Доходность вложений в недвижимость при использовании кредита 267 / 7977

Я уже Вам сверху посчитал всё :lol:

Без смайликов уже не могу ;;-)))

Извините!!!

Инвесторы, становитесь в очередь за ипотекой!!! И будет Вам СЧАСТЬЕ!!! :smu:sche_nie:

Валерий Александрович писал(а):
Я уже Вам сверху посчитал всё Без смайликов уже не могу Извините!!!

Инвесторы, становитесь в очередь за ипотекой!!! И будет Вам СЧАСТЬЕ!!!

сорри. Нихрена не понял.
что это за (0.7 - 0.6)?
вы цифру выложили, но объяснили откуда она взялась.
либо выкладывайте свою формулу, обсудим.

Я человек гуманитарный, формулы меня пугают, давайте лучше на примере и на цифрах

Ок. Допустим, приобретаем квартиру за 100 тыс.долл. с ПВ в 20 тыс. и с ипотекой, взятой на 10 лет под 12% годовых, т.е. с платежом $1,147.77 в месяц. Плюс, грубо, расходы на содержание - обслуживание - страховки. В итоге обязательные платежи составят, скажем, $1,300 в месяц, т.е. $15,600 в год.

Сдаем эту квартиру за $700, т.е. считаем, что годовой доход с учетом перерыва на въезд-выезд арендаторов составит $8,000.

В первый же год выплат по ипотеке погасится $4,410.56:

Первоначальный взнос: $20,000.00
Сумма займа: $80,000.00
Месячный платеж: $1,147.77

Мес Банку Тело Остаток долга
1 $800.00 $347.77 $79,652.23
2 $796.52 $351.25 $79,300.99
3 $793.01 $354.76 $78,946.23
4 $789.46 $358.31 $78,587.92
5 $785.88 $361.89 $78,226.04
6 $782.26 $365.51 $77,860.53
7 $778.61 $369.16 $77,491.37
8 $774.91 $372.85 $77,118.51
9 $771.19 $376.58 $76,741.93
10 $767.42 $380.35 $76,361.58
11 $763.62 $384.15 $75,977.43
12 $759.77 $387.99 $75,589.44

$9,362.65 уйдет на оплату процента
$4,410.56 - на погашение тела кредита.

Svetlana Stolyarova писал(а):
Я человек гуманитарный, формулы меня пугают, давайте лучше на примере и на цифрах

Ок. Допустим, приобретаем квартиру за 100 тыс.долл. с ПВ в 20 тыс. и с ипотекой, взятой на 10 лет под 12% годовых, т.е. с платежом $1,147.77 в месяц. Плюс, грубо, расходы на содержание - обслуживание - страховки. В итоге обязательные платежи составят, скажем, $1,300 в месяц, т.е. $15,600 в год.

Сдаем эту квартиру за $700, т.е. считаем, что годовой доход с учетом перерыва на въезд-выезд арендаторов составит $8,000.

В первый же год выплат по ипотеке погасится $4,410.56:

Первоначальный взнос: $20,000.00
Сумма займа: $80,000.00
Месячный платеж: $1,147.77

Мес Банку Тело Остаток долга
1 $800.00 $347.77 $79,652.23
2 $796.52 $351.25 $79,300.99
3 $793.01 $354.76 $78,946.23
4 $789.46 $358.31 $78,587.92
5 $785.88 $361.89 $78,226.04
6 $782.26 $365.51 $77,860.53
7 $778.61 $369.16 $77,491.37
8 $774.91 $372.85 $77,118.51
9 $771.19 $376.58 $76,741.93
10 $767.42 $380.35 $76,361.58
11 $763.62 $384.15 $75,977.43
12 $759.77 $387.99 $75,589.44

$9,362.65 уйдет на оплату процента
$4,410.56 - на погашение тела кредита.

$9,362.65 больше, чем $8000? так шта можно сделать вывод о "невыгодности".
но если рассмотреть весь срок и рассмотреть дифференцированные платежи (предположение в первом посте), то общий итог - положительный.
проценты только в начале велики. Со временем они падают.
кстати из формулы же видно, что если УД=0, то чем ниже ПВ, тем меньше выгода от кредита. Ибо кредитному плечу нечего увеличивать А ставка аренды ниже ставки кредита ( российских реалиях). Но сие не означает, что доходность отрицательная.

А давайте посмотрим на доходность вот с такой стороны:

Вложено:
20 тыс. + 15,600 = 35,600 долл

Получено:
8 тыс. - аренда.

Кэш флоу, конечно, отрицательный, т.е. каждый месяц пришлось из кармана докладывать по 500 долл.

Однако, накоплено:
4,410 - за счет погашения кредита
+
Выросла цена на:
20 тыс. со слов ТС.

Смотрим, выгодно ли продавать эту квартиру или продолжать доплачивать.
Допустим, продажа объекта обойдется в 5% от новой цены, т.е. в 6 тыс.долл.

Итак:

20,000 + 15,600 = 35,600 - общая сумма вложений

120,000 + 8,000 + 4,410 = 132,410
-
80,000 - 6,000 = -86,000
=
46,410 - доход до налогов

46,410 / 35,600 = 1.303.

Доходность при продаже квартиры через год при условии роста цены на 20% составит 30%.

Svetlana Stolyarova писал(а):
Доходность при продаже квартиры через год при условии роста цены на 20% составит 30%.

Я пропустил. Вы изначально не написали, что квартира растет в цене. все правильно посчитали.
Вы тоже пропустили. Сия тема выдернута из другой. когда я в свое время сии выкладки изложил, меня закидали помидорами. Сказали, что нужно учитывать весь срок инвестирования. в первый год все радужно. Со временем эта радужность уменьшается, ибо кредитное плечо по мере выплаты основоного долга уменьшается. Посему для таких капризных пришлось такую сложную формулу выводить. В ней учитывается весь срок выплаты кредита. Циферка поменьше получится, но тоже неплохая.

батюшки. Вы даже услуги риелтора учли. Простой квартиры и прочие расходы... снимаю шляпу (есть такой смайлик?)
5% - это из солидарности с коллегами?

Svetlana Stolyarova писал(а):
А давайте посмотрим на доходность вот с такой стороны:

Вложено:
20 тыс. + 15,600 = 35,600 долл

хотите финт ушами?
Это Вы еще скромно посчитали.
Я, кстати, тоже скромненько так.
вложено (своих) меньше. Ибо часть погашений делалась из кармана арендатора. руку в карман класть не пришлось.
Вы же сами сказали кеш флоу отрицательный - минус 500 долларов каждый месяц. так вот именно эти 500 долларов нужно умножить на 12 месяцев.
и полученный результат (6 тыр) использовать вместо 15 тыр.
Просто считайте, что арендаторы Вам ничего не платили. А банк по доброте душевной взял и простил Вам эту сумму при каждом платеже.
Этого нет ни в моей формуле, ни в Ваших расчетах. Если еще и это учесть - доходность будет выше.
но и 30% - тоже сила. Не будем пугать людей.
30%

Не пропустила - учла в общем доходе :smu:sche_nie:

:

20,000 + 15,600 = 35,600 - общая сумма вложений

120,000 (цена продажи) + 8,000 (аренда) + 4,410 (накопленное эквити) = 132,410
-
80,000 (сумма начального долга) - 6,000 (затраты на продажу) = -86,000
=
46,410 - доход до налогов

46,410 / 35,600 = 1.303.

я про знаменатель.
вместо 8000 (аренда), напишите 8000(подарок от банка). ну не повезло вам с арендаторами.
а знаменатель (расходы) уменьшите.
Это деньги из Вашего кармана. Вы платили ровно на эту сумму меньше.
Хотя, ладно. не грузитесь.