Инвестиции в малоэтажное строительство 450 / 17464

Свой юбилейный сотый пост на данном форуме хочется всё-таки оставить в этой теме.

Дискуссия относительно строить на продажу и просто инвестиции в МЭС, как-то отвлекла от темы «черпания маркетинга и тенденций». Я остановился на источниках сбора информации о рынке. Кратко были рассмотрены источники сбора информации о рынке со стороны предложения и со стороны спроса.

В последний обзор, посвященный сбору информации со стороны СПРОСА, не вошли некоторые источники, например:

1) прямое маркетинговое исследование (опрос).

Данный вид исследования не доступен ИМХО большинству частных индивидуальных застройщиков, инвесторов. Да и не нужен ИМХО.
Некоторые крупные застройщики совершили ряд ошибок в выборе стратегии своего развития, ориентируясь, как раз, на результаты проведённых ими опросов. Тому есть ряд причин, обсуждение которых выходит за рамки данной темы, но если интересно, то можно...

2) Анализ собственного опыта. Эксперименты - построим три разных дома, который будет лучше продаваться - те и будем потом строить в "массовом" порядке.

Предполагается, что данный форум читать будут люди, кто ещё не строит дома на продажу в массовом порядке.
В любом случае, данный источник информации о рынке очевиден, и подробно останавливаться на нём смысла нет ИМХО.

3) Маркетинговое тестирование.

Подать объявление о продаже вымышленного дома, с "компьютерной" рисовкой вместо фотографии - и посмотреть на реакцию аудитории. Протестировать ценообразование и т. д.

В общем, как-то так...

Собрать информацию это важно. Но не менее важно ИМХО, как эта собранная о рынке информация будет потом использоваться. Использоваться для выработки концепции-задумки, для принятия решения – что, где, для кого, как мы построим, и как (по какой цене) будем потом продавать…

Тут ИМХО важно постараться «отрешиться» от общепринятых мнений о рынке – о том, что на нём востребовано, какие компоненты предложения стоит наращивать и т.д. ИМХО стоит постараться «отрешиться» от общепринятых мнений о том, в какие компоненты стоит инвестировать средства, что бы выделить наше предложение на фоне конкурентов.

Полезно ИМХО задать себе «пять почему», относительно расхожих и общепринятых «аксиом» на рынке загородной недвижимости – что и почему востребовано у потенциальных покупателей, какие дома им нравятся, что легко продать, а что нет и почему…

Не факт, что все распространённые догмы рухнут под нашим анализом (вовсе нет!), но некоторые – вполне возможно!

Не хочется пересказывать классиков. На эту тему, имхо лучше всех высказался известный японский специалист по стратегии бизнеса, без преувеличения великий Киничи Омае. Я не нашёл в сети его пример, посвящённый принципу «пять почему». Поэтому, просто перепечатаю – пересказывать классиков своими словами вещь имхо не благодарная…

И так, Киничи Омае. Его пример про кофеварки. Пример очень поучительный ИМХО. Речь конечно не о загородных домах, но параллели со строительством на продажу заинтересованные читатели смогут провести без труда.

И так, начало цитаты:

Поймите, что представляет собой товар.

Обратиться к стратегии – значит обратиться к глубокому понимаю того, чем на самом деле является товар. Например, одна японская компания, производящая бытовую технику, пыталась создать новую кофеварку, для приготовления кофе «экспрессо». Менеджеры ломали себе голову: стоит ли им пойти по пути моделей от General Electric или по пути Philips? Должна ли она быть большего или меньшего размера? Я убедил их задать себе совершенно другие вопросы: почему люди пьют кофе? Что они ищут, когда пьют кофе? …

Вскоре был получен ответ: хороший вкус. Тогда я спросил инженеров компании, что они сделали для того, что бы помочь покупателю насладиться прекрасным вкусом чашки кофе? Они сказали, что пробовали создать хорошую кофеварку. Тогда я поинтересовался, что влияет на вкус кофе? Никто не смог ответить. Это был следующий вопрос, на который необходимо было получить ответ. Оказалось, на вкус напитка влияет масса факторов: качество зёрен кофе, вода, температура…

Выяснилось, что самую важную роль играет качество воды. Однако проект кофеварки в то время ни как не учитывал качество воды… В результате мы по-новому взглянули на товар и свойства, которыми он должен обладать. Появилась необходимость иметь встроенное устройство для удаления хлора из воды. И обязательно включить в проект встроенную кофемолку. Всё, что остаётся сделать клиенту, - это залить воду и засыпать зёрна…

Что бы что-то начать делать, вы должны задать себе правильные вопросы и наметить правильные стратегические цели. Если вас волнует только то, что General Electric производит кофеварки, способные приготовить кофе за 10 минут, вы убедите себя в необходимости создать кофеварку способную делать это за 7 минут. И если вы будите придерживаться этой логики, то изучение рыночной конъюнктуры скажет вам, что самый лучший вариант – это быстрорастворимый кофе. Традиционные методы маркетинга (прямые опросы) не решат эту проблему.
Если вы сосредоточены прежде всего на конкурентах, то вы никогда не сделаете шаг назад и не спросите себя, а что же на самом деле нужно покупателям и чем в действительности является товар.

Конец цитаты.

ИМХО это цитата подводит вплотную к теме «среды обитания», определение которой вплотную базируется на правильной интерпретации результатов сбора информации о рынке, как со стороны предложения, так и со стороны спроса.

Andreeviliaa писал(а):
Подведём итог мини-темы «ПРОСТО ИНВЕСТИЦИИ на загородном рынке VS СТРОИТЕЛЬСТВО НА ПРОДАЖУ»

ИМХО пора создать отдельную тему чисто про строительство на продажу.

Andreeviliaa Вы создали отдельную тему , как планировали?

дело в том, что предназначением маркетинга в грубой форме является принцип "сделай из га8на конфетку"
у вас же немного другая спефицика, коли вы имеете отношение к недвижимости - просто пыль в глаза не получится, надо работать над сделкой с утра до ночи
поэтому грамотный маркетинг в состоянии только привлечь клиентов, но не удержать

Andreeviliaa писал(а):

Да, ЛЭП Вам там совершенно не угрожает. Та, что рядом, это не ЛЭП, а маленькая на неё «пародия».

Ваше первоначальное описание почти идеально соответствовало МИРу, поэтому и вопрос про ЛЭП сразу возник. Сработал стереотип, раз человек пишет про какой-то участок, в данной локации, значит это уже обжитое место, типа давно сложившейся КЗ или СНТ.

А у Вас новая застройка. Если не ошибаюсь, Ваш кусочек поля ещё не так давно продавался оптом? Сейчас там нарезка, причём весьма интересная. Очевидно тот, кто нарезал, руководствовался соображениями:
1) Минимизировать потери на земли общего пользования (дороги).
2) Нарезать для мелкой розницы. Купить может и человек с ограниченным бюджетом, и «богатый» покупатель, который может объединить несколько участков. Как дорогой алкоголь в мелкой таре.

Что строить - дуплекс, что-то ещё, строить ли вообще? Интересный пример, примем к рассмотрению.

Но раз это новая застройка, интересно, а кто явился покупателем других участков? Кого больше – мелких покупателей или крупных - тех, кто объединял участки.

Что там собираются строить покупатели других участков? Какое, хотя бы приблизительно, ожидается окружение?

Кстати, если не секрет, а какова цена участка в розницу?

Как цены на участки (на сотку) различаются в зависимости от формы участка и месторасположения участка в посёлке? Последний вопрос весьма важен, с точки зрения выбора участка под строительство дома на продажу. Как вариант, можно воспользоваться не совершенством ценообразования на участки в данном конкретном посёлке (если возможно)…

P.S.
Сугубо ИМХО. Тенденция последнего времени. Растёт дифференциация между стоимостью отдельных участков в пределах одного посёлка. Особенно, если посёлок граничит с лесом, имеет выход к воде (или собственный внутренний водоём), видовые качества и т.д. ИМХО.

[/quote][/quote]

Поселок планируется небольшой, 35 домовладений, почти вся земля распродалась в узком кругу. Что несет собой очевидные плюсы- быстрота завершения строительства КП и как обсуждалось, не будет внутренней конкуренции по продаже. Многие строят "для себя" (дома в 3 этажа, предполагаю в основном кирпич от 200-300 метров). Совсем мелких покупателей мало, больше кто объединяет 2 участка, 3 и более тоже не много. В соотношении 10-60-30%. Мелких мало в виду того, что участки узкие можно построить только половину дуплекса, при условии что твой сосед захочет аналогичное строение.
Основным преимуществом считаю местоположение, осталось только донести до покупателя, что это очень важно, ибо час до мкад ежедневно (даже в выходные) это жесть! Доносить конкурентное преимущество планирую через 2-3 билборда и целевую аудиторию (строят большой офисный центр в 1,5 км, предполагаю класс А). Строить дома- от 300 кв., массовый сегмент, моя фишка не в эксклюзивности строения, а в месте.

gisers писал(а):
Andreeviliaa Вы создали отдельную тему , как планировали?

Не, не создал пока...
Чего-то запарился я с этой темой не много...

gisers писал(а):
Поселок планируется небольшой, 35 домовладений, почти вся земля распродалась в узком кругу. Что несет собой очевидные плюсы- быстрота завершения строительства КП и как обсуждалось, не будет внутренней конкуренции по продаже. Многие строят "для себя" (дома в 3 этажа, предполагаю в основном кирпич от 200-300 метров). Совсем мелких покупателей мало, больше кто объединяет 2 участка, 3 и более тоже не много. В соотношении 10-60-30%. Мелких мало в виду того, что участки узкие можно построить только половину дуплекса, при условии что твой сосед захочет аналогичное строение. Основным преимуществом считаю местоположение, осталось только донести до покупателя, что это очень важно, ибо час до мкад ежедневно (даже в выходные) это жесть! Доносить конкурентное преимущество планирую через 2-3 билборда и целевую аудиторию (строят большой офисный центр в 1,5 км, предполагаю класс А). Строить дома- от 300 кв., массовый сегмент, моя фишка не в эксклюзивности строения, а в месте.

Прошу простить моё долгое отсутствие на форуме.
Вопрос у Вас интересный, я уже писал. И земля интересная.

С моей точки зрения, у Вас хорошая земля и она вполне пригодна для строительства недвижимости с целью продажи.
В принципе можно и дуплекс строить и не дуплекс (просто коттедж на одну семью).
Рассмотрим подробно обязательно.

Но если коротко, то при принятии решения о том, что строить, я бы рекомендовал оттолкнуться от стоимости земли.
Т.е. себестоимость строительства дома должна быть ПРИБЛИЗИТЕЛЬНО в два раза больше стоимости земли. Это если речь про коттедж.
Тогда получится ликвидный объект.
Хотя, конечно, данное соотношение не догма, и необходимо учитывать и другие факторы...

Elena177 (Е. Фролова) писал(а):
дело в том, что предназначением маркетинга в грубой форме является принцип "сделай из га8на конфетку"
у вас же немного другая спефицика, коли вы имеете отношение к недвижимости - просто пыль в глаза не получится, надо работать над сделкой с утра до ночи
поэтому грамотный маркетинг в состоянии только привлечь клиентов, но не удержать

Простите, если честно, не понял...
Возможно, мы просто о разных вещах говорим, т.е. одним термином (маркетинг) называем разные виды деятельности.

P.S.
Фотка на аватарке :co_ol:

Интересно , каким образом определить "реальную" стоимость земли. Если рынок не стабилен и цены "хандрит", в 2 раза бывают различия, вроде бы на первый взгляд одинаковые объекты.

Andreeviliaa писал(а):
gisers писал(а):
Andreeviliaa Вы создали отдельную тему , как планировали?

Не, не создал пока...
Чего-то запарился я с этой темой не много...

gisers писал(а):
Поселок планируется небольшой, 35 домовладений, почти вся земля распродалась в узком кругу. Что несет собой очевидные плюсы- быстрота завершения строительства КП и как обсуждалось, не будет внутренней конкуренции по продаже. Многие строят "для себя" (дома в 3 этажа, предполагаю в основном кирпич от 200-300 метров). Совсем мелких покупателей мало, больше кто объединяет 2 участка, 3 и более тоже не много. В соотношении 10-60-30%. Мелких мало в виду того, что участки узкие можно построить только половину дуплекса, при условии что твой сосед захочет аналогичное строение. Основным преимуществом считаю местоположение, осталось только донести до покупателя, что это очень важно, ибо час до мкад ежедневно (даже в выходные) это жесть! Доносить конкурентное преимущество планирую через 2-3 билборда и целевую аудиторию (строят большой офисный центр в 1,5 км, предполагаю класс А). Строить дома- от 300 кв., массовый сегмент, моя фишка не в эксклюзивности строения, а в месте.

Прошу простить моё долгое отсутствие на форуме.
Вопрос у Вас интересный, я уже писал. И земля интересная.

С моей точки зрения, у Вас хорошая земля и она вполне пригодна для строительства недвижимости с целью продажи.
В принципе можно и дуплекс строить и не дуплекс (просто коттедж на одну семью).
Рассмотрим подробно обязательно.

Но если коротко, то при принятии решения о том, что строить, я бы рекомендовал оттолкнуться от стоимости земли.
Т.е. себестоимость строительства дома должна быть ПРИБЛИЗИТЕЛЬНО в два раза больше стоимости земли. Это если речь про коттедж.
Тогда получится ликвидный объект.
Хотя, конечно, данное соотношение не догма, и необходимо учитывать и другие факторы...

не надо изобретать велосипед мы имеем как раз "седло" как вид различного строительства.
Слева самое бюджетное где просто ставится строительный вагончик или 1 20 футовый контейнер это выгодно за счет сверхбыстрой окупаемости
Справа самое дорогое с 5 метровыми потолками магазинами и банками на первом этаже это выгодно за счет крайне долгого периода возможной эксплуатации здания и получения с нее арендных платежей на рубеже 200 -300 лет.
В середине как раз находится тот сегмент который сейчас строят. :-(

cтроил 2 поселка в Латвии
один проект занял 1 е место среди аналогичных проектов в Европе
21 дом по 3 дома

68 домов
здесь я наемный работник владелец немного не успел до кризиса 2008 года
24 дома забрал банк
потом инвестор выкупил эти дома у банка 60% долга

сейчас в продаже 10 домов
по цене 85 000 евро 168 м2
серая отделка
себестоимость
применно 93-95 000 евро

gisers писал(а):
Интересно , каким образом определить "реальную" стоимость земли. Если рынок не стабилен и цены "хандрит", в 2 раза бывают различия, вроде бы на первый взгляд одинаковые объекты

Правильное уточнение!

В принципе, на стадии "прикидочного" анализа нам не нужна супер-точность. Оценки с точностью +- 10% вполне достаточно ИМХО.
Хотя сразу вопрос - а как узнать с какой точностью мы оценили участок? Вот провели мы оценку тем или иным способом, получили, скажем 10 т. долларов за сотку. И что? У нас получилось 10 т.$ +/- тысяча или +/- две тысячи или как вообще?
Это как с температурой. Завтра будет около 0 градусов +/- 30 градусов.
Как узнать, с какой точностью мы оценили наш участок? Как правило, риэлторы говорят в таком случае - продажа участка покажет, верно мы его оценили или нет. Или типа - рынок сам "отрегулирует" нашу оценку или типа - самая точная цена это та, по которой участок готовы купить...

1) Поэтому, применительно к Вашему случаю (участок уже имеется), можно устроить имитацию его продажи.

2) Обратиться в несколько агентств с просьбой дать приблизительную оценку участка (типа для продажи).

Ну это если Вас не устраивает "классическая" оценка сравнительным методом или в качестве дополнения/уточнения к нему.