Выгодные инвестиции 260 / 9744

Владелец Московского кредитного банка инвестировал в офисную недвижимость
Экономика
27 мая 2017
Владелец Московского кредитного банка инвестировал в офисную недвижимость
Бизнесмен Роман Авдеев впервые инвестировал в офисную недвижимость, купив бизнес-парк Solutions на юге Москвы. Сейчас качественные объекты продаются по цене, близкой к стоимости строительства
Вошли во вкус
О том, что структура, подконтрольная Роману Авдееву (по оценке Forbes, с состоянием $1,3 млрд он занимает 66-е место в списке богатейших россиян), купила два офисных здания бизнес-центра класса А с высокой долей арендопригодных площадей Solutions общей площадью 43,7 тыс. кв. м на ул. Кировоградская, 23а и 23 стр. 1, рассказали представители трех консалтинговых компаний в сфере недвижимости. О сделке знает также управляющий партнер консалтинговой компании ILM Андрей Лукашев.
В концерне «Россиум», который объединяет активы Авдеева, сказали, что сделку закрыла его «дочка» — компания «Инград-Сервис». Она стала собственником зданий в начале марта, следует из выписки из ЕГРН (есть в распоряжении ). В компании «Москапстрой-ТН», которая владела бизнес-центром в Чертаново с момента постройки в 2010 году, не ответили на вопросы .
По оценке директора департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Алана Балоева, стоимость двух объектов может составлять 4 млрд руб. Директор группы по сопровождению сделок с недвижимостью PwC Саян Цыренов уверен, что здания стоят существенно дешевле — около 2–2,5 млрд руб. Сегодня рыночная ситуация позволяет инвесторам, имеющим достаточные ресурсы, совершать сделки с качественными, но недооцененными активами по цене, близкой к стоимости строительства, отмечает Цыренов.
Выгодной рыночной ситуацией воспользовался, в частности, Россельхозбанк. В ноябре 2016 года стало известно, что он купит у «Галс-Девелопмент» офисную башню в комплексе «IQ квартал» в Москве-сити, куда должны переехать его сотрудники. Опрошенные эксперты оценивали сделку в 12 млрд руб.
В начале апреля инвестиционная компания UFG Real Estate сообщила, что закрыла сделку по покупке бизнес-центра «Легион II» в центре столицы примерно за $100 млн (около 5,6 млрд руб. по курсу ЦБ РФ на тот момент). Первоначально прежний владелец «Норникель» хотел выручить за объект 11 млрд руб.
В процессе продажи существенно подешевело и здание торгово-офисного центра «Военторг» рядом с Кремлем. Если в начале 2014 года его владелец, миллиардер Дмитрий Рыболовлев, надеялся выручить $500 млн, то в начале 2017 года, когда стало известно о скором закрытии сделки с китайской Fosun и российской Avica, актив оценивался уже в 9–10 млрд руб. ($150–170 млн по курсу на январь).
Бизнес-центр Solutions — первая известная инвестиция Романа Авдеева в готовый офисный комплекс. Но на рынке недвижимости бизнесмен не новичок. Концерн «Россиум» владеет девелоперской группой «Инград», которая работает в Московском регионе с 2012 года. Ее портфель текущих и перспективных проектов составляет 2,5 млн кв. м, сообщили в пресс-службе компании.
Кроме того, в декабре 2016 года Авдеев купил у Михаила Прохорова более 90% акций девелоперской компании ОПИН. Тогда же он получил контроль над более чем 80 тыс. га в Липецкой, Тамбовской и Тверской областях, которые находятся на балансе компании «Агронова-Л».
Хороший, но пустой
Представитель CBRE утверждает, что 44% площадей бизнес-центра Solutions пустует. Исходя из того, что в аренду сдаются 32 тыс. кв. м, свободны около 14,1 тыс. кв. м. По данным Cushman & Wakefield, в среднем по итогам первого квартала 2017 года вакантность в сегменте качественной офисной недвижимости в Москве составляла 14,8%.
За сопоставимые деньги в столице сейчас можно арендовать офис поближе к центру, объясняет высокую вакантность партнер Cushman & Wakefield Денис Соколов. Хотя после открытия ТЦ Columbus и реконструкции Варшавского шоссе, район Чертаново стал более привлекательным. «Несмотря на свое местоположение, бизнес-парк Solutions можно отнести к качественным офисным объектам класса А, финансовые показатели которого при грамотном управлении могут быть существенно улучшены», — добавляет Андрей Лукашев из ILM.
Свободные площади могут занять подразделения Московского кредитного банка (МКБ), сообщили два собеседника , знакомые с планами покупателя. В пресс-службе банка не ответили на вопрос о возможном переезде части его подразделений в Южное Чертаново.
Ставка аренды в бизнес-центре может колебаться от 8–10 тыс. руб. за 1 кв. м в год, если арендатор делает отделку самостоятельно, до 13–15 тыс. руб. за 1 кв. м в год, если помещение сдается уже с отделкой, сообщила директор департамента офисной недвижимости Colliers International Ирина Бондарева. Таким образом, МКБ может платить минимум 112,9 млн руб. в год, подсчитал . Если банк примет решение разместить часть своих сотрудников в БЦ Solutions, он сможет сэкономить за счет того, что деньги за аренду будут оставаться внутри концерна «Россиум», считает Денис Соколов.

Alexey Moskva писал(а):
Полная схема нет, но продал 2 квартиры, где сделали ремонт.
1. В новострое в Кореневской форте за 2.4 млн за 3 месяца был 1 звонок. Ремонт 280т.р. и ушла за 2.7млн, то есть без ремонта не продать
2. Ярославское шоссе 20 или 22. Сделали ремонт за 130т.р. - не стали рисковать и продавать без ремонта. Ушла месяца аз 2. Аналоги как стояли так и стояли.

В общем стратегия себя 2 раза оправдала.

Да, сегодня еду смотреть двушки по северу Москвы, до 8 млн, клиенты говорят, нам лучше с ремонтом, но квартир с хорошим ремонтом до этой суумы почти нет, а по 7-7,3 млн квартиры есть))
У меня скоро получение ключей по новостройке, скорее всего придется делать "инвесторский ремонт" :lol:

Ми-Gera1 писал(а):
Что то давно не было новых идей для инвестиции или придумок от народа .

Новое - хорошо забытое старое)) Да и по настоящему работающие идеи особо не выкладывают в открытом доступе..Но выкуп недооцененных объектов, с последующей перепродажей, либо сдачей в аренду - работает до сих пор, как и срочный выкуп объектов.

Madly писал(а):
Антипов Александр писал(а):
Даже в этом примере, с приобретением объекта в новостройке, есть минимум 4 варианта развития для инвестора.

Александр, как ваши успехи в инвестировании в этом варианте?

Дом неделю назад вроде как приняла ГК, два дня идут осмотры квартир по актам, на предмет устранения недостатков, суд мой закончился, просил 1,4 млн, присудили только 1 млн, но в процессе этого дела я понял, что надо было перевести долг на ИП, и идти через арбитраж. Одному товарищу срезали неустойку сильно, но аппеляция дочислила так же до 1 млн, правда по другой стройке. Многим урезают сильно, и аппеляция не дочисляет. Так что лучше идти в будущем через арбитраж, больше шансов на хорошую неустойку.
Этот мой проект в итоге приносит прибыль минимум 1 млн за год, при вложении 1,8 млн - считаю нормальным, да и закончиться он скорее всего раньше, чем год)

Ошибка многих "инвесторов" - они вкладывают, например, в квартиры, с целью сдачи в аренду, как уж писали в этой теме - это не инвестиция, а скорее сохранение средств. Я не покупал бы квартиру в Москве, например, за те же 8 млн рублей, чтобы сдавать ее в аренду за 40-50 тысяч в месяц, 8 млн должны принести минимум 2-2,5 млн за год, иначе это не инвестиция, а сохранение средств.
Например, сейчас есть новая нарезка в хорошем месте, 30 км от МКАД по Щелковскому шоссе, нарезка на 55 участков, все продано в течение года по 150-180 тыр за сотку, осталось два учаска (смежные) общей площадью 15 соток, отдают за 1,8 млн. Считаем: предположим, что они будут продаваться год, берем по минимуму 2250000 за оба, итого прибыль 450 тысяч, если продать по 165 тыр за сотку, прибыль будет составлять 675000 рублей. Предложили эти участки мне менее суток назад, если есть желающие - за 100 тыр комиссии отдам) Сам я купил там три участка, один оставлю скорее всего себе, два продам, начал 200 тыр за сотку, а там посмотрим, я не спешу.

или можно остатся с ними сидеть еще лет 10.....

по земле полно предложений сейчас любых и с газом и домами и чистые...

sergei666 писал(а):
или можно остатся с ними сидеть еще лет 10.....

по земле полно предложений сейчас любых и с газом и домами и чистые...

Таких мест очень мало, поэтому разобрали там быстро, это не новые нарезки в поле. Много тут купили родственники тех, которые живут рядом, так как участков нет в том районе такого плана. А так да, если покупать, не разбираясь в этом, можно встрять на 10 лет, это не квартира, которую худно-бедно продашь, в этом хорошо разбираться надо, поэтому и прибыль от вложений в землю в разы выше, чем прибыля на квартирах, в т.ч и новострое.

что за место кстати? там куча мест постоянно нарезают начиная от дядькино и авдотьино и заканчивая райками и варежки -3

Ми-Gera1 писал(а):
Во что выгодно вкладываться? Во что лично вы бы рискнули ? Как жилое так и не жилое или в ещё что то кроме недвижимости. Что бы деньги не просто были закопаны,но ещё и приумножались и приносили реальную прибыль.Банковские вклады в расчет не берем. Цель -- жить безбедно.

Ничего стандартного особо выгодного быть не может. Иначе, все бы уже туда выложились ))
Особенно это касается недвижимости. Да и обсуждали тут раньше, что если вдруг шоколадный вариант, то риэлторы купят это себе, а не предложат клиенту.
Нужно везение или хорошая идея. Я вот к примеру в одном городочке видел, что кто-то на своем участке в центре города построил много деревянных магазинчиков, участок сделал проходным на две улицы, и все это под названием типа фермерская слобода. Прям провинциальный трц.))
Насколько это прибыльно, законно и противопожарно - не знаю ...

если долю отбашлять ментам и чинам местным - то постоит какое то время....

по-английски

Ми-Gera1 писал(а):
Во что выгодно вкладываться? Во что лично вы бы рискнули ? Как жилое так и не жилое или в ещё что то кроме недвижимости. Что бы деньги не просто были закопаны,но ещё и приумножались и приносили реальную прибыль.Банковские вклады в расчет не берем. Цель -- жить безбедно.

биткоин
намайнить их можно максимум 21 000 000
всего!
а значит две с лишним тысячи долларов за одну единицу получившей признание у продавцов всего и вся, криптовалюты лишь начало ее долгого пути вверх
внешняя ссылка
Если учесть честно завоеванное четвертое место в пятерке мировых теневых экономик, которое оценивается в 33 триллиона рублей, и все барыги России захотят перейти в биткоин( с учетом что он весь будет крутиться у нас) то его цена должна будет равняться 26 000 баксов
Но у нас его от силы процентов 10 будет, так что можно смело увеличить цену бекона до 260 000 долларов
И то, когда их все найдут, так как найдено сейчас лишь половина с небольшим)))

Антипов Александр
Где расположены ваши участки? Коммуникации, инфраструктура?

sergei666 писал(а):
что за место кстати? там куча мест постоянно нарезают начиная от дядькино и авдотьино и заканчивая райками и варежки -3

V_I писал(а):
Антипов Александр
Где расположены ваши участки? Коммуникации, инфраструктура?

Вот один из участков, которые купил. Нарезка на 55 участков, огорожено забором, столбы для электричества поставили уже, через неделю вплотную займутся электричеством, и будут копать два пруда для слива воды с участков, сейчас на некоторых стоит еще вода, дожди льют без остановки, газ осенью будут тянуть, от соседней улицы. До озера с пляжем 700 метров, инфраструктура в соседних нас. пунктах: школа, сад и т.д.
Да, еще немного подсыпать все таки надо будет участки, пока поставил по 200 за сотку, там посмотрим, проект на год где то, особого смысла нет их скидывать дешево, взамен ничего пока нормального больше нет.
внешняя ссылка
Фото нормальных еще никак сделать не могу, жду хорошую погоду для фотосессии, покатаюсь по окресности.