Инвестиции в жилую vs коммерческую недвигу 108 / 5213

Светлана Коновалова писал(а):
Вы про риск простоя без Арендаторов или риск порчи Вашего помещения? Или риски при покупке без риэлтора? Или еще о чем-то.
Если можно, то поконкретнее.

Простой решается регулировкой цены, порча - страховкой... меня в первую очередь волнует риск потерять вложенные деньги ВООБЩЕ. Например, если жилой дом сносят, всем жильцам раздают квартиры в новых домах. А дают ли что-то аналогичной владельцам коммерческих площадей в доме? Ну, и так далее... в смысле глобальных потерь.

В меньшей степени, но тоже интересно: если сдается квартира, а наниматель не платит - в договоре можно прописать выселение по прошествии определенного срока неуплаты + иск в суд на предмет присуждения выплат. Но если перестает платить юрлицо - как его выселишь? И если оно признается банкротом - все, деньги никак не слупишь?

Светлана Коновалова писал(а):
Вашими бы устами... Когда же, по Вашему расчету, будет конец кризиса?

Представления не имею

Более того, я полагаю, мы еще даже не видели середины кризиса и пика цен на валюты. Однако, читать новости и аналитику, и держать нос по ветру - бесценно!

alexis18 писал(а):
С отдельной входной группой . На красной линии .

Спасибо, весьма познавательный текст, но... полному новичку далеко не все понятно. Можете порекомендовать почитать что-то, чтобы хотя бы в терминологии начать разбираться (не говоря уж об умении отличить переоцененный неликвид от "золотой курицы")?

Snape писал(а):

Светлана Коновалова писал(а):
Вашими бы устами... Когда же, по Вашему расчету, будет конец кризиса?

Представления не имею Более того, я полагаю, мы еще даже не видели середины кризиса и пика цен на валюты. Однако, читать новости и аналитику, и держать нос по ветру - бесценно!
...

Как-то не стыкуется с этим

:

Snape писал(а):
...

Светлана Коновалова писал(а):
В кризис я бы не советовала вкладываться в коммерцию. Тем более Рентополучатель прав - найти хороший вариант в нормальном бюджете очень непросто.

Хм... Но ведь кризис закончится. Посмотрите на графики кризиса 2008-2009го годов: доллар прошел свой пик еще в январе 2009го, после этого рубель начал укрепляться, но недвижка падала в цене (как долларовой, так и рублевой) аж до сентября. А потом начала расти, и сами можете посмотреть, как выросла в цене до прошлого года. Так когда же еще вкладываться в недвижку, кроме как не под конец кризиса?

Так мы в середи кризиса или в конце? Или недвижку надо покупать не в конце, а в середине?

Вы уж определитесь.

yakashej писал(а):
Светлана Коновалова писал(а):
Дело в том, что я поработала и в коммерческой (продаже и аренде), и во вторичке, и в аренде жилья. Поэтому даю советы, исходя из своего опыта.

"Специалист по всему" = дилетант во всем!
ничего личного, просто - факт
...
...

Специалист "по всем" регионам = дилетант во всех!
ничего личного, просто - наблюдение. В т.ч. и на НЕРСе

Andreeviliaa писал(а):
Как-то не стыкуется с этим :
...
Так мы в середи кризиса или в конце? Или недвижку надо покупать не в конце, а в середине? Вы уж определитесь.

Отлично стыкуется. Кто ж начинает собирать информацию за неделю до предполагаемых действий? Не я, уж точно. Я предпочитаю начинать за месяцы... Когда придет время действовать - я и сам пока не знаю, но надеюсь к тому моменту уже иметь все необходимые знания.

Andreeviliaa писал(а):
Покупка квартиры для целей сдачи её в аренду это не девелопмент! Ровно как и покупка каких-то коммерческих площадей для тех же целей

Конечно не девелопмент!
А где я писал что такое тупое занятие как покупка и сдача в аренду квартиры - это девелопмент?
Нигде я такого не писал
:sh_ok:

Я сравниваю не девелопмент коммерческой недвижимости с девелопментом жилой, а сравниваю разные способы и схемы: покупка+сдача квартир с покупкой+сдачей помещений, а про девелопмент вскользь упомянул для общего развития многих форумчан

Если многие из них не знают в чем исчисляется и как выражается рентабельность, собираясь инвестировать не могут внятно изложить параметры инвест-проекта, пишут с ошибками основные термины, то какой там в баню девелопмент?
:-(

А пожалуй и правы они - с таким "уровнем" дальше покупки+сдачи хат особо и не прыгнешь!
:ne_ne_ne:

Если конструктивно - то тем кто ДЕЙСТВИТЕЛЬНО ХОЧЕТ развиваться на данном поприще как профессионал, надо же с чего-то начать, я бы посоветовал для начала прочесть "Экономикс" Макконелла чтоб не выглядеть совсем уж валенками
Книга общая, но фундаментальная
Я бы даже сказал - фундаментальнейшая
:a_g_a:

спасибо за тему
сам сдаю жилую недвигу
я считал математику
коммерческая недвига действительно заруливает жилую примерно вдвое
но очень много подводных камней
1. связываться можно только с торговой недвигой
офисы - лажа
всякие зарубежные отели в Британии - по мне так лохотрон
2. есть умельцы, которые скупают квартиры на первых этажах
и превращают их в торговые площади
я вот боюсь, что какой-нибудь Собянин издаст указ о ликвидации подобной стихийной торговли
как ларьки сейчас душат
3. не очень понимаю как этим будут управлять члены моей семьи
случись что со мной

p.s. ну и золото зря тут ругали
я брал инвест.монеты до крымнаша за 10-12 тыс.рублей
сейчас они только из-за падения курса доллара стоят по 20 тыс.
при этом котировки золота в баксах сейчас на низах и пока не думали расти
случись чего в Штатах, я еще разок удвоюсь

onotoley писал(а):
1. связываться можно только с торговой недвигой
офисы - лажа
всякие зарубежные отели в Британии - по мне так лохотрон

Аха, спасибо, учту!

onotoley писал(а):
2. есть умельцы, которые скупают квартиры на первых этажах
и превращают их в торговые площади
я вот боюсь, что какой-нибудь Собянин издаст указ о ликвидации подобной стихийной торговли
как ларьки сейчас душат

Ну, как я посмотрел, сейчас новостройки в принципе строятся так, что все первые этажи - изначально нежилые, рассчитаны как коммерческая недвижка... Причем некоторые стоят пустые, даже через год после сдачи дома - так что, я полагаю, незачем лезть в бутылку и заниматься незаконными перепланировками.

onotoley писал(а):
3. не очень понимаю как этим будут управлять члены моей семьи
случись что со мной

Хех, ну, если человек в принципе морально не готов чем-то управлять - продаст и проест, а если теоретически может сдавать квартиру - то и со сдачей в аренду площадей справится, ИМХО... особенно, если ему инструкцию накатать, и тем более - если начать посвящать в дело еще при своей жизни.

onotoley писал(а):
p.s. ну и золото зря тут ругали
я брал инвест.монеты до крымнаша за 10-12 тыс.рублей
сейчас они только из-за падения курса доллара стоят по 20 тыс.
при этом котировки золота в баксах сейчас на низах и пока не думали расти

Это не золото выросло - это рубль упал... с тем же успехом можно было вложиться в доллары (что я и сделал в январе того года), и не просто удвоить капитал, но еще и 6% годовых по депозиту сверху получить. Но тут беда традиционная: хрен его знает, как их хранить (что золото, что баксы), когда начнется расколбас. Банки? У них отзывают лицензии у одного за другим, а запасы АСВ - не резиновые... что делать будем, если однажды даже гарантированные 1.4 ляма перестанут выплачивать? Дома? Так домушники же ж. В общем, я б предпочел нечто более прочное, что останется нужным людям, даже если вся экономика и банковская система расползутся по швам.

onotoley писал(а):
случись чего в Штатах, я еще разок удвоюсь

Нууууу, о "случись чего в Штатах" многозначительные слухи бродят по умам уже десятилетиями, а доллар где был, там и есть, а "все случается" все больше у нас, да в других аналогичных странах второго-третьего мира.

по торговой недвиге мне понравилась книга Константина Демчука
там чуть ли не пошаговая инструкция
интересно, тема еще жива?
кто-то из форумчан практикует?

onotoley писал(а):
спасибо за тему
сам сдаю жилую недвигу
я считал математику
коммерческая недвига действительно заруливает жилую примерно вдвое
но очень много подводных камней

Например, время экспозиции плюс каникулы. Может занять несколько месяцев. Уже приводила в пример своего клиента по ТОРГОВОЙ недвижимости. Помещение недорогое - 120 кв.м за 120 тыс в мес. Бутово. Арендаторы меняются как перчатки. Больше года никто не тянет (штраф при досрочном расторжении). Каждый переделывает под себя. Красная линия, витринные окна. 7 мин пешком от метро.
Последние арендаторы сняли с правом сдачи в субаренду (было до меня, я бы не разрешила подписывать такой договор). Сдавали по кусочкам. Не потянули. Кинули электричество в обход счетчика. Хозяин попал на 500 тыс штрафа. Ну и какова будет рентабельность? :hi_hi_hi:

Светлана, может там пешеходый трафик никакой?
поэтому и не приходят нормальные арендаторы