Почему инвестировать нужно в коммерческую недвижимость. 32 / 1823

Constantinus писал(а):
Paul-Spb писал(а):
Ведь их договор с арендатором еще не истек, несмотря на продажу. Или у вас иное мнение? Вопрос этот кстати частенько возникает на практике..

мнение у меня согласно закону. У практикующих юристов, да и просто у грамотных юристов вопросов не возникает.
В соответствии со статьей 617 ГК РФ, старый собственник выбывает из договора, аренды, на его место встает новый собственник. Это называется сингулярное правопреемство.

спасибо... почитаю. Чем бог не шутит, может поумничаю на очередной сделке. :lol:

Елена Чижова писал(а):
нас не было действующего Договора Аренды.

Вы понимаете, что это грубейшая ошибка риэлтора со стороны покупателя - купить с намерением сдачи в аренду и при этом не иметь действующего договора аренды ?

Елена Чижова писал(а):
Только две недели назад Клиентка купила готовый бизнес - помещение, которое уже сдавалось и было переоборудовано под конкретную деятельность и минимум еще год должно было сдаваться в аренду уже пять лет работающим там арендаторам по той же самой ставке.
Все было проговорено заранее и с этим намерением покупалось.

Constantinus писал(а):
Или же надо было сначала подписать договор аренды с покупателем под отлагательным условием. А потом уже подписывать договор продажи.

Я бы сделал наоборот: договор купли-продажи с нужным условием. Нет действующего договора аренды с нужными покупателю условиями - не будет регистрации перехода права и продавец не получит оплату.

Статья 157. Сделки, совершенные под условием

1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
2. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
3. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим. Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

pibkinz писал(а):
Вы понимаете, что это грубейшая ошибка риэлтора со стороны покупателя - купить с намерением сдачи в аренду и при этом не иметь действующего договора аренды ?

Вы понимаете, что это грубейшая ошибка - думать, что люди действуют без запасных вариантов?

Елена Чижова писал(а):
думать, что люди действуют без запасных вариантов?

И чем закончилось "удачное" приобретение в описанном Вами случае ?

pibkinz писал(а):
...
И чем закончилось "удачное" приобретение в описанном Вами случае ?

Сейчас Клиентка вовсю хлопочет в свободном помещении - готовит открытие своего Бизнеса.
Так бы она еще бы "дозревала" энное время, а тут - деваться некуда.
Наотрез отказалась сдавать другим арендаторам, хотя изначально и этот вариант имели в виду.
Если бы Арендаторы сидели бы плотно, то она была готова и к другой аналогичной покупке.

Не знаю как в Питере, а в Москве коммерческий объект с арендаторами и без них, стоит разные деньги. Более того, без арендаторов продать объект практически невозможно. Покупателям интересны объекты со сроком окупаемости 8-10 лет. Все остальное-памятники. Так же, помним про налоги на недвижимость и ЖКХ. Простой объекта теперь дорогое удовольствие.

Алексей Слесарев писал(а):
Не знаю как в Питере, а в Москве коммерческий объект с арендаторами и без них, стоит разные деньги. Более того, без арендаторов продать объект практически невозможно. Покупателям интересны объекты со сроком окупаемости 8-10 лет. Все остальное-памятники. Так же, помним про налоги на недвижимость и ЖКХ. Простой объекта теперь дорогое удовольствие.

Не знаю, как в Москве, а в целом по России нужно придерживаться ликвидности помещения. В этом параметре арендаторы вообще отсутствуют. Если вы купите в М.....сранске помещение с арендаторами, с арендной ставкой, допустим 200000 р. и окупаемостью 8 лет, то его ликвидность будет, к примеру 50% - параметр условный. Если вы купите абсолютно такое же (по техническим характеристикам) помещение, пусть даже в 2-3 раза дороже, но в городе-миллионнике и без арендаторов, то его ликвидность будет 150%. То есть выше гораздо.
А почему так? Да потому, что в маленьком городе арендаторов найти сложнее, а тех кто будет платить достойные суммы - невероятно сложно, ибо конкуренты-собы все равно задемпингуют. Да и продать потом это помещение не в минус будет уже крайне трудно т.к. основная масса маленьких городов "редеет". А вот миллионники растут и как правило грамотно приобретенная коммерция: А - дорожает, Б- становится более прибыльной за счет обоснованного увеличения арендной ставки (районы новостроек например). Да и арендатора найти будет гораздо проще во втором случае.
Для корректности сравнений вы можете маленький город приравнять к плохой локации в Москве с точки зрения ведения бизнеса, а миллионник - к хорошей локации. И тут наличие арендаторов в первом варианте, которые имеют свойство съезжать никак не оправдает будущих потерь, когда помещение встанет на "техобслуживание".
Все это написал лишь для одного - наличие арендаторов не должно быть основополагающим моментом при принятии решения о покупке. И уж тем более влиять на цену помещения. Все это сказки продавцов.

Paul-Spb писал(а):
Ни один здравомыслящий продавец не будет подписываться под некие заверения и/или гарантировать новому Собу, что арендаторы будут ему платить исправно и арендовать годами...

Но можно подписываться под реальное обеспечение обязательства, например задаток, залог недвижимости и тд.

Елена Чижова писал(а):
Сейчас Клиентка вовсю хлопочет в свободном помещении - готовит открытие своего Бизнеса.
Так бы она еще бы "дозревала" энное время, а тут - деваться некуда.

И это ее запасный вариант ?