Прогноз привлекательности покупки Помещения в новостройке Спб 92 / 912

13.01.20, 00:29
Vadimir писал(а):
очень похоже на ваше фото, студия загара, выставлена вчера

Это фото старинное - на "моем" объекте (где раньше была студия загара) поменялась вывеска 8 месяцев назад.
Помещение в аренду выставил сосед (пицца). Место там особенное...

13.01.20, 00:29
Vadimir писал(а):
а таких расстояниях ставка должна быть меньше, мне кажется, раза в 2.

Возможно, но на практике всё не так.
45 - 55 реально.8 месяцев назад за 2 недели было 5 предложений - победил "сетевик" по максимальной цене.

13.01.20, 00:29
Vadimir писал(а):
И даже не это главное, вижу там цену продаж от 200.000 р/м². Почему вам продали за ~ 150.000 р/м²,

Цена продажи была по середине, лето - не сезон, как только он появился мы первые посмотрели и внесли аванс, район отслеживали, объект готов с "полным пакетом" - нам повезло.

13.01.20, 02:08
Vadimir писал(а):
а зачем сдавать, когда можно самим работать, бизнесом заниматься

Мой клиент покупал помещение для своего бизнеса, но с отсрочкой на год. На это время (на 1 год) подобрал ему арендатора. Сейчас у него планы поменялись - продлеваем договор арены. Похоже понравилось просто сдавать.

13.01.20, 01:54
moonducker писал(а):
зачем нужна такая нежилая, что сдается по цене вровень с жилой?

Вы ошибаетесь, в данном случае получилось ровно в 2 раза выгоднее сдавать нежилое, чем жилое.

13.01.20, 10:43
Олег Клеев писал(а):
на "моем" объекте (где раньше была студия загара) поменялась вывеска 8 месяцев назад.
Помещение в аренду выставил сосед (пицца). Место там особенное...

теперь стало ясно, я понял, может быть, может быть….
хозяин-барин
пишут франшиза, а есть ли там выход (условие обязательное)
у соседей его не видно
внешняя ссылка

12.01.20, 23:56
Юрий Яцкевич писал(а):
Как хорошо, что перестал вникать в проблематику нежилых помещений. А ведь столько времени тратил, упуская работу в жилой.
Думаю, цена риска и экономической ошибки при покупке нежилой недвиги больше, чем жилой. А я не любитель шампанского )

На коммерческой делают огромные деньги. В первую очередь за счёт реконструкции и изменения концепции. А эти вещи нужно согласовывать и легализовать, а это, в свою очередь, вопрос тонкий и деликатный. Но если получается, то люди зарабатывают на этом действительно большие деньги. На которые потом покупают уже квартиры

Следствием этого - а ведь чтобы кто-то много заработал, кто-то другой должен много заплатить - является массовое "втирательство". Продавцы ищут лоха. Так называемые "партнёры собственника", с серьёзными лицами рассказывают про "окупаемость 10 лет" и "долгосрочного арендатора".
И вот здесь главное - вовремя подсекать, когда начинается лажа, и самому знать и понимать, куда и на что смотреть. А чтобы знать, куда смотреть и что там надо увидеть, требуются опыт и знания. И первое, и второе - задача на многие годы. У обычного покупателя этого преимущества - времени накопления опыта и знаний - нет. А влететь можно конкретно. Самое простое - а вернее, часто встречающееся, но при этом нифига не простое в плане решения - явление - это нелегализованная входная группа. В помещении может быть долгосрочный арендатор и аренда на 7 лет, могут быть красивые графики и ехидные подколки на вопросы по объекту, как например один раз меня спросили "Чем вам арендатор с оборотом 30 млрд в год не угодил?)))". А ещё там может быть нелегализованная входная группа с улицы и изначальный вход со двора. И когда придёт предписание на возврат в первоначальное состояние, долгосрочный арендатор с оборотом 30млрд в год слетит ещё до фактического сноса входной группы, красивые графики можно будет выкинуть в помойку, а помещение подешевеет примерно в 1,5-2 раза и ещё попробуй его продать, кому оно будет нужно со входом со двора, особенно если там забор и дверь с домофоном?
Но продавец-то из этого помещения уже вышел. И поднял на этом столько - а ведь покупал он его совершенно за другие деньги -, что уже может и что-то ещё на инвест поискать, а на прибыль купить квартиру в центре.

Но при всём при этом, также надо понимать, что если некое множество коммерсантов может на этом заработать, значит на этом может заработать "множество коммерсантов + ещё 1 коммерсант". Собственно, это одна причина, по которой в коммерческую входят.
Вторая причина - это действительно намного бОльшие деньги с пассивного дохода, чем с жилья на ту же вложенную сумму. Если бы доходы были на уровне или чуть выше, чем с квартир - никто бы даже не парился с покупкой комммерции, а тупо скупал однушки подъездами, ну или просто мелким оптом, у кого какой бюджет. Оптом и ремонт дешевле, и мебель в закупке. Но так что-то никто не делает. Такое явление есть только в новостройках, да и там это идёт на перепродажу, а не на сдачу.

Ну и главное, что надо понимать - вышенаписанное не какая-нибудь уникальная ситуация, а обычное явление. На фондовом рынке иначе что ли? ;) Это скорее жильё выделяется спокойствием, но и денег здесь разве что на аукционах и в единичных теперь уже новостройках.

13.01.20, 13:40
Maxim D. писал(а):
Продавцы ищут лоха. Так называемые "партнёры собственника", с серьёзными лицами рассказывают про "окупаемость 10 лет" и "долгосрочного арендатора".

Причём, если вдуматься, то здесь всё в общем-то логично. Те, кто в теме разбирается получше, зарабатывают на тех, кто не разбирается совсем. Профессионалы могут делать что-то, что продают и первым, и вторым, но лучше работать с первыми, потому что они меньше суетятся и больше делают по делу, с ними проще работать, чем со вторыми. Ну а профессионалы в свою очередь подвязаны на тех, кто выдаёт разрешения и одобряет эти проекты, как того требует законодательство.
По сути - как и везде, ничего необычного в этом нет.

осознал, ошибки, при расчете доходности
возможно и 10, и 12, и 15%, раньше и больше (игровики)
1. если рассматривать все виды бизнеса
2. требования к характеристикам помещения, у меня они были завышены
3. и еще отдельные допущения

Доля вакантных площадей на центральных торговых коридорах Петербурга увеличилась по итогам 2019 года в 1,7 раза – с 4,8% до 8,2%. Всего за 2019 год на пяти ключевых торговых коридорах Петербурга арендаторы поменялись в 86 помещениях. Наиболее активно ротация проходила в сегменте общепита – 40 из 86 помещений заняли рестораны, кафе и бары. Чаще всего арендаторы менялись на Старо-Невском проспекте и улице Рубинштейна, где вывеску сменили каждое седьмое и восьмое заведение соответственно. На фоне роста интернет-торговли и увеличения конкуренции рынок покидают в основном операторы с устаревшей концепцией и новички со слабой финансовой моделью, просчетами при выборе локации, в маркетинге.
внешняя ссылка
8,2% - на центральных торговых коридорах, в других местах, соответственно, ситуация хуже.

13.01.20, 15:28
Vadimir писал(а):
осознал, ошибки, при расчете доходности
возможно и 10, и 12, и 15%, раньше и больше (игровики)
1. если рассматривать все виды бизнеса
2. требования к характеристикам помещения, у меня они были завышены
3. и еще отдельные допущения

Какие у вас требования к характеристикам помещения, которые были завышены, если не секрет?

Maxim D.,
Орджоникидзе, 52, 15 мин. от Звездной, дом на 1740 квартир, сдан и заселен,
место оживленное и перспективное (так пишут), большой выбор коммерческих помещений, стоимость квадратного метра составляет 74 тыс. руб.
внешняя ссылка
внешняя ссылка
внешняя ссылка
внешняя ссылка
внешняя ссылка
внешняя ссылка
внешняя ссылка
Жилая недвижимость стоит в 2 раза дороже..
внешняя ссылка
век живи, век учись

14.01.20, 08:02
Vadimir писал(а):
Maxim D.,
Орджоникидзе, 52, 15 мин. от Звездной, дом на 1740 квартир, сдан и заселен,
место оживленное и перспективное (так пишут), большой выбор коммерческих помещений, стоимость квадратного метра составляет 74 тыс. руб.
внешняя ссылка
внешняя ссылка
внешняя ссылка
внешняя ссылка
внешняя ссылка
внешняя ссылка
внешняя ссылка
Жилая недвижимость стоит в 2 раза дороже..
внешняя ссылка
век живи, век учись

Чем вы видите привлекательность этих помещений кроме цены?

Входные группы во дворе. Площади большие, правда есть и поменьше. Судя по практике во дворах сидят детские центры , пункты выдачи товаров, курьерские службы - предприятия куда идут специально. А не на трафике. И иногда ночники магазины с непортящейся синькой и полуфабрикатами для соседних подъездов.

Там и стоимости аренды соответствующие.

Входная группа невзрачная. Трафик только подъезды рядом. На фото вообще за забором какое то из помещений.

Если бы у меня было предприятие для людей этого дома - пекарня, пивнушка, пункт сдачи анализов, салон красоты, продуктовый со скоропортом (овощи мясо молочка) - я бы ни одно из этих не снял бы. А вы бы сняли?

через Помещение должен пеший поток во все эти 1750 квартир идти. А ни 2 подъезда. Это мое личное мнение.

Vadimir

Такая манера изложения больше присуща преподавателям Вузов, люди торговли говорят другим языком.

11.01.20, 15:58
alex2691 писал(а):
Заинтересовался покупкой коммерческой недвижимости.
- Продуктовый с алкашкой 24/7 Аля кафе бар с псевдо стойкой либо просто торгующие в чёрную ночью
Я сам занимаюсь микро бизнесом розничной торговлей и услугами.
Сдаю я значит это Помещение без ремонта (возможно ещё попросят каникулы на ремонт или льготную ставку так как Помещение на бетоне - это ещё не включаю в расчёты)
От метро пешком 15 минут. Так что люди будут топать в него большинство пешком.
От 400000 До 500000 в год с учетом драконовского налога!! Говорят что оценивать будут по рынку специальная служба.
Прибыль получают только те, кто берет пачками от 1000 квадратов?
Стоимость 160000 за квадрат. Внутри Жк 120-140 тыс за квадрат.

Объясните, пожалуйста, в чем смысл подобного сообщения? Дается подробная характеристика помещения. Просят его оценить. При этом о районе не говорится ни слова. Локация это главное, вам ли не знать. В расчетах тоже ошибки, лучше скажите, из какого Вы приехали города и чем торговали раньше.
Мурино, Кудрово или Парнас? Где Вы нашли такие высокие цены, внутри ЖК? Это, действительно, надо хорошо постараться.

11.01.20, 15:58
alex2691 писал(а):
К тому же, помещение строится. И будет введено только в 2022-2023 году.

Блестяще!