Доходность вложений в недвижимость при использовании кредита 267 / 7977

[Валерий Александрович]

Особенно если зальют соседи или попадётся "весёлый" арендатор... Про сдачу квартир в аренду в курсе - много там интересного.

[bhr]

:) Особенно если зальют соседи или попадётся "весёлый" арендатор... Про сдачу квартир в аренду в курсе - много там интересного.

дык, кто мешает заложить в формулу риски?
У меня ощущение, что Вы что-то пропагандируете. Я же ни за что не ратую. чиста формулы вывожу, примусы починяю.

[Валерий Александрович]

:) Особенно если зальют соседи или попадётся "весёлый" арендатор... Про сдачу квартир в аренду в курсе - много там интересного.

дык, кто мешает заложить в формулу риски?
У меня ощущение, что Вы что-то пропагандируете. Я же ни за что не ратую. чиста формулы вывожу, примусы починяю.

Что, если не секрет, я "пропагандирую"? Кроме точности в подходах и подсчётах?

Мне лично выгодно удорожание недвижимости, но это не повод утверждать, что оно продолжится...

[bhr]

Проще разбить вопрос на две части - в динамике сравнивать получаемые ежемесячно прибыли от аренды с ежемесячными же платежами по кредиту и расходами на содержание.

к гадалке ходить не надо. Отрицательная доходность (при малом ПВ).
если грубо взять ПВ =0
проценты по кредиту - 12%
доходность от аренды - 7%
чего считать, если явный минус?

Хе!!!
поторопился я с выводами....
по мере выплаты основного долга при дифференцированных платежах проценты линейно убывают. к концу срока они вообще равны нулю.
если пренебречь распределенностью процентов по времени (что есть грубость) и считать, что вся сумма процентов платится одинаковыми частями, то ставку процентов следует делить пополам.
12%/2 = 6%, что меньше 7%
а если еще учесть, что ПВ - таки не равно нулю. то доходность еще больше. Ибо ставку аренды умножаем на всю стоимость квартиры, а ставку процентов только на остаток долга (1-ПВ)*А

даже без удорожания недвиги при ПВ=0.5 (допустим) получается выгодно.

[bhr]

Что, если не секрет, я "пропагандирую"? Кроме точности в подходах и подсчётах?

Мне лично выгодно удорожание недвижимости, но это не повод утверждать, что оно продолжится...

Дык, тогда хотелось бы обсуждать формулу, подход. Делать поправки на ветер. Нет ничего сложного заложить в формулу дополнительные расходы. Делайте предложения.

[Валерий Александрович]

Что, если не секрет, я "пропагандирую"? Кроме точности в подходах и подсчётах?

Мне лично выгодно удорожание недвижимости, но это не повод утверждать, что оно продолжится...

Дык, тогда хотелось бы обсуждать формулу, подход. Делать поправки на ветер. Нет ничего сложного заложить в формулу дополнительные расходы. Делайте предложения.

Зачем корректировать изначально не верную формулу?

Проще разбить вопрос на две части - в динамике сравнивать получаемые ежемесячно прибыли от аренды с ежемесячными же платежами по кредиту и расходами на содержание.

к гадалке ходить не надо. Отрицательная доходность (при малом ПВ).
если грубо взять ПВ =0
проценты по кредиту - 12%
доходность от аренды - 7%
чего считать, если явный минус?

Хе!!!
поторопился я с выводами....
по мере выплаты основного долга при дифференцированных платежах проценты линейно убывают. к концу срока они вообще равны нулю.
если пренебречь распределенностью процентов по времени (что есть грубость) и считать, что вся сумма процентов платится одинаковыми частями, то ставку процентов следует делить пополам.
12%/2 = 6%, что меньше 7%
а если еще учесть, что ПВ - таки не равно нулю. то доходность еще больше. Ибо ставку аренды умножаем на всю стоимость квартиры, а ставку процентов только на остаток долга (1-ПВ)*А

даже без удорожания недвиги при ПВ=0.5 (допустим) получается выгодно.

Это не недвижимость, просто мармеладный шоколад... Вы что-то пропагандируете???

[bhr]

изначально не верную формулу?

Ну дык. Тогда давайте поговорим про неверность формулы. Вроде на все претензии ответил.
То что в ней нету затопленных соседей - не ее вина. В Теореме Пифагора тоже нету затопленных соседей. Ибо она для прямоугольных треугольников и только про них. а какие треугольники бывают в реальной жизни - ее (теорему), мягко говоря, не волнует.

[Валерий Александрович]

Специально для Вас, как любителя крайностей, предположим Вы взяли ипотеку с ПВ=0 и 12% ставкой и продали объект через год - по Вашей формуле доходность зашкалит, в реале заплатите два раза за оформление, один за страховку, каждый месяц разницу между % по кредиту и доходом от аренды, ВСЁ тело кредита и штраф за досрочное погашение... плюс всякие "мелкие" потери на ремонт, мебель, потери от простоя и т.п. Где тут 70-60-40-20-10% доходности???

Чтобы закончить для ясности - по Вашей формуле "Доходность = ((УД +СА) - 0.5*СПК*(1-ПВ)) /(ПВ +0.5*(1-ПВ)) (Ура, граждане-товарищи)" в абсолютном выражении ((0,1+ 0,07) - 0,5*0,12)/0,5= 0,22 или 22%

В жизни (1,1 + (0,07-0,06))/(1+ 0,5*0,12) = 0,105 или 10,5%

При всех Ваших допущениях и пренебрежениях

Дальнейшее обсуждение - перетирание воды между жерновами. При том что не будет и 7% с аренды и 10% прирост цены маловероятен, а вот расходы учтены, а ещё и инфляция будет и рубль к доллару просел - удачных инвестиций!!!!

[bhr]

даже без удорожания недвиги при ПВ=0.5 (допустим) получается выгодно.

Это не недвижимость, просто мармеладный шоколад... Вы что-то пропагандируете??? [/quote]
А Вы попробуйте без эмоций подставьте циферки.
ПВ=0.5
ставка аренды = 7%
ставка кредита = 12%
квартира стоит 2 млн.
миллион свой вкладывается и миллион - в кредит.
проценты по кредиту в первый месяц = 10 тыр
можете проверить на ипотечном калькуляторе, хотя можно проще 12% годовых, это 1 в месяц = 1% миллион = 10 тыр
арендная плата = 7%* 2 млн = 14 тыр.
Итого в первый месяц навар 4 тыра.
со временем проценты будут только падать, а арендная плата так и останется 14 тыр и будет вечной.
Даже без удорожания недвиги - выгодно.
Заметьте, я слова формулами и расчетами подтверждаю. От Вас - кроме смайликов и эмоций - ничего не заметил.

[bhr]

Чтобы закончить для ясности - по Вашей формуле "Доходность = ((УД +СА) - 0.5*СПК*(1-ПВ)) /(ПВ +0.5*(1-ПВ)) (Ура, граждане-товарищи)" в абсолютном выражении ((0,1+ 0,07) - 0,5*0,12)/0,5= 0,22 или 22%

В жизни (1,1 + (0,07-0,06))/(1+ 0,5*0,12) = 0,105 или 10,5%

А вот с этого места поподробнее.