Инвестиции в жилую vs коммерческую недвигу 108 / 5213

yakashej писал(а):
Смешно читать фразу про квартиры: "найти хороший вариант в нормальном бюджете очень непросто", то есть выходит что надо еще побегать-поискать чтобы потом иметь счастье сидеть и считать копеечную прибыль
Умора

Так Вы читайте правильно. Про какие квартиры? Я написала

В кризис я бы не советовала вкладываться в коммерцию. Тем более Рентополучатель прав - найти хороший вариант в нормальном бюджете очень непросто.

Дело в том, что я поработала и в коммерческой (продаже и аренде), и во вторичке, и в аренде жилья. Поэтому даю советы, исходя из своего опыта.

Елена Борисовна. писал(а):
Потому и не пишут остальные, тактичные у нас люди.

Пардон, я имел в виду "в первую очередь интересно их мнение, но и мнение остальных тоже буду рад услышать".

Светлана Коновалова писал(а):
Расскажите про ориентировочный бюджет.

Примерно 6-8 миллионов. Я просто не уверен, что хочу "хранить все яйца в одной корзине" - возможно, хотя бы одну квартирку все-таки прикупил бы, даже если остановлюсь на инвестициях в коммерческую недвижку.

Светлана Коновалова писал(а):
Куда хотите вложиться - в офис, магазин, общепит, службу быта, склад, производственное помещение? Будете сдавать?

Представления не имею

Просто хочу иметь помещение, которое можно сдавать. Магазин, наверное, выглядит наиболее логичным: кто ж сейчас производит, все в основном торгуют... А так в целом меня интересует самый базис, а-ля: может ли физлицо сдавать коммерческую недвигу в аренду (или надо регать ИП/вообще юрлицо), какие там есть подводные камни, какова рентабельность (в среднем), насколько велики риски (в сравнении опять же с вложениями в жилье) и т.п.

yakashej писал(а):
вот так вот и рассуждает обыватель-инвестор

Полностью согласен. Собственно, я еще на фондовом рынке выяснил: куда прет вся толпа - там наверняка будут в лучшем случае нищенские доходы, а в худшем - убытки. Поэтому, собственно, и задал вопрос насчет коммерческой недвижки.

Рентополучатель писал(а):
вот когда будет с десяток квартир можно задуматься купить и пару квартир под нежилое.

............. аргументируйте?

Рентополучатель писал(а):
а вот найти НЕДООЦЕНЕННЫЙ объект коммерч недвиги это уже подвиг.

Собственно, я и не надеюсь таковой найти. И не надеюсь выиграть именно на покупке/перепродаже. Я согласен купить по вполне рыночной цене - просто с тем, чтобы потом получать прибыль от сдачи в аренду.

Да, и еще на всякий случай: речь идет не о Москве и даже не о МО. Масштаб цен - для города, где однушка стоит 1-1.5 ляма (конкретный город называть не хочу).

yakashej писал(а):
Не могу себе представить серьезного инвестора, которого заинтересует объект, арендные платежи от которого едва перекрывают инфляцию

Кроме арендных платежей, есть еще и возрастание собственной стоимости объектов, в которые были инвестированы деньги. Так что да, арендную плату в 1:120 (10% годовых) я почту за удачу. Квартиры-то дают хорошо если 5% годовых...

Альбина писал(а):
бизнес сжимается, арендаторы съезжают. Что будете делать в таком случае? способны развернуть бизнес на собственных площадях?

А вот это хороший вопрос. Не готов, конечно - мне нужен именно пассивный доход. Однако ж, постояльцы тоже съезжают. Особенно, когда намечается массовый отъезд из страны гастарбайтеров, как сейчас.

Светлана Коновалова писал(а):
В кризис я бы не советовала вкладываться в коммерцию. Тем более Рентополучатель прав - найти хороший вариант в нормальном бюджете очень непросто.

Хм... Но ведь кризис закончится. Посмотрите на графики кризиса 2008-2009го годов: доллар прошел свой пик еще в январе 2009го, после этого рубель начал укрепляться, но недвижка падала в цене (как долларовой, так и рублевой) аж до сентября. А потом начала расти, и сами можете посмотреть, как выросла в цене до прошлого года. Так когда же еще вкладываться в недвижку, кроме как не под конец кризиса?

[quote="Snape"
А так в целом меня интересует самый базис, а-ля: может ли физлицо сдавать коммерческую недвигу в аренду (или надо регать ИП/вообще юрлицо)

Может

, какие там есть подводные камни

Подводные камни в каком смысле? Собираетесь не платить налоги? Если будете сдавать юрлицу, то налоги обязаны платить они, но выйдет все равно за Ваш счет

какова рентабельность (в среднем)

Это Вам к специалистам в Вашем городе

насколько велики риски (в сравнении опять же с вложениями в жилье)

Вы же, как я поняла, не собираетесь вложиться, а потом продать.
Вы собираетесь сдавать.
Вы про риск простоя без Арендаторов или риск порчи Вашего помещения? Или риски при покупке без риэлтора? Или еще о чем-то.
Если можно, то поконкретнее.
А на самом деле, с этими вопросами лучше к специалистам в Вашем городе - бизнес-консультанту, риэлтору по вторичке для квартир, риэлтору по коммерческой для покупки магазина или что там Вам еще понравится.

Хм... Но ведь кризис закончится. Посмотрите на графики кризиса 2008-2009го годов: доллар прошел свой пик еще в январе 2009го, после этого рубель начал укрепляться, но недвижка падала в цене (как долларовой, так и рублевой) аж до сентября. А потом начала расти, и сами можете посмотреть, как выросла в цене до прошлого года. Так когда же еще вкладываться в недвижку, кроме как не под конец кризиса?

Вашими бы устами... Когда же, по Вашему расчету, будет конец кризиса?

Тема живая )))
И непостижимая умом обывателя с жилой .
Во первых ,стоит обратиться к специалистам по коммерческой недвижимости в своём городе , коих даже в столице не больше сотни . В наших провинциях под десяток .
За спрос по голове не дадут .
Потаскают вас по всему городку-покажут -расскажут .
Могу только сказать , что идеально и проще купить несколько небольших по площади объёктов , которые в кризис идут на ура , и даже в хорошим повышением стоимости .
С отдельной входной группой . На красной линии .
Желательно на первом этаже .Цоколь возможен , но всё очень условно .
Просмотреть всех конкурентов в округе .
Загрузку площадей ? И насыщенность ?
Под что возможно будет сдать Ваш объект ?
Уровень цен по аренде ?

Для примера куплен за 650.000, в январе 14 года отделанный офис в 10 кв.метров ))) с отдельной входной группой , дооборудован и сдан за 10.000 +коммуналка . При общем уровне цен на офисы в городе 400-600 рублей .
За 650 продавались также комнаты в малосемейках , которые с трудом сдавались за 5.000 .
При этом стоимость на комнаты не изменилась ни на рубль , а офис подрос и значительно .Около 850.000 , оценка банка для залога .
И таких примеров масса .
Был подвал 400 кв.метров с потолками в 4 метра на красной линии центра города :co_ol:

Продавали срочно и за 5 млн. рублей . Но не было входной группы с улицы .
Сколько я уговаривал знакомых и друзей выкупить данное помещение -золотую курицу и за бесценок .
Никто не увидел данного потенциала .
Купили другие ушлые инвесторы .
Сделали ремонт -входную группу - загнали арендаторов -учебный центр ритейлера .
За 800 рублей за метр .
Сейчас стоимость данного золотого подвала около 25-30 млн.
Но продавать его не хотят . Очень сладкое место . Где 4 остановки общественного транспорта и огромный трафик .

Но это не так просто нарыть вкусный вариант .
В коммерческой .
В основном стоят куча неликвидов .
Либо не на той стороне улицы -нет трафика , либо автостоянок ,остановок общ.транспорта , либо вообще ребус с входной группой :cry_ing:

"Пойди -найди тот ножичек " .

Короче , весна-лето для освоения данного сегмента у вас есть , а по осени можно будет собирать урожай . :ti_pa:

Тогда много чего поспеет вкусного .

Светлана Коновалова писал(а):
Дело в том, что я поработала и в коммерческой (продаже и аренде), и во вторичке, и в аренде жилья. Поэтому даю советы, исходя из своего опыта.

"Специалист по всему" = дилетант во всем!
ничего личного, просто - факт

alexis18 писал(а):
Для примера куплен за 650.000, в январе 14 года отделанный офис в 10 кв.метров

Верная мысль! Всем московским младоинвесторам рекомендую начать с регионов, там конечно все сильно отличается от столицы, но первичный набой шишек где-то у Вас рано или поздно должен произойти, так что пусть он произойдет там где это будет для Вас недорого стоить!
:co_ol:

yakashej писал(а):
alexis18 писал(а):
Для примера куплен за 650.000, в январе 14 года отделанный офис в 10 кв.метров

Верная мысль! Всем московским младоинвесторам рекомендую начать с регионов, там конечно все сильно отличается от столицы, но первичный набой шишек где-то у Вас рано или поздно должен произойти, так что пусть он произойдет там где это будет для Вас недорого стоить!

Влететь можно и по крупному и по мелкому.
Сейчас приехал от хорошего знакомого .
Купили 2 года назад пром.базу за 40 млн , 6 ГА земли, 3.000 кв.метров недвижимости .
В черте города .
Был ужас ужасный , я бы её не купил НИКОГДА .
Достаточно много пришлось бы вкладывать дополнительно , и без ясной перспективы .
Но банк отдал с приличным дисконтом и в кредит .На 15 лет .
В итоге . Привели в порядок .
Запустили арендаторов, на свободные площади , подмяли под себя других арендаторов -мебельщиков . Те были не против )))

На выходе , заполняемость 100 % , даже по земле .
Арендуют землю-площадку -катера , яхты, спецтехника .
Всё остальное -мебельщики .Целый мебельно-производственный кластер :co_ol:

Аренды собирают около 500.000 + производство мебели приносит больше 3 млн .
Полагаю , что значительно больше .
За последний год купили по Р Роверу , и кучу жилой недвижимости .
Старый кредит гасят не торопясь . :ti_pa:

Оценка под новый кредит всего комплекса 120.000.000 .
Ищут интенсивно ,что бы ещё проглотить )))
Упавшего .

так шта и дока бывает не пророк )))

Кстати , характерная деталь .
Увидел десяток белорусских фур стоящих под загрузку нашей мебелью :co_ol:

В связи с падением рубля , наша мебель враз стала конкурентоспособной .
С декабря белорусы метут всё российское .
С февраля с повышением стоимости ткани, фурнитуры цены подняли на 25% , белорусы даже бровью не пошевелили )))
У них всё считают в евро )))
Ну и пусть считают .
Следом поедут украинцы и прочие братья , которые тоже обожают евро .

Рентополучатель писал(а):
вы не поняли 1:120 от стоимости в месяц это не много. Есть объекты даже 1:100 (одну сотую в месяц приносят).
Но кт ож вам такие продаст? вот в чем вопрос.

Как кто?
Тот, от кого Вы узнали, что ДАННЫЙ объект в ДАННЫЙ момент стоит 100 ставок. Т.е. продавец данной недвижимости.

А если объект не продаётся, то он пока ни какой цены и не имеет...
Единственная реальная цена это та, за которую объект может быть продан. Всё остальное - плод наших гаданий/фантазий...
Вы полагаете, что он ГИПОТЕТИЧЕСКИ должен стоить 10 млн., и мудрый собственник конечно его не продаёт, так как в месяц с него имеет 100 000. Кто ж такую корову продаёт? А по факту (в случае РЕАЛЬНОЙ продажи) на Ваше удивление и на удивление самого собственника, будет продан за 13,5 - вот и нет ни каких 1:100. ТО же самое и в обратном случае...

А вот если посмотреть на те объекты, которые РЕАЛЬНО продаются и реально сдаются, то нет там сейчас ни каких 1:100 и даже 1 :120 нет.

yakashej
Согласен с Вами во многом, о чём Вы пишите. В смысле безперспективности простого арендного бизнеса на рынке жилой городской недвижимости - купить квартиру и сдать её в аренду. Применительно к РФ и к Мск в частности... О чём сам и писал около двух лет назад. Указывал, в частности, на целые группы рисков, которые не учитываются типичными инвесторами в "арендные квартиры". И эти риски не покрываются доходностью от арендных квартир. В отличие, скажем, от ситуации в том же Капчагае (Казахстан). Об этом много писал...

Но!!!!!
Вы постоянно упоминаете слово девелопмент, коммерческий девелопмент.
Например:

yakashej писал(а):
...
Инвестиции в квартиры - тупая и почти бесприбыльная рутина, а вот грамотный коммерческий девелопмент - сверхприбыльное искусство.
...
...

yakashej писал(а):
...
Что касается "порога вхождения" то 300-500 миллионов совсем не обязательно - бывают и попроще проектики от 10млн.руб даже, "Девелопмент для начинающих" так сказать, гы-гы-гы
...

Что Вы имеете ввиду под словом девелопмент в данном случае?

Покупка квартиры для целей сдачи её в аренду это не девелопмент!
Ровно как и покупка каких-то коммерческих площадей для тех же целей.
Если Вы имеете ввиду классический девелопмент коммерческой недвижимости - т.е. СОЗДАНИЕ такой недвижимости (с "нуля" или реконструкция существующих объектов, перевод из жилой в коммерческую и т.д), то и сравнивать такой девелопмент (как инвестиционную деаятельность) надо сравнивать с ДЕВЕЛОПМЕНТОМ жилой недвижимости. Например, со строительством жилых домов. Или переводом коммерческой в жилую (лофт-аппартаменты и подобное...).
Тогда сравнение будет корректным.

И так же как и с коммерческой недвижимостью здесь не такой уж и большой порог входа. Тех же 10 млн. рублей вполне достаточно что бы вести речь о 20-30% годовых от инвестиций в грамотный девелопмент жилой недвижимости.