Инвестиции в жилую vs коммерческую недвигу 108 / 5213

[Светлана Коновалова]

Светлана, может там пешеходый трафик никакой?
поэтому и не приходят нормальные арендаторы

Так если бы пешеходный трафик был "какой" - и проблем бы не было.
Там еще и с парковкой проблемы.
Хотя с проезжей части отлично видно - дом на небольшом возвышении.
Я это большей частью для ТС написала, он же думает над вложением в коммерческую недвижимость - она кажется ему более интересной, чем жилая, да и остальные все в уши дуют - вдвое рентабельней.
Он просил подводные камни - парочку подкинула.

[yakashej]

Так если бы пешеходный трафик был "какой" - и проблем бы не было.
Там еще и с парковкой проблемы

Вот-вот - кругом одни проблемы - это и есть ответ на вопрос
Начали - "за здравие", закончили - "за упокой" !!!
Трафик что? до покупки помещения был интенсивный, а сейчас вдруг взял - бац и исчез?
А парковка? тоже вчера была, а сегодня сплыла?
Другими словами - это вышел "косяк" при ВЫБОРЕ объекта инвестором, а не системная проблема ВСЕХ помещений, надо было советоваться со знающими перед "заходом" в объект, а не хватать "вон то помещение у которого ступеньки покрасивше"

А еще знающие (ежели они и впрямь "знающие" и не в сговоре с продавцом) обязательно должны были надоумить инвестора что неплохо бы перед выходом на сделку уже заранее заключить пару-тройку преддоговоров с возможными арендаторами
Подведем итоги: ни одного четкого и внятного аргумента чем жилая покупка+сдача может быть точно лучше для инвестора чем нежилая я так и не увидел

P.S. (полушёпотом) я-то на самом деле прекрасно знаю что такого аргумента нет и быть не может, но прикольно поглазеть как квартирные горе-инвесторы когда до них начинает доходить весь тупизм их "инвестиций" вьются как ужи на сковородке чтобы этот аргумент изобрести. Кого они только хотят в итоге таким образом обмануть? Видимо - самих себя, больше-то они так никого не обманут

[alexis18]

Конех...й торговая выгоднее офисной)))
Но где взять столько торгашей?!
При наличии тотального диктата федеральных сетей , которые ломают цены похлеще , чем на офисные .

Тем и отличается коммерческая недвига от жилой ,что она эксклюзивна в каждом случаи.
А вот заточить ее до реальных результатов-дивидендов не у всякого ума хватает .

Крутить ее надо со всех сторон .

[Червяков Игорь]

При прочих равных, коммерческая интересна тем, что арендатор, принимающий клиентов в вашем помещении заинтересован и поддерживает его техническое состояние. Квартиру же убивают на раз, что сказывается на рентабельности из-за ремонтов за счет собственника при смене нанимателей. Коммерсы за тобой бегать не будут, что бы ты диван или кран отремонтировал.

[alexis18]

При прочих равных, коммерческая интересна тем, что арендатор, принимающий клиентов в вашем помещении заинтересован и поддерживает его техническое состояние. Квартиру же убивают на раз, что сказывается на рентабельности из-за ремонтов за счет собственника при смене нанимателей. Коммерсы за тобой бегать не будут, что бы ты диван или кран отремонтировал.

Мало того арендаторы еще и ликвидность и привлекательность объекта поднимают .
Даже проходимость увеличивают . Делают освещение , развязки -карманы, автостоянки расширяют ,делают -переносят остановки общественного транспорта, увеличивают энергомощности .
Делают капитальные ремонты , снося клетушки , разворачивают входные группы .

Это ему клиенты нужны в первую очередь и трафик.
И по итогу все это остается собственнику .Модернизированное ,улучшенное , но это в упор не хотят видеть недалекие собы.
Задача Которого удержать данного арендатора , а не закручивать ему гайки до обезжиривания

Зачастую позиционирование и нахождение объекта в ином кластере ,нежели сложившийся и существующий , ставит крест на всей идее в целом .Хотя все имеется .
Но идут и едут туда за мебелью , а не запчастями для иномарок .

[Рентополучатель]

Подведем итоги: ни одного четкого и внятного аргумента чем жилая покупка+сдача может быть точно лучше для инвестора чем нежилая я так и не увидел

Тогда вы слепой
жилая лучше потому что законодательство меньше влияет на получение дохода в жилой недвижимости
по отношению к коммерческой недвижимостеге роль законотворцов высока
пролоббируют мега комплексы идею что алкоголь может продаваться только на площадях от 350 метров и вуаля все магазинчики с пешей доступность можно закрывать.
скажут что носки и трусы можно продавать только лицам славянской внешности (юмор) и еще 50% закрывать

[Сергей А. Шевченко]

И по итогу все это остается собственнику .Модернизированное ,улучшенное , но это в упор не хотят видеть недалекие собы.

Не всегда всё так шоколодно. Арендаторы обязательно попросят на время ремонта арендные каникулы. На некоторые работы, например, увеличение мощности по электричеству, также постарается привлечь поучаствовать собственника.
В экономически тяжелые времена будут предлагать собственнику фактически стать партнёром по бизнесу, получая не арендную плату по ставке, а долю от прибыли арендатора.
Также могут начать задерживать платежи по аренде, обещая всё выплатить в самое ближайшее время (как только придёт новая поставка товара, на которую срочно потребовались деньги и т.п.), а потом быстренько съехать с долгом по аренде и коммуналке в несколько месяцев, который никак не покрывается гарантированным депозитом. К этому моменту с Юр.лица в договоре уже нечего будет взыскать даже с судебным решением.

Но, всё равно, в долгосрочной перспективе в коммерческой аренде, собственник имеет от арендатора больше плюсов, чем в жилой.

[yakashej]

Тогда вы слепой

Законодатели куда быстрее примут закон об ужесточении паспортного режима и/или "прижмут к ногтю" арендодателей квартир (читай "неплательщиков налогов"), законодатели это сделают куда скорее чем будут высасывать из пальца нормативы о регулировании торговли, кстати почему о торговле все время речь? большинство арендаторов помещений это ведь не "торговля", а "услуги", ах да - Вы же помещения не сдаете, отсюда и вопросы некомпетентные и ошибки в каждом предложении, ну ладно, не будем - отвлеклись от темы

А то что за "магнатов" сдающих квартиры до сих пор налоговая толком не взялась как раз и свидетельствует о том что в Думе хорошо известно что взять с этих мелочёвщиков НЕЧЕГО! а уж чего-чего а считать там умеют преотлично!

Вывод - это не я слепой

[Рентополучатель]

Законодатели куда быстрее примут закон об ужесточении паспортного режима и/или "прижмут к ногтю" арендодателей квартир (читай "неплательщиков налогов"), законодатели это сделают куда скорее чем будут высасывать из пальца нормативы о регулировании торговли, кстати почему о торговле все время речь? большинство арендаторов помещений это ведь не "торговля", а "услуги", ах да - Вы же помещения не сдаете, отсюда и вопросы некомпетентные и ошибки в каждом предложении, ну ладно, не будем - отвлеклись от темы

А то что за "магнатов" сдающих квартиры до сих пор налоговая толком не взялась как раз и свидетельствует о том что в Думе хорошо известно что взять с этих мелочёвщиков НЕЧЕГО! а уж чего-чего а считать там умеют преотлично!

Вывод - это не я слепой

примут - не примут это вилами по воде.
А вот пустые площади с вывесками аренда аренда и номерами телефонов (одна цифра на формате А4) - это уже данность.
А из этой данности вытекают другие сложности
- простои иногда по пол года и более
- оплата комун. услуг и налогов из других доходов
- райские послабления новым арендаторам в виде годовых или полугодовых каникул
- необходимость проводить ЧАСТЫЙ и ДОРОГОСТОЯЩИЙ ремонт ( жилая его требует не чаще раза в 10 лет, а капитального раз 15-20)
- при сдаче торг. сетям надо юриста нанимать (еще расход)
- сети заключают длительные контракты и плохо пересчитывают аренду в сторону повышения.
- а еще "хозяевов" судят если что пошло не так "Хромая лошадь", и "Адмирал" - примеры
***
Кстати что делать хозяину помещения бывшего "Магнита" в СПб где померла блокадница. Вы не знаете судьбу что теперь там и когда он пересдаст это помещение снова?

[yakashej]

- простои иногда по пол года и более
- оплата комун. услуг и налогов из других доходов
- райские послабления новым арендаторам в виде годовых или полугодовых каникул
- необходимость проводить ЧАСТЫЙ и ДОРОГОСТОЯЩИЙ ремонт ( жилая его требует не чаще раза в 10 лет, а капитального раз 15-20)

- Насчет простоев - это огреха не помещений в целом, а арендодателей (завысили цену, не хотят разделять площадь на 2-3 более мелких арендаторов и еще миллион причин), жаль что не модно на окнах квартир вешать такие же таблички, сколько их было бы?
- Оплата коммуналки - у квартиры присутствует точно так же
- Послабления даются на 1-2-3 месяца и только "на ремонт и на получение лицензий" и то если вид деятельности это предусматривает, но никак не "на рабочее время", при этом если арендатор съедет раньше окончания срока действия договора, то каникулы оплачиваются арендатором по полной арендной ставке из внесенного им депозита (как правило депозит на нежилых помещениях - это и есть три месячных арендных платы), арендодатель ничем не рискует
- Насчет последнего "аргумента" о необходимости проводить частый и дорогостоящий ремонт. Ну всё - после этой фразы дальше уже можно ничего не писать, не читать и не слушать - так как человек изрекший такое абсолютно ясно что не владеет предметом обсуждения вообще-вообще совсем-совсем! Просвещаю: при сдаче в аренду помещения его состояние не имеет никакого значения! Сдаются - стены! Ремонт как текущий так и капитальный арендатор делает сугубо сам, сугубо на свой вкус и сугубо на свои средства, арендодатель чаще всего этим даже не интересуется. Вы путаете арендаторов помещений с арендаторами квартир, вот арендаторы квартир как раз все время будут ныть (диван старый развалился - привезите нам другой, кран ржавый течет - замените, стиралка гремит - почините), арендодатель нежилого помещения просто подписывает договор, отдает ключи арендатору и пусть арендатор там сам делает что хочет и как хочет, арендодатель этим даже интересоваться не хочет, он же сдал голые стены, коснись чего - сдаст следующему арендатору ровно эти же голые стены, риск-ноль, переживаний-ноль
- насчет юриста - арендодатели помещений в отличии от арендодателей квартир - люди серьезные, а стало быть свой юрист у них и так уже есть
- насчет пересчета в сторону повышения с сетями - ежегодная индексация прописывается в первичном договоре аренды
- насчет пожаров - квартира может полыхнуть точно так же, если над помещениями есть хоть какой-то пожнадзор, за квартирами его нет вообще никакого и нигде, если где-то есть потенциальная опасность хозяин квартиры узнает о ней уже после пожара, а то и на том свете
- насчет питерского Магнита - хозяин пересдаст это помещение в ус не дуя, да и всё. Он причем? Не он же бабульку грохнул

Итого - последняя "партия" аргументов разнесена в пух и прах как и все предыдущие
Еще будут?
Давайте! Раскатаю мигом в тонкий блин

Ни хвоста собачьего этот "бизнес" по сдаче квартир в аренду не стоит !!!