Управление инвестором. Спасите рантье-ипотечника! Беру квартиру в Москве за наличные 781 / 28052

Понравилось:

milk5honey писал(а):
обилие общих слов навеяло лирические картинки из жизни. и из жизни денег.

у лучшей подруги умерла бабушка. стесняюсь ошибитьсяв мало интересовавших по нежности возраста деталях - умерла она в 84 или 86, оставила она вклад подруге до совершеннолетия? и долго не могли снять? или до 20 лет что ли, но помню точно что оставила она ей 5 тыс на вкладе на квартиру как вырастет...и точно помню как мы пошли сняли с ней наконец эти 5тыс, я ждала во дворе, светило солнце и вся жизнь была впереди и мы купили на все 5 тыс аж 2 бутылки отличного шампанского и коробку шоколадных трюфелей( а что еще было делать на них?) и распили там же на крыше полуобвалившегося дома в переулках сретенки и вроде как понимая трагизм умом, но все же не прочувствовав и не приняв его душой по юности...
конечно бабушка хотела как лучше - делая невозможным преждевременное снятие и вряд ли умирая могла вообразить в дичайшем сне что будет с незыблемой страной и деньгами через несколько лет.
...к счастью другая бабушка оставила ей квартиру а не вклад на нее.

... а еще помню 14декабря 91г. возвращалась я домой с лекций...был день рождения мужа а я все еще не купила подарок. зашла в универсам. там стояли отдельные унылые струйки очередей - час за яйцами, полчаса за маслом...(мы тогда ели черти что, да что угодно, чтоб не стоять в них, а бабушки стояли...). вдруг смотрю - "выбросили" торты, и почти никого...у меня было рублей 15-16, и на все деньги я купила шесть штук разных тортов , сколько могла унести в двух руках ( ну...в мои 19 лет мне показалось что это отличнейший подарок для мужа!))). торты были разные - самый маленький, кажется "сказка" стоил рубль с чем-то, но в среднем по 2.30 что-ли, 2.80 за торт.
а всего через две с половиной недели было уже 2 января 1992. мы пошли погулять и дошли до арбата, пошли к открывшемуся недавно баскин роббинсу за мороженым.
прямо на двери (что б не заходили) висело огромное объявление - ОДИН ШАРИК МОРОЖЕНОГО ТЕПЕРЬ 50 РУБЛЕЙ! ну и остальные цены стали вдруг такими же ...

ну и наоборот... на рынке на арбатской в войну меняли всякое драгоценное...на муку и МЫЛО. говорят. а когда взяли бабушку по доносу соседки, заглядывавшейся на мужа , то кольцо из белого золота в виде слона с глазами - бриллиантами, подаренное бабушке мужем, стало платой. тогда и ТАМ наверное адекватной. платой за право на ОДИН ТЕЛЕФОННЫЙ ЗВОНОК.

ну...просто лирические примеры из жизни денег и их стоимости)))

Дурачок писал(а):
wbif писал(а):
Увы, подтвердить это можно только если видеть баланс.

Зачем же тогда делаете нелепые утверждения и клевещите на неких "серьезных вкладчиков"? Не надо этого делать.
Про вас же тоже можно нафантазировать и озвучить, вам же не понравится, не так ли?
wbif писал(а):
Порадовала цитата:

я уже 2й год смотрю на умников, взявших в ипотеку недвижку в конце 14го: они каждый мес. все грустнее и грустнее, видать от осознания, что 2ю хату подешевке не успели взять в 30летнюю кабалу

Вот здесь я уже писал:
viewtopic.php?f=32&t=45683&start=20
Дурачок писал(а):
Кроме того, бетонометры под ипотекой, но сдаваемые в аренду (плюс ещё кое-что - несколько ноу хау) приносят стабильный дополнительный доход ОТ 25% годовых.

Например, последняя моя сумма вложений в последнюю ипотеку за 16 месяцев принесла доход в 43% от уже вложенного - это не мифический «рост стоимости ква», а реальные деньги, упавшие на счет.

(Например - условно: вложил своих денег /с учетом ежемесячных платежей по ипотеке, страховок, жкх и т.п./ - 1 000 000 рублей, а через 16 месяцев от даты взятия ипотеки на счет упало 430 000. 43% от вложенного - уже вернул.)

Последняя ква взятая в ипотеку в конце ноября 2014 года, принесла за 16 месяцев доход 43%.
Это без учета разницы ставок между кредитом и депозитом!
Уже писал об этом.
Будьте внимательны!
Извините.
Кажется мои методы абсолютно легального заработка сводят с ума.
Ещё раз извините.

про квартиру, купленную в ноябре 2014-го. можно поподробнее?
насколько я помню тогда был пик. после цены только падали. аренда 6-7' ну пусть 8 процентов.
с чего вдруг такой доход?

bhr писал(а):
с чего вдруг такой доход?

Видимо, в расчет берется первоначальный взнос, а не полная стоимость квартиры.

bhr писал(а):
про квартиру, купленную в ноябре 2014-го. можно поподробнее?
насколько я помню тогда был пик. после цены только падали. аренда 6-7' ну пусть 8 процентов.
с чего вдруг такой доход?

Всё правильно вы говорите.
Я тоже это всё знаю.

Поподробнее не хочу. Я об этом вскользь упомянул. Есть ноу хау.

Справедливости ради должен отметить, что из недавних сделок, по квартире купленной в 2013 году я получил очень скромный доход на уровне 9% годовых. Что меня опечалило. Досада.
А вот по квартирам купленным в 2012 и 2014 годах - очень хороший прирост капитала.

Из недавних покупок:
Покупка 2012 года: вложено в квартиру 1 366 000 через 21 месяц по этой квартире на счет упала сумма 505 000. Примерно 21+% годовых.**

Покупка 2013 года: для меня это убыток. Доход всего 9% годовых.

Покупка 2014 года: вложена сумма /примем за 100%/ через 16 месяцев по этой квартире на счет упала сумма 43% от вложенного.

Не знаю, что вам сказать. Так как-то.

seser писал(а):
Видимо, в расчет берется первоначальный взнос, а не полная стоимость квартиры.

Плюс все ежемесячные платежи по ипотеке, страховки, жкх и т.д.
Все фактически понесенные расходы.*

*В расчет не включен доход от разницы процентов между кредитом (11%-13%) и депозитом (21%-23%).

**За 2012 год сумма ежемесячных платежей по ипотеке, страховки и т.д. не включены в рассечет (лень), отмечу лишь, что в тот период действовали депозиты под 18% с ежем. капой и далее под 13% с ежем. капой, что всяко перекрывало расходы на обслуживание 11% кредита.

Допустим, квартира стоила 6 млн.
Первоначальный взнос где-то 2 млн.
Остаток 4 млн. выплата ипотеки.
Допустим, человек сдал эту квартиру тут же за 40 тыс/это очень много, но допустим в теории/
Дальше он берет сохраненные 4 млн. и кладет на депозит/допустим ставка депозита даже равна ставке ипотеки,
что вряд ли но допустим/
итого что получается.
При вложении 2 млн. руб человек имеет 40x12=480 тыс. в год /допустим чистыми, даже коммуналку не считаем/
Итого получим 24 процента годовых.
Единственное, тут не учитывается оплата тела кредита ипотечного взноса...это еще грубо тысяч 40 в месяц,
если ипотека на 10 лет , и тысяч 20 , если ипотека на 20-25 лет. Если тело не учитывать, то сказка станет былью.

bukinist писал(а):
Допустим, человек сдал эту квартиру тут же

Да не. Про сдачу здесь речь не идет. Это другие механизмы.

И я живу в Тюмени. У нас другие цены на ква.

bukinist писал(а):
/допустим ставка депозита даже равна ставке ипотеки,
что вряд ли но допустим/

Что это вряд ли то? :za_da_va_la:

Просто ставки по кредитам зафиксированы в один промежуток времени,
а ставки по депозитам в другой временный промежуток.

Не забывайте, я люблю кризисы, рад им и всегда готов их встретить!
Меня тут кризисами пугали, не понимая, что это моя родная стихия! :ya_hoo_oo:

Дурачок, спасибо большое за интересную ветку!

Но по сути ваша модель сводится к тому, что вы удачно фиксируете ставки на пополняемых депозитах и с этого живёте. Операции с недвижимостью идут отдельно. Если ставка по кредиту 12% годовых, а вы на недвиге получили меньше, то это убыток. Депозиты в этой схеме дают лишь прирост капитала и возможность обслуживать свои текущие нужды.

Я в целом действую аналогично, просто на меньших объёмах, и вместо недвижимости использую облигации. Мне это гораздо более понятно

Может быть вы можете поподробнее рассказать, как ищите объекты недвижимости и как удаётся на ней зарабатывать на текущем падающем рынке? Потому что сейчас аренда даёт 5-8% годовых, прироста цены нет, при ставке 12% годовых покупать недвигу нецелесообразно. Получается, что это должны быть либо какие-то очень интересные котлованы, либо специальные ситуации. А это уже более интересный уровень.

кризис = неизвестность. вы сделали ставку на то, что непревышальщиков не кинут и угадали. а могло быть что угодно. переворот, война, мировая, гражданская.
путин опять же мог наказать запад путем наказания наших депозитчиков.
народ олобряет даже подорожание продуктов в магазинах. думаю, про депозиты тем более не будет беспокоиться. тем более, что найдут способ свалить все на обаму.
к чему я? трудно назвать кризис стихией. к тому же кризиса никакого покв нету. есть многоходовка. климат вам объяснит.
а про схему так и не понял.. вы покупаете квартиру в ипотеку, хотя могли купить за нал. сам нал кладете на депозит. зачем тогда вам эта квартира?
чето тумана много. а конкретики никакой. ърен с ним с банком. допустим там есть такой депозит под 23%. зачем квартиру покупать?

bhr писал(а):
зачем квартиру покупать?

покупаете вы квартиру например у тещи, в кредит под 11%, денежки кредитные у нее забираете и кладете на депозит под 20%, как вариант :men:

Сидоркин Александр,
bhr,
господа, спасибо за мнение. Может быть попозже отвечу.
Я сейчас увлечен несколько иным, о чем и будет этот пост!

Из темы "Пора депозиты закрывать"
от 20.11.13:
/событие в реале: отзыв у Мастер-банка/:

Рентополучатель писал(а):
Депозит это заведомо ложный результат для основной массы дурачков-депозитчиков.
А разговаривая о результатах то даже если рассмотреть короткий отрезок то : я купил однушку в сентябре 2012 и имею 11% роста цен (и это минимум) за год и два месяца + 6% арендаторами
если посмотреть на оценки результатов в золоте то они не менее хороши я продал золото по 980 чтоб купить квартиру , сейчас оно 900 р + 11 процентов в рублях выросла сама квартира. Итогом только от роста стоимости метра в золоте за год имею 20% +6% аренда = 26% Конечно же 10% депозита в рублях лучше

У Рентополучателя речь не о годовых.
И "в рублях выросла сама квартира"(ц) я бы не считал вообще,
если продажа не осуществлена
и/или деньги не упали на счет/получены налом в карман.
И это правильно ведь следом наступил 2014 год. :hi_hi_hi:

Считаем.
Рентополучатель говорит о сроке в год и 2 месяца.
"Рост цен" убираем, как не зафиксированную прибыль/убыток. Это 11%.
26%-11%=15%
Считаем годовые.
15%/14 (количество месяцев) и умножаем на 12 (чтобы получить "годовые") = 12,8%
Рентополучатель почему-то говорит о 10% на депозите, но в тот период у меня были вклады открытые под 13% с ежем.капой, открытые в июне 2013 года, сроком на 5 лет, с возможностью закрыть вклад без потери %.

Считаю, что здесь всё прекрасно! Просто другая стратегия.

P.S.
Только что увидел. И дамы! Беляева Елена, спасибо за мнение!