Инвестиции в малоэтажное строительство 450 / 17464
23 окт. 2013
Ирка писал(а):Спекулятивная инвестиция не обязательно краткосрочна в том понимании, что вы вкладываете, и изначально не предполагает отсутствия строитеьства или оттделки недвижимости в приципе. НО! Именно это "не всегда" я как раз для себя исключила полностью! Соглашусь с вами - кто на что учился. Да. я готова к длительному ожиданию. При этом нет абсолютно никакой разницы сама я строю или жду пока кто-то построит. Но есть разница чем ч в этот период ожидания занимаюсь - строю или наблюдаю/контролирую.
Ирка, что значит спекулятиваня инвестиция???? Откуда вы выкопали такое слово? Это только в СССР были спекулянты, покупавшие за одну цену, продающие за другую. Точнее, их так называли. Сейчас это просто инвестиция. Инвестиция как таковая. Просто, как вы выразились, в ряде случае она требует дополнительного вливания денег или сил.
Анна Берг писал(а):Ну это слишком общее предположение. Вы не допускаете мысли, что крупный застройщик будет в стоимость закладывать большую прибыль, т.к. ему будет необходимо тратиться на отдел продаж, рекламу и пр.?
Нет, не допускаю. Например, застройщик купил землю и построил там посёлок таунхаусов из 500 блоков. Лучше заложить прибыль в 10% от каждой секции и продать основной объём в течение пары лет (или пока идёт стройка), чем заложить прибыль по 50% с каждого и продавать лет 10.
Частник же при строительстве будет стремится заложить максимальную прибыль - т.к. он строил 1 дом (ну или дуплекс, как описывался выше), и затратил на это все свои силы и время.
23 окт. 2013
Kolian, не истерите на меня пожалуйста! Я дама нервная, могу послать! Пока же пошлю вас в Гугл, почитайте что значит термин "спекулятивный"Kolian писал(а):Ирка писал(а):Спекулятивная инвестиция не обязательно краткосрочна в том понимании, что вы вкладываете, и изначально не предполагает отсутствия строитеьства или оттделки недвижимости в приципе. НО! Именно это "не всегда" я как раз для себя исключила полностью! Соглашусь с вами - кто на что учился. Да. я готова к длительному ожиданию. При этом нет абсолютно никакой разницы сама я строю или жду пока кто-то построит. Но есть разница чем ч в этот период ожидания занимаюсь - строю или наблюдаю/контролирую.
Ирка, что значит спекулятиваня инвестиция???? Откуда вы выкопали такое слово? Это только в СССР были спекулянты, покупавшие за одну цену, продающие за другую. Точнее, их так называли. Сейчас это просто инвестиция. Инвестиция как таковая. Просто, как вы выразились, в ряде случае она требует дополнительного вливания денег или сил.Анна Берг писал(а):Ну это слишком общее предположение. Вы не допускаете мысли, что крупный застройщик будет в стоимость закладывать большую прибыль, т.к. ему будет необходимо тратиться на отдел продаж, рекламу и пр.?
Нет, не допускаю. Например, застройщик купил землю и построил там посёлок таунхаусов из 500 блоков. Лучше заложить прибыль в 10% от каждой секции и продать основной объём в течение пары лет (или пока идёт стройка), чем заложить прибыль по 50% с каждого и продавать лет 10.
Частник же при строительстве будет стремится заложить максимальную прибыль - т.к. он строил 1 дом (ну или дуплекс, как описывался выше), и затратил на это все свои силы и время.
Ну а по существу... Вы хотите сказать, что покупая недвижимость по оной цене сейчас и продавая её по другой через эн лет вы не являетесь спекулянтом? Kolian, ничего страшного в этом слове нет, поверьте мне! Просто одна из возможных форм инвестировния.
Не мне было, но...
Застройщик изначально будет закладывать ВСЕ расходы в стоимость и вряд ли она будет суммарно маряться только процентами от желаемой прибыли. Это неразумно и противоестественно!
Чехов не предлагать :ps_ih:
24 окт. 2013
ИМХО во многом спор о терминах и определениях.
В принципе, я думаю всем всё понятно – есть «чистые» инвестиции, есть инвестиционно-девелоперская деятельность (строительство на продажу), есть некоторые гибриды…
По большому счёту, инвестиции в недвижимость, в т.ч. и в загородную, - надо сравнивать с другими видами инвестиций. А такой вид предпринимательской деятельности, как строительство дома с целью дальнейшей продажи – надо сравнивать с другими видами индивидуального (и не очень) предпринимательства. Так, наверное, будет правильнее…
Просто в начале темы, с заглавного поста, речь шла именно о строительстве с целью продажи. Я что-то не подумал, что тема может привлечь и желающих просто инвестировать в МЭС, не связываясь со строительством (по крайней мере, плотно не связываясь)...
Наверное, будет правильнее, создать новую тему - строительство дома (домов) на продажу и перенести туда,хотябы часть из этой темы, ту, которая относится именно к строительству с целью продажи... Ещё кто нибудь бы подсказал как это сделать...
Ещё раз - не имею ни чего против просто инвестиций в МЭС.
В прошлом посте я вкратце описал плюсы инвестиций в МЭС, по сравнению со строительством на продажу. Плюсы очевидны...
Гораздо подробнее я остановился на ограничениях/сложностях/рисках таких инвестиций.
Это в основном для тех, кто не очень в теме, например для тех, кто будет читать данный форум в будущем.
ИМХО люди должны чётко себе представлять все риски/сложности, связанные с такого рода инвестициями ИМХО.
Я, как раз, пытаюсь не смешивать эти два понятия. Стараюсь их, как говориться, «развести в разные стороны». Несколько постов на эту тему было…
Но сложно провести чёткую грань между «чистыми инвестициями» и предпринимательской деятельностью (строить на продажу). По крайней мере, применительно к сегменту – индивидуальные дома/дуплексы . Я думаю, это будет понятно из последующего изложения.
Поэтому, с Вашего позволения, я продолжу про плюсы/минусы «чистых инвестиций» и строительства чего-либо своими силами с целью потом продать (сдать в аренду).
В принципе, я думаю всем всё понятно – есть «чистые» инвестиции, есть инвестиционно-девелоперская деятельность (строительство на продажу), есть некоторые гибриды…
По большому счёту, инвестиции в недвижимость, в т.ч. и в загородную, - надо сравнивать с другими видами инвестиций. А такой вид предпринимательской деятельности, как строительство дома с целью дальнейшей продажи – надо сравнивать с другими видами индивидуального (и не очень) предпринимательства. Так, наверное, будет правильнее…
Просто в начале темы, с заглавного поста, речь шла именно о строительстве с целью продажи. Я что-то не подумал, что тема может привлечь и желающих просто инвестировать в МЭС, не связываясь со строительством (по крайней мере, плотно не связываясь)...
Наверное, будет правильнее, создать новую тему - строительство дома (домов) на продажу и перенести туда,хотябы часть из этой темы, ту, которая относится именно к строительству с целью продажи... Ещё кто нибудь бы подсказал как это сделать...
Ещё раз - не имею ни чего против просто инвестиций в МЭС.
В прошлом посте я вкратце описал плюсы инвестиций в МЭС, по сравнению со строительством на продажу. Плюсы очевидны...
Гораздо подробнее я остановился на ограничениях/сложностях/рисках таких инвестиций.
Это в основном для тех, кто не очень в теме, например для тех, кто будет читать данный форум в будущем.
ИМХО люди должны чётко себе представлять все риски/сложности, связанные с такого рода инвестициями ИМХО.
Анна Берг писал(а):Andreeviliaa ваши посты весьма информативны, но я упорно не понимаю: почему вы везде подменяете понятие бизнеса (вложение не только собственных денег, но и сил) с понятием инвестиций (вложение исключительно денег)
Я, как раз, пытаюсь не смешивать эти два понятия. Стараюсь их, как говориться, «развести в разные стороны». Несколько постов на эту тему было…
Но сложно провести чёткую грань между «чистыми инвестициями» и предпринимательской деятельностью (строить на продажу). По крайней мере, применительно к сегменту – индивидуальные дома/дуплексы . Я думаю, это будет понятно из последующего изложения.
Поэтому, с Вашего позволения, я продолжу про плюсы/минусы «чистых инвестиций» и строительства чего-либо своими силами с целью потом продать (сдать в аренду).
24 окт. 2013
В прошлом большом посте речь шла о плюсах и ограничениях такого рода инвестиций, как приобретения участка с подрядом.
Теперь давайте рассмотрим такой вид предпринимательской деятельности, как строительство дома на продажу. Имеется в виду не просто деятельность в качестве наёмного специалиста, а и вложение собственных средств то же. Тему привлечение заёмного/партнёрского финансирования пока оставим в покое.
Плюсы:
1) У нас появляется больше степеней свободы, больше возможностей для эффективной отстройки от конкурентов, в т.ч. и посёлков с подрядом (в частности, мы можем даже эксплуатировать недостатки того предложения, которое есть на рынке, в т.ч. и посёлки с подрядом).
Подробные пояснения далее по пунктам:
• Мы вправе выбирать любой участок под застройку, если мы считаем, что дом, построенный на этом участке, будет пользоваться спросом. Мы можем выбрать участок в давно сложившейся застройке. В обжитом месте. С хорошей транспортной доступность и инфраструктурой. Мы можем выбрать участок с ветхим (или не очень) домом и пойти по пути реконструкции или сноса и строительства нового дома. Как вариант – возможен и раздел участка на два… Наверное, это один из важнейших плюсов – мы можем выбирать под застройку участки в тех местах, которые просто не доступны крупным девелоперам. В местах, где «правильная» недвижимость, построенная на таких участках, почти наверняка будет пользоваться спросом…
• Один из способов создания уникального, отличного от конкурентов предложения – выявление недостатков в существующем предложении (или не полноты ассортимента) и «отстройка» от конкурентов по этим параметрам. Допустим, мы выявили, что большинство домов, построенных конкурентами (как частниками, так и крупными застр.) – это дома «под отделку». Или с ландшафтным дизайном участка – брутальная строительная площадка (в более общем виде – НЕ завершённые объекты). Логично предположить, что строительство дома «под ключ» имеет смысл. Если это предположение подкрепляется результатом анализа рынка со стороны спроса, то дальше зада переходит в «техническую» плоскость – какой вариант отделки выбрать и т.д…. Существуют и другие параметры (недостатки существующего предложения), которые можно эксплуатировать.
• Частично пересекается с предыдущим пунктом. Как правило, архитектурные решения у большинства застройщиков весьма стандартны. Есть несколько устоявшихся типов. Крупные застройщики не хотят рисковать, и предпочитают «идти по проторенной дорожке». А внутри посёлка - иногда понятие «посёлок в единой концепции» подменяется понятием «посёлок, застроенный однотипными домами» (или даже одинаковыми). Тут, конечно, необходимо соблюдать меру. Но об этом (выборе архитектурного стиля дома и т.д.) – позже… В любом случае, даже если мы выбрали «стандартный стиль» (например, шале), добавление нескольких деталей, акцентов, фишек поможет нам выделиться на фоне конкурентов…
• Частично пересекается с предыдущим пунктом. У существующих застройщиков, качество строительства и «правильность выбора» строительных решений не всегда находится на высоком уровне. Этому есть ряд причин, обсуждение которых выходит за рамки данного поста… При этом, уровень строительной и «житейской» грамотности покупателей загородной недвижимости растёт. Продуманность (правильность) строительных и инженерных решений, их качественное воплощение – вполне реально сделать отличительной особенностью Вашего предложения. Часто слышу возражение – но это будет и дороже! Это спорный вопрос, во многом, завязанный на выборе фокуса в удовлетворении ожиданий («хотелок») потенциальных покупателей. Но об этом позже…
• Возможность реализации нишевых стратегий. Мы вправе ориентироваться на узкие, нишевые сегменты рынка, не занятые другими застройщиками (как частными, так и крупными). Я считаю, что для частного застройщика, это одно из самых существенных преимуществ. Во многом, деятельность последнего времени направлена как раз на поиск таких ниш, и разработку эффективных стратегий для этих ниш.
• При выборе участка, мы можем провести подробный анализ ближайшего окружения, и «застраховать» себя от того, что бы построить дом «как две капли воды» похожий на дома ближайших конкурентов. Таким образом, мы стараемся избежать ценовой мини-войны с ближайшими конкурентами. А вот при приобретении участка с подрядом, такой возможности у нас либо нет, либо она существенно ограничена (тут многое зависит от посёлка, в котором мы собрались приобретать УСП).
• И ещё ряд менее существенных моментов…
Это была расшифровка плюса «больше степеней свободы» для такой деятельности, как строительство дома на продажу (по сравнению с приобретением участка с подрядом).
Далее будет расшифровка ещё, как минимум, таких плюсов:
2) Возможность создания и использования «правильной» репутации. Это если деятельность «строительство домов на продажу» становится не разовой инвестицией, а постоянным бизнесом…
3) Более полный контроль рисков, в т.ч. избегание «фатальных» рисков…
Безусловно, потом будет и изложение ограничений (трудностей/сложностей) такой деятельности, как «строительство чего-либо на продажу». Там то же не всё сводится к банальной потери времени/геморои, связанные с организацией строительства. Есть и другие ограничения…
Так же планируется рассмотреть несколько «гибридов», например, приобретение участка с подрядом или готовой коробки и доведение её до состояния «под ключ» и т.д…
Спасибо за внимание.
Чашка кофе и продолжим…
Теперь давайте рассмотрим такой вид предпринимательской деятельности, как строительство дома на продажу. Имеется в виду не просто деятельность в качестве наёмного специалиста, а и вложение собственных средств то же. Тему привлечение заёмного/партнёрского финансирования пока оставим в покое.
Плюсы:
1) У нас появляется больше степеней свободы, больше возможностей для эффективной отстройки от конкурентов, в т.ч. и посёлков с подрядом (в частности, мы можем даже эксплуатировать недостатки того предложения, которое есть на рынке, в т.ч. и посёлки с подрядом).
Подробные пояснения далее по пунктам:
• Мы вправе выбирать любой участок под застройку, если мы считаем, что дом, построенный на этом участке, будет пользоваться спросом. Мы можем выбрать участок в давно сложившейся застройке. В обжитом месте. С хорошей транспортной доступность и инфраструктурой. Мы можем выбрать участок с ветхим (или не очень) домом и пойти по пути реконструкции или сноса и строительства нового дома. Как вариант – возможен и раздел участка на два… Наверное, это один из важнейших плюсов – мы можем выбирать под застройку участки в тех местах, которые просто не доступны крупным девелоперам. В местах, где «правильная» недвижимость, построенная на таких участках, почти наверняка будет пользоваться спросом…
• Один из способов создания уникального, отличного от конкурентов предложения – выявление недостатков в существующем предложении (или не полноты ассортимента) и «отстройка» от конкурентов по этим параметрам. Допустим, мы выявили, что большинство домов, построенных конкурентами (как частниками, так и крупными застр.) – это дома «под отделку». Или с ландшафтным дизайном участка – брутальная строительная площадка (в более общем виде – НЕ завершённые объекты). Логично предположить, что строительство дома «под ключ» имеет смысл. Если это предположение подкрепляется результатом анализа рынка со стороны спроса, то дальше зада переходит в «техническую» плоскость – какой вариант отделки выбрать и т.д…. Существуют и другие параметры (недостатки существующего предложения), которые можно эксплуатировать.
• Частично пересекается с предыдущим пунктом. Как правило, архитектурные решения у большинства застройщиков весьма стандартны. Есть несколько устоявшихся типов. Крупные застройщики не хотят рисковать, и предпочитают «идти по проторенной дорожке». А внутри посёлка - иногда понятие «посёлок в единой концепции» подменяется понятием «посёлок, застроенный однотипными домами» (или даже одинаковыми). Тут, конечно, необходимо соблюдать меру. Но об этом (выборе архитектурного стиля дома и т.д.) – позже… В любом случае, даже если мы выбрали «стандартный стиль» (например, шале), добавление нескольких деталей, акцентов, фишек поможет нам выделиться на фоне конкурентов…
• Частично пересекается с предыдущим пунктом. У существующих застройщиков, качество строительства и «правильность выбора» строительных решений не всегда находится на высоком уровне. Этому есть ряд причин, обсуждение которых выходит за рамки данного поста… При этом, уровень строительной и «житейской» грамотности покупателей загородной недвижимости растёт. Продуманность (правильность) строительных и инженерных решений, их качественное воплощение – вполне реально сделать отличительной особенностью Вашего предложения. Часто слышу возражение – но это будет и дороже! Это спорный вопрос, во многом, завязанный на выборе фокуса в удовлетворении ожиданий («хотелок») потенциальных покупателей. Но об этом позже…
• Возможность реализации нишевых стратегий. Мы вправе ориентироваться на узкие, нишевые сегменты рынка, не занятые другими застройщиками (как частными, так и крупными). Я считаю, что для частного застройщика, это одно из самых существенных преимуществ. Во многом, деятельность последнего времени направлена как раз на поиск таких ниш, и разработку эффективных стратегий для этих ниш.
• При выборе участка, мы можем провести подробный анализ ближайшего окружения, и «застраховать» себя от того, что бы построить дом «как две капли воды» похожий на дома ближайших конкурентов. Таким образом, мы стараемся избежать ценовой мини-войны с ближайшими конкурентами. А вот при приобретении участка с подрядом, такой возможности у нас либо нет, либо она существенно ограничена (тут многое зависит от посёлка, в котором мы собрались приобретать УСП).
• И ещё ряд менее существенных моментов…
Это была расшифровка плюса «больше степеней свободы» для такой деятельности, как строительство дома на продажу (по сравнению с приобретением участка с подрядом).
Далее будет расшифровка ещё, как минимум, таких плюсов:
2) Возможность создания и использования «правильной» репутации. Это если деятельность «строительство домов на продажу» становится не разовой инвестицией, а постоянным бизнесом…
3) Более полный контроль рисков, в т.ч. избегание «фатальных» рисков…
Безусловно, потом будет и изложение ограничений (трудностей/сложностей) такой деятельности, как «строительство чего-либо на продажу». Там то же не всё сводится к банальной потери времени/геморои, связанные с организацией строительства. Есть и другие ограничения…
Так же планируется рассмотреть несколько «гибридов», например, приобретение участка с подрядом или готовой коробки и доведение её до состояния «под ключ» и т.д…
Спасибо за внимание.
Чашка кофе и продолжим…
24 окт. 2013
Продолжение описание плюсов такой деятельности, как строительство на продажу.
2) Возможность создания и использования РЕПУТАЦИИ.
Опять-таки, для краткости изложения, я позволю себе опустить кучу полезной и нужной теории из области стратегического менеджмента, посвящённого изучению такого явления, как конкуренция.
На данный момент, большинство специалистов сходятся во мнении, что загородный рынок насыщен предложением (затоварен, завален предложением, и т.д.). Правда, сразу возникает вопрос – каким предложением (и по какой цене) завален рынок? Все ли сегменты затоварены? Все ли «хотелки» потенциальных покупателей удовлетворены? Но да ладно…
Очевидно - предложение на загородке велико. Оно весьма разнородно (как вторичка, так и первичка), а платёжеспособный спрос ограничен и/или потенциальные покупатели прибывают в нерешительности (оч. долго выбирают).
Как нам эффективно конкурировать на таком рынке?
Во многом, с помощью правильной репутации!
Это то, что в «науке» называют бренд-менеджментом или управлением брендом, управлением репутацией и т.д.
Вообще, вопросы, связанные с созданием и поддержанием (развитием) правильной репутации частного застройщика, вопросы, связанные с дилеммой «выхода из тени», - это всё весьма объёмные темы. Планируются отдельные посты, посвящённые данным вопросам… А сейчас кратко:
• РЕПУТАЦИЯ (правильная) помогает преодолеть одно из основных ограничений деятельности строительства домов на продажу, а именно, - НЕ доверие потенциальных покупателей к качеству дома, построенного с целью продажи.
• Со временим РЕПУТАЦИЯ помогает экономить на затратах на рекламу.
• В некоторых случаях, РЕПУТАЦИЯ позволяет придать товару (дому) несколько иные качества, чем просто «набор стой-материалов». Речь идёт о строительстве и продаже – стиля и атмосферы жизни. Например, это может быть постепенное строительство (создание) «улицы друзей», мини-посёлка друзей/единомышленников и т.д. Т.е. частный застройщик ищет не просто покупателей, он ищет людей, разделяющих с ним (и с другими жильцами) его взгляд на стиль жизни. Т.е. частный застройщик продаёт не просто дом – он продаёт «входной билет» в клуб друзей/единомышленников. Иногда (если была правильно выбрана ориентация на целевой сегмент) покупатели готовы заплатить существенную премию, за объект на такой «улице друзей». Есть примеры в МО. Очевидно, есть и не только в МО...
Вообще, опять-таки опуская подробное обоснование из теории стат. менеджмента, РЕПУТАЦИЯ является одним из главных фундаментов для создания долгосрочного конкурентного преимущества. Т.к. её нельзя быстро купить/создать. В то время как, любые активы, большинство знаний о рынке и прочие – можно либо быстро получить (например, купить), либо создать самим.
Кстати, кроме репутации, ещё одним фундаментом для создания долгосрочного конкурентного преимущества служит – постоянное фокусирование на нескольких ключевых компетенциях, или даже на одной КК (например, на строительной части, на искусстве минимизации затрат, или на анализе рынка и т.д.). И постоянная работа над развитием этой компетенции (компетенций). Инвестирование средств и сил в развитие этой компетенции (способности) до уровня – не достижимого для большинства конкурентов. Т.е. это стратегия – стать супер. профи в одной (двух) областях – остальное отдать на аутсорсинг (привлечь смежников/подрядчиков/партнёров и т.д.). Кратко, я коснулся этого вопроса в одном из предыдущи постов.
О методах выживания в конкурентной борьбе (применительно к строительству дома на продажу), о создании эффективных долгосрочных конкурентных стратегий, я планировал поговорить (пописать) в следующих ближайших постах…
Совсем забыл. Приминительно к строительству на продажу. РЕПУТАЦИЯ помогает эффективно продавать дом в состоянии "под отделку", с возможностью/обещанием довести его до состояния "под ключ", НО УЖЕ ЗА ДЕНЬГИ ПОКУПАТЕЛЯ - это повышение доходности, через повышение оборачиваемости (сокращение времени экспозиции) и через минимизацию первоночальных инвестиций собственных средств.
2) Возможность создания и использования РЕПУТАЦИИ.
Опять-таки, для краткости изложения, я позволю себе опустить кучу полезной и нужной теории из области стратегического менеджмента, посвящённого изучению такого явления, как конкуренция.
На данный момент, большинство специалистов сходятся во мнении, что загородный рынок насыщен предложением (затоварен, завален предложением, и т.д.). Правда, сразу возникает вопрос – каким предложением (и по какой цене) завален рынок? Все ли сегменты затоварены? Все ли «хотелки» потенциальных покупателей удовлетворены? Но да ладно…
Очевидно - предложение на загородке велико. Оно весьма разнородно (как вторичка, так и первичка), а платёжеспособный спрос ограничен и/или потенциальные покупатели прибывают в нерешительности (оч. долго выбирают).
Как нам эффективно конкурировать на таком рынке?
Во многом, с помощью правильной репутации!
Это то, что в «науке» называют бренд-менеджментом или управлением брендом, управлением репутацией и т.д.
Вообще, вопросы, связанные с созданием и поддержанием (развитием) правильной репутации частного застройщика, вопросы, связанные с дилеммой «выхода из тени», - это всё весьма объёмные темы. Планируются отдельные посты, посвящённые данным вопросам… А сейчас кратко:
• РЕПУТАЦИЯ (правильная) помогает преодолеть одно из основных ограничений деятельности строительства домов на продажу, а именно, - НЕ доверие потенциальных покупателей к качеству дома, построенного с целью продажи.
• Со временим РЕПУТАЦИЯ помогает экономить на затратах на рекламу.
• В некоторых случаях, РЕПУТАЦИЯ позволяет придать товару (дому) несколько иные качества, чем просто «набор стой-материалов». Речь идёт о строительстве и продаже – стиля и атмосферы жизни. Например, это может быть постепенное строительство (создание) «улицы друзей», мини-посёлка друзей/единомышленников и т.д. Т.е. частный застройщик ищет не просто покупателей, он ищет людей, разделяющих с ним (и с другими жильцами) его взгляд на стиль жизни. Т.е. частный застройщик продаёт не просто дом – он продаёт «входной билет» в клуб друзей/единомышленников. Иногда (если была правильно выбрана ориентация на целевой сегмент) покупатели готовы заплатить существенную премию, за объект на такой «улице друзей». Есть примеры в МО. Очевидно, есть и не только в МО...
Вообще, опять-таки опуская подробное обоснование из теории стат. менеджмента, РЕПУТАЦИЯ является одним из главных фундаментов для создания долгосрочного конкурентного преимущества. Т.к. её нельзя быстро купить/создать. В то время как, любые активы, большинство знаний о рынке и прочие – можно либо быстро получить (например, купить), либо создать самим.
Кстати, кроме репутации, ещё одним фундаментом для создания долгосрочного конкурентного преимущества служит – постоянное фокусирование на нескольких ключевых компетенциях, или даже на одной КК (например, на строительной части, на искусстве минимизации затрат, или на анализе рынка и т.д.). И постоянная работа над развитием этой компетенции (компетенций). Инвестирование средств и сил в развитие этой компетенции (способности) до уровня – не достижимого для большинства конкурентов. Т.е. это стратегия – стать супер. профи в одной (двух) областях – остальное отдать на аутсорсинг (привлечь смежников/подрядчиков/партнёров и т.д.). Кратко, я коснулся этого вопроса в одном из предыдущи постов.
О методах выживания в конкурентной борьбе (применительно к строительству дома на продажу), о создании эффективных долгосрочных конкурентных стратегий, я планировал поговорить (пописать) в следующих ближайших постах…
Совсем забыл. Приминительно к строительству на продажу. РЕПУТАЦИЯ помогает эффективно продавать дом в состоянии "под отделку", с возможностью/обещанием довести его до состояния "под ключ", НО УЖЕ ЗА ДЕНЬГИ ПОКУПАТЕЛЯ - это повышение доходности, через повышение оборачиваемости (сокращение времени экспозиции) и через минимизацию первоночальных инвестиций собственных средств.
24 окт. 2013
Начал писать про риски и … и сдулся.
Вообще не возможно в одном, даже в двух, трёх объёмных постах уложить тему оценки рисков, и тем более, управления рисками в инвестициях на рынке недвижимости. Это тема сильно впереди, с начало надо будет изложить общею оценку в отрасли, факторы влияния, фин. моделирование результатов деятельности, анализ чувствительно фин. результата к изменению тех или иных рыночных параметров и т.д. В общем, тема оценки рисков проекта и управления ими в девелоперском проекте ещё сильно впереди…
Если коротко – то строительство на продажу позволяет избежать сторонних рисков, например, рисков медленного заселения посёлка (и соответственно не востребованности нашего коттеджа среди потенциальных покупателей). В общем, тех рисков, которые были указаны для варианта «просто инвестиций» - приобретения уч. с подрядом с целью дальнейшей продажи уже построенного коттеджа.
А на сколько реальны эти риски?
Как их оценить?
И тут начинается дискуссионная тема, завязанная, в свою очередь, на не менее дискуссионных темах и т.д.
Оценка рисков любых инвестиций это во многом субъектив, «своя кухня», так сказать…
Как обстоит дело с инвестициями, скажем, на фин. рынках?
Там развитая теория риск-менеджмента, опирающаяся на мат. Аппарат расчёта вероятности тех или иных ценовых изменений в будущем, как правило, на основе сложных мат. Моделей. Исходными данными для этих моделей, служат, как правило, прошлые ценовые изменения. И всё крутится вокруг расчёта VAR – т.н. «стоимости под риском». Одних способ вычисления данного показателя – десятки. Тем не менее, его хоть как-то можно посчитать при инвестициях на финансовых рынках.
А при инвестициях в недвижимость, допустим, приобретении УСП, или секции в ещё не построенном тауне, или квартиры в ещё не построенном посёлке с МЖК? Какие там вероятности? Не в терминах больше/меньше, а число, цифра, так сказать. Какая цифра?
Любую инвестицию принято оценивать по критерию риск/доходность.
С доходностью то же не просто, но хоть как-то… А как с риском?
Одно дело, если у нас сильно диверсифицированный портфель, состоящий из десятков или даже сотен активов. А если это вложения «семейного» капитала в один (два) ещё не построенных объекта в ещё не построенных посёлках?
Далее лично для меня, сугубо ИМХО.
Я могу мириться с сторонними рисками именно при «чистых» инвестициях, это мой осознанный выбор. Я, конечно, предпочту относительно «просчитываемые» риски и постараюсь составить диверсифицированный портфель, отражающий моё восприятие риска – вероятности будущих возможных потерь, которые я готов принять на себя. Почему я не включу в него приобретение новостройки на этапе котлована? Потому, что я не могу оценить численно риск данной инвестиции, с необходимой мне степенью достоверности! Дело не только в достроят/не достроят. Дело и в темпах, и в наличии или отсутствии таких же инвесторов как я (я не знаю сколько их) и т.д… Но в любом случае, это будет либо некий портфель, или без рисковая инвестиция, например, готовая квартира под сдачу…
Если речь о ком. деятельности, (например, строительство дома на продажу) я предпочту, что бы у меня был только мой предпринимательский риск – суть любой ком. деятельности, и те риски, которые я могу контролировать – т.е. то, что зависит от меня, от моих действий, а не от того «как карты лягут у девелопера, как звёзды сложатся и т.д.». Особенно, если это касается вложения существенной доли свободных средств…
Но это сугубо моё ИМХО, сугубо моё личное отношение к восприятию рисков. Вполне допускаю, что у кого-то другого, будет своё отношение к восприятию рисков и своя оценка этих рисков… Тут всё индивидуально!
Краткое резюме.
При строительстве на продажу мы контролируем свои риски. Успех или неудача нашего инвестиционного проекта зависит в большей степени от нас самих, а не от сторонних факторов, связанных с деятельностью девелопера, с тем как у него пойдут дела и т.д… В .ч. мы избегаем фатальных рисков.
ИМХО это важно, если вкладывается существенная сумма (понятно, что для каждого она своя).
Это были описания плюсов варианта – строительства дома на продажу.
Впереди – описание ограничений (сложностей) этого варианта, а так же хочется не много внимания уделить некоторым «гибридам». Для окончательного, так сказать, прояснения ситуации с различиями, плюсами и ограничениями того или иного варианта инвестирования на загородном рынке, с той или иной степенью собственного участия (вложения сил и времени) и т.д.
Но это уже завтра…
Вообще не возможно в одном, даже в двух, трёх объёмных постах уложить тему оценки рисков, и тем более, управления рисками в инвестициях на рынке недвижимости. Это тема сильно впереди, с начало надо будет изложить общею оценку в отрасли, факторы влияния, фин. моделирование результатов деятельности, анализ чувствительно фин. результата к изменению тех или иных рыночных параметров и т.д. В общем, тема оценки рисков проекта и управления ими в девелоперском проекте ещё сильно впереди…
Если коротко – то строительство на продажу позволяет избежать сторонних рисков, например, рисков медленного заселения посёлка (и соответственно не востребованности нашего коттеджа среди потенциальных покупателей). В общем, тех рисков, которые были указаны для варианта «просто инвестиций» - приобретения уч. с подрядом с целью дальнейшей продажи уже построенного коттеджа.
А на сколько реальны эти риски?
Как их оценить?
И тут начинается дискуссионная тема, завязанная, в свою очередь, на не менее дискуссионных темах и т.д.
Оценка рисков любых инвестиций это во многом субъектив, «своя кухня», так сказать…
Как обстоит дело с инвестициями, скажем, на фин. рынках?
Там развитая теория риск-менеджмента, опирающаяся на мат. Аппарат расчёта вероятности тех или иных ценовых изменений в будущем, как правило, на основе сложных мат. Моделей. Исходными данными для этих моделей, служат, как правило, прошлые ценовые изменения. И всё крутится вокруг расчёта VAR – т.н. «стоимости под риском». Одних способ вычисления данного показателя – десятки. Тем не менее, его хоть как-то можно посчитать при инвестициях на финансовых рынках.
А при инвестициях в недвижимость, допустим, приобретении УСП, или секции в ещё не построенном тауне, или квартиры в ещё не построенном посёлке с МЖК? Какие там вероятности? Не в терминах больше/меньше, а число, цифра, так сказать. Какая цифра?
Любую инвестицию принято оценивать по критерию риск/доходность.
С доходностью то же не просто, но хоть как-то… А как с риском?
Одно дело, если у нас сильно диверсифицированный портфель, состоящий из десятков или даже сотен активов. А если это вложения «семейного» капитала в один (два) ещё не построенных объекта в ещё не построенных посёлках?
Далее лично для меня, сугубо ИМХО.
Я могу мириться с сторонними рисками именно при «чистых» инвестициях, это мой осознанный выбор. Я, конечно, предпочту относительно «просчитываемые» риски и постараюсь составить диверсифицированный портфель, отражающий моё восприятие риска – вероятности будущих возможных потерь, которые я готов принять на себя. Почему я не включу в него приобретение новостройки на этапе котлована? Потому, что я не могу оценить численно риск данной инвестиции, с необходимой мне степенью достоверности! Дело не только в достроят/не достроят. Дело и в темпах, и в наличии или отсутствии таких же инвесторов как я (я не знаю сколько их) и т.д… Но в любом случае, это будет либо некий портфель, или без рисковая инвестиция, например, готовая квартира под сдачу…
Если речь о ком. деятельности, (например, строительство дома на продажу) я предпочту, что бы у меня был только мой предпринимательский риск – суть любой ком. деятельности, и те риски, которые я могу контролировать – т.е. то, что зависит от меня, от моих действий, а не от того «как карты лягут у девелопера, как звёзды сложатся и т.д.». Особенно, если это касается вложения существенной доли свободных средств…
Но это сугубо моё ИМХО, сугубо моё личное отношение к восприятию рисков. Вполне допускаю, что у кого-то другого, будет своё отношение к восприятию рисков и своя оценка этих рисков… Тут всё индивидуально!
Краткое резюме.
При строительстве на продажу мы контролируем свои риски. Успех или неудача нашего инвестиционного проекта зависит в большей степени от нас самих, а не от сторонних факторов, связанных с деятельностью девелопера, с тем как у него пойдут дела и т.д… В .ч. мы избегаем фатальных рисков.
ИМХО это важно, если вкладывается существенная сумма (понятно, что для каждого она своя).
Это были описания плюсов варианта – строительства дома на продажу.
Впереди – описание ограничений (сложностей) этого варианта, а так же хочется не много внимания уделить некоторым «гибридам». Для окончательного, так сказать, прояснения ситуации с различиями, плюсами и ограничениями того или иного варианта инвестирования на загородном рынке, с той или иной степенью собственного участия (вложения сил и времени) и т.д.
Но это уже завтра…
26 окт. 2013
Теперь в эту бочку с мёдом надо добавить ложку дёгтя (или не большой половник).
Будет не корректно, если после столь подробного описания плюсов такой деятельности, как строительство на продажу (по сравнению с приобретением уч. с подрядом), не остановиться так же подробно на ограничениях (трудностях/сложностях) этой деятельности.
Далее будет простое перечисление с пояснениями, что называется «из головы». Порядок пунктов не имеет ни какого отношения к их значимости. Т.е. первый пункт, это не значит самый важный и т.д.
Ограничения:
• Участков, подходящих для целей частного девелопмента не так много. Качественное, ликвидное предложение участков (как и готовых домов) «вымывается» с рынка. Качественные участки могут быть дороги. Это не то, что бы однозначный минус, к этому вопросу надо подходить с разных точек зрения (о подборе участков под цели строительства на продажу в следующих постах…). Тем не менее, имеет место некоторое перераспределение экономической ренты, выгоды от такой деятельности, как строительство на продажу, в пользу владельцев качественных и востребованных участков.
Однако, тут есть и некоторые возможности! Как раз отражающие наличие большого кол-ва степеней своды, у предпринимательской деятельности – строительство на продажу. В частности, мы можем принять к реализации не стандартную, нишевую стратегию, для которой может подойти участок, имеющий определённые особенности/недостатки (в общепринятом понимании). Иногда эти особенности/недостатки можно постараться превратить если не в достоинства, то хотя бы постараться их нивелировать…
Или мы можем намеренно приобрести относительно не дорогой «полевой» участок и вложиться в его обустройство (высадить крупномеры, обустроить собственный водоём и т.д.). Тут всё контекстно, конкретно, зависит от ценового диапазона, в котором мы работаем – короче, надо считать! Кстати, такая возможность, обычно, есть и при приобретении участка с подрядом.
И ещё. Участок может быть уже в наличии. Некоторые собственники участков, перед принятием решения о продаже, интересуются целесообразностью возведения на нём той или иной недвижимости, с целью извлечения дополнительного дохода при продаже. А в некоторых случаях, и просто с целью повышения ликвидности своего актива…
• Подозрительное отношение большинства покупателей к качеству дома, который строился на продажу.
Этот фактор оказывает меньшее влияние на продажу, если мы продаём коттедж, построенный по подряду в организованном посёлке (просто инвестиция). Хотя, многое, безусловно, зависит от посёлка…
Пути преодоления этого ограничения, очевидным образом вытекают из предыдущего изложения:
1. Документирование деятельности (фото, видео этапов строительства, акты скрытых работ, акты приёмки, сам проект дома, задокументированные результаты всевозможных экспертиз и т.д.- в зависимости от ценового диапазона, в котором работаем).
2. РЕПУТАЦИЯ и ГАРАНТИЙНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА. Со временем, как уже отмечалось – мощнейший фактор (наряду с другими) в борьбе за тех не многих реальных покупателей, кто есть на рынке.
• Возможность непосредственного сравнения с нашим главным косвенным конкурентом – со строительной услугой – построим для вас такой же дом на вашем участке. Опять всплывает «мутный» параметр себестоимость строительства, и связанный с ним, не менее мутный параметр – а сколько же этот частный застройщик наваривает на этой стройке с целью продажи? Т.е. на мне, на покупателе?
Опять-таки, при продаже коттеджа, построенного по подряду в организованном посёлке, этот фактор меньше мешает продаже. (Там другие факторы мешают, например, что мы не одни такие хитровыделанные инвесторы-перепродаваны
)
Вопрос больше в морально-этической плоскости ИМХО.
При покупке пылесоса, холодильника, автомобиля, квартиры в новостройке – покупателей как-то не волнует особо себестоимость создания данного товара и прибыль продавца. Покупатели просто сравнивают имеющееся на рынке предложение от разных производителей (застройщиков) и выбирают то, что им больше нравится и подходит по цене. По идеи, так же должно быть и при выборе загородного дома? Ведь если человек (семья) решили поискать готовый дом, а не строить самим, то какая им разница, какая у какого застройщика себестоимость, прибыль и т.д. Надо просто найти лучшее по соотношению цена/качество и всё!
Однако, близость очевидной альтернативы – строительной услуги, провоцирует потенциальных покупателей на сравнение имеющегося предложения в т.ч. и по параметру – а сколько я переплачиваю по сравнению с вариантом «купить аналогичный участок и построить такой же дом самому».
В принципе, большинство покупателей нормально относятся к «РАЗУМНОЙ» прибыли у частного застройщика – он ведь организовывал стройку, тратил время и силы и т.д. Вопрос лишь в том, что такое «разумная» прибыль, на сколько достоверно её оценит потенциальный покупатель и т.д. Многое зависит от ценового диапазона, в котором мы работаем, от нашей стратегии и т.д.
ИМХО это достаточно словоблудная тема, разводить которую здесь не оч. хочется…
Скажем так, репутация частного застройщика и здесь рулит….
• Почти фатальный риск – дом сгорел, пока строили/продавали.
Понятно, что этот риск существует, как, впрочем, и возможность его контролировать…
Ещё есть затраты собственных сил, времени, нервов на организацию строительства, на «погружение» в строительную часть и т.д. Это понятно. Но и тут, всё не так однозначно, по крайней мере, по сравнению с «просто инвестицией – приобретение участка с подрядом».
Об этом, а так же о некоторых «гибридах» и других возможных вариантах «просто инвестиций в МЭС», немного будет, наверное, в следующих постах…
P.S.
Всё что написано выше – это сравнение такой деятельности, как строительство на продажу, с «просто инвестицией» в похожий объект – индивидуальный дом (дуплекс). Вообще-то, как писал выше, вести такое сравнение не совсем корректно. Мы сравниваем два разных вида деятельности, не то, что бы совсем разных, но всё же…
Если речь о целесообразности такой предпринимательской деятельности, как строительство на продажу, то сравнивать её ИМХО надо с другими видами предпринимательской деятельности, доступными частным инвесторам-предпринимателям.
Для этого, надо начинать с описания отрасли, факторов влияния, в т.ч. и макроэкономических и т.д. Это те самые «высокие материи», которые я позволил себе опустить в начале… Я просто сразу как бы постулировал выгодность, целесообразность такой деятельности, как строительство на продажу.
Вообще, если начинать с самого начала, то классическим инструментом здесь, как правило, выступает анализ по модели (методу) «пяти сил» (пяти сил Портера, по фамилии автора данной методики).
Вот прям и не знаю, начинать или как…???
Или всё-таки продолжить дальше про маркетинг, строительную часть, финансовое планирование, организацию продаж и т.д., а высокие материи оставить на потом?
Будет не корректно, если после столь подробного описания плюсов такой деятельности, как строительство на продажу (по сравнению с приобретением уч. с подрядом), не остановиться так же подробно на ограничениях (трудностях/сложностях) этой деятельности.
Далее будет простое перечисление с пояснениями, что называется «из головы». Порядок пунктов не имеет ни какого отношения к их значимости. Т.е. первый пункт, это не значит самый важный и т.д.
Ограничения:
• Участков, подходящих для целей частного девелопмента не так много. Качественное, ликвидное предложение участков (как и готовых домов) «вымывается» с рынка. Качественные участки могут быть дороги. Это не то, что бы однозначный минус, к этому вопросу надо подходить с разных точек зрения (о подборе участков под цели строительства на продажу в следующих постах…). Тем не менее, имеет место некоторое перераспределение экономической ренты, выгоды от такой деятельности, как строительство на продажу, в пользу владельцев качественных и востребованных участков.
Однако, тут есть и некоторые возможности! Как раз отражающие наличие большого кол-ва степеней своды, у предпринимательской деятельности – строительство на продажу. В частности, мы можем принять к реализации не стандартную, нишевую стратегию, для которой может подойти участок, имеющий определённые особенности/недостатки (в общепринятом понимании). Иногда эти особенности/недостатки можно постараться превратить если не в достоинства, то хотя бы постараться их нивелировать…
Или мы можем намеренно приобрести относительно не дорогой «полевой» участок и вложиться в его обустройство (высадить крупномеры, обустроить собственный водоём и т.д.). Тут всё контекстно, конкретно, зависит от ценового диапазона, в котором мы работаем – короче, надо считать! Кстати, такая возможность, обычно, есть и при приобретении участка с подрядом.
И ещё. Участок может быть уже в наличии. Некоторые собственники участков, перед принятием решения о продаже, интересуются целесообразностью возведения на нём той или иной недвижимости, с целью извлечения дополнительного дохода при продаже. А в некоторых случаях, и просто с целью повышения ликвидности своего актива…
• Подозрительное отношение большинства покупателей к качеству дома, который строился на продажу.
Этот фактор оказывает меньшее влияние на продажу, если мы продаём коттедж, построенный по подряду в организованном посёлке (просто инвестиция). Хотя, многое, безусловно, зависит от посёлка…
Пути преодоления этого ограничения, очевидным образом вытекают из предыдущего изложения:
1. Документирование деятельности (фото, видео этапов строительства, акты скрытых работ, акты приёмки, сам проект дома, задокументированные результаты всевозможных экспертиз и т.д.- в зависимости от ценового диапазона, в котором работаем).
2. РЕПУТАЦИЯ и ГАРАНТИЙНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА. Со временем, как уже отмечалось – мощнейший фактор (наряду с другими) в борьбе за тех не многих реальных покупателей, кто есть на рынке.
• Возможность непосредственного сравнения с нашим главным косвенным конкурентом – со строительной услугой – построим для вас такой же дом на вашем участке. Опять всплывает «мутный» параметр себестоимость строительства, и связанный с ним, не менее мутный параметр – а сколько же этот частный застройщик наваривает на этой стройке с целью продажи? Т.е. на мне, на покупателе?
Опять-таки, при продаже коттеджа, построенного по подряду в организованном посёлке, этот фактор меньше мешает продаже. (Там другие факторы мешают, например, что мы не одни такие хитровыделанные инвесторы-перепродаваны
)Вопрос больше в морально-этической плоскости ИМХО.
При покупке пылесоса, холодильника, автомобиля, квартиры в новостройке – покупателей как-то не волнует особо себестоимость создания данного товара и прибыль продавца. Покупатели просто сравнивают имеющееся на рынке предложение от разных производителей (застройщиков) и выбирают то, что им больше нравится и подходит по цене. По идеи, так же должно быть и при выборе загородного дома? Ведь если человек (семья) решили поискать готовый дом, а не строить самим, то какая им разница, какая у какого застройщика себестоимость, прибыль и т.д. Надо просто найти лучшее по соотношению цена/качество и всё!
Однако, близость очевидной альтернативы – строительной услуги, провоцирует потенциальных покупателей на сравнение имеющегося предложения в т.ч. и по параметру – а сколько я переплачиваю по сравнению с вариантом «купить аналогичный участок и построить такой же дом самому».
В принципе, большинство покупателей нормально относятся к «РАЗУМНОЙ» прибыли у частного застройщика – он ведь организовывал стройку, тратил время и силы и т.д. Вопрос лишь в том, что такое «разумная» прибыль, на сколько достоверно её оценит потенциальный покупатель и т.д. Многое зависит от ценового диапазона, в котором мы работаем, от нашей стратегии и т.д.
ИМХО это достаточно словоблудная тема, разводить которую здесь не оч. хочется…
Скажем так, репутация частного застройщика и здесь рулит….
• Почти фатальный риск – дом сгорел, пока строили/продавали.
Понятно, что этот риск существует, как, впрочем, и возможность его контролировать…
Ещё есть затраты собственных сил, времени, нервов на организацию строительства, на «погружение» в строительную часть и т.д. Это понятно. Но и тут, всё не так однозначно, по крайней мере, по сравнению с «просто инвестицией – приобретение участка с подрядом».
Об этом, а так же о некоторых «гибридах» и других возможных вариантах «просто инвестиций в МЭС», немного будет, наверное, в следующих постах…
P.S.
Всё что написано выше – это сравнение такой деятельности, как строительство на продажу, с «просто инвестицией» в похожий объект – индивидуальный дом (дуплекс). Вообще-то, как писал выше, вести такое сравнение не совсем корректно. Мы сравниваем два разных вида деятельности, не то, что бы совсем разных, но всё же…
Если речь о целесообразности такой предпринимательской деятельности, как строительство на продажу, то сравнивать её ИМХО надо с другими видами предпринимательской деятельности, доступными частным инвесторам-предпринимателям.
Для этого, надо начинать с описания отрасли, факторов влияния, в т.ч. и макроэкономических и т.д. Это те самые «высокие материи», которые я позволил себе опустить в начале… Я просто сразу как бы постулировал выгодность, целесообразность такой деятельности, как строительство на продажу.
Вообще, если начинать с самого начала, то классическим инструментом здесь, как правило, выступает анализ по модели (методу) «пяти сил» (пяти сил Портера, по фамилии автора данной методики).
Вот прям и не знаю, начинать или как…???
Или всё-таки продолжить дальше про маркетинг, строительную часть, финансовое планирование, организацию продаж и т.д., а высокие материи оставить на потом?
28 окт. 2013
Ирка писал(а):Kolian, не истерите на меня пожалуйста! Я дама нервная, могу послать! Пока же пошлю вас в Гугл, почитайте что значит термин "спекулятивный"
Ну а по существу... Вы хотите сказать, что покупая недвижимость по оной цене сейчас и продавая её по другой через эн лет вы не являетесь спекулянтом? Kolian, ничего страшного в этом слове нет, поверьте мне! Просто одна из возможных форм инвестировния.
Уважаемая..... при всём моём хорошем отношении к вам. Загляните ка сначала сами в гугл и прочитайте, что
А мы по вашему, о чём здесь разговоры разговариваем???Не является спекуляцией покупка объектов (в данном случае недвижимости) для иного получения прибыли, например, с использованием механизмов принятия решений в свою пользу (инсайдерский интерес), а также операции, направленные на хеджирование ценовых рисков
01 нояб. 2013
В прошлом посте затронул метод (модель) пяти сил Майкла Портера. Оставим её пока в покое. Это, безусловно, полезная вещь нам ещё пригодится…
КРАТКО О "ГИБРИДАХ"
Строго говоря, провести грань между «чистыми» инвестициями и строительством на продажу сложно.
В одном из прошлых постов я приводил пример, как может действовать частный инвестор, желающий вложить свои средства в строительство на продажу дома, но не желающий «плотно» влезать в это дело. Там по шагам и т.д. Конечно, такой вариант подходит скорее для высокобюджетного сегмента. Это понятно. Однако, и в более «дешёвых» сегментах, в том или ином виде, такой путь возможен! Скорее всего, какую-то часть работы придётся оставить за собой. Но это вовсе не обязательно будет строительная часть.
Например, Вы провели анализ рынка (спроса и предложения), разработали концепцию-задумку – что и где строить, по какой цене и кому продавать и т.д. Подбор участка, оптимально подходящего под реализацию данной концепции, Вы можете оставить за собой. Пригласив специалиста только на проведение сделки.
Далее, Вы можете не разрабатывать собственный проект, а выбрать готовый проект из каталога проектов. Тут то же не всё однозначно… Во многом, опять-таки зависит от ценового диапазона в котором мы работаем… Весьма объёмную и дискуссионную тему выбора проекта дома, подходящую под нашу концепции, в данный момент подробно освещать нет смысла. Эта тема впереди. Отметим только, что, по крайней мере, такая возможность существует (не разрабатывать проект с «0»).
Далее, даже если Вы строите не в высокобюджетном диапазоне, строительство совсем не обязательно должно быть организовано лично Вами. Многие с этим, правда, не согласятся. Вообще, существуют два самых распространённых заблуждения относительно строительства на продажу:
1. Выгодно вести строительство на продажу может только тот, у кого в наличие строительный ресурс – своя бригада/фирма и т.д. Типа у него (неё) и раб. Сила дешевле, и строй. Материалы по оптовым ценам и сезонным скидкам и т.д. Типа у таких застройщиков себестоимость строительства получится ниже, чем у «простого» частного застройщика-инвестора. А раз себестоимость будет ниже, то и продавать дом, он может по более низкой цене чем «просто» застройщик…
2. Выгодно вести строительство на продажу может только тот, кто близок к местной администрации. У кого есть выход на дешевую землю…
Во многом, моё предшествующее и дальнейшее изложение направлено как раз на развенчание этих мифов/заблуждений.
Возвращаясь к организации строительства. Вы можете воспользоваться услугами ген. Подрядной организации или поручить это опытному прорабу… Контроль за их работой так же может осуществляться опосредованно – либо представителем архитектурно-проектной организации (авторский надзор), либо специально нанятым специалистом (специалистами). Сразу предвижу вопросы/возражения:
• Но это будет существенно дороже, чем организовывать строительство самому… А эффективный контроль может быть только со стороны самого частного застройщика, перепоручать это «специально нанятому специалисту» - это получить за дорого «кота в мешке» (в смысле, дом с возможными скрытыми дефектами).
• Где найти таких «опытных прорабов» и «честных контролёров», если среди родственников/знакомых таких нет? Вообще, можно ли кому-то доверять, в нынешнее, скажем так, не самое честное время…?
Честно говоря, с этими возражениями трудно не согласиться. Наверное, если бы всё было так просто, то такой товар, как дом на продажу, не был бы востребован. Всё бы строили себе дома сами, а не искали готовые. Поддержание этих страшилок в умах наших потенциальных потребителей (покупателей готовых домов), наверно, наша с Вами коллективная задача, уважаемы частные застройщики. Так не будем эти страшилки раньше времени разрушать (это шутка). На самом деле, такие темы, как выстраивание взаимоотношений с подрядчиками, организация эффективного контроля их деятельности и т.д. – это не то, что бы просто объёмные темы – это, как говориться, начать и кончить… Более того, это ИМХО очень субъективная тема, завязанная во многом на личном, в т.ч. и житейском опыте, на личных чертах характера частного застройщика и т.д. В любом случае, для плодотворного общения на эту тему ИМХО необходимо вначале не много «углубиться» в строительную часть. Выложить и обсудить те 6 страниц в ворде уточнений и пояснений про фундаменты (для начала). Я планирую делать это постепенно. Однозначно, это не тема сегодняшнего поста… Здесь лишь отмечу, что для частного инвестора-застройщика такой путь, как строительство дома посредством привлечения ген. Подрядчика – вполне возможен, а в некоторых случаях, например, при работе в высокобюджетных сегментах – просто неизбежен!
Остаётся ещё организация процесса продажи дома. Эту часть частный застройщик, так же может оставить за собой, особенно если он (она) сам риэлтор. Если же частный застройщик «родом из строительства», то эту часть логично будет поручить профессионалам, хотя, конечно, возможно и самостоятельно. Ведь в данном случае, частному застройщику вовсе не обязательно овладевать всеми аспектами риэлтерского мастерства (например, искусству вести переговоры с потенциальными отчуждателями своего имущества ).
МОЖНО РАССМОТРЕТЬ ЕЩЁ ТАКИЕ "ГИБРИДЫ":
1. Поиск уже построенной коробки с заведёнными коммуникациями и доведение её до состояния «среды обитания» - вн./внеш. Отделка, ландшафт, возможно обстановка и т.д.
2. Приобретения участка с подрядом, или уже готового коттеджа в посёлке в состоянии «под отделку» и далее как в первом пункте.
Это очевидные варианты и многие, точнее некоторые, частные инвесторы так и поступают. В частности, такая деятельность (ИМХО успешно) ведётся одним частный инвестором в КП Вешки. Есть примеры и в других КП.
КРАТКОЕ РЕЗЮМЕ
Как видно, в деятельности «строительство на продажу» вовсе не обязательно самому погружаться во всё, как говориться, с головой. Вовсе не обязательно стремиться абсолютно всё сделать самому от начала и до конца, по принципу – если хочешь, что бы работа была сделана хорошо, сделай её сам. Более того, на постоянно усложняющимся конкурентном рынке, такое стремление может оказаться даже вредным. Сыграть с частным застройщиком злую шутку. На всех стульях не усидишь, всех зайцев не поймаешь... Я вкратце уже об этом писал, когда коснулся темы «фокусирования усилий на развитии ограниченного числа ключевых компетенций (дабы стать в этих областях профессионалом), а остальные отдать на аутсорсинг другим профессионалам».
Кстати, изучение рынка, проведение маркетинговых исследований и разработка концепции – это то же компетенция и ИМХО одна из ключевых…
P.S.
Вообще, если мы говорим о «просто инвестициях», то совсем не обязательно это будет приобретение участка с подрядом в организованном посёлке. Это может быть и вложение собственных средств (инвестирование) в бизнес того или иного частного застройщика. В первом случае мы стараемся извлечь выгоду из усилий самого девелопера посёлка по «раскручиванию» имени этого посёлка, из его маркетинговых усилий в этом направлении. Мы доверяем ему, как профессионалу в стратегическом маркетинге (разработка удачной концепции посёлка), в строительной части, в операционном маркетинге (раскрутка имени и т.д.). Во втором – то же самое. Только выгода будет уже не от роста популярности посёлка, а скорее от того, что частный застройщик удачно выберет концепцию, найдёт подходящий под неё участок (или предложит оптимальную концепцию под имеющийся у инвестора участок). И ещё от … от сроков. Т.е. сроки реализации девелоперского проекта у частного застройщика, при грамотном подходе, окажутся меньше, чем у девелопера коттеджного посёлка.
КРАТКО О "ГИБРИДАХ"
Строго говоря, провести грань между «чистыми» инвестициями и строительством на продажу сложно.
В одном из прошлых постов я приводил пример, как может действовать частный инвестор, желающий вложить свои средства в строительство на продажу дома, но не желающий «плотно» влезать в это дело. Там по шагам и т.д. Конечно, такой вариант подходит скорее для высокобюджетного сегмента. Это понятно. Однако, и в более «дешёвых» сегментах, в том или ином виде, такой путь возможен! Скорее всего, какую-то часть работы придётся оставить за собой. Но это вовсе не обязательно будет строительная часть.
Например, Вы провели анализ рынка (спроса и предложения), разработали концепцию-задумку – что и где строить, по какой цене и кому продавать и т.д. Подбор участка, оптимально подходящего под реализацию данной концепции, Вы можете оставить за собой. Пригласив специалиста только на проведение сделки.
Далее, Вы можете не разрабатывать собственный проект, а выбрать готовый проект из каталога проектов. Тут то же не всё однозначно… Во многом, опять-таки зависит от ценового диапазона в котором мы работаем… Весьма объёмную и дискуссионную тему выбора проекта дома, подходящую под нашу концепции, в данный момент подробно освещать нет смысла. Эта тема впереди. Отметим только, что, по крайней мере, такая возможность существует (не разрабатывать проект с «0»).
Далее, даже если Вы строите не в высокобюджетном диапазоне, строительство совсем не обязательно должно быть организовано лично Вами. Многие с этим, правда, не согласятся. Вообще, существуют два самых распространённых заблуждения относительно строительства на продажу:
1. Выгодно вести строительство на продажу может только тот, у кого в наличие строительный ресурс – своя бригада/фирма и т.д. Типа у него (неё) и раб. Сила дешевле, и строй. Материалы по оптовым ценам и сезонным скидкам и т.д. Типа у таких застройщиков себестоимость строительства получится ниже, чем у «простого» частного застройщика-инвестора. А раз себестоимость будет ниже, то и продавать дом, он может по более низкой цене чем «просто» застройщик…
2. Выгодно вести строительство на продажу может только тот, кто близок к местной администрации. У кого есть выход на дешевую землю…
Во многом, моё предшествующее и дальнейшее изложение направлено как раз на развенчание этих мифов/заблуждений.
Возвращаясь к организации строительства. Вы можете воспользоваться услугами ген. Подрядной организации или поручить это опытному прорабу… Контроль за их работой так же может осуществляться опосредованно – либо представителем архитектурно-проектной организации (авторский надзор), либо специально нанятым специалистом (специалистами). Сразу предвижу вопросы/возражения:
• Но это будет существенно дороже, чем организовывать строительство самому… А эффективный контроль может быть только со стороны самого частного застройщика, перепоручать это «специально нанятому специалисту» - это получить за дорого «кота в мешке» (в смысле, дом с возможными скрытыми дефектами).
• Где найти таких «опытных прорабов» и «честных контролёров», если среди родственников/знакомых таких нет? Вообще, можно ли кому-то доверять, в нынешнее, скажем так, не самое честное время…?
Честно говоря, с этими возражениями трудно не согласиться. Наверное, если бы всё было так просто, то такой товар, как дом на продажу, не был бы востребован. Всё бы строили себе дома сами, а не искали готовые. Поддержание этих страшилок в умах наших потенциальных потребителей (покупателей готовых домов), наверно, наша с Вами коллективная задача, уважаемы частные застройщики. Так не будем эти страшилки раньше времени разрушать (это шутка). На самом деле, такие темы, как выстраивание взаимоотношений с подрядчиками, организация эффективного контроля их деятельности и т.д. – это не то, что бы просто объёмные темы – это, как говориться, начать и кончить… Более того, это ИМХО очень субъективная тема, завязанная во многом на личном, в т.ч. и житейском опыте, на личных чертах характера частного застройщика и т.д. В любом случае, для плодотворного общения на эту тему ИМХО необходимо вначале не много «углубиться» в строительную часть. Выложить и обсудить те 6 страниц в ворде уточнений и пояснений про фундаменты (для начала). Я планирую делать это постепенно. Однозначно, это не тема сегодняшнего поста… Здесь лишь отмечу, что для частного инвестора-застройщика такой путь, как строительство дома посредством привлечения ген. Подрядчика – вполне возможен, а в некоторых случаях, например, при работе в высокобюджетных сегментах – просто неизбежен!
Остаётся ещё организация процесса продажи дома. Эту часть частный застройщик, так же может оставить за собой, особенно если он (она) сам риэлтор. Если же частный застройщик «родом из строительства», то эту часть логично будет поручить профессионалам, хотя, конечно, возможно и самостоятельно. Ведь в данном случае, частному застройщику вовсе не обязательно овладевать всеми аспектами риэлтерского мастерства (например, искусству вести переговоры с потенциальными отчуждателями своего имущества ).
МОЖНО РАССМОТРЕТЬ ЕЩЁ ТАКИЕ "ГИБРИДЫ":
1. Поиск уже построенной коробки с заведёнными коммуникациями и доведение её до состояния «среды обитания» - вн./внеш. Отделка, ландшафт, возможно обстановка и т.д.
2. Приобретения участка с подрядом, или уже готового коттеджа в посёлке в состоянии «под отделку» и далее как в первом пункте.
Это очевидные варианты и многие, точнее некоторые, частные инвесторы так и поступают. В частности, такая деятельность (ИМХО успешно) ведётся одним частный инвестором в КП Вешки. Есть примеры и в других КП.
КРАТКОЕ РЕЗЮМЕ
Как видно, в деятельности «строительство на продажу» вовсе не обязательно самому погружаться во всё, как говориться, с головой. Вовсе не обязательно стремиться абсолютно всё сделать самому от начала и до конца, по принципу – если хочешь, что бы работа была сделана хорошо, сделай её сам. Более того, на постоянно усложняющимся конкурентном рынке, такое стремление может оказаться даже вредным. Сыграть с частным застройщиком злую шутку. На всех стульях не усидишь, всех зайцев не поймаешь... Я вкратце уже об этом писал, когда коснулся темы «фокусирования усилий на развитии ограниченного числа ключевых компетенций (дабы стать в этих областях профессионалом), а остальные отдать на аутсорсинг другим профессионалам».
Кстати, изучение рынка, проведение маркетинговых исследований и разработка концепции – это то же компетенция и ИМХО одна из ключевых…
P.S.
Вообще, если мы говорим о «просто инвестициях», то совсем не обязательно это будет приобретение участка с подрядом в организованном посёлке. Это может быть и вложение собственных средств (инвестирование) в бизнес того или иного частного застройщика. В первом случае мы стараемся извлечь выгоду из усилий самого девелопера посёлка по «раскручиванию» имени этого посёлка, из его маркетинговых усилий в этом направлении. Мы доверяем ему, как профессионалу в стратегическом маркетинге (разработка удачной концепции посёлка), в строительной части, в операционном маркетинге (раскрутка имени и т.д.). Во втором – то же самое. Только выгода будет уже не от роста популярности посёлка, а скорее от того, что частный застройщик удачно выберет концепцию, найдёт подходящий под неё участок (или предложит оптимальную концепцию под имеющийся у инвестора участок). И ещё от … от сроков. Т.е. сроки реализации девелоперского проекта у частного застройщика, при грамотном подходе, окажутся меньше, чем у девелопера коттеджного посёлка.
01 нояб. 2013
Подведём итог мини-темы «ПРОСТО ИНВЕСТИЦИИ на загородном рынке VS СТРОИТЕЛЬСТВО НА ПРОДАЖУ»
1. Инвестирование в тауны/кв. ы МЖК, как правило, на этапе строительства.
Такое инвестирование возможно. Есть свои плюсы, но есть и ограничения/риски. Об этом был отдельный пост. Вести какое либо сравнение с такой деятельностью, как строительство на продажу ИМХО не корректно, т.к. строить самим тауны/МЖК – это, ну скажем так, утопия. Тем не менее, при грамотном подходе, строительство на продажу индивидуальных домов (дуплексов) может оказаться выгоднее, чем «просто инвестирование» в тауны/МЖК. И точно менее рискованным, в том смысле, что при строительстве на продажу мы контролируем свои риски, оставляя за собой только свой предпринимательский риск. Однако очевидно, что «строительство на продажу» потребует большей вовлеченности с нашей стороны, потребует бОльших затрат времени и сил, а так же потребует овладение дополнительными знаниями (если их ещё нет). ИМХО.
2. Инвестирование в приобретение уч. с подрядом VS строительство коттеджа (дуплекса) на продажу.
Тут, хоть и не совсем корректное, но сравнение вести можно. Есть свои плюсы и минусы как у «просто инвестиций», так и у «строительства на продажу». Об этом весьма объёмные предыдущие посты. Мое ИМХО такое же как и в предыдущем пункте.
Так же возможны различные «гибриды».
Тут для ясности, наверное, стоит повториться – не обязательно «погружения с головой» абсолютно во все аспекты такой деятельности, как строительство на продажу, но это вовсе не отменяет необходимости «быть подкованными» в данных аспектах. Не отменяет необходимости вести «окончательный контроль». Не снимает с нас ответственности за принятые решения в этих областях! Скажем так, не обязательно (ИМХО не нужно) овладевать навыками проектировщика каркасных конструкций. Но понимать все плюсы и минусы (ограничения) каркасных конструкций по сравнению, например, с массивными стенами и перекрытиями ИМХО необходимо. Т.е. некоторое погружение в строительную часть (да и во все остальные) для частного застройщика всё же необходимо ИМХО. Даже если частный застройщик принял решение не влезать особо в строительную часть, а доверить её профессионалу (ген. Подрядчику), разработку концепции (маркетинговая часть) не возможно вести без определённых знаний в строительной части. Это очевидно.
Т.к. своё изложения я ориентирую на различные группы заинтересованных читателей, я постараюсь в равной степени осветить все этапы (части) такой деятельности, как строительство на продажу. Однако, разделить изложение чётко на этапы: анализ рынка и разработка концепции-задумки (маркетинговая часть) – организация строительства – продажи + «втиснуть» куда-то фин. планирование и управление рисками + «плавно перейти» от разового инвест. проекта (построить дом, а потом продать) к разработке эффективной долгосрочной стратегии уже для «постоянного» бизнеса – строительство домов на продажу. Так вот, разделить изложение по порядку, очевидно не возможно! Уже на этапе анализа рынка придётся коснуться всего остального – необходимо вести, хотя бы прикидочные фин. расчёты, оценивать себестоимость того или иного конструктива и т.д., оценивать затраты на организацию продаж для той или иной концепции и т.д. Наверное, материал будет выкладываться постепенно, с необходимой степенью детализации в той или иной области. Так, наверное, будет правильнее ИМХО. Хотя, решать читателям…
3. Инвестирование в землю (приобретение уч. без подряда) VS строительство на продажу.
Данный диспут лишён смысла ИМХО.
Всё. На этом хочется закрыть тему сравнения такой инвестиционно-девелоперской деятельности, как строительство на продажу, с «просто» инвестициями на загородном (и не только) рынке недвижимости. ИМХО она освещена достаточно полно, по крайней мере лично мне добавить уже нечего. Буду рад комментариям других участников…
В любом случае, на этом можно подвести некую черту и разделить эти две темы – строительство на продажу и инвестирование в МЭС.
ИМХО пора создать отдельную тему чисто про строительство на продажу.
1. Инвестирование в тауны/кв. ы МЖК, как правило, на этапе строительства.
Такое инвестирование возможно. Есть свои плюсы, но есть и ограничения/риски. Об этом был отдельный пост. Вести какое либо сравнение с такой деятельностью, как строительство на продажу ИМХО не корректно, т.к. строить самим тауны/МЖК – это, ну скажем так, утопия. Тем не менее, при грамотном подходе, строительство на продажу индивидуальных домов (дуплексов) может оказаться выгоднее, чем «просто инвестирование» в тауны/МЖК. И точно менее рискованным, в том смысле, что при строительстве на продажу мы контролируем свои риски, оставляя за собой только свой предпринимательский риск. Однако очевидно, что «строительство на продажу» потребует большей вовлеченности с нашей стороны, потребует бОльших затрат времени и сил, а так же потребует овладение дополнительными знаниями (если их ещё нет). ИМХО.
2. Инвестирование в приобретение уч. с подрядом VS строительство коттеджа (дуплекса) на продажу.
Тут, хоть и не совсем корректное, но сравнение вести можно. Есть свои плюсы и минусы как у «просто инвестиций», так и у «строительства на продажу». Об этом весьма объёмные предыдущие посты. Мое ИМХО такое же как и в предыдущем пункте.
Так же возможны различные «гибриды».
Тут для ясности, наверное, стоит повториться – не обязательно «погружения с головой» абсолютно во все аспекты такой деятельности, как строительство на продажу, но это вовсе не отменяет необходимости «быть подкованными» в данных аспектах. Не отменяет необходимости вести «окончательный контроль». Не снимает с нас ответственности за принятые решения в этих областях! Скажем так, не обязательно (ИМХО не нужно) овладевать навыками проектировщика каркасных конструкций. Но понимать все плюсы и минусы (ограничения) каркасных конструкций по сравнению, например, с массивными стенами и перекрытиями ИМХО необходимо. Т.е. некоторое погружение в строительную часть (да и во все остальные) для частного застройщика всё же необходимо ИМХО. Даже если частный застройщик принял решение не влезать особо в строительную часть, а доверить её профессионалу (ген. Подрядчику), разработку концепции (маркетинговая часть) не возможно вести без определённых знаний в строительной части. Это очевидно.
Т.к. своё изложения я ориентирую на различные группы заинтересованных читателей, я постараюсь в равной степени осветить все этапы (части) такой деятельности, как строительство на продажу. Однако, разделить изложение чётко на этапы: анализ рынка и разработка концепции-задумки (маркетинговая часть) – организация строительства – продажи + «втиснуть» куда-то фин. планирование и управление рисками + «плавно перейти» от разового инвест. проекта (построить дом, а потом продать) к разработке эффективной долгосрочной стратегии уже для «постоянного» бизнеса – строительство домов на продажу. Так вот, разделить изложение по порядку, очевидно не возможно! Уже на этапе анализа рынка придётся коснуться всего остального – необходимо вести, хотя бы прикидочные фин. расчёты, оценивать себестоимость того или иного конструктива и т.д., оценивать затраты на организацию продаж для той или иной концепции и т.д. Наверное, материал будет выкладываться постепенно, с необходимой степенью детализации в той или иной области. Так, наверное, будет правильнее ИМХО. Хотя, решать читателям…
3. Инвестирование в землю (приобретение уч. без подряда) VS строительство на продажу.
Данный диспут лишён смысла ИМХО.
Всё. На этом хочется закрыть тему сравнения такой инвестиционно-девелоперской деятельности, как строительство на продажу, с «просто» инвестициями на загородном (и не только) рынке недвижимости. ИМХО она освещена достаточно полно, по крайней мере лично мне добавить уже нечего. Буду рад комментариям других участников…
В любом случае, на этом можно подвести некую черту и разделить эти две темы – строительство на продажу и инвестирование в МЭС.
ИМХО пора создать отдельную тему чисто про строительство на продажу.
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 5 гостей
