Расчет прибыли для Новостроек. Мое решение 30 / 1716

Alexey Moskva писал(а):
У меня тетя с 2002-го года ждет Керченская 10 ( то ли корпус 3 то ли 2)
И дождаться ли сумеет ли не знаю

Имхо будут сносить только панельную 1-335 серию, а блочки и кирпичные хрущи сносить не будут. Может быть если повезет, к ним лифты внешние будут пристраивать. Ну и в капремонте они первые по списку.

Dmitry T. писал(а):
Слишком много допущений, обсуждение не имеет смысла. Автору опять же предлагаю немного приземлиться и заниматься тем, чем умеет

ВСе допущения работают на понижение потенциальной прибыли, а значит в действительности прибыль может быть и выше:
1. Ставка банка не опускалась по-моему ниже 10%. Значит прибыль от депозита будет выше.
2. Квартира в Новостройке стандартно будет стоить дороже аналога 3-4 летнего, а не столько же
3. Арендная ставка 6% - многие не сдают за такие деньги. Квартира может пустовать.

П.С. Вариант продай вторичку - купи рядом новострой мне еще года 2 назад рассказывал один агент- кстати с этого форума.

David Moiseevich писал(а):
Alexey Moskva писал(а):
У меня тетя с 2002-го года ждет Керченская 10 ( то ли корпус 3 то ли 2)
И дождаться ли сумеет ли не знаю

Имхо будут сносить только панельную 1-335 серию, а блочки и кирпичные хрущи сносить не будут. Может быть если повезет, к ним лифты внешние будут пристраивать. Ну и в капремонте они первые по списку.

И много ли таких домов на всю Москву?
И много ли из них сносят в год?
А остальным чего ждать?

Alexey Moskva писал(а):
И много ли таких домов на всю Москву?
И много ли из них сносят в год?
А остальным чего ждать?

Думаю порядка 500-600. Будут сносить следующие лет 20, начиная с цао разумеется.
Остальным самостоятельно решать свои жилищные проблемы, у нас кроме отдельных блатных категорий граждан для остальных капитализм.

Alexey Moskva писал(а):
ВСе допущения работают на понижение потенциальной прибыли, а значит в действительности прибыль может быть и выше:

Как выяснили в начале темы - не все допущения работают на понижение прибыли

Alexey Moskva писал(а):
1. Ставка банка не опускалась по-моему ниже 10%. Значит прибыль от депозита будет выше.
2. Квартира в Новостройке стандартно будет стоить дороже аналога 3-4 летнего, а не столько же
3. Арендная ставка 6% - многие не сдают за такие деньги. Квартира может пустовать.

где оценка риска?риск недостроя равен страновому риску а это 6%

Рентополучатель писал(а):
где оценка риска?риск недостроя равен страновому риску а это 6%

Это очень сложныый вопрос.
1. Во первых говорить о том. что у каждой строительной компании одинаковый риск- было бы не правильно. Тогда каждую компанию нужно классифицировать и присвоить ей рейтинг. А кто этим будет заниматься.
2. У каждой компании согласно рейтингу будет разная прибыль- чем выше рейтинг тем ниже прибыль.
У нас это вообще не реализуемо.
3. У инвестора нет возможности диверсифицировать свои инвестиции, тем самым снижая риски одной компании: например купить на 100т.р. недвижимости у одной компании на 100т.р. у другой и так далее, потому что по 100т.р. никто ничего не продает - минимум апартаменты стоят 2 с чем-то миллиона.

я бы сказал, что этот расчет - это потенциальная возможная прибыль.
А дальше вход должен вступить юрист и давать свою правовую оценку компании.

Alexey Moskva писал(а):
я бы сказал, что этот расчет - это потенциальная возможная прибыль.

Вы сравниваете несравнимые вещи как
Кэш флоу от аренды квартиры и будущую прибыль от проекта.
Проект может не состоятся во времени
например достроят дом через 4 года
заморозят депозиты на 5 лет (типа потом отдадим)
случится падение курса рубля до ожидаемых 125 ти или до верхнй границы 461 процента до 163 р, тогда стройки точно встанут все
Поэтому вам в расчетах надо использовать время. А время - деньги.
Значит не учтен риск вовсе не получить деньги или получить их не вовремя.

Всем доброго вечера.

Поразмыслив я пришел к выводу, что этот метод никуда не годится.

Все нужно делать проще.

Сейчас внедряю новый метод:
1. Рассматриваю рост недвиги на 5% в год
2. Считаю потенциальную годовую прибыль к назначенному времени
3. ВЫчитаю 10% в качестве потенциальных издержек таких как просрочка в сдаче, изменение цены на рынке в меньшую сторону, сложности в продаже по переуступке

Как-то так.