Инвестиции в малоэтажное строительство 450 / 17464

[Andreeviliaa]

не надо изобретать велосипед мы имеем как раз "седло" как вид различного строительства.
Слева самое бюджетное где просто ставится строительный вагончик или 1 20 футовый контейнер это выгодно за счет сверхбыстрой окупаемости
Справа самое дорогое с 5 метровыми потолками магазинами и банками на первом этаже это выгодно за счет крайне долгого периода возможной эксплуатации здания и получения с нее арендных платежей на рубеже 200 -300 лет.
В середине как раз находится тот сегмент который сейчас строят.

Лирика, в свободной литературной форме:

Если честно, то, простите, это ПОЛНЫЙ БРЕД. От начала и до конца!!! (Как с пиндосами и Улюкаевым-Кудриным).
Тут можно каждое утверждение "по молекулам" разобрать!
Но ИМХО не нужно.
Наверное, Вы, уважаемый Рентополучатель, просто ещё не очень проснулись, когда писали.
Чашка кофе, и я думаю, что сами всё поняли...

Ещё раз простите, если мой комментарий показался Вам слишком резким, я и сам не выспался (вчера с самолёта...).

[gisers]

Интересно посмотреть планировки этих таунхаусов (по 3 шт.). У Вас они остались?

cтроил 2 поселка в Латвии
один проект занял 1 е место среди аналогичных проектов в Европе
21 дом по 3 дома




68 домов
здесь я наемный работник владелец немного не успел до кризиса 2008 года
24 дома забрал банк
потом инвестор выкупил эти дома у банка 60% долга



сейчас в продаже 10 домов
по цене 85 000 евро 168 м2
серая отделка
себестоимость
применно 93-95 000 евро

[krasner66]

Интересно посмотреть планировки этих таунхаусов (по 3 шт.). У Вас они остались


один дом есть в продаже 1.5 км от моря 5 км о т Риги
15 мин до центра на машине
если смотреть лицом к зданию
левый
продается без отделки и без перегородок
1 этаж 90 м2 2- 87 м2 . 3 - 50 м2 мансардный
делайте любую планировку любое кол туалетов комнат кладовок

[Виктор Павлов]

я и сам не выспался (вчера с самолёта...)

Здравствуйте, Илья!
На днях мне дали ссылку на эту тему - я её прочитал запоем, как в пятом классе Герберта Уэллса..
Столько полезной для себя информации в одном месте ещё не встречал..
Жаль, что Вы редко сюда заглядываете..
Мы с товарищем уже около года пытаемся исследовать строительство частных домов на продажу и было масса вопросов.
В ремонтно-строительной области мы уже ок. 20 лет, но интересует сейчас именно эта тема в плане диверсификации профессиональной деятельности..
Подписался на эту ветку в надежде, что Вы сюда заглянете и можно будет испросить у Вас пару консультаций.
С уважением,
Виктор Павлов.

[Andreeviliaa]

Да нет проблем Виктор!

Заглядываю относительно часто, но к сожалению не на долго.
Бывают отлучки в другие регионы и прочее...

Но это не главное.
Я просто не много запутался в этой теме, в плане литературного изложения.
Сами видите - литератор из меня ещё тот...

Если есть конкретные вопросы - задавайте. И я и другие не менее компетентные участники форума, я думаю с радостью ответят. Да и Ваш опыт наверняка будет ценен.

Просто, я не много запутался с тем, в какой форме, с какой степенью детализации вести дальнейшее изложение.
У меня большой опыт в написании и защите бизнес-планов (недвижимость, игорный бизнес -в основном), но абсолютно нет опыта в написании книг или чего-то в этом роде...

Если по московскому региону, то Задавайте вопросы - так будет легче...
Сразу говорю - я совершенно не знаком с рынком недвижимости Краснодарского края.
Только не много с игорным рынком, но это тема для другого форума

[alexis18]

Пожелание -пишите коротко
Как солдатский устав .
Делай раз.
Делай два.
Без обид.
Если честно , забросил читать тему из-за вашей теоретической нудоты .
А вам то каково писать ?!!

[Рентополучатель]

Лирика, в свободной литературной форме:

Если честно, то, простите, это ПОЛНЫЙ БРЕД. От начала и до конца!!! (Как с пиндосами и Улюкаевым-Кудриным).
Тут можно каждое утверждение "по молекулам" разобрать!
Но ИМХО не нужно.
Наверное, Вы, уважаемый Рентополучатель, просто ещё не очень проснулись, когда писали.
Чашка кофе, и я думаю, что сами всё поняли...

Ещё раз простите, если мой комментарий показался Вам слишком резким, я и сам не выспался (вчера с самолёта...).

Это не лирика это философия такая
Это уже выстраданное.
Одна квартира 2 комн 2/5 к с мега площадями 41/25/6 купленная в 2001 уже подходит к 100% окупаемости . О боже! когда же?
Расчет ее веду в золотых десятках 1899 года уже почти 90% позади.
А на счет кофе так я уже слона съел не то что собаку. Перечитайте еще раз.

[Andreeviliaa]

Это не лирика это философия такая Это уже выстраданное.Одна квартира 2 комн 2/5 к с мега площадями 41/25/6 купленная в 2001 уже подходит к 100% окупаемости . О боже! когда же?Расчет ее веду в золотых десятках 1899 года уже почти 90% позади.А на счет кофе так я уже слона съел не то что собаку. Перечитайте еще раз.

не надо изобретать велосипед мы имеем как раз "седло" как вид различного строительства.
Слева самое бюджетное где просто ставится строительный вагончик или 1 20 футовый контейнер это выгодно за счет сверхбыстрой окупаемости
Справа самое дорогое с 5 метровыми потолками магазинами и банками на первом этаже это выгодно за счет крайне долгого периода возможной эксплуатации здания и получения с нее арендных платежей на рубеже 200 -300 лет.
В середине как раз находится тот сегмент который сейчас строят.

Я не ел слонов и даже собак на расчётах в золотых тугриках, поэтому, наверно, и не догоняю.
Ну ладно я. Но есть и другие читатели. Рискну предположить, что в золотых тугриках многим из них так же не привычно считать.
Ну да ладно тугрики...

Что бы чего-то понять в Вашем чудо-графике, необходимо знать, что Вы подразумеваете под ВЫГОДНОСТЬЮ и ВРЕМЕНЕМ.
Не совсем понятно, что такое ВЫГОДНОСТЬ в Вашей интерпретации.
Это выгодность в тугриках или в слонах? А может в собаках? А может всё таки в % годовых, например.
Общепринято, что выгодность это синоним доходности. Вообще, слово ВЫГОДНОСТЬ встречается редко в финансовой литературе и в общении профессионалов. Но там где встречалось, я не помню другого значения, чем синоним доходности.
А раз так, то это, как правило % годовых. Почему годовых (месячных) и т.д.? Обычно интегральную доходность по проекту приводят к годовому выражению через аннуитет для удобства сравнения инвест-проектов между собой. Своего рода - общий знаменатель.
Я думаю, что у Вас так же. Вы ведь сравниваете различные варианты инвестиций, да?

Конечно, Вы вольны вкладывать любой смысл в те термины, которыми пользуетесь.
Это Ваше право. Но ведь мы находимся в публичном пространстве. И при написании поста, наверное, стоит рассчитывать, что его будут читать люди, которые привыкли к устоявшемуся значению определённых терминов.
Я думаю, что если Вы вкладываете какой-то особенный смысл в общепринятые термины, то, наверное, не плохо было бы дать соответствующие пояснения. Мне, например, было бы так легче Вас понять. Конечно, если Вы хотите, что бы Вас понимали...

Ну ладно тугрики, но выгодность-доходность не допускает каких-то особенных интерпретаций.
Тугрики или нет, это не имеет значения для данного графика, так как основной его смыл - сравнение различных вариантов инвестиций. А раз так, что ВЫГОДНОСТЬ это безразмерная величина (%, доли - не важно) приведённая к годовым или месячным или суточным. В общем, в единицу времени. Если это не так, то какое либо сравнение теряет смысл.
Пример.
В первом случае мы заработали 300%, а во втором 25%.
Что лучше?
Что лучше 300% за 200 лет или 25% за 428 дней?

Тогда объясните пожалуйста, как на одной оси может быть время, а на другой какая-то величина в единицу времени?
Это как?
Например, на одной оси мы будем откладывать время, а на другой скорость в км/ч.
Какой тогда физический смысл графика и точки в этой плоскости?

Какой смысл имеет Ваш график если по одной оси время, а по другой выгодность в % годовых?
А если не в годовых, то тогда какой смысл? Тогда это просто каля-маля, как впрочем, и в первом случае...

Лучше пейте кофе, уважаемый Рентополучатель, чем слонов и собак кушать...

[Рентополучатель]

Ну ладно тугрики, но выгодность-доходность не допускает каких-то особенных интерпретаций.
Тугрики или нет, это не имеет значения для данного графика, так как основной его смыл - сравнение различных вариантов инвестиций. А раз так, что ВЫГОДНОСТЬ это безразмерная величина (%, доли - не важно) приведённая к годовым или месячным или суточным. В общем, в единицу времени. Если это не так, то какое либо сравнение теряет смысл.
Пример.
В первом случае мы заработали 300%, а во втором 25%.
Что лучше?
Что лучше 300% за 200 лет или 25% за 428 дней?
Лучше пейте кофе, уважаемый Рентополучатель, чем слонов и собак кушать...

На то она и выгодность она не равна доходности
Купил квартиру в(возьмем вариант приведенный выше) в 2001 . Если смотреть прибыльность то безусловно она в рублях выросла в 9,33 раза, ваша"прибыльность" зашкаливает 833% . В долларах 700% рост. Это средние оценки.
А теперь про выгодность мне выгодно получить такую прибыль? Нет . Я ведь две такие не куплю даже 1,1 не куплю.
Проценты как прибор измерения ВЫГОДНОСТИ вообще ничего не отражают. Прибыльности - да.

Тогда объясните пожалуйста, как на одной оси может быть время, а на другой какая-то величина в единицу времени?
Это как?
Например, на одной оси мы будем откладывать время, а на другой скорость в км/ч.
Какой тогда физический смысл графика и точки в этой плоскости?

Зря вы так про такой хороший график зависимость скорости от времени он отражает самое главное -заштрихованную площадь как величину пройденного пути.
Если вы так любите научный язык то точка графика и заштрихованная под точкой область выступает как НОРМА ПРИБЫЛИ
Зависимость прибыли от времени - хорошая зависимость. т.е ось игрек это НАКОПЛЕННый ДИСКОНТИРОВАННЫЙ ДОХОД от реализации проекта.
В вас чувствуется дотошность, похоже вы наш человек , похвально, но берите выше мы не в 3 классе.

Лучше пейте кофе, уважаемый Рентополучатель, чем слонов и собак кушать...

Как интерееесно получается. Прибыльность есть, а выгодности нет. Не порядок.
Наверное я кофе перепил.

[Andreeviliaa]

Для начала.
Благодарю Вас, что ответили на мой комментарий и дали интересующие пояснения.
Правда я так и не понял, а что же такое выгода (выгодность).

Рискну предположить, что Вы используете что-то близкое к определению экономической прибыли, короче, EVA.
Суть как раз в том, что бы получаемая прибыль покрывала стоимость капитала.
А так как Вы используете собственные средства, собственный капитал, то Ваша оценка его стоимости может быть очень высока. Т.е. требуемая, ожидаемая норма доходности на собственный капитал для Вас может быть очень высокой. Например, инвестиции в 700% с 2001 года это может быть для Вас очень мало.
Но давайте посмотрим с другой стороны.
Допустим, Вы взяли кредит в швейцарском (например) банке в 2001 году, под допустим 10% годовых. Заложив имеющуюся у Вас недвижимость. Допустим.
И купили квартиру, сдали её в аренду.
Это ВАГОДНАЯ в вашем понимании инвестиция. Прибыль есть. А Выгода, в Вашем понимании есть?
А если квартиру покупали на этапе котлована?
А если потом продавали и покупали опять на этапе котлована? И т.д...
В этом случае будет ВЫГОДА? Ведь очевидно, что по крайней мере в последнем случае, Вы точно смогли бы иметь сейчас как минимум ещё одну квартиру, кроме той, что была изначально заложена в банке? (если не вляпаться в строймедресурс, конечно...)

Как интерееесно получается. Прибыльность есть, а выгодности нет. Не порядок. Наверное я кофе перепил.

Такое часто бывает, как раз когда полученная прибыль не покрывает затрат на капитал.
Например фирма для расширения свой деятельности привлекает финансирование, а получаемая в результате прибыли не покрывает стоимость этого дополнительного капитала. Т.е. прибыль есть, а выгоды от такой деятельности (расширения) нет!
Собственно, вхождение в обиход такого показателя как EVA и обязано необходимость стимулировать менеджмент зарабатывать прибыль, покрывающую затраты на капитал.

Короче.
Дабы не плодить мои гадания относительно того, что же такое выгода (выгодность) в Вашем понимании и в чём она измеряется (наверное в золотых тугриках), я буду признателен Вам если Вы всё таки поясните, что значит слово выгода у Вас на графике и далее по тексту. А так же и время.
Заранее спасибо.




Так что же такое выгода, выгодность?

Ранее уже писал.
Вы вправе выбрать любые показатели для личного, так сказать, использования.
Вы можете замечательно жить в "своём мире" с золотыми тугриками, не выгодными инвестициями в 700%. И т.д.

Однако, если всё таки пишется некий комментарий, для широкой публики, возможно не на столько сведущий в вопросах финансового анализа как Вы, и тем более не знакомой с Вашей системой финансового счисления - с тугриками и замысловатым термином выгода (выгодность) и прочее, то, наверное, было бы правильно дать трактовку используемых вами терминов. Особенно в теме, не связанной на прямую с аналитикой и финансовым анализом (пока не связанной).

Я буду признателен Вам, если Вы всё таки поясните, что Вы понимаете под выгодой (выгодностью).
Желательно формулу и/или подробное пояснение.
Кроме того, Вы упомянули дисконтирование. Я намеренно "обошёл" этот вопрос. Т.к. он может породить преждевременную (для данной темы) дискуссию на тему выбора ставки дисконтирования и способов прогнозирования (оценки) остаточной стоимости иныест. проекта...
Раз термин "всплыл" задам второй вопрос - какую ставку Вы используете? И в догонку - она одна и таже для всех инвест. проектов, которые Вы оцениваете, или нет?
Заранее благодарю за разъяснения.


P.S.

Я правда не могу похвастаться, что съел слона в финансовом анализе.
И вполне допускаю, что могу ошибаться, заблуждаться и просто тупить...
Наверное так и есть.
Но с другой стороны, я стараюсь писать только то, в чём уверен, а там где сомневаюсь или там где возможна двойственность, различные трактовки и т.д., я стараюсь или писать ИМХО или давать соответствующие пояснения.

Уважаемый Рентополучатель, Вы пишите пост в теме, в которой Вас долго не было и Ваш пост, мягко говоря, совершенно не относится к тому, что обсуждалось на 20 предыдущих страницах.
При этом пост написан Вами в духе (в философии) - все вокруг ..., и есть один Д"Артаньян.
Всё просто!!! Вот Вам седло с тугриками и не партесь...

Возможно я ошибаюсь, но обычно такие посты пишутся не для того, что бы потом упорно отстаивать свою точку зрения и не для того, что бы читатели поняли что ни будь.
Если честно, я и не собирался его опровергать и не ждал от Вас продолжения дискуссии.
Соответственно, я уважаю Вас за то, что Вы всё таки отстаиваете свою точку зрения. Это правильно (на мой взгляд, и сам стараюсь поступать также, сохраняя, однако, понимание того, что могу быть не прав...)

Хоть это и отвлекает от темы строительства на продажу, тем не менее, считаю правильным отвечать на любые вопросы/комментарии и давать соответствующие пояснения. даже если всё это не совсем по теме...

В вас чувствуется дотошность, похоже вы наш человек , похвально, но берите выше мы не в 3 классе.

Спасибо.

Возможно мы находимся просто в разных "весовых категориях" в области финансового анализа и оценки инвестиций.
Поэтому я вполне допускаю, что возможно что-то и не понимаю.
Заранее благодарен за Ваши разъяснения.

P.S.

но берите выше мы не в 3 классе

Может я и не питаюсь слонами от финансового анализа, и в фундаментах и сегментах понимаю больше, чем в доходностях-выгодностях, тем не менее Вы оппонируете выпускнику Бауманки и Вышки (ГУ-ВШЭ специальность - инвестиции и фондовый рынок), Executive MBA, а так же не до FRM и не до CFA.
Ещё я имел "удовольствие" защищать инвет. проекты ценою в многие млн. $ (сколько это в тугриках - не знаю), но это мелочи...