Доходность вложений в недвижимость при использовании кредита 267 / 7977

я вопрос задал, на котрорый ответ либо да либо нет.
простой вопрос
формула верна?

нет

Иншаллах

фуууу..... нужна передышка.

среднегодовая доходность = (доходы - расходы)/расходы/срок
подытожу.
формула гавно. наглый обман и провокация.
выбросить все учебники, где ее используют.
уволить всех экономистов, которые по ней рассчитывают доходность.
Но самое главное - не вступать в спор с теми, кто в нее свято верит и на ее основе выводит остальные формулы.

дальше будет сложнее. нужны знания матанализа. посему я многие выкладки опущу. кратко скажу, как получены результаты, а вот сами результаты опишу подробно.
задался вопросом - выгодно ли использовать кредит?
напрашивающийся вопрос.
не только я. Светала Столярова тоже пробовала экспериментировать с ПВ (первоначальным взносом), чтобы определить растет ли доходность при уменьшении первоначального взноса и увеличении кредитных средств.
все эти калькуляторы могут дать конкретный ответ на конкретные цифры. формулу они не выплюнут. но это так - лирика. попытка объяснить, почему я сторонник формул, а не экселевских расчетов.
Даже если доходность положительная, совершенно не факт, что стоило связываться с кредитом. Ибо при подсчете может оказаться, что выгоднее было бы брать на свои. То есть при уменьшении ПВ, доходность бы падала.
Итак. Интересует при каких условиях доходность растет с уменьшением ПВ, а при каких - падает. Для этого дифференцируем полученную формулу по ПВи сравниваем с нулем. Кстати, если есть студенты математики (особых знаний тут не надо), проверьте, буду благодарен.
а я пока выложу результаты.

bhr

А получилось у меня следующее
Если
СПК< УД +СА (если ставка процентов по кредиту меньше чем годовое удорожание + ставка аренды)
То выгодно брать кредит. Чем меньше ПВ (первоначальный взнос) или чем больше заемных средств - тем лучше.
Если
СПК > УД +СА (если ставка процентов по кредиту больше чем годовое удорожание + ставка аренды)
То невыгодно брать кредит. Чем меньше ПВ, тем меньше доходность. не факт что она отрицательная или нулевая, просто чем меньше заемных средств, тем лучше.
результат в принципе предсказуемый и понятный.

поясню вышесказанное на своем примере.
Из результата совершенно не следует, что мне нужно было держать миллион под матрасом, а в недвигу вложить один рубль своих денег.
Предвидя хорошее удорожание и имея миллион, мне нужно было покупать максимально дорогое жилье с этим миллионом в качестве первоначального взноса. ПВ ( а это процентное выражение) - стало бы минимальным. Тогда и доходность бы у меня была выше.

ну и конкретные циферки.
ставка аренды - странная штука, но в разных городах - разная. у меня - 7%. В Москве - 6%. с учетом накладных расходов возьмем консервативный вариант.
ставка аренды = 6%
ставка процентов по кредиту = 12%
Итого.
Годовое удорожание недвижимости должно быть больше 6%, чтобы использование ипотеки увеличивало доходность от инвестиции.
Если меньше - я бы вообще не связывался не только с кредитом (я об инвестиции, а не о покупке для себя), но и с недвигой. Можно использовать другие инструменты. в частности - депозит.
Если больше - то следует брать максимально посильный кредит, причем в расчете своей платежеспособности учитывать арендные поступления. Тогда и доходность увеличится.
ну а прогнозы - дело неблагодарное. каждый решает сам для себя.

bhr писал(а):
ну и конкретные циферки.
ставка аренды - странная штука, но в разных городах - разная. у меня - 7%. В Москве - 6%. с учетом накладных расходов возьмем консервативный вариант.
ставка аренды = 6%
ставка процентов по кредиту = 12%
Итого.
Годовое удорожание недвижимости должно быть больше 6%, чтобы использование ипотеки увеличивало доходность от инвестиции.
Если меньше - я бы вообще не связывался не только с кредитом (я об инвестиции, а не о покупке для себя), но и с недвигой. Можно использовать другие инструменты. в частности - депозит.
Если больше - то следует брать максимально посильный кредит, причем в расчете своей платежеспособности учитывать арендные поступления. Тогда и доходность увеличится.
ну а прогнозы - дело неблагодарное. каждый решает сам для себя.

"Консервативный вариант" (он же реальный) - ставка аренды 5% :hi_hi_hi:

Но это мелочи, ГЛАВНОЕ - "Годовое удорожание недвижимости" выяснится не раньше чем через год :a_g_a:

, а решение о связи "не только с кредитом (мы об инвестиции, а не о покупке для себя), но и с недвигой" необходимо принять сейчас... Годунок назвается :lol:

или "ну а прогнозы - дело неблагодарное" ;;-)))

Нужна нам такая инвестиция??? :ne_ne_ne:

Ну и это не всё - даже при арендной ставке + удорожанию большим чем % по кредиту, депозит выгоднее... догадайтесь до какого значения превышения :smu:sche_nie: