О покупке паёв инвестиционных фондов недвижимости 82 / 1413

[Что?Где?Когда?]

Мне кажется стрит ритейл, тем более в регионах более надежная штука чем склады
людям всегда нужна будет аптека, продуктовый, какая то одежда,обувь в том числе и дешевая
такие ТЦ в рагионах очень актуально
и более приличные люди постоянно в таких ТЦ хотят кучковаться, а часто это самое ЧИСТОЕ место в городе и приличное (можно из нескольких)

С этим согласен, но в "трудные времена", когда у большинства людей - только на хлеб, не исключаю, что многие арендаторы сидят там почти "за спасибо", чтобы не было пустующих отсеков, которые портят и без того грустное настроение((

[Что?Где?Когда?]

Что?Где?Когда?,
В моём понимании, риски снижения доходов как раз когда объектов несколько в пифе.

Затраты на управляющего - сильно растяжимые цифры. Есть объекты, к примеру, где договорились за оплату по факту, если что-то потребуется. И за несколько лет не потребовалось ничего, несколько звонков и подписать согласие на субаренду не в счёт. А есть объекты, на которых небольшая команда сидит на постоянной основе и там не 2% затраты.

Всегда приятно почитать, как у других хорошо - есть, к чему стремиться))

[Что?Где?Когда?]

Сейчас тенденция идет в quick торговлю

быстрая торговля, доставка за 15 мин, ну край час

и поэтому будут уже атуальны темные магазины где буут располагаться разного рода EXPRESS, "фреши" и тд

20 мин видео от Оскара Хартманна

Да уж, есть о чём подумать)) Хочется верить, что и в 5-ку дорогу не забудут в ближайшие 5 лет)

Кстати, в телеграмм-канале выложили таблицу ежемесячных выплат АП-1. Меня смущает, что при арендной доходности по объектам в 11-13% годовых, выплаты на пай стоимостью в 300 тыр показывают, в основном, 4-7%. Задал им вопрос, ответа пока не получил...

За это время сам попробовал один из обсуждаемых здесь или с кем-то в личке зпифнов. Пока нормально и всё ожидаемо, новости по компании тоже публикуются только хорошие.

Maxim D., а Вам какой ЗПИФН удалось попробовать?

[Maxim D.]

Что?Где?Когда?,
В моём понимании, риски снижения доходов как раз когда объектов несколько в пифе.

Затраты на управляющего - сильно растяжимые цифры. Есть объекты, к примеру, где договорились за оплату по факту, если что-то потребуется. И за несколько лет не потребовалось ничего, несколько звонков и подписать согласие на субаренду не в счёт. А есть объекты, на которых небольшая команда сидит на постоянной основе и там не 2% затраты.

Всегда приятно почитать, как у других хорошо - есть, к чему стремиться))

Вы обо что? Управление - это не самая приятная работа. Пока всё хорошо, то ещё ничего. А как начинаются периоды, вроде того, что прошлой весной, ничего приятного нет. С просрочками платежей тоже нет ничего приятного в работе.
Сейчас иной раз приходят и с порога первое требование «А я хочу все коммерческие риски перевалить на вас!!!».

[Что?Где?Когда?]

Что?Где?Когда?,
В моём понимании, риски снижения доходов как раз когда объектов несколько в пифе.

Затраты на управляющего - сильно растяжимые цифры. Есть объекты, к примеру, где договорились за оплату по факту, если что-то потребуется. И за несколько лет не потребовалось ничего, несколько звонков и подписать согласие на субаренду не в счёт. А есть объекты, на которых небольшая команда сидит на постоянной основе и там не 2% затраты.

Всегда приятно почитать, как у других хорошо - есть, к чему стремиться))

Вы обо что? Управление - это не самая приятная работа. Пока всё хорошо, то ещё ничего. А как начинаются периоды, вроде того, что прошлой весной, ничего приятного нет. С просрочками платежей тоже нет ничего приятного в работе.
Сейчас иной раз приходят и с порога первое требование «А я хочу все коммерческие риски перевалить на вас!!!».

Точно все описали)
Поэтому и шарю по ЗПИФНам)
Вам какой поюзать удалось?
Выше писали, что всё там норм - по плану...

[Maxim D.]

Всегда приятно почитать, как у других хорошо - есть, к чему стремиться))

Вы обо что? Управление - это не самая приятная работа. Пока всё хорошо, то ещё ничего. А как начинаются периоды, вроде того, что прошлой весной, ничего приятного нет. С просрочками платежей тоже нет ничего приятного в работе.
Сейчас иной раз приходят и с порога первое требование «А я хочу все коммерческие риски перевалить на вас!!!».

Точно все описали)
Поэтому и шарю по ЗПИФНам)
Вам какой поюзать удалось?
Выше писали, что всё там норм - по плану...

Я же говорил, у фондов в этом плане ничего не меняется. Только в случае с прямым владением вы можете заниматься сами, можете платить управляющему или консультанту, причём выбираете и меняете на ходу по необходимости сами.
А в случае с фондами вы вообще можете не знать, как устроено управление, кто фактически рулит операционкой и почему именно эти люди, что даёт поле для определённых действий.

Какой фонд - сорри, без рекламы.
Доходность пока на уровне заявленного.

[sirius_77]

Да ну нафиг. Стрит ритейл это легкая смена арендатора и риски простоя.
Построили рядом тц и умер стрит ритейл)

А склады это долгосрочные контракты и дорогое оборудование. Арендатру очень дорого что то менять.
Да и для всех интернет доставок нужны большие распределительные склады.

[Maxim D.]

А что, у складских помещений нет простоя? В магазинах нет долгосрочных договоров и дорогостоящего оборудования у арендаторов? )

[sirius_77]

Маленькому магазину собраться и перехать не сложно.
Тем более сетевому где все более менее унифицировано. Нашли другое помещение и переехали
А перевести крупный региональный склад это задача другого порядка.
Да и зачем? Локейшн для склада не решает как для стрит ритейла.
А в магазине средний чек и проходимость упала и все его закрыли.

[Восток]

Просвятите темного. Давно смотрю в сторону ЗПИФН но не могу понять, откуда уверенность, что ваши деньги, привлеченеые УК якобы с целью инвестирования в какую то там складскую недвижимость пойдут именно туда куда декларируется, а не на кипрский счет? Имхо, вся эта тема с индустриальной недвижимостью выглядит как грамотная обертка нацеленная на сегмент прошаренных хомяков которых еще не окучили в лавочках а-ля Финико. Хочу верить, но не верю, в России живем. Зачем кому то генерировать вам доходность ключевая х2, х3, кроме как привлечь максимум кеша и слиться? Предположим наступил час Х, УКашка слилась, склады стоят, но какая связь между ними и паями ЗПИФа? У складов другие собы с каменными лицами.