Инвестиции в малоэтажное строительство 450 / 17464

Сергей Марфин писал(а):
Рентополучатель писал(а):
По идее брать много не надо. Мол я( так планирую) 6-10 тыс за двоих.(По сумме вложенного 1 млн всего) За каждого лишнего гастера по 2 или по 3 тыс верхом.
***
Главное условие чтоб земли было от 6 сот.

А какие накладные кроме расходов на приобретение? (ежемесячно, ежегодно, по мере необходимости ремонта)
Я почему так дотошно спрашиваю - я не уверен, что этот домик на две семьи можно будет с выгодой продать (тем более с троекратной), а его ликвидность будет явно ниже квартиры в мск.

Я собираюсь покупать землю . и продавать землю. Домик это как дополнение. Я писал все "сырое" , но место приглядел. Продавать когда надо . Жтльцы при таком раскладе принесут больше чем 1:200 на вложенные деньги это первое. Второе не так много надо вкладывать. Третье мне за шиворот не капает могу и 10 и 20 лет получать аренду не продавая. Пока идея такая. Но ее без сомнения надо развивать.

alexis18 писал(а):
В миллион уже не уложиться.
Полы .
Кровля дорогая, плюс окна -двери.
и самая главная часть расходов это коммуникации.
Если с газом , то начинайте от 150 т.р.
Вода -скважина -от 1200 метр .
Электрика -только кабель и учётные группы+ разводка по дому . От 40.000 плюсуйте.
Плюс отделка .Сантехника
И работы .
Сейчас строим аналогичные 3 гостевых домика 6Х6 и лестница , минимизировали расходы -фундамент только бетон 0,4Х 1 -очень большой перепад по высоте, вынужденно подняли над снеговой нагрузкой. с монолитными полами под тёплые .
по факту 11 кубов бетона (вошла ещё лестница ) по 3800 за куб + работа 3000 за куб +копка 500 за куб.
Материалы -доска +арматура+плёнка+ гвозди+вязалка +электроды .
Приблизились к 100.000 , а ещё ничего нет.
Даже полов .

Самая оптимистичная

это фундамент 100
кладка еще 250
крыша 200
газ 150
электрика 50
вода пусть 100
яма 50
Согласен уже в 1 млн не вложится. Надо делать расчет до 1,5 млн с землей.
или как вариант покупать пустую землю и ничего не строить.
***
Или искать строителей задолжавших после игры в карты.
У меня есть знакомый (только отсидел) он выйграл 92 лечений зубов у одного стоматолога , и стоматолога довольно приличного. Переуступает одно лечени за 30% от чека. :hi_hi_hi:

. Я еще не ходил.

Жесть!
Но карточный долг, это долг.
Отдай хоть лечением,хоть зубами :)-(:

Но отдай,или не садись играть.
Был у меня одноклассник-дружок Серёга "Буртас",хоккеист по юниорам играл в сборной СССР,рама за 120 кг, при росте 192.
Приучили его старшие к картам и ночным посиделкам на реальные деньги.
Учёба Серёге давалась тяжело ,все думали ,что кукушка наглухо стряхнута в ледовых баталиях.
Но в картах он был космос.
Потом по дуре залепил кому то в голову, с тяжкими последствиями,инвалидностью.
Масса была виной.
И поехал Буртас по этапам .Играть.
Везде.
После отсидки под Свердловском ,поехал в плацкарте до дома,ехать 8 часов.
Я его встречал на станции,приехал с мешком денег на авто,резался всю ночь.
Но играл он честно, в Кропоткине ,при коммунистах все игровые СССР собирались,покупали дом, и играли месяц.
Серёга тоже вне отсидки любил там поиграть с ровней.

А по стройке,есть варианты по минимизации ,но на выходе они столь не существенны,что и описывать неинтересно.
Сейчас обкатаем на 4 домике,сделаем плиту-фундамент ,на самой высокой точке площадки ,минус монолитные полы и сам фундамент,без всего остального не обойтись.

alexis18
Где найти бурение скважины от 1200 рублей за метр? Я бы себе тоже пробурил на 65-70 метров

Рентополучатель
Почему участок именно от 6 соток?

Рентополучатель писал(а):
Или искать строителей задолжавших после игры в карты. У меня есть знакомый (только отсидел) он выйграл 92 лечений зубов у одного стоматолога , и стоматолога довольно приличного. Переуступает одно лечени за 30% от чека. . Я еще не ходил.

Или сходить (слетать) в казино. Выиграть денег и вложить их в ... недвижимость в Казахстане...
В южной игровой зоне Казахстана, что распологается в 80 км. от Алматы в городишке Капчагай. (или Капшагай).
В 2007 году, в Казахстане был принят закон - все казино в Алматы и других городах были запрещены и должны были переехать в две зоны - северную и южную. Северная зона это отдельный разговор, а вот в южной стало интересно...
1) Постепенно в городке Капчагай стали строить и открывать Казино. Постепенно их стало достаточно много. На данный момент 11, а ещё есть просто залы игровых аппаратов. Расположились эти заведения достаточно плотненько друг к другу. Это привело к достаточно жёсткой или даже жестокой ценовой конкуренции между заведениями. Многие заведения не могут создать сильных конкурентных преимуществ (в области сервиса, репутации и т.д.) и пытаются привлеч игроков различными "ништяками" - розыгрышами, дополнительными бонусами и т.д. По сути - эта ценовая скидка - как обычная скидка, как объявление распродажи - уменьшение цены товара, что-бы его купили. Менеджмент некоторых казино так увлечён скидочной политикой, что цена товара, который предлагает казино (стоимость игры), опускается ниже себестоимости. Иногда, в зависимости от широты "объявленных распродаж", становится выгодно играть в таких заведениях. Математическое преимущество в игре, которое имеет казино, перевешивается доп. "ништяками," которые менеджмент казино щедро раздаёт игрокам, что бы их привлеч. Сложно сказать, каким местом думает менеджмент, но, скорее всего от безысходности или собственной тупости, акции "невиданной щедрости" случаются в Капчагае до сих пор. При том, что ряд казино уже разорились от такой политики, но на их место с завидным постоянством приходят новые...
Так что идея выиграть денег в таких казино, не такая уж абсурдная, но это тема наверное для другого форума... Я здесь собственно хотел написать про весьма интересную ситуацию, которая сложилась на рынке недвижимости в Капчагае, в следствии открытия там игровой зоны.
Чашка кофе, и продолжу...

Антипов Александр писал(а):
alexis18
Где найти бурение скважины от 1200 рублей за метр? Я бы себе тоже пробурил на 65-70 метров
Рентополучатель
Почему участок именно от 6 соток?

А почему,Александр ,65-70 метров ?!
Бурение на воду это всегда лотерея ,без известного конца .
Иногда и на 25 и дебет и качество выше похвал, а иногда и с 70 чистые белила текут месяцами :cry_ing:

Бурить дёшево можно зимой или поздей осенью, когда работы нет.

Нарыл для жаждущих воды в Москве и МО
внешняя ссылка от1700 за метр , сейчас уже можно смело торговаться, кто хотел уже полил урожай, напарился в бане,построил дом.
Короче начинайте торг ,и будет у Вас вода в доме и на участке.

Так вот. Про ситуацию на рынке недвижимости, которая сложилась в Капчагае, в следствии открытия там игровой зоны.
До 2007 года это был классический депресивный постсоветский городишка. Работы нет. Работа только в Алматы, а до неё 80 км., но это не 80 км. в МСК. Это другое. Общественного транспорта до Алматы фактически нет. Трасса - жопа. Народ покидает Капчагай, в поисках лучшей жизни. Жизнь теплица только возле водохранилища, но носит ярко выраженный сезонный характер. Плюс некоторый отток рускоязычного населения в то время. Короче цены на квартиры опустились до неприличного минимума. Я не был свидетелем всего этого, но по рассказам местных житилей, квартиры продавали за 400 долларов или за два барана. А покупателей нет!
Многие кто покинул город (посёлок) были вынуждены продавать квартиры, т.к. доход, который реально можно было получить от их сдачи в аренду, был ниже коммунальных платежей. Квартиры, и дачки были ни кому не нужны...
Но всё изменилось после объявления Капчагая новым Лас-Вегасом Казахстана. В город вернулась жизнь. Не сразу - постепенно. Казино не открылись одномоментно. Их надо было сначала где-то разместить и/или построить. В это время я первый раз посетил этот город...
Первые сливки на рынке недвидимости сняли собственники полуразрушенных корпусов заводов и фабрик, оставшихся в наследие от советской эпохи. Первые из открывшихся казино разместились именно в них.
Но казино, как и любой бизнес, это не только здания и оборудование, это ещё и персонал. А персоналу надо где то жить.
Казино стали возить персонал из Аматы и обратно на собственных автобусах. Но не всем охото мотаться 80 км туда-обратно по разбитой трассе, а зимой это не ещё и не безопасно ( я помню пару таких "весёлых" поездок...). Появился спрос на аренду квартир. Постепенно, по мере открытия новых казино стали рости ставки аренды. Те, кто покупал квартиру за два барана, стали чувствовать себя не плохо... Кроме того, появился спрос на квартиры с хорошим ремонтом и обстановкой. Это для руководителей казино - для менеджеров. Стало выгодно делать качественный ремонт в квартирах "под сдачу". Резко возрастала стоимость арендны такой квартиры.
В 2011 году, например, квартиры в Капчагае стоили около 100 ставок. Вот это выгодная ситуация для арендного бизнеса! Окупаемость недвижимости около 8 лет, и это за счёт аренды, без учёта роста стоимости самой недвижимости. Конечно, рано или поздно, восстановится паритет ставок/стоимости квартир. В Алмате всё как в мск - квартиры стоют около 200 ставок.
А вот в Капчагае другая ситуация - пока строить новое жильё не выгодно. Цены на рынке купли-продажи квартир в Капче пока не покрывают затрат на строительство нового жилья.
Важно то, что новые казино открываются постепенно, и ставки растут постоянно. Все всегда думают, что всё - больше ставки расти не будут, квартиры уже подорожали и смысл приобретать их для сдачи в аренду пропал. А потом открываются новае казино и ставки продолжают расти... Рынок купли-продажи ОТСТАЁТ от арендного рынка (от роста ставок)... Со стороны персонала нет спроса на покупку квартир, только на аренду. Квартиры покупают в основном местные жители, как раз для сдачи в аренду.
За 2012 год новых проектов было мало, паритет более или менее восстановился, но в конце 2012 и в 2013 открылись новые казино. Опять рост ставок...
А в течении года ожидается открытие ещё несколькох очень крупных проектов. Не менее 1000 человек персонала, не менее 30 новых менеджеров. А для небольшого посёлка, дополнительный спрос на 30 квартир с ремонтом и обстановкой, это существенный рост ставок (я так думаю ИМХО).
Короче, локально в Капчике, с переводом туда казино, сложилась и сохраняется длительное время ситуация выгодная для ведения простого арендного бизнеса - купил квартиру, сделал ремонт и сдел в аренду. Результат (прибыль) от такой деятельности ПОКРЫВАЕТ затраты на капитал и администрирование. А вот строить пока не очень выгодно, кроме того очень дорого подводить коммуникаци... Городские коммуникации уже "трещат по швам", много на себя оттянули казино. Короче ожидать выхода на рынок нового жилья не приходится. Длительное время сохраняются (и ещё сохранятся)условия для ведения простого арендного бизнеса.
Конечно есть риски, пержде всего политические. Давно ходят слухи, что зону могут закрыть, перенести и т.д. Но в это верится с трудом, многие казино так или иначе принадлежат политическому руководству страны...
Я вовсе не предлагаю инвестировать в квартиры в Капче или строить там малоэтажное жильё "под сдачу". Там ещё для не граждан РК сложности... Не важно.
ИМХО я не вижу возможностей в мск для простого арендного бизнеса. В Капчагае вижу, а в мск нет!
Почему именно аренда?
Ну не будут в Раменском районе (ходили такие слухи) создавать игровой клайстер (и слава Богу)..., не вижу я ИМХО возможностей для простого арендного бизнеса в мск, который будет покрывать затраты на капитал.
Уважаемый Рентополучатель, в предложенной Вами концепции, на мой взгляд, много рациональных зёрен, но почему именно аренда?
Меня часто просят оценить привлекательность того или иного частного проекта - типа что-то построить и сдавать в аренду. Чаще речь идёт про сблокированное жильё на замлях ИЖС или дачных. Часто это бывает "житейское" решение - в одной секции сами живём, другую (другие) сдаём. Некая такая "прибавка" к пенсии, некая такая модель "свечного заводика". Как "житейское" решение это одно, но как ком. проект - это другое.
Так почему именно аренда?
Давайте обсудим возможность строительства объекта аналогичного вашему( или несколько более дорогого), но с целью продажи.

alexis18 писал(а):
Нарыл для жаждущих воды в Москве и МО
внешняя ссылка от1700 за метр

Это не 1200, а 1700)))

alexis18 писал(а):
А почему,Александр ,65-70 метров ?!
Бурение на воду это всегда лотерея ,без известного конца .
Иногда и на 25 и дебет и качество выше похвал, а иногда и с 70 чистые белила текут месяцами
Бурить дёшево можно зимой или поздей осенью, когда работы нет.

Через 2 участка сегодня закончили бурить на известняк - 65 метров, ну я и взял примерно столько же. А так у меня пока игла на 3, 5 метра, пробурена, проверена, но не подключил в систему. Это первые грунтовые воды, как техническая вода пока на время пойдет.

Одна из самых интересных тем сегодня в недвижимости. И при правильном подходе - одна из самых прибыльных. Если все по уму делать, конечно.