и предложения), некая пролонгация в перспективу (на будущее) + оглядка на наши компетенции/ресурсы и даст нам ответ на вопрос – что строить и где.
Это некое упрощение конечно. Есть ещё вопросы оценки рисков/финансового планирования, функционально-стоимостного проектирования, ценообразования, рекламной стратегии и т.д. Но всё это, так или иначе, тоже увязано с анализом спроса.
Что бы анализировать спрос – выявлять «хотелки», необходимо сначала собрать информацию о рынке со стороны спроса. А с этим сложнее, чем с предложением. Нет как таковой единой базы, типа винера, куда попали бы все (почти все) запросы потенциальных покупателей (кроме того, запрос на подбор объекта – это ещё не «хотелка»!). Информация о спросе, о том, что и в какой степени сейчас востребовано на рынке, как бы рассредоточена по разным источникам.
Далее я для начала постараюсь просто перечислить (с кратким описанием) эти источники, которые, по моему мнению, могут быть доступны частному инвестору-застройщику.
В паралельной теме "загородная недвижимость" назревает интересный проект "спасения ликвидности участка, имеющего очевидные особенности/недостатки".
Ответить ТС я планирую в той теме...
А пока, "домашняя заготовка" - продолжение "про черпание маркетинга и тенденций" - сбор информации о рынке со стороны спроса!
Продолжение про анализ.
Анализ рынка со стороны спроса.
В каком-то предыдущем посте речь шла об анализе предложения, точнее, о сборе и первичной обработке информации со стороны предложения, по сути, это наши конкуренты. Точнее это наши конкуренты, если мы в данный момент выводим на рынок своё предложение. Если речь о будущем времени, то, очевидно, конкурентная ситуация нам не известна, можно только строить какие-то предположения – как изменится конкурентный ландшафт в будущем, когда мы соберёмся продавать то, что только собираемся построить. (Об этом отдельный пост (ы) планируются…)
В принципе, качественно, не для галочки, проведённый анализ существующего предложения, особенно «в динамике», уже способен многое дать. В частности, мы можем выявить, зачастую не очевидные на первый взгляд закономерности между «средней рентабельностью» и, скажем, направлением и удалённостью от МКАД. Или, допустим, между «средней рентабельностью» и типом домов, состоянием отделки (под. Ключ/под. Чист. И т.д.).
Но есть и трудности (ловушки) которых надо избегать:
1) Часто, в рекламных объявлениях о продаже загородной недвижимости, как бы подчёркиваются какие либо её качества. Подчёркивается то, что, по мнению продавца, оправдывает цену. Подчёркивается то, что, по мнению продавца, выделяет его объект, среди ему подобных. Это может породить, зачастую ложное представление о том какие факторы (качества) необходимо наращивать, что бы недвижимость можно было продать дороже/быстрее. (Типа – стены ещё кирпичнее, перекрытия монолитнее, и т.д.)
2) Связано с первым. «Табличное» описание объектов, следствие использования баз объявлений, так же подталкивает к наращиванию тех параметров (качеств, свойств), которые указаны в этом табличном описании. (Общая площадь и т.д.).
3) Связано с первым. «Стадное чувство». Иногда, составляя текст описания объекта, продавцы начинают копировать удачные, по их мнению, слоганы других продавцов. Так, например, некоторое время назад было весьма популярно слово – «зелено». Вот прям, всё зелено и зелено везде. А вот подробно расписывать планировку, по этажам – это веяние последнего времени. Не все ещё это делают. И может сложиться представление, что именно там где она расписана – та планировка и востребована. Частично это, наверное, верно, но только частично… Верно одно – еще на стадии просмотра объявлений, покупатели (или их представители) проявляют к планировке повышенный интерес – «отсекающий» фактор, «гигиенический», как его называют.
А какие планировки и в каких сегментах востребованы?
На этот и многие другие вопросы, как раз и призван дать ответ анализ рынка со стороны спроса. Обобщенно – выявляем «хотелки» наших потенциальных покупателей.
Что востребовано на рынке, в том или ином сегменте?
На что обращают особое внимание покупатели?
Что может стать критическим фактором выбора?
И многое другое…
По сути, соединение вместе этих двух анализов (спроса и предложения), некая пролонгация в перспективу (на будущее) + оглядка на наши компетенции/ресурсы и даст нам ответ на вопрос – что строить и где.
Это некое упрощение конечно. Есть ещё вопросы оценки рисков/финансового планирования, функционально-стоимостного проектирования, ценообразования, рекламной стратегии и т.д. Но всё это, так или иначе, тоже увязано с анализом спроса.
Что бы анализировать спрос – выявлять «хотелки», необходимо сначала собрать информацию о рынке со стороны спроса. А с этим сложнее, чем с предложением. Нет как таковой единой базы, типа винера, куда попали бы все (почти все) запросы потенциальных покупателей (кроме того, запрос на подбор объекта – это ещё не «хотелка»!). Информация о спросе, о том, что и в какой степени сейчас востребовано на рынке, как бы рассредоточена по разным источникам.
Далее я для начала постараюсь просто перечислить (с кратким описанием) эти источники, которые, по моему мнению, могут быть доступны частному инвестору-застройщику.
Последний раз редактировалось Andreeviliaa 07.10.13, 07:40, всего редактировалось 1 раз.
07 окт. 2013
Далее я для начала постараюсь просто перечислить (с кратким описанием) эти источники, которые, по моему мнению, могут быть доступны частному инвестору-застройщику.
Источник 1.
Уже упоминавшийся – обратиться к проф. Консультантам. В основном, это имеет смысл делать, если мы работаем в высокобюджетном сегменте. Риэлторские компании (многие из них – инвестиционно-риэлторские) постоянно собирают и обобщают информацию о запросах потенциальных покупателей на покупку того или иного объекта. Во многих компаниях внедрена CRM-система, которая помогает это делать. Т.е. они следят за рынком со стороны спроса. Это их хлеб (их консалтинговых подразделений).
Плюсы.
• На поиск и сбор информации Вы сами не тратите своё время и силы. Вам не нужно овладевать навыками аналитика. Интересующую Вас информация можно получить достаточно быстро и просто. Всё это позволяет не распылять своё драгоценное время на не профильную для Вас деятельность, которою к тому же приходиться вести относительно редко – перед началом очередного проекта. Вы можете сконцентрировать Ваши усилия на основной деятельности (подбор участка, организация строительства, продажи и т.д.). На деятельности, которая непосредственно приводит к созданию дополнительной стоимости – т.е. Вашей прибыли.
Ограничения.
• Платность данной услуги.
• Деятельность многих консалтинговых компаний ориентирована на обслуживание интересов крупного бизнеса – тех, кто строит посёлками. Консультантам бывает трудно перестроиться под потребности частника.
• Опять таки, ориентированность в основном на премиальный сегмент.
• Далеко не во всех компаниях работают профессионалы. Консалтинговая деятельность, для многих риэлторских компаний далеко не основной источник дохода. Отделам аналитики и консалтинга не уделяется должного внимания со стороны руководства этих компаний. Зачастую, заработная плата аналитиков и консультантов находится на низком уровне – профи на такой зарплате работать не будут. В итоге – качество их услуг может быть неудовлетворительным.
• Консалтинговые компании, как правило, не продают саму информацию о запросах потенциальных покупателей. Они продают выводы, сделанные на основе анализа этой информации. Анализ может быть ошибочным/не полным/субъективным и т.д. Короче, может сработать эффект «испорченного телефона». Кроме того, некоторые компании отслеживают только запросы потенциальных покупателей, они не учитывают - как эти запросы менялись от просмотра к просмотру, и какую недвижимость в итоге приобрели покупатели (или не приобрели). ИМХО это важный недостаток. Правда, внедрение CRM-систем, во многом призвано решать как раз такие проблемы.
• Подавляющие большинство аналитиков и консультантов недооценивают важность других источников информации о потребностях («хотелках) потенциальных покупателей загородной недвижимости. Консультанты «сидят» на эксклюзивной информации – запросах покупателей на подбор объекта, и считают, что этого достаточно. ИМХО это серьёзный «косяк». Далее будет понятно почему.
Источник 1.
Уже упоминавшийся – обратиться к проф. Консультантам. В основном, это имеет смысл делать, если мы работаем в высокобюджетном сегменте. Риэлторские компании (многие из них – инвестиционно-риэлторские) постоянно собирают и обобщают информацию о запросах потенциальных покупателей на покупку того или иного объекта. Во многих компаниях внедрена CRM-система, которая помогает это делать. Т.е. они следят за рынком со стороны спроса. Это их хлеб (их консалтинговых подразделений).
Плюсы.
• На поиск и сбор информации Вы сами не тратите своё время и силы. Вам не нужно овладевать навыками аналитика. Интересующую Вас информация можно получить достаточно быстро и просто. Всё это позволяет не распылять своё драгоценное время на не профильную для Вас деятельность, которою к тому же приходиться вести относительно редко – перед началом очередного проекта. Вы можете сконцентрировать Ваши усилия на основной деятельности (подбор участка, организация строительства, продажи и т.д.). На деятельности, которая непосредственно приводит к созданию дополнительной стоимости – т.е. Вашей прибыли.
Ограничения.
• Платность данной услуги.
• Деятельность многих консалтинговых компаний ориентирована на обслуживание интересов крупного бизнеса – тех, кто строит посёлками. Консультантам бывает трудно перестроиться под потребности частника.
• Опять таки, ориентированность в основном на премиальный сегмент.
• Далеко не во всех компаниях работают профессионалы. Консалтинговая деятельность, для многих риэлторских компаний далеко не основной источник дохода. Отделам аналитики и консалтинга не уделяется должного внимания со стороны руководства этих компаний. Зачастую, заработная плата аналитиков и консультантов находится на низком уровне – профи на такой зарплате работать не будут. В итоге – качество их услуг может быть неудовлетворительным.
• Консалтинговые компании, как правило, не продают саму информацию о запросах потенциальных покупателей. Они продают выводы, сделанные на основе анализа этой информации. Анализ может быть ошибочным/не полным/субъективным и т.д. Короче, может сработать эффект «испорченного телефона». Кроме того, некоторые компании отслеживают только запросы потенциальных покупателей, они не учитывают - как эти запросы менялись от просмотра к просмотру, и какую недвижимость в итоге приобрели покупатели (или не приобрели). ИМХО это важный недостаток. Правда, внедрение CRM-систем, во многом призвано решать как раз такие проблемы.
• Подавляющие большинство аналитиков и консультантов недооценивают важность других источников информации о потребностях («хотелках) потенциальных покупателей загородной недвижимости. Консультанты «сидят» на эксклюзивной информации – запросах покупателей на подбор объекта, и считают, что этого достаточно. ИМХО это серьёзный «косяк». Далее будет понятно почему.
07 окт. 2013
Источник 2.
Просто приобрести в какой ни будь аналитической компании – отчёт о рынке загородной недвижимости Вашего региона. Часто сей документ носит гордое название – маркетинговый анализ рынка или что-то в этом духе. Как правило этот, зачастую весьма объёмный документ, делается не под конкретного заказчика, а вообще… А потом продаётся всем желающим. Как правило, это простое перечисление в процентном соотношении, что и в каком количестве продаётся (продавалось) на рынке за какой-то период + некие мысли – куда движется рынок (иногда просто перепечатки из открытых источников). На риэлторском жаргоне данный вид деятельности называется – «сделать маркетинг».
Плюсы.
• Как правило, не высокая цена.
Ограничения.
• Долго писать не буду. С настоящим маркетинговым исследованием рынка это не имеет ни чего общего. ИМХО платить за это хоть какие-то деньги – поощрять халтуру.
• Отмечу только, что в основном в сей документ попадает только организованный рынок - посёлки… Т.е. «типа анализ», зачастую ведётся только по организованному рынку, что для частного инвестора-застройщика хоть и имеет значение, но далеко не достаточно. ИМХО усердное чтение подобных «маркетингов» может породить весьма ложное представление о рынке именно для частного застройщика…
На этом с платными источниками информации о рынке в целом и о запросах/предпочтениях потенциальных покупателей закончим. Далее только условно бесплатные источнике информации (о стороне спроса). Платой за них, очевидно, является потеря времени и сил, которые можно было бы использовать на более продуктивную деятельность – непосредственно на зарабатывание денег (извлечение прибыли).
Просто приобрести в какой ни будь аналитической компании – отчёт о рынке загородной недвижимости Вашего региона. Часто сей документ носит гордое название – маркетинговый анализ рынка или что-то в этом духе. Как правило этот, зачастую весьма объёмный документ, делается не под конкретного заказчика, а вообще… А потом продаётся всем желающим. Как правило, это простое перечисление в процентном соотношении, что и в каком количестве продаётся (продавалось) на рынке за какой-то период + некие мысли – куда движется рынок (иногда просто перепечатки из открытых источников). На риэлторском жаргоне данный вид деятельности называется – «сделать маркетинг».
Плюсы.
• Как правило, не высокая цена.
Ограничения.
• Долго писать не буду. С настоящим маркетинговым исследованием рынка это не имеет ни чего общего. ИМХО платить за это хоть какие-то деньги – поощрять халтуру.
• Отмечу только, что в основном в сей документ попадает только организованный рынок - посёлки… Т.е. «типа анализ», зачастую ведётся только по организованному рынку, что для частного инвестора-застройщика хоть и имеет значение, но далеко не достаточно. ИМХО усердное чтение подобных «маркетингов» может породить весьма ложное представление о рынке именно для частного застройщика…
На этом с платными источниками информации о рынке в целом и о запросах/предпочтениях потенциальных покупателей закончим. Далее только условно бесплатные источнике информации (о стороне спроса). Платой за них, очевидно, является потеря времени и сил, которые можно было бы использовать на более продуктивную деятельность – непосредственно на зарабатывание денег (извлечение прибыли).
07 окт. 2013
Источник 3.
Изучение информации в сети на тему – что сейчас востребовано на рынке загородной недвижимости. Как правило, это чтение всевозможных статей, обзоров и т.д.
Плюсы.
• Доступность данной информации. Интернет рулит.
Ограничения.
• Дублирование одной и той же информации в разных источниках – можно перечитать десятки статей и всё об одном и том же. Потеря времени…
• Связано с предыдущим пунктом. Дублирование информации – следствие перепечатывания одними авторами у других. Одна и та же мысль/информация кочует из статьи в статью и складывается впечатление, что эта мысль/информация самая верная и чуть ли не единственная. За доминированием «главной мысли» трудно разглядеть «второстепенные». А именно они, в частности, могут представлять для частного-застройщика некую ценность – могут служить основанием для разработки нишевых стратегий.
• Перефразирование предыдущего пункта. Доминирование в прессе «главной мысли», например, - сейчас спрос сосредоточен в эконом-сегменте… - может «подтолкнуть» частного застройщика к работе именно в этом сегменте. В том же ключе думают и другие участники рынка, в т.ч. и крупные застройщики. В итоге частник попадает на весьма насыщенный предложением конкурентный рынок, где конкуренция, зачастую, принимает жёсткий – ценовой характер. Сможет ли частный-застройщик выдержать такую конкуренцию, во многом зависит от его компетенций по обеспечению не высокой себестоимости (минимизации затрат-операционной эффективности) строительства (и не только строительства). Подробней о Ключевых Факторах Успеха (КФУ) в конкурентной борьбе и о драйверах этой конкуренции в следующих постах…
• Сложно проверить достоверность информации, которая легла в основу статьи. «По данным экспертов…», «По мнению аналитиков…», «По данным компании Рога и Копыта …» и т.д.
• В основном в этих статьях речь идёт только об организованном рынке.
• Влияние «модной темы». Сейчас все «маньячат» таунами и мжк. Об этом в основном и пишут. Пару-тройку лет назад маньячили участками без подряда. Коттеджи и дачи как-то теряются на этом фоне. А частного застройщика как раз и интересует больше информация по этой части рынка.
• Бывает трудно «отделить зёрна от плевел». Во многом, восприятие информации может зависеть от убедительности слога автора. В голове может остаться информация из тех статей, которые были красноречивее написаны, а вовсе не и тех, где содержалась действительно ценная информация.
• Некоторое «отставание» информации от реального рынка. ИМХО 0.5 года в среднем.
• Из всего многообразия доступной информации бывает трудно выудить именно информацию о запросах/пожеланиях потенциальных покупателей. Много – о том, что было на рынке, меньше о тенденциях рынка, ещё меньше о том, что хотят покупатели (и готовы оплачивать).
• Обобщенность информации. Как говорится, о бо всём и не о чём. Мало деталей, частностей – может сложиться иллюзия, что эти детали не имеют значения, не важны. ИМХО во многом, успех проекта и зависит от совокупности всех частностей/деталей.
Столь объёмный список ограничений/недостатков вовсе не означает, что данным источником информации (интернет/пресса) не надо пользоваться. Просто ИМХО необходимо «включать фильтр».
ИМХО важно отделять просто статьи от мнения экспертов. Эксперты, это уважаемые и признаваемые в риэлторско-девелоперском сообществе люди. Руководители (первые лица) компаний, руководители подразделений аналитики и консалтинга и т.д. Это люди, как правило, с огромным опытом работы, имеют собственную точку зрения и не склонны к «копированию» мыслей других… Правда, ошибаются и они…
Кроме статей существую и другие форматы – теле-интервью, например. Т.е. информацию имеет смысл искать комплексно…
Изучение информации в сети на тему – что сейчас востребовано на рынке загородной недвижимости. Как правило, это чтение всевозможных статей, обзоров и т.д.
Плюсы.
• Доступность данной информации. Интернет рулит.
Ограничения.
• Дублирование одной и той же информации в разных источниках – можно перечитать десятки статей и всё об одном и том же. Потеря времени…
• Связано с предыдущим пунктом. Дублирование информации – следствие перепечатывания одними авторами у других. Одна и та же мысль/информация кочует из статьи в статью и складывается впечатление, что эта мысль/информация самая верная и чуть ли не единственная. За доминированием «главной мысли» трудно разглядеть «второстепенные». А именно они, в частности, могут представлять для частного-застройщика некую ценность – могут служить основанием для разработки нишевых стратегий.
• Перефразирование предыдущего пункта. Доминирование в прессе «главной мысли», например, - сейчас спрос сосредоточен в эконом-сегменте… - может «подтолкнуть» частного застройщика к работе именно в этом сегменте. В том же ключе думают и другие участники рынка, в т.ч. и крупные застройщики. В итоге частник попадает на весьма насыщенный предложением конкурентный рынок, где конкуренция, зачастую, принимает жёсткий – ценовой характер. Сможет ли частный-застройщик выдержать такую конкуренцию, во многом зависит от его компетенций по обеспечению не высокой себестоимости (минимизации затрат-операционной эффективности) строительства (и не только строительства). Подробней о Ключевых Факторах Успеха (КФУ) в конкурентной борьбе и о драйверах этой конкуренции в следующих постах…
• Сложно проверить достоверность информации, которая легла в основу статьи. «По данным экспертов…», «По мнению аналитиков…», «По данным компании Рога и Копыта …» и т.д.
• В основном в этих статьях речь идёт только об организованном рынке.
• Влияние «модной темы». Сейчас все «маньячат» таунами и мжк. Об этом в основном и пишут. Пару-тройку лет назад маньячили участками без подряда. Коттеджи и дачи как-то теряются на этом фоне. А частного застройщика как раз и интересует больше информация по этой части рынка.
• Бывает трудно «отделить зёрна от плевел». Во многом, восприятие информации может зависеть от убедительности слога автора. В голове может остаться информация из тех статей, которые были красноречивее написаны, а вовсе не и тех, где содержалась действительно ценная информация.
• Некоторое «отставание» информации от реального рынка. ИМХО 0.5 года в среднем.
• Из всего многообразия доступной информации бывает трудно выудить именно информацию о запросах/пожеланиях потенциальных покупателей. Много – о том, что было на рынке, меньше о тенденциях рынка, ещё меньше о том, что хотят покупатели (и готовы оплачивать).
• Обобщенность информации. Как говорится, о бо всём и не о чём. Мало деталей, частностей – может сложиться иллюзия, что эти детали не имеют значения, не важны. ИМХО во многом, успех проекта и зависит от совокупности всех частностей/деталей.
Столь объёмный список ограничений/недостатков вовсе не означает, что данным источником информации (интернет/пресса) не надо пользоваться. Просто ИМХО необходимо «включать фильтр».
ИМХО важно отделять просто статьи от мнения экспертов. Эксперты, это уважаемые и признаваемые в риэлторско-девелоперском сообществе люди. Руководители (первые лица) компаний, руководители подразделений аналитики и консалтинга и т.д. Это люди, как правило, с огромным опытом работы, имеют собственную точку зрения и не склонны к «копированию» мыслей других… Правда, ошибаются и они…
Кроме статей существую и другие форматы – теле-интервью, например. Т.е. информацию имеет смысл искать комплексно…
07 окт. 2013
Источник 4.
Посещение различных мероприятий (саммитов, конференций), связанных с рынком недвижимости.
Если речь о Москве, то весной и осенью проходит по два больших мероприятия, связанных с рынком недвижимости, в т.ч. и загородным. В ЦДХ и Гостином дворе. В рамках этих мероприятий организуются различные саммиты и конференции. Участие в них, в качестве слушателя в основном бесплатное. На этих конференциях выступают руководители различных компаний, аналитических департаментов и т.д. ИМХО имеет смысл посетить, хотя бы в плане «общего развития». Существуют и конференции более высокого уровня, как правило, с платным участием.
Плюсы.
• Оперативность. Во многом, именно то, о чем говорят на этих мероприятиях, и станет той информацией, которая через какое то время попадёт на страницы печатных и электронных СМИ о рынке недвижимости. То, что обсуждалось на этих конференциях, и ляжет в основу аналитических статей о обзоров по рынку загородной недвижимости. Основной контингент слушателей – журналисты.
• Возможность услышать ни кем не искажённое мнение экспертов. Возможность личного общения, в частности, возможность задавать вопросы, непосредственно выступающим экспертам.
• Далеко не всё, что обсуждается на подобных мероприятиях, потом попадёт в прессу. Много важной информации теряется.
• За день-два посещения таких мероприятий можно получить больше практической информации, чем за неделю усердного чтения статей «о рынке» в интернете.
Ограничения.
• В основном речь идёт об организованном рынке – о посёлках…
• Связано с первым. Нацеленность этих мероприятий на интересы крупного бизнеса. (Здесь, в основном речь о саммитах и конференциях с платным участием).
• Часто спикеры «проталкивают», т.е. «не навязчиво» рекламируют свой продукт или услуги. Не всегда понятно, где закачивается аналитика и начинается реклама.
• Много информации в целом о рынке и мало, собственно, о запросах/предпочтениях потенциальных покупателей. А та, что есть, носит, как правило, слишком обобщённый характер. Теряется (не обсуждается) информация, касающаяся запросов покупателей в узких, нишевых сегментах.
• Огромное влияние «главной темы» или «доминирующей идеи». Сейчас это тауны и мжк. Некоторое время назад – обсуждение достаточной/необходимой инфраструктуры в посёлках, их форматов. Пост. кризиса – участки без подряда и экомон-сегмент домов на рынке загородной недвижимости.
• Иногда эксперты говорят на «своём языке». Не подготовленному человеку, без знания специфической лексики и терминологии, их бывает просто трудно понять.
ИМХО, если есть свободное время, то посещение этих мероприятий, как минимум не повредит. Скорее, это всё же для целей общего развития, чем для сбора конкретной информации о запросах (хотелках) покупателей, хотя и такая информация периодически обсуждается.
Посещение различных мероприятий (саммитов, конференций), связанных с рынком недвижимости.
Если речь о Москве, то весной и осенью проходит по два больших мероприятия, связанных с рынком недвижимости, в т.ч. и загородным. В ЦДХ и Гостином дворе. В рамках этих мероприятий организуются различные саммиты и конференции. Участие в них, в качестве слушателя в основном бесплатное. На этих конференциях выступают руководители различных компаний, аналитических департаментов и т.д. ИМХО имеет смысл посетить, хотя бы в плане «общего развития». Существуют и конференции более высокого уровня, как правило, с платным участием.
Плюсы.
• Оперативность. Во многом, именно то, о чем говорят на этих мероприятиях, и станет той информацией, которая через какое то время попадёт на страницы печатных и электронных СМИ о рынке недвижимости. То, что обсуждалось на этих конференциях, и ляжет в основу аналитических статей о обзоров по рынку загородной недвижимости. Основной контингент слушателей – журналисты.
• Возможность услышать ни кем не искажённое мнение экспертов. Возможность личного общения, в частности, возможность задавать вопросы, непосредственно выступающим экспертам.
• Далеко не всё, что обсуждается на подобных мероприятиях, потом попадёт в прессу. Много важной информации теряется.
• За день-два посещения таких мероприятий можно получить больше практической информации, чем за неделю усердного чтения статей «о рынке» в интернете.
Ограничения.
• В основном речь идёт об организованном рынке – о посёлках…
• Связано с первым. Нацеленность этих мероприятий на интересы крупного бизнеса. (Здесь, в основном речь о саммитах и конференциях с платным участием).
• Часто спикеры «проталкивают», т.е. «не навязчиво» рекламируют свой продукт или услуги. Не всегда понятно, где закачивается аналитика и начинается реклама.
• Много информации в целом о рынке и мало, собственно, о запросах/предпочтениях потенциальных покупателей. А та, что есть, носит, как правило, слишком обобщённый характер. Теряется (не обсуждается) информация, касающаяся запросов покупателей в узких, нишевых сегментах.
• Огромное влияние «главной темы» или «доминирующей идеи». Сейчас это тауны и мжк. Некоторое время назад – обсуждение достаточной/необходимой инфраструктуры в посёлках, их форматов. Пост. кризиса – участки без подряда и экомон-сегмент домов на рынке загородной недвижимости.
• Иногда эксперты говорят на «своём языке». Не подготовленному человеку, без знания специфической лексики и терминологии, их бывает просто трудно понять.
ИМХО, если есть свободное время, то посещение этих мероприятий, как минимум не повредит. Скорее, это всё же для целей общего развития, чем для сбора конкретной информации о запросах (хотелках) покупателей, хотя и такая информация периодически обсуждается.
07 окт. 2013
Источник 5.
Опрос риэлторов на тему – что сейчас востребовано на рынке загородной недвижимости.
Обычно это делается путём личного общения. Иногда с «легендой» иногда без. Из личной практики – надо просто зайти в агентство недвижимости и пообщаться с присутствующими там специалистами (специалистом) на тему востребованности покупателями тех или иных домов/участков.
Что значит с легендой.
1. Типа у меня участок, и вот я думаю, а не построить мне что ни будь на нём с целью продажи… А что сейчас вообще продаётся?
2. Я представитель бла-бла-бла журнала/сайта о недвижимости и мы бла-бла-бла пишем о рынке недвижимости, что на неё сейчас продаётся, что нет … бла-бла…
3. Я строитель. Вот хочу там-то то-то построить. Вы как считаете, хорошая идея? … Да? … А что тогда лучше?...
4. То, что сами придумаете…
Можно и без всякой легенды.
Лично я считаю, что необходимо соблюдать определённые правила:
• При посещении агентства убедиться, что специалист (риэлтор) может выделить время на разговор с Вами. Что он не занят другими, более важными делами, чем просто поболтать.
• При появлении других посетителей, тактично удалится и предоставить возможность риэлтору спокойно заняться своей работой. Безотносительно того, что это за посетители (может то же поболтать зашли).
• Несколько раз поинтересоваться – не отвлекаем ли мы специалиста от его дел, есть ли у него (неё) время для разговора. Заверить, что разговор не срочный, не связан с какой-то насущной проблемой (необходимостью совершить сделку) и т.д.
• ИМХО в общем надо чётко обозначить цель своего визита – зашёл поболтать, если Вы заняты, я зайду позже и т.д. …
• В любом случае, поблагодарить специалиста за потраченное на Вас время.
Очень важно правильно задавать вопросы, т.е. задавать ПРАВИЛЬНЫЕ вопросы и уметь слышать между строк (это с опытом…). Важно задавать правильные уточнения . Как часто бывает – самая суть скрыта в деталях.
Если речь идёт о каком-то опыте специалиста – «вот я недавно закрыл (а) сделку…», важно, кроме всего прочего, понять - кто явился покупателем данного объекта, что склонило их к покупке и т.д.
Как правило, бессмысленно спрашивать специалиста – а выгодно ли сейчас строить на продажу. Риэлторы, не всегда хорошо знакомы с затратной частью строительства… Правда, бывают и исключения. Это, например, те специалисты, кто недавно сами строили свой дом.
Так же бессмысленно спрашивать о том, что сейчас продаётся. Вы услышите два стандартных ответа:
1. Ни чего не продаётся. Рынок умер, упал, стоит, вялый, дохлый и т.д.
2. Продаётся то, где цена привлекательная. (низкая, ниже рынка и вариации на эту тему).
Если специалист делится какой-то информацией, которая, по Вашему мнению, не интересна/не имеет сейчас значения, ИМХО лучше её всё таки запомнить (записать). Потом может пригодиться…
ИМХО не стоит спорить с риэлтором, даже если он (она) начинает нести полную чушь. Вы не спорить пришли и не выяснять, кто тут больше знает о рынке… Цель беседы совсем иная – сбор информации!
ИМХО не стоит доверять своей памяти. Если не во время интервью, то сразу после стоит подробно записать всё, о чём шла речь. Всё информацию, которою Вы собрали.
План интервью лучше продумывать заранее. Если с легендой – то хотя бы подготовить легенду. ИМХО лучше без легенды… Просто – зашёл поговорить, если у Вас есть время и т.д… В любом случае, вопросы надо готовить заранее.
Плюсы.
• Риэлторы это те специалисты, которые находятся ближе всех к реальным покупателям, к их реальным запросам («хотелкам»). Близость к своим клиентам – это то, чего не хватает многим маркетинговым агентствам и отделам маркетинга в крупных девелоперских компаниях. Словами классика – «потребности клиентов не увидишь из окон своего кабинета…».
• Много специалистов – много мнений. Обобщение коллективной информации ИМХО лучше, чем информация полученная из одного, пусть и компетентного источника (например, консультанта).
Ограничения.
• Риэлторы, как правило, не специалисты в строительной части. Не надо спрашивать их о выгодности строительства на продажу. Цель – сбор информации о предпочтениях потенциальных покупателей, о том, на что покупатели обращают особое внимание, о том, что для них действительно важно. Чем они могут пожертвовать ради «хорошего варианта». Ещё о том, что может отвратить от покупки – ИМХО это то же очень важно. О востребованности тех или иных решений (архитектурных, технических и т.д.), о запросах касаемо планировок и т.д. Короче – о запросах/предпочтениях потенциальных покупателей, а не о том – «выдайте мне, уважаемый специалист бизнес-план строительства дома на продажу».
• Чаще всего, риэлторам приходиться иметь дело с вторичкой. Зачастую, это не очень ликвидная вторичка. Это накладывает определённый отпечаток на восприятие специалистом ситуации на рынке – ситуации с востребованностью загородной недвижимости. Пессимизм специалиста может передаться и Вам. ИМХО важно понимать о каком рынке (каких домов) идёт речь.
• Риэлтор может быть «просто не в теме», у него может быть мало опыта и т.д. С опытом (или сразу) Вы научитесь быстро выявлять такие ситуации.
• Связано с предыдущим пунктом. Среди риэлторов то же идёт конкуренция за клиентов, так же как и среди продавцов недвижимости. Клиентов, особенно покупателей на всех не хватает. Может так получиться, что за какое-то продолжительное время у данного специалиста просто не было работы – рассказывать не о чем. Или это может быть ещё «зелёный» новичок. ИМХО бывает полезно «включать фильтр».
• Связано с предыдущим. У риэлтора может быть мало опыта. Он сам может плохо понимать запросы существующих на рынке клиентов. Но он(она) редко скажет – я не знаю… Например, речь может идти о продаже какой-то недвижимости. Риэлтор может привести пример отказа от покупки или пример того, что покупателям не нравилось в данном объекте (который он продавал). Если риэлтор не опытный, он сам может не отличить реальную причину отказа от покупки от «не мотивированного торга» (вежливого отказа) Фразы типа – вот если бы была прописка, вот если бы дом был из кирпича, вот если бы газ и т.д. не всегда означают именно то, как звучат… Естественно бывает и так, что именно это и не устаивало большинство тех потенциальных покупателей, кто смотрел объект. Рулят – правильно заданные уточняющие вопросы…
• Риэлтор может оказаться специалистом «старой закалки/школы». Тогда однозначно – газ, кирпич, ижс, чем ближе тем лучше, чем больше тем дороже и т.д. Такие специалисты, как правило, упорно сопротивляются очевидным изменениям на рынке, например разделению его на сегменты и т.д. Вы можете получить от таких специалистов не видение рынка «глазами потребителя», а его собственное мнение о востребованности тех или иных качеств(свойств) у загородной недвижимости, которое во многом идёт в разрез с реальными запросами («хотелками») покупателей.
• Риэлтор может «сидеть» на каком-то одном типе недвижимости (например квартиры в городах МО) и просто не ориентироваться в рынке загородных домов.
• В целом, присутствует некая инерционность в среде специалистов. Многие тенденции, которые только формируются, специалисты замечают, но относят их к частностям/странностям, и т.д. Т.е. не признают ещё пока именно как тренд…
Вообще, тут можно много написать. Я уже коллекционирую «перла» некоторых «специалистов». ИМХО 50% - вообще не в теме. Хотя на первый вопрос типа – Вы занимаетесь загородной недвижимостью, Вы услышите почти всегда уверенно ДА. Но есть Специалисты кто очень даже в теме. Как правило, это те, кто привык не просто механически выполнять свою работу, а ещё и анализировать (часто просто интуитивно/машинально) то, что происходит вокруг. В общем, как повезёт…
Кстати, в процессе бесед, достаточно часто можно увидеть интерес самих риэлторов к этой теме – к строительству домов на продажу. Многих отпугивает не знание «строительной части». Если специалист сам интересуется вопросом строительства на продажу – то в процессе увлечённой беседы, он (она) рано или поздно понимают, что перед ними не «крепкий хозяин» участка, а маркетинговая разведка. Бывает, беседа перемещается в близлежащие кафе … (естественно за мой счёт) и может продолжаться потом ещё долго и взаимовыгодно…
Как можно уже заметить, сбор информации о рынке – весьма трудозатратное мероприятие. Естественно многое выполняется «специально заточенными» людьми. Но именно опрос риэлторов я часто оставляю за собой. Опять словами классика - из окон своего офиса не увидеть запросы (хотелки) своих клиентов.
P.S.
Здесь речь шла в основном о «простых» агентствах недвижимости. Ввалится просто так в Блеквуд, к Дзагурову, в Калинку, сохо и т.д. ИМХО не тот путь, не тот подход. Да там и вообще всё несколько иначе…
Да! И не забудьте в любом случае поблагодарить специалиста за потраченное на Вас время.
Опрос риэлторов на тему – что сейчас востребовано на рынке загородной недвижимости.
Обычно это делается путём личного общения. Иногда с «легендой» иногда без. Из личной практики – надо просто зайти в агентство недвижимости и пообщаться с присутствующими там специалистами (специалистом) на тему востребованности покупателями тех или иных домов/участков.
Что значит с легендой.
1. Типа у меня участок, и вот я думаю, а не построить мне что ни будь на нём с целью продажи… А что сейчас вообще продаётся?
2. Я представитель бла-бла-бла журнала/сайта о недвижимости и мы бла-бла-бла пишем о рынке недвижимости, что на неё сейчас продаётся, что нет … бла-бла…
3. Я строитель. Вот хочу там-то то-то построить. Вы как считаете, хорошая идея? … Да? … А что тогда лучше?...
4. То, что сами придумаете…
Можно и без всякой легенды.
Лично я считаю, что необходимо соблюдать определённые правила:
• При посещении агентства убедиться, что специалист (риэлтор) может выделить время на разговор с Вами. Что он не занят другими, более важными делами, чем просто поболтать.
• При появлении других посетителей, тактично удалится и предоставить возможность риэлтору спокойно заняться своей работой. Безотносительно того, что это за посетители (может то же поболтать зашли).
• Несколько раз поинтересоваться – не отвлекаем ли мы специалиста от его дел, есть ли у него (неё) время для разговора. Заверить, что разговор не срочный, не связан с какой-то насущной проблемой (необходимостью совершить сделку) и т.д.
• ИМХО в общем надо чётко обозначить цель своего визита – зашёл поболтать, если Вы заняты, я зайду позже и т.д. …
• В любом случае, поблагодарить специалиста за потраченное на Вас время.
Очень важно правильно задавать вопросы, т.е. задавать ПРАВИЛЬНЫЕ вопросы и уметь слышать между строк (это с опытом…). Важно задавать правильные уточнения . Как часто бывает – самая суть скрыта в деталях.
Если речь идёт о каком-то опыте специалиста – «вот я недавно закрыл (а) сделку…», важно, кроме всего прочего, понять - кто явился покупателем данного объекта, что склонило их к покупке и т.д.
Как правило, бессмысленно спрашивать специалиста – а выгодно ли сейчас строить на продажу. Риэлторы, не всегда хорошо знакомы с затратной частью строительства… Правда, бывают и исключения. Это, например, те специалисты, кто недавно сами строили свой дом.
Так же бессмысленно спрашивать о том, что сейчас продаётся. Вы услышите два стандартных ответа:
1. Ни чего не продаётся. Рынок умер, упал, стоит, вялый, дохлый и т.д.
2. Продаётся то, где цена привлекательная. (низкая, ниже рынка и вариации на эту тему).
Если специалист делится какой-то информацией, которая, по Вашему мнению, не интересна/не имеет сейчас значения, ИМХО лучше её всё таки запомнить (записать). Потом может пригодиться…
ИМХО не стоит спорить с риэлтором, даже если он (она) начинает нести полную чушь. Вы не спорить пришли и не выяснять, кто тут больше знает о рынке… Цель беседы совсем иная – сбор информации!
ИМХО не стоит доверять своей памяти. Если не во время интервью, то сразу после стоит подробно записать всё, о чём шла речь. Всё информацию, которою Вы собрали.
План интервью лучше продумывать заранее. Если с легендой – то хотя бы подготовить легенду. ИМХО лучше без легенды… Просто – зашёл поговорить, если у Вас есть время и т.д… В любом случае, вопросы надо готовить заранее.
Плюсы.
• Риэлторы это те специалисты, которые находятся ближе всех к реальным покупателям, к их реальным запросам («хотелкам»). Близость к своим клиентам – это то, чего не хватает многим маркетинговым агентствам и отделам маркетинга в крупных девелоперских компаниях. Словами классика – «потребности клиентов не увидишь из окон своего кабинета…».
• Много специалистов – много мнений. Обобщение коллективной информации ИМХО лучше, чем информация полученная из одного, пусть и компетентного источника (например, консультанта).
Ограничения.
• Риэлторы, как правило, не специалисты в строительной части. Не надо спрашивать их о выгодности строительства на продажу. Цель – сбор информации о предпочтениях потенциальных покупателей, о том, на что покупатели обращают особое внимание, о том, что для них действительно важно. Чем они могут пожертвовать ради «хорошего варианта». Ещё о том, что может отвратить от покупки – ИМХО это то же очень важно. О востребованности тех или иных решений (архитектурных, технических и т.д.), о запросах касаемо планировок и т.д. Короче – о запросах/предпочтениях потенциальных покупателей, а не о том – «выдайте мне, уважаемый специалист бизнес-план строительства дома на продажу».
• Чаще всего, риэлторам приходиться иметь дело с вторичкой. Зачастую, это не очень ликвидная вторичка. Это накладывает определённый отпечаток на восприятие специалистом ситуации на рынке – ситуации с востребованностью загородной недвижимости. Пессимизм специалиста может передаться и Вам. ИМХО важно понимать о каком рынке (каких домов) идёт речь.
• Риэлтор может быть «просто не в теме», у него может быть мало опыта и т.д. С опытом (или сразу) Вы научитесь быстро выявлять такие ситуации.
• Связано с предыдущим пунктом. Среди риэлторов то же идёт конкуренция за клиентов, так же как и среди продавцов недвижимости. Клиентов, особенно покупателей на всех не хватает. Может так получиться, что за какое-то продолжительное время у данного специалиста просто не было работы – рассказывать не о чем. Или это может быть ещё «зелёный» новичок. ИМХО бывает полезно «включать фильтр».
• Связано с предыдущим. У риэлтора может быть мало опыта. Он сам может плохо понимать запросы существующих на рынке клиентов. Но он(она) редко скажет – я не знаю… Например, речь может идти о продаже какой-то недвижимости. Риэлтор может привести пример отказа от покупки или пример того, что покупателям не нравилось в данном объекте (который он продавал). Если риэлтор не опытный, он сам может не отличить реальную причину отказа от покупки от «не мотивированного торга» (вежливого отказа) Фразы типа – вот если бы была прописка, вот если бы дом был из кирпича, вот если бы газ и т.д. не всегда означают именно то, как звучат… Естественно бывает и так, что именно это и не устаивало большинство тех потенциальных покупателей, кто смотрел объект. Рулят – правильно заданные уточняющие вопросы…
• Риэлтор может оказаться специалистом «старой закалки/школы». Тогда однозначно – газ, кирпич, ижс, чем ближе тем лучше, чем больше тем дороже и т.д. Такие специалисты, как правило, упорно сопротивляются очевидным изменениям на рынке, например разделению его на сегменты и т.д. Вы можете получить от таких специалистов не видение рынка «глазами потребителя», а его собственное мнение о востребованности тех или иных качеств(свойств) у загородной недвижимости, которое во многом идёт в разрез с реальными запросами («хотелками») покупателей.
• Риэлтор может «сидеть» на каком-то одном типе недвижимости (например квартиры в городах МО) и просто не ориентироваться в рынке загородных домов.
• В целом, присутствует некая инерционность в среде специалистов. Многие тенденции, которые только формируются, специалисты замечают, но относят их к частностям/странностям, и т.д. Т.е. не признают ещё пока именно как тренд…
Вообще, тут можно много написать. Я уже коллекционирую «перла» некоторых «специалистов». ИМХО 50% - вообще не в теме. Хотя на первый вопрос типа – Вы занимаетесь загородной недвижимостью, Вы услышите почти всегда уверенно ДА. Но есть Специалисты кто очень даже в теме. Как правило, это те, кто привык не просто механически выполнять свою работу, а ещё и анализировать (часто просто интуитивно/машинально) то, что происходит вокруг. В общем, как повезёт…
Кстати, в процессе бесед, достаточно часто можно увидеть интерес самих риэлторов к этой теме – к строительству домов на продажу. Многих отпугивает не знание «строительной части». Если специалист сам интересуется вопросом строительства на продажу – то в процессе увлечённой беседы, он (она) рано или поздно понимают, что перед ними не «крепкий хозяин» участка, а маркетинговая разведка. Бывает, беседа перемещается в близлежащие кафе … (естественно за мой счёт) и может продолжаться потом ещё долго и взаимовыгодно…
Как можно уже заметить, сбор информации о рынке – весьма трудозатратное мероприятие. Естественно многое выполняется «специально заточенными» людьми. Но именно опрос риэлторов я часто оставляю за собой. Опять словами классика - из окон своего офиса не увидеть запросы (хотелки) своих клиентов.
P.S.
Здесь речь шла в основном о «простых» агентствах недвижимости. Ввалится просто так в Блеквуд, к Дзагурову, в Калинку, сохо и т.д. ИМХО не тот путь, не тот подход. Да там и вообще всё несколько иначе…
Да! И не забудьте в любом случае поблагодарить специалиста за потраченное на Вас время.
07 окт. 2013
На сегодня пока всё.
Далее будут ещё как минимум:
Источник 6.
Изучение объявлений в рубрике спрос.
А так же, как минимум, два косвенных, но весьма полезных источника:
Источник 7.
Взгляд на основного косвенного конкурента – рынок «построим дом на вашем участке», т.е. это рынок строительных компаний.
Источник 8.
Изучение профильных форумов о жизни в загородном доме. Дискуссий Загород VS город и т.д.
Спасибо за внимание.
Далее будут ещё как минимум:
Источник 6.
Изучение объявлений в рубрике спрос.
А так же, как минимум, два косвенных, но весьма полезных источника:
Источник 7.
Взгляд на основного косвенного конкурента – рынок «построим дом на вашем участке», т.е. это рынок строительных компаний.
Источник 8.
Изучение профильных форумов о жизни в загородном доме. Дискуссий Загород VS город и т.д.
Спасибо за внимание.
07 окт. 2013
Andreeviliaa писал(а):Проблема существующих частных застройщиков аналогичных участков - они пытаются поставить на них "стандартный" дом. Стандартный дом 170-180-200 м2, что бы обеспечить себе рентабельность.
В доме, как правило изначально больше комнатнат чем три.
Обычно 3-4 спальни и общая комната (гостинная) + кухня (кухня-столовая) и 1-2 сан. узла.
Это стандарт от 100 до 200м2.
Т.е. площадь дома растёт, а кол-во комнат не особо. Обычно увеличивается их площадь, добавляются второй сан. узел и появляются "лишние" метры - коридоры и навороты
А чем ваша концепция принципиально отличается? В тех стандартных коттеджах или таунах по 200 квадратов, одна спальня по любому будет большой и её можно впоследствии разделить на 2. В итоге получаем ваши же 5 спален. Более того, в 90% предложений, которые есть на рынке нет чёткой планировки. Есть пару несущих стен и ПРЕДЛАГАЕМЫЕ варианты планировки чисто на бумаге. Далее хозяева сами решают, сколько спален, кухонь и гостинных они будут творить.
Andreeviliaa писал(а):Необходимо, увеличить кол-во комнат, при сохранении площади дома не более 200. Это важно.
Изолированных спален мин. 5.сли 5, то одна из них должна иметь возможность делёжки пополам.
Конструктив должен с одной стороны быть относительно бюджетным, с другой - обеспечивать возможность относительно свободной планировки.
Кол-во сан. узлов - 2 или 2,5.
Гостинная (общая комната) внушительных размеров. Все остальные комнаты - минимально достаточных.
Дополнительной "фишкой" данной концепции является - возможность раздельной жизни по этажам.
Как правило, зона лестници на второй этаж организуется так, что бы попасть на него можно было не потревожив обитателей первого этажа.
У нас целевая аудитория другая - многочисленные семьи (или две родственные семьи) , которые состоят из нескольких поколений (могут быть старики, малыши - прсмотр, уход) и им удобней "жить под одной крышей".
Альтернатив у них нет.
Ближайшая - искать варианты на рынке городской недвижимости.
Основная идея - мы создаём жильё эконом-класса для не многочисленной (но не пустой) категории потенциальных покупателей.
Это и есть пример (один из) примеров сфокусированной нишевой стратегии.
Ключевая (главняа) потребность этой категории удовлетворяется.
Маленький участок для такой толпы народу, мало (вообще то достаточно) сан. узлов, что-то ещё не так. Но основная потребность - возможность жить под одной крышей (сильно рядом) в эконом-формате - удовлетворяется на должном уровне.
Мы не дожны создать дворец, мы создадим дом эконом-класса, но с увеличенной площадью для размещения доп. комнат.
Все эти параметры уже есть в посёлках, которые уже построены или строятся. Вы не открываете америку. Вы просто дублируете предложения крупных застройщиков. Да, возможно, ваш вариант будет немного более индивидуальным, но он будет и дороже. ед
По любому закупать землю, стройматериалы, рабочую силу лучше оптом. Так она выходит дешевле. Следовательно у крупных застройщиков по любому предложение выйдет более выгодным для покупателей.
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: :)) и 9 гостей
