Окупаемость на сегодняшний день 96 / 8791

А ещё есть картины, акции, драг. металлы и коллекционные машины. Про любой из этих видов вложений можно сказать "для тех, кто не хочет покупать гэ, которое падает в цене", в том числе про недвижимость. Не вижу смысла дискутировать, однозначного варианта всё равно нет.

ну дык если тут неоднозначно и падает мож разделить бабосы на кучки и потыкатся в разные сферы?

А зачем? "Потыкатся в разные сферы" - это, в моём понимании, когда удалось на подъёме срубить денег по-лёгкому, а теперь, когда нет понимания, что делать дальше, возник вопрос "как быть". Недвижимость - это вариант, когда есть большие суммы денег, нужны ликвидные активы и изучать сразу несколько вариантов вложений неразумно рискованно. Особенно, когда основное усилие направлено на собственный бизнес.

ясно. ну успехов в поисках

Подниму. Тема интересная.

16.02.17, 22:58
Maxim D. писал(а):
Бред - не бред, но раньше 10 лет было нормой. А сейчас всё-таки на уровне 5-6 лет работают только инвесторы на выкуп.

За эти три недели я объездил немало арендных бизнесов на продажу и могу сказать, что 7-7,5 лет - это хорошая "рыночная" окупаемость на сегодняший день в среднем и ниже среднего сегменте. А "до пяти лет" - это продажа по одному звонку, который можно сделать прямо на встрече, а не "более-менее".

Максим, на конец года по вашим наблюдениям в коммерческой недвижимости что-то поменялось по сравнению с началом года?

ПС: Странно что в разделе "Коммерческая недвижимость Москвы" темы "Окупаемость на сегодняшний день" - вместо серъезного обсуждения о доходности и текущих реалиях рынка вся тема свелась к частностям вроде инвестиций в туалеты, ракушки и антиквариат

15.10.17, 16:59
Roman008 писал(а):
Максим, на конец года по вашим наблюдениям в коммерческой недвижимости что-то поменялось по сравнению с началом года?

Относительно той цитаты, которую вы привели - наверное нет. Разве что дополню, что нередко покупателей по факту устраивают 10% годовых, это "за надёжность". Сюда относятся белые документы и длинный договор аренды.

В принципе, оно неудивительно:
В квартиры вкладываться желание у многих пропало, причём даже я на жильё смотрю нередко оптимистичнее, чем покупатели.
В банк под 4-5 процентов не всем интересно отдавать, особенно на фоне участившихся блокировок счетов по разным поводам.
Биткоин и акции - это для тех, кто "на кухне" финансового рынка.
Антиквариат, картины и т.д. - сюда же.
Стартапы и займы бизнесам - хаха, если человек боится даже недвижимость купить и сдать в аренду, какие займы бизнесу?

При этом покупатели (у меня по крайней мере) в этом году делятся в основном на три категории:
1. Большая часть - те, кому нужно капитал в виде рублей, преобразовать в актив, приносящий регулярный доход. Как известно, с годами мирно лежащая куча денег обесценивается, поэтому как минимум она должна сама себя пополнять, а ещё лучше приносить какой-то доход просто за то, что она есть. Этим людям объяснять не надо, почему бигмачная сидит где-то за % от выручки или почему за помещение с пятаком хотят столько денег.

2. Чуть меньшая часть - те, кто готов принять небольшие, относительно полноценного бизнеса, риски взамен повышенной доходности с того же капитала. То есть речь идёт либо о покупке более рискованного актива, либо о создании такого актива. Более рискованного - в данном случае значит менее ликвидного в плане дальнейшей продажи и с бОльшими рисками простоя за счёт краткосрочных договоров или некоторых опасений за благосостояние арендатора. Взамен за это - более высокая доходность, вплоть до 20%, а иногда и больше. Я не очень люблю рассматривать случаи, когда человек имеет с вложений 30-45 или 50% доходности, потому что это просто исторический факт - вот так сложилось, а все потом хотят такие же цифры.

3. И третья категория основная категория людей - это "новички", которые хотят надёжности калашникова и прибыльности криптовалют за последние годы. И не беда, что сейчас они получают как минимум в 2 (два) раза меньше, чем могли бы. Нет, им нужно увеличить поток денег сразу в десять раз. И чтобы всё надёжно как пружина от дивана. Если бы я банчил гербалайфом или бумагами МММ, я бы на таких здорово поднялся. Но как-то не сложилось, ~~к сожалению~~.
Обычно, когда беседуешь с данной категорией, по ходу разговора приходишь к понимаю, что в первую очередь им важна всё-таки ликвидность и надёжность. Поэтому и предлагаешь им начать с самых "ходовых" вариантов вроде стрит ритейла. Понятно, что там и доходность плавает от 10 до 14%, как получится. С другой стороны - делать вообще ничего не надо будет. А захочешь продать - позвонишь мне, я позвоню другим людям, а потом все остальные будут удивляться, как это так - продажи идут, а в рекламе нет ничего.
Но, разумеется, "новичку" сразу хочется побольше. Чтобы сегодня было лучше, чем вчера и хуже, чем завтра! Дорогу до ближайшего отделения Сбербанка им не показываю из вежливости. ~~И Сбер мне за это % не платит.~~

Ну а в целом традиционно - кто хочет и готов принять, те продают. Кто считает, что царю недвижимости с московской регистрацией все должны - тот и за год не смог ничего продать. Я почти каждый день вижу одно такое помещение из серии "Думайте быстрее, а то ко мне уже с деньгами ломятся!", когда проезжаю мимо. Не помогло даже то, что место - топовое, а метро - за углом. Ещё и в торговом ряду.

Да, бывают специфические помещения или специфические условия, с ними в принципе непредсказуемо, это нормально. Я имею ввиду загородные отели, отдельные здания, санатории и т.д. Либо же это особые условия сделки, тоже не всех устраивает.

При этом подчеркну, что даже промышленная недвижимость не стоит на месте, иные производства продаются быстрее офисов и ритейла, как ни странно.

23.01.17, 17:00
Maxim D. писал(а):
Собственно, в чём вопрос - у вас аналогично или всё-таки реально окупаемость как была "десять лет", так и осталась?

Я была уверена, что окупаемость это ПЯТЬ лет

15.10.17, 21:56
ВалентинаЯ писал(а):
Я была уверена, что окупаемость это ПЯТЬ лет

Почему пять, если не секрет конечно?

15.10.17, 22:46
Maxim D. писал(а):

15.10.17, 21:56
ВалентинаЯ писал(а):
Я была уверена, что окупаемость это ПЯТЬ лет
Почему пять, если не секрет конечно?

Не знаю почему, но следую правилу:
выкуп не дороже минус 30% от цены продажной либо окупаемость не более 5 лет.
Иначе нет смысла связываться.
Может потому, что жизнь коротка ?!

15.10.17, 22:49
ВалентинаЯ писал(а):

15.10.17, 22:46
Maxim D. писал(а):

15.10.17, 21:56
ВалентинаЯ писал(а):
Я была уверена, что окупаемость это ПЯТЬ лет
Почему пять, если не секрет конечно?
Не знаю почему, но следую правилу:
выкуп не дороже минус 30% от цены продажной либо окупаемость не более 5 лет.
Иначе нет смысла связываться.
Может потому, что жизнь коротка ?!

Пишите в личку, если вдруг что продавать будете с такими параметрами окупаемости !