Недвижимость бизнес-класса как вложение: выгодно? 158 / 3141

[Евгений Палько]

Вам остается только заключить со специалистом договор на подбор.
Все сразу и узается

Только если АН конечно дает гарантию на свои услуги. На то, что по крайней мере пессимистичный вариант инвестирования будет реализован.

Бумагу за подписью и печатью юриста дают

[Andreeviliaa]

Резюмируя ещё раз вышесказанное - оплата, по крайней мере основная её часть, за услугу управления инвестициями должна взиматься с клиента по факту успешных инвестиций - получения клиентом прибыли, а не по факту "подбора для клиента объекта недвижимости, соответствующего его пожеланиям".
Это моё мнение.

вот зачем вы это написали? Все отлично и подробно расписали и последний штрих все перечеркнул. теперь он будет требовать от агентств гарантий прибыльности сделки. кивая на профессиональный риелторский форум.

Согласен.
Возможно картина стоит расписать несколько подробней.

1) Если речь идёт о достаточно крупных инвестициях. Например, строительство жилого комплекса, создание объекта коммерческой недвижимости, скажем, гостинично-развлекательного комплекса и т.д..

Долго писать смысле пока не вижу, но очевидно, что специалистов консультантов случайным образом не выбирают. За ними и опыт успешных проектов и солидные партнёры и сотрудники с регалиями и амбициями. К слову, популярные АН, специализирующиеся на оказании услуг населению, к ним не относятся...

Объём консалтинговой работы большой. Если речь об управлении инвестициями полного цикла он ещё больше...
Формы оплаты услуг консультантов так же различны. Но по факту клиенту предоставляются инвестиционные проспекты, многостраничные анализы, эскизы концепций... Это действительно не малый труд...
В РФ данная услуга не очень популярна.
Есть успешный опыт создания совместных предприятий между АН и инвесторами-застройщиками...

2) Если речь о "бытовом уровне" Типа - посоветуйте, что купить для сдачи в аренду. Тут, как правило, ни каких многостраничных анализов и сложных расчётов.
Если клиент доверяет мнению специалиста-риэлтора, то доверяет. Ни каких гарантий, как правило, нет. Мне такие случаи по крайней мере не известны. Действительно грамотный специалист, заботящийся о своей репутации и просто увлечённой данной темой человек, вряд ли будет впаривать клиенту залежалый товар под видом "выгодных инвестиций"... Хотя, такие случаи есть!
В конечном счёте - это вопрос доверия клиента к специалисту.
Такое доверие каждый специалист зарабатывает сам как считает нужным...
Оплата, как правило, именно за подбор, проверку юр. чистоты и проведение сделки. Ни каких гарантий успешности инвестиций не предоставляется. Ещё раз - это вопрос доверия между клиентом и специалистом.

3) Бизнес-класс жилой московской недвижимости это уже всё таки достаточно дорогая недвижимость.
и в данном ценовом сегменте, вполне возможна такая вовлечённость специалиста (консультанта), что бы он отвечал за свои советы собственным материальным благополучием... Т.е. этот вариант уже может быть ближе к пункту 1. Иными словами - вопрос куда мне пристроить пару-тройку десятков лямов, а то и больше, он заслуживает ИМХО несколько большей вовлечённости и внимания специалиста-консультанта, чем просто дать "бесплатный, но ни к чему не обязывающий совет"...

4) Если так, то возникает и вопрос доверия специалиста к клиенту. А действительно ли клиент будет следовать рекомендациям, совершит сделку с недвижимостью и т.д... Или клиент просто получит от специалиста "информационную услугу", скажет спасибо и пойдёт реализовывать представленный специалистом план, только уже без его участия...
Короче, это договорная работа или это действительно вопрос исключительно доверия...

P.S.
Есть люди (инвесторы) и они мне известны.
С ними можно вообще не заключать ни каких договоров. Это люди, которые привыкли отвечать за свои слова и того же ждут от своих партнёров.
С которыми если договорился в простой устной форме - значит так и будет.
Того же они ждут и от своих партнёров...
Но это (ИМХО) скорее исключение, чем правило...

[bhr]

автору. Правильно заданный вопрос содержит в себе 90% ответа.
Зайдите в арендную ветку. Задайте следующий вопрос.
какая арендная ставка (соотношение стоимости жилья с мебелью и ремонтом к ежегодному доходу от аренды) в сегментах эконом, бизнес и тп?
и самостоятельно делайте выводы.
по раному бывает. Иногда разбитая хрущовка приносит больший процент, чем навороченный бизнес-класс.

[Andreeviliaa]

В продолжение темы - договор на подбор, который упомянула г-жа Лурье, и тот договор о котором Вы ведёте речь (договор по управлению Вашими инвестициями) - это не много суть разные договора...

Пока писал вам ответ вы уже дополнили ...
В общем , я так и понял, что мне предложили стандарный "договор подбора" или - как я писал что -то проде договора на оказание информационных услуг. Уверен, что в разных АН такое договора будут называться по-разному, но суть есть одна.
Просмотреть энное кол-во предложений и подобрать недвижимость под свой кошелек, грубо говоря, я , пожалуй, и сам смогу.
Мне же интересно понять, не только как купить что-нибудь ненужное недвижимость, но и в перспективе продать это самое что-нибудь ненужное получить с этого доход
На счет обращения к инвестиционным консультантам - подумаю, если сам не разберусь или не рискну вписываться без консультации. Пока же хотелось просто поговоритьразобраться с азами вопроса

В принципе да.
Как ранее писал - это вопрос Вашего доверия к специалисту.

Про "сам смогу". Почему бы и нет?
На данном форуме ИМХО достаточно много участников, которые не являются риэлторами, но при этом инвестируют в недвижимость не первый год...

Про будущую прибыль.
Инвестиции в недвижимость в принципе низкорискованные (за исключением юридических рисков, но они контролируемы и/или их можно хотя бы частично страховать. И за исключением риска недостроя, при инвестициях на этапе котлована или голово поля, если речь о загородной недвижимости).
Соответственно, такие инвестиции и достаточно низковолатильны. Иными словами - не суть большая разница какую конкретно квартиру вы купите для инвестиций. Где-то может быть чуть больше прибыль, где-то чуть меньше. Но разброс не будет сильно большим... По крайней мере речь не идёт о существенной потере вложенных средств или о доходности в десятки годовых...

Однако, ситуация меняется если включить в рассмотрение два фактора:
1) Не просто покупку, а более или менее серьёзное преобразование объекта недвижимости. Например:
- покупка квартиры и проведение в ней качественного, дорогого ремонта.
- перевод из жилого в нежилое с соответствующей реконструкцие/ремонтом
- обратный вариант - перевод из нежилого в жилое...
- покупку загородного участка и проведение к нему коммуникацуий, возможно нарезка и продажа по частям...
- то же только со строительтвом на участке дома и последующей его продажей/сдачей в аренду...
-...
...

В данных случаях возрастают риски ( в основном предпринимательские, административные) как впрочем возрастают и потенциальные прибыли.
Однако, при должном управлении рисками, риски возрастаю СУЩЕСТВЕННО меньше, чем потенциальные прибыли!!!!
Данный вид деятельности уже значительно сложнее примитивного типичного варианта - что купить для сдачи в наём...
Именно для данной деятельно целесообразно привлечение консультанта/управляющего. (при соответствующих бюджетах).

Возрастают т.н. "степени свободы", грамотно воспользоваться которыми - как раз и есть мастерство/умение специалиста консультанта/управляющего инвестициями...

2) Связано с первым.
Использование кредитных средств.
В следствии известного эффекта финансового рычага возрастаю как потенциальные прибыли так и риски.
Но не всё так прямолинейно, как кажется на первый взгляд. Рисками можно И НУЖНО управлять.
В данном случае так же целесообразно привлечение консультантов, т.к. комплексное управление рисками инвестиционного проекта - это их компетенции.
Совет - хотите проверить компетентность специалиста - спросите его о рисках инвест. проекта и об управлении ими.


Самостоятельно осуществлять подобные "сложные, но перспективные" инвестиции в недвижимость, оперируя суммой эквивалентной стоимости квартиры бизнес-класса в Москве - я бы не рекомендовал.
Но это моё мнение.

[Юлия Битузе]

Какого рода гарантии Вас устроят?

А что - возможны варианты?
Я изначально написал - я сам профан в области инвестирования.
Хочется попробовать нАчать. Но при этом неохота сесть в лужу

а что подтолкнуло вас к тому, что именно сейчас надо нАчать? до этого не было средств, или куража или не устраивало вас состояние рынка?

[Andrey Click Estate Sochi]

Какого рода гарантии Вас устроят?

А что - возможны варианты?
Я изначально написал - я сам профан в области инвестирования.
Хочется попробовать нАчать. Но при этом неохота сесть в лужу

а что подтолкнуло вас к тому, что именно сейчас надо нАчать? до этого не было средств, или куража или не устраивало вас состояние рынка?

Если хотите начать, нужно просто начинать для начала с общения. а что касается рисков, то они прямо пропорциональны прибыли. Сочинский рынок узок, но очень привлекателен высокими прибылями и возможностью снизить риски, а также обеспечить инвестору прозрачность вложений.

[Andrey Click Estate Sochi]

А крутая - это с пИсаными ангелами на потолке, золотыми унитазами и душевой кабиной с радио/цветомузыкой?
Вон, анастЭйша вОлочкова на 50% упала в цене - не помогает.

а что она продаёт?

[Andrey Click Estate Sochi]

Вам остается только заключить со специалистом договор на подбор.
Все сразу и узается

Скажите, а реально есть такая вот услуга: подбор инвестиционно привлекательной квартиры?
И прямо вот рассчитают в цифрах, сколько я заплачу за квартиру и сколько получу в итоге?
Ну, я понимаю что не с точностью до копейки. Но допустим "пессимистичный вариант" , "оптимистичный вариант", "средний по больничке вариант"?
Если такое действительно есть - я бы заключил такой договор, без шуток! Только если АН конечно дает гарантию на свои услуги. На то, что по крайней мере пессимистичный вариант инвестирования будет реализован.
Вот ваше агентство таким занимается? Понимаю, что вы локализуетесь в Мск, а меня интересует Питер. Но может если у вас есть такая услуга, то мне стоит посмотреть в сторону первой столицы?

В моей компании такая услуга есть, подойдёт ли вам география? Сочи позволяет не только сохранить, но и успешно приумножить вложения.
не сочтите за рекламу, но сегодня стал участником продажи целого этажа, небольшого жилого дома. Стоило застройщику снизить цену на 10% и за день было продано 12-ть квартир, именно с целью инвестиций как в аренду, так и на перепродажу.

[Елена Адамова]

какая арендная ставка (соотношение стоимости жилья с мебелью и ремонтом к ежегодному доходу от аренды) в сегментах эконом, бизнес и тп?
и самостоятельно делайте выводы.
по раному бывает. Иногда разбитая хрущовка приносит больший процент, чем навороченный бизнес-класс.

На мой взгляд, аренда это не инвестиция, т.к. на длительном временном промежутке вероятность потерять в цене недвижимости гораздо больше, чем на спекулятивном отрезке (наглядный пример текущий момент - покупка долларов в 2013 году и рублевый доход от продажи валюты сейчас гораздо больше, чем арендный доход). Если и входить в арендный бизнес, то по цене себестоимости (только крупные инвесторы/застройщики могут такое себе обеспечить). Спекулятивный доход тоже под большим вопросом, прошли те времена, когда модно было получить 50% за 2 недели, за 2 года бы получить и то в рублях, про валютные доходы вообще реальные прогнозы не построить (скорее минус чем плюс, ИМХО).

[bhr]

какая арендная ставка (соотношение стоимости жилья с мебелью и ремонтом к ежегодному доходу от аренды) в сегментах эконом, бизнес и тп?
и самостоятельно делайте выводы.
по раному бывает. Иногда разбитая хрущовка приносит больший процент, чем навороченный бизнес-класс.

На мой взгляд, аренда это не инвестиция, т.к. на длительном временном промежутке вероятность потерять в цене недвижимости гораздо больше, чем на спекулятивном отрезке (наглядный пример текущий момент - покупка долларов в 2013 году и рублевый доход от продажи валюты сейчас гораздо больше, чем арендный доход). Если и входить в арендный бизнес, то по цене себестоимости (только крупные инвесторы/застройщики могут такое себе обеспечить). Спекулятивный доход тоже под большим вопросом, прошли те времена, когда модно было получить 50% за 2 недели, за 2 года бы получить и то в рублях, про валютные доходы вообще реальные прогнозы не построить (скорее минус чем плюс, ИМХО).

я рази спорю? Но человек уже выбрал аренду. ставит вопрос, куда вложить. Вона уже сочинский директор тут как тут. пусть хоть ктонибудь заработает. гарантии прибыльности прозрачность и все такое.