Доходность вложений в недвижимость при использовании кредита 267 / 7977

bhr, я запуталась. :smu:sche_nie:

Пожалуйста, объясните, откуда взялась сумма арифметической прогрессии в Вашей формуле.
А то я сижу, выдумываю свою формулу, у меня геометрическая прогрессия откуда-то появилась... :wo_ol:

zavrelena писал(а):
bhr, я запуталась.
Пожалуйста, объясните, откуда взялась сумма арифметической прогрессии в Вашей формуле.
А то я сижу, выдумываю свою формулу, у меня геометрическая прогрессия откуда-то появилась...

что то пару дней на форум попасть не мог. Это у меня одного такое?
арифметическая прогрессия. ну платите вы долг равными долями. допустим по 50 рублей. подсчитываем рубле-месяцы (что то похожее на человеко-дни)
50р*5 лет+50р*(5лет-месяц) +50р*(5лет - 2 месяца) + и т.д.
где (5лет - 2 месяца) - срок инвестиции этих несчастных 50 р.
вынесли 50р за скобку
внутри будет
1+2+3+4+...+60
сумма арифметической прогрессии

кстати, при аннуитетных платежах доходность будет выше. Ибо возврат суммы долга смещен ближе к концу срока - кредитное плечо будет лучше работать.
Да и наложение процентов на проценты чуток добавит доходности. Плюс удорожание арендной платы по мере удорожания стоимости квартиры.
Так шта формула - скорее, нижняя оценка.
но даже при этом 19-20 % годовых - это ооочень даже неплохо!!!!

Если предположить (!!!), что арендодатель держит нос по ветру и подымает аренду пропорционально росту стоимости недвижимости.... сам я так не делаю...
так вот в этом случае формула чуток изменится

Доходность = (УД +СА*(1+0.5*УД) - 0.5*СПК*(1-ПВ)) /(ПВ +0.5*(1-ПВ))
Интересно, удастся убедить модераторов выделить все посты после формулы в отдельную тему?
расчет доходности при покупке квартиры в кредит.
циферки чуток поднялись
если раньше было при 30% первоначальном взносе - 19,7%, то теперь 20,2% годовых.
но я бы не стал так заморачиваться.

bhr писал(а):
кстати, при аннуитетных платежах доходность будет выше. Ибо возврат суммы долга смещен ближе к концу срока - кредитное плечо будет лучше работать.
Да и наложение процентов на проценты чуток добавит доходности. Плюс удорожание арендной платы по мере удорожания стоимости квартиры.
Так шта формула - скорее, нижняя оценка.
но даже при этом 19-20 % годовых - это ооочень даже неплохо!!!!

А Вас не смущает, что доход вы получаете в самый последний момент времени, когда продаете актив. Это в приведенной формуле хоть как то отражено?
Я пока вижу, что каким то образом вы получаете доход от продажи в течении всего срока кредитования :-)

.

Runes писал(а):
А Вас не смущает, что доход вы получаете в самый последний момент времени, когда продаете актив. Это в приведенной формуле хоть как то отражено?
Я пока вижу, что каким то образом вы получаете доход от продажи в течении всего срока кредитования .

Если так рассуждать, то собственник десятка квартир просто нищий, потому что ничего не продаёт и доходов не имеет.

zavrelena писал(а):
Runes писал(а):
А Вас не смущает, что доход вы получаете в самый последний момент времени, когда продаете актив. Это в приведенной формуле хоть как то отражено?
Я пока вижу, что каким то образом вы получаете доход от продажи в течении всего срока кредитования .
Если так рассуждать, то собственник десятка квартир просто нищий, потому что ничего не продаёт и доходов не имеет.

Конечно, пока не продаст - дохода не поимеет.
Раз уж в формуле инвестиции разнесены по времени, то и доход тоже надо разнести на конец срока.

Runes писал(а):
А Вас не смущает, что доход вы получаете в самый последний момент времени, когда продаете актив.

неа. не смущает.
как раз доход я честно делю на срок инвестирования

bhr писал(а):
Runes писал(а):
А Вас не смущает, что доход вы получаете в самый последний момент времени, когда продаете актив.

неа. не смущает.

В таком случае формула некорректна, причину я озвучил. Согласиться или нет-дело тех, кто вдруг решит ей воспользоваться. Я бы не стал.

Runes писал(а):
zavrelena писал(а):
Runes писал(а):
А Вас не смущает, что доход вы получаете в самый последний момент времени, когда продаете актив. Это в приведенной формуле хоть как то отражено?
Я пока вижу, что каким то образом вы получаете доход от продажи в течении всего срока кредитования .
Если так рассуждать, то собственник десятка квартир просто нищий, потому что ничего не продаёт и доходов не имеет.

Конечно, пока не продаст - дохода не поимеет.

Считайте, что доходы виртуальные. У тех, кто деньги в банках хранит, они тоже виртуальные в виде сберкнижки.
Сами по себе деньги - вещь виртуальная. Это всего лишь всеобщий эквивалент богатства, а не само богатство.