Прогноз привлекательности покупки Помещения в новостройке Спб 92 / 912

12.01.20, 15:00
moonducker писал(а):
считаете цену примерно как 60 месячных арендных плат?

Нет конечно, это время давно прошло. В целом исхожу из аренды и содержания, делая ряд поправок на особенности и специфику места и типа недвижимости. В этом конкретном случае, поскольку не знаю, о чём идёт речь, исхожу только из аренды и содержания, плюс учитываю, что речь идёт про новострой.

12.01.20, 14:59
moonducker писал(а):
В Москве и МО, в большинстве локаций (кроме топовых с большим пешеходным транзитом) цена мелкой нежилой недвижимости не превышает 50% от цены жилой.

Как-то сильно обобщённо звучит. Хотя сама мысль интересная. Другой вопрос, а к чему сравнивать стоимость метра там и там, если ценности, определяющие стоимость жилья и коммерческой, совершенно разные?

12.01.20, 15:28
Maxim D. писал(а):
если ценности, определяющие стоимость жилья и коммерческой, совершенно разные?

Поясню, к чему речь веду. Если смотреть тупо на стоимость квадрата, то возникают нелогичные вещи, на которые сложно ответить. Если смотреть на стоимость квадрата в новостройке бизнес-класса, то там стоимость жилья может быть 250-350 тысяч за м2, а стоимость коммерческого метра запросто может не превышать 150тыс/м2, а местами и 100тыс/м2.

Если же смотреть на спальные районы, то там запросто может быть обратная ситуация, когда в совершенно устаревшем и морально, и давно уставшем технически дома стоимость жилого метра не превышает 160-170тыс, а коммерческий метр запросто может стоить от 200тыс и вплоть до полётов в космос, 300-400тыс и далее.

Если смотреть на стоимость метра, то ситуация бредовая. Особенно бредовая с учётом того, что в одном и том же доме в разных помещениях коммерческий метр может "гулять" до двухкратной разницы, причём непринуждённо.

12.01.20, 15:24
Maxim D. писал(а):
Нет конечно, это время давно прошло. В целом исхожу из аренды и содержания, делая ряд поправок на особенности и специфику места и типа недвижимости. В этом конкретном случае, поскольку не знаю, о чём идёт речь, исхожу только из аренды и содержания, плюс учитываю, что речь идёт про новострой.

на какой срок окупаемости считаете?

12.01.20, 15:50
moonducker писал(а):
на какой срок окупаемости считаете?

Не менее 10% годовых.

12.01.20, 15:55
Maxim D. писал(а):
Не менее 10% годовых.

Чистыми после уплаты налогов?

12.01.20, 16:02
moonducker писал(а):
Чистыми после уплаты налогов?

После налогов и содержания.

12.01.20, 16:04
Maxim D. писал(а):

12.01.20, 16:02
moonducker писал(а):
Чистыми после уплаты налогов?
После налогов и содержания.

Это субъективный расчёт?

Повышение стоимости самого объекта в расчёты доходности не идут?

12.01.20, 16:08
alex2691 писал(а):
Это субъективный расчёт?

Почему субъективный, если налоги и содержание для всех будут одинаковыми? Мелкий ремонт я сюда не включаю, это ерунда.

12.01.20, 16:08
alex2691 писал(а):
Повышение стоимости самого объекта в расчёты доходности не идут?

Потенциальное повышение ;) Я закладываю в расчёт целесообразности покупки. В расчёт доходности - нет, это "виртуальные" деньги, которых может не быть и в ближайшие годы вероятно не будет, судя по тенденции, и если никаких кардинальных изменений не будет.

12.01.20, 15:55
Maxim D. писал(а):

12.01.20, 15:50
moonducker писал(а):
на какой срок окупаемости считаете?
Не менее 10% годовых.

12.01.20, 16:11
Maxim D. писал(а):

12.01.20, 16:08
alex2691 писал(а):
Это субъективный расчёт?
Почему субъективный, если налоги и содержание для всех будут одинаковыми? Мелкий ремонт я сюда не включаю, это ерунда.

12.01.20, 16:08
alex2691 писал(а):
Повышение стоимости самого объекта в расчёты доходности не идут?
Потенциальное повышение ;) Я закладываю в расчёт целесообразности покупки. В расчёт доходности - нет, это "виртуальные" деньги, которых может не быть и в ближайшие годы вероятно не будет, судя по тенденции, и если никаких кардинальных изменений не будет.

И реально находятся в вашей практике объекты, которые со страховкой и налогом в 2% от кадастровой стоимости в год + налог на выручку с аренды (патент или 6% на ИП) сдаются без усилий и везения в поиске дорого платящего арендатора по рыночной цене и дают 10% в год?