Частный доходный дом (ваш опыт, советы) 70 / 1131

[Andreeviliaa]

В этом районе вы считаете, что 60-65 - это для круглогодичного долгосрока или только в тёплое время года, а зимой простой?

Думаю для круглогодичного.
Если рядом ж/д станция и коммуникации на участке...
Это не про дачи сейчас.

Бывает, что и на дома для круглогодичного проживания нет спроса зимой.
ИМХО, ЦА для таких домов - семья с несколькими детьми и они чаще всего снимают с середины весны до начала осени.

Да, согласен.
Конечно, смотря какой сегмент мы рассматриваем.
Если речь про участки "с недостатками", то ЦА арендатора единых 100 м2 действительно размыта.
К участкам с недостатками я отношу:
- участки неправильной формы;
- рядом с оживленными дорогами
- рядом с нежелательным окружением - промкой, халапугами...
- участки под ЛЭП или рядом с ней.
- узкие участки с частью жилого дома...

Такие участки прям и просятся, что б их застроить бюджетным (!) арендным жильем. Типа общаги с квартирками-студиями.
До станции близко - это главное.
В этом идея ТС.
Идея стремная, так как очевидны признаки многоквартирности (нарушения градостроительного кодекса).

Если рассмотреть более или менее нормальные участки, то там будет круглогодичный спрос на единые 100 и более метров загородного жилья.
ЦА - семьи с детьми, особенно с дошкольниками. С животными.
Владельцы больших машин, зачастую коммерческих, что б не было проблем с парковкой.
С моей точки зрения, спрос на покупку у данной ЦА выше, чем спрос на ареду. Особенно с доступной ипотекой.
Тем не менее ..

По моему мнению доходность от аренды отнюдь не космическая. Несколько выше, чем доходность от аренды городских квартир, но учитывая бОльшие сложности и меньшую ликвидность - примерно один фиг получается. +/- ...
ИМХО.


Конечно, доходность от "арендной общаги" с бюджетными студиями-квартирками на "кривом" участке, но рядом с Ж/Д - она конечно выше.






-

[Andreeviliaa]

Если ПЗЗ Подольска допускает нулевые отступы ОКС от кадастровой границы и это отображено в ГПЗУ на участок, то да, не запрещено.

Не, дело не про нулевые отступы.

Еще с советских времен было разрешено строить на двух соседних участках сблокированные дома - стена к стене. При соблюлении противопожарных мер.
Даже четыре дома можно было сблокировать в один (!!!) общий угол четырех участков. Это бред и никто так не делал, но это допускалось.

Эти нормы перекачевали в современный градостроительный кодекс.

Вот построить таунхауз из множества сблокированных по границам домов - не допускается (на ИЖС).
А два дома на двух разных участках сблокировать можно.
И это будут не доли общего дома, а именно два индивидуальных жилых дома.

А как при этом выглядит разрешённое пятно застройки в ГПЗУ на каждом из этих участков?
3-х метровые запретные для строительства отступы от кадастровой границы есть?

У участка одна граница. Пусть будет кадастровая)

Дома можно сблокировать вплотную по границе участков.
При соблюлении противопожарных мер!

Естественно отступов не будет.
Отступы носят именно санитарный, противопожарный характер.

[Eastern]

Не, дело не про нулевые отступы.

Еще с советских времен было разрешено строить на двух соседних участках сблокированные дома - стена к стене. При соблюлении противопожарных мер.
Даже четыре дома можно было сблокировать в один (!!!) общий угол четырех участков. Это бред и никто так не делал, но это допускалось.

Эти нормы перекачевали в современный градостроительный кодекс.

Вот построить таунхауз из множества сблокированных по границам домов - не допускается (на ИЖС).
А два дома на двух разных участках сблокировать можно.
И это будут не доли общего дома, а именно два индивидуальных жилых дома.

А как при этом выглядит разрешённое пятно застройки в ГПЗУ на каждом из этих участков?
3-х метровые запретные для строительства отступы от кадастровой границы есть?

У участка одна граница. Пусть будет кадастровая)

Дома можно сблокировать вплотную по границе участков.
При соблюлении противопожарных мер!

Естественно отступов не будет.
Отступы носят именно санитарный, противопожарный характер.

А как при этом выглядит разрешённое пятно застройки в ГПЗУ на каждом из этих участков?
3-х метровые запретные для строительства отступы от кадастровой границы есть?

[Nicolasgfk]

Интересно в этом плане Ярославское направление - там минимальный размер участка 3 сотки.

Это в каком населённом пункте вы такое видели?
В черте г. Мытищи ( категория земли - Земли населённых пунктов ) на ВРИ ИЖС минимальный размер 5 соток, на ВРИ "Ведение садоводства" - 6 соток.

на каждом дом 100 м2 за 3,5 млн.

Опишите кратко параметры такого дома, чтобы для сдачи в аренду "под ключ" уложиться в такую сумму за такую площадь.

Про затраты на строительство.
В 100 кв м вписаться в 3.5 можно, хотя это будет бюджетно-бедно-не красиво. Все по нижнему пределу.

Однако, и аренда 100 кв м, построенных под ключ за реалистичных 5 млн будет тоже не 50 000 в месяц в Пушкино, Мамонтовке...
60 - 65 реалистично я думаю.


Кстати, ни кто не запрещает строить второй (третий) отдельный дом на участке
Если соблюдены нормы.
Да, как жилой зарегистрировать получится только один дом, но вы имеете полное право построить второй и сдать его в аренду.
И первый тоже. ))
Делить участок для этого не нужно.

Сейчас с платежеспособным населением проблемки(( (за 50-60т.р)

А вот около 8-9 комнат грамотно зонированных (грубо говоря как три квартиры) это уже интресно

но цены выросли - надо ждать

Думаете полдома 1/2 выделенная чать + 5 соток геморрой ? если рядом пристройку делать 2-3 этажа ))

по старым ценам в 4 млн (убитая половинка с газом + 5 -6 соток ) + коробка и минимум коммуникация

потом сдавать чуть чуть как муравейник и таким образом засчет жильцов доложить еще 2-2,5 млн р

И все довести до ума, от мурвайника как есть возможность сразу отказаться и более приличным сдавать

половину дома себе (на три.четыре квартиры, детям, родственникам временно приезжающим,твоим работникам + бесплатно за работу работягам (плотники,механики, плиточники и камещики) ) - у меня родственник бвышей жены так и строил в 90х дом (с мира по нитке)

[Nicolasgfk]

Меня сейчас замучили по аренде комнат (говорят возможности особо нет платить по 19-21 тысячи в месяц) а по 11500-12500 в легкую

а если с детьми брать - так вообще и 20 комнат наберется

ТОлько вопрос как с детьми выселять ??? родители нищеброды - а детей жалко (( у кого такой опыт есть ??

я поэтому с детьми пока что не заселяю

[Nicolasgfk]

ядом с не

Вы забываете одну вещь!!

Реальные доходы населения падают 8 лет !!

Черный декабрь 2014 года вам шлет привет ))

а увеличивая количество арендаторов практика показывает обычно не более 1-2 комнат свободные (т.е простоя нет)

а ваши арендаторы за 60т.р. часто сьезжают (скажут в середине лета, денег нет, ковид, кризис и тд)

дети и взрослые ущатают помещение и тд (они же типа много платят и думают имеют право)

в общеем дома на одну семью - это минус , а не точно плюс

НО это как говорится "имею личное мнение, хочу высказать"))

[Andreeviliaa]

А как при этом выглядит разрешённое пятно застройки в ГПЗУ на каждом из этих участков?
3-х метровые запретные для строительства отступы от кадастровой границы есть?

У участка одна граница. Пусть будет кадастровая)

Дома можно сблокировать вплотную по границе участков.
При соблюлении противопожарных мер!

Естественно отступов не будет.
Отступы носят именно санитарный, противопожарный характер.

А как при этом выглядит разрешённое пятно застройки в ГПЗУ на каждом из этих участков?
3-х метровые запретные для строительства отступы от кадастровой границы есть?

ГПЗУ будет обычный, с нарисованными и указанными отступами.
Они ж не телепаты - не знают, что вы с соседом решили сблокировать свои индивидуальные дома.

Однако, блокировать два (!) индивидуальныхжилых дома на двух участках - допускается. При соблюдении противопожарных мер.
Поскольку это индивидуальные дома на ИЖС, то для начала строительства нужно подать лишь уведомление в органы местного самоуправления.
Как известно ГПЗУ для этого НЕ нужно!
Вы можете его вообще не получать.
Вот подать уведомление надо вместе с соседом, заручившись письменным согласием друг друга))))

[Nicolasgfk]

цены упадут на все, но и кредиты будут конские и работы будет мало

Даже при просадке цен на недвигу в целом, такая земля вряд ли подешевеет. По мере строительства МЦД, спрос на неё будет расти. А предложение, по мере застройки наследственных участков с халупами, снизится до нуля.

В Лобне и около Шереметьевской и Хлебниково полно халуп

Единствено как и везде цены выросле (как и в Пушкино)

Дорога - хомячкам !!

[Eastern]

ГПЗУ будет обычный, с нарисованными и указанными отступами.
Они ж не телепаты - не знают, что вы с соседом решили сблокировать свои индивидуальные дома.

Если дома не ставить на кадастровый учёт ( а это делается с указанием их координат и будет ясно что нарушен отступ 3 метра ), то разумеется, проблем нет.

[Andreeviliaa]

ядом с не

...
...

в общеем дома на одну семью - это минус , а не точно плюс

НО это как говорится "имею личное мнение, хочу высказать"))

Да не вопрос! )))))
Вы спросили мнения, его высказали))
Прислушиваться или нет - ваше дело.
Высказали свое мнение.
Вам ответили.
В общем, обменялись мнениями. ))

Желаете строить многоквартирную общагу на ИЖС - нет проблем, стройте наздоровье. Ждите снижения цен на все и одновременно роста бюджетной аренды

Меня то убеждать не нужно)
Тут действительно - у каждого свое мнение и свой путь