Инвестиции в малоэтажное строительство 450 / 17464

Про 30% от площади участка сказано в правилах организации и застройки садоводств и дачек. 6 соток это 180 кв.м., не 120, и это только для первого этажа всего может быть 3, включая менсардный. Итого: 540, но что-то обязательно уйдет на внутренние дорожки и др. возможно другие мелкие строения.

fairytaler писал(а):
Вроде и не кинули, но и сроки в 2 раза затянули.
И кстати возникает интересный момент, земля теперь ИЖС, но если просто купить участкок без коммуникаций, то никакая местная администрация не будет обеспечивать коммуникациями и дорогами, все вопросы к УК, которая за 600 тыс. всё подключит. Это к тому, что сам статус ИЖС не всё решает. У нас в центре Самары куча домов на землях ИЖС, а дорог, как таковых, в этих кварталах нет, не было, и делать похоже никакая администрация не собирается. И наоборот, есть дачные товарищества с высоким уровнем самоорганизации, в которых есть все коммуникации и дороги и охрана, хотя сельхозка. В известных мне деревнях ИЖС тоже нет, у всех ЛПХ, все коммуникации есть.

Вывод: если в чистом поле размежеваны участки с ВРИ ИЖС, я бы не стал радоваться, ибо такой ИЖС почти равен сельхозке.

В очередной раз поясняю .
По ФЗ ИЖС обеспечиваются местными властями коммуникациями и уборкой дорого , как минимум.
Одно письмо в прокуратуру , иногда иск в суд ,бывает достаточно вразумить чиновников .
Выполнять закон .
Это из личного опыта проживания на земле ИЖС в населённом пункте КП , лишённого всяческих "прилипал УК" :co_ol:

.
Прямые договора на Электрику, газ -федеральные сети .
Вода -дороги -муниципалы .
КНС - личная инициатива . :ti_pa:

Статус ИЖС в существующем КП с караманной УК -конечно уже не разрешит безвозмездную проблему вновь купившего участок в КП с коммуникациями .
Коммуникации уже проложены УК . И вам федералы и муниципалами 9сети) будет выдано ТУ по подключению, которое мягко говоря будет шокировать своими ценами.
Поэтому вынужденно Вы принесёте 400 тыс-1000 млн. рублей в УК КП за простое подключение к ИХ частным сетям .
Либо тащить индивидуально от точки присоединения .

Поэтому есть два разных исходных статуса ИЖС .
Просто ИЖС .
И в составе КП с УК.

Здесь надо досконально смотреть .
Что покупаем ?!
И где ?1

Не зря я стебался ранее по этому поводу.
В описываемом Самарском КП , это уже расхожий российский шаблон , как не надо делать , выбирая себе участок .
Коготок увяз в УК КП, далее само тело утонет .
Рассуждения-психология Буратин сельхозки

К сожалению сильно ограничен во времени, именно сейчас... :-(

И нет нормального интернета :-(

Отвечу кратко, затем более подробно...

Всем спасибо за содержательный диалог.
ИМХО это полезно для развития темы.

alexis18 писал(а):
Andreeviliaa писал(а):
gisers писал(а):
Построить дуплекс
...
...

...
...
.

На ИЖС законно возможно построить ЖИЛОЙ дом ,с утверждённым проектом и разрешением на строительство .
И другие условно разрешённые объекты .
...
..
.

Что такое условно разрешённые объекты?
С моей точки зрения - они или разрешённые или нет. Не суть.
Интуитивно понятно, что это гаражи, сараи, бани и т.д....

По моему, Вы путаете ВРИ земельного участка с ещё чем-то.
Есть условно разрешённые ВРИ. ИЖС это то-же ВРИ, но могут быть и другие условно разрешённые ВРИ участка. Это имеет значение, если Вы собираетесь сменить ВРИ Вашего участка, а это суверенное право любого собственника.
Если Вы собираетесь строить гараж или баню, то для этого не надо менять ВРИ., а вот если собрались построить на своей земле автосервис или магазин, то надо.
Диспут из серии, что на ИЖС можно запросто построить и эксплуатировать автосервис без соответствующего документального оформления, это то же самое, что рассуждать о возможности строительства многоквартирников на ИЖС, ЛПХ, Сельхозке...

alexis18 писал(а):
Andreeviliaa писал(а):
gisers писал(а):
...
...
...
.

...
...
.

...
...

На остальной сельхозке,дачке, построить возможно всё ,что душа пожелает .
Хоть 1000 кв.метров .
...
...
.

Нет, это заблуждение.
Строительство на "сельхозке", так же как и на любой другой земле, где можно строить, достаточно чётко регламентирована в законодательстве.
В градостроительном кодексе, в соответствующих СНиПах правилах застройки территории и т.д....

По моему, ранее другие участники уже приводили ссылки на эти документы.
Поищите.
Если нет, то я потом выложу (с комментариями)...

В этом плане, как раз нет особой разницы ИЖС, ЛПХ или "дачка"... С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА,
Ну а как на практике?

А на практике Вы думаете все, кто строит на ИЖС обязательно имеют разрешения на строительство?
Вот то же самое и на "дачке"...

Лично я за правильный подход, за отсутствие "игр с законом". Ранее неоднократно писал об этом...
Хоть на "дачке", хоть на ИЖС - не важно. Строить будем то, что можно. По закону...

alexis18 писал(а):
Andreeviliaa писал(а):
gisers писал(а):
....
..
.

...
...
.

На ИЖС законно возможно построить ЖИЛОЙ дом ,с утверждённым проектом и разрешением на строительство .
И другие условно разрешённые объекты .
На остальной сельхозке,дачке, построить возможно всё ,что душа пожелает .
Хоть 1000 кв.метров .
Для этого Администрация не требует и НЕ ВЫДАЁТ (не имея на то законных оснований) разрешения на строительство , это только ваши затраты на подвод коммуникаций и дорог ....
...
.

Нет. Это заблуждение.
Строительство на "дачной" земле, так же как и на ИЖС, регламентированно законодательно.
В соответствующем законе есть ПРЯМАЯ ссылка на это. Прямое указание.
Поищите.

Если СНТ (ДКП и т.д.) то разрешение формально даёт председатель.
Если Вы собрались строить то, что не вписывается в план застройки территории снт (это то, что Вы по моему называете уставом), то Вы можите обратиться в местную администрацию (В "архитектуру"). Но в любом случая, всё, что собрались строить, должно соответствовать градостроительному кодексу, СНиПАм и т.д.
Опять таки не важно - что на ИЖС. что на "дачной земле".
Но ни какого снт, днп может и не быть вовсе. Т.е. вообще не быть. В принципе.

Например, Вы можете купить гектар земли с ВРИ "под дачное строительство". И Вы имеете полное законное право построить там дом и жить в нём.
Разрешение на строительство получать нужно - в местной администрации.
И такое строительство будет абсолютно законным.
Если участок большой, то 1000 м2 сможете построить. По закону!!!

Если не согласны - ссылку на закон (акт, снип и т.д., который это запрещает).
Пожалуйста.

alexis18 писал(а):
Andreeviliaa писал(а):
gisers писал(а):
...
...
.

...
...
.

...
...
Полученные кадастровые паспорта( постановка в Ростреестре и кадастровом учёте) в отсутствии прямого назначения под жилую застройку и разрешения на строительство ,не есть индульгенция на законность данной постройки .

Ранее , давал , ссылки на судебную практику по дачкам и сельхозкам.
Поищите .

С моей точки зрения, это типичное заблуждение, которое присутствует и большинства наших граждан, далёких, как раз, от реальной практики-застройки и т.д.

Вся эта шумиха на счёт сносов не законно построенных многоквартирников на разных землях (!!!) породила устойчивое заблуждение - СТРОИТЬ МОЖНО ТОЛЬКО НА ИЖС,
Так вот. Это не так!

Опять таки, по моему Вы путаете ВРИ земельного участка, с чем-то ещё...

Если не согласны то приведите ссылку на закон (акт, не важно...), который запрещает мне ЗАКОННО (!!!) построить дом, скажем, в 600м2, на участке 30 соток с ВРИ "под дачное строительство". Например.

Ведь те, кто потом, по Вашему мнению, будут выносить решение о сносе, они должны ссылаться на какой-то закон, наверное? Да?

Про Вешки.
Там нарушено было всё, что можно!!! И даже то, что нельзя, - то же нарушили.
Но мало кто знает, - там было получено разрешение на строительство.
Но были допущены существенные отклонения от проекта... Бли другие нарушени.
В итоге, ПО СОВОКУПНОСТИ всех нарушений было вынесено решение о сносе.

Заблуждение считать, что ЛЮБАЯ постройка на "дачной" земле может быть легко объявлена самовольной, и подлежать сносу.

Каждая частная застройка на любой земле -это клубок задач и решений , зачастую не правовых .

Поэтому , самое простое решение , бежать с документами в Администрацию и архитектуру по прояснению статуса земли и предполагаемого строительства -ЛЮБОГО !
Идеально запросить письменно информацию.

За спрос по голове не дают .

alexis18 писал(а):
Святослав писал(а):

Вы правы, насчет локальности рынков. Под разработку концепции нужны специалисты-продажники, а судя по большинству пректов инвесторы довольствуются нанятыми мальчиками-девочками с красивыми дипломами маркетологов-социологов, слабо представляющих рынок. Заплатити за консультации и редакцию такому вот Константину или рекомендованну продажнику (по загородке, есть спец по ю-з мо могу порекомендовать)...

А уж потом к архитекторам и экономистам-финансистам...

А то всегда получается наоборот: хотим максимум, нагинаем архитекторов, потом к продажникам - помогите люди добрые !

Самое расхожая концепция.
Упал с небес участок ‘сельхозки‘ за смешные деньги , и решил соб, я офигенно богат .Дел -то размежевал участки,
на свой вкус , получил свидетельства.
Зарегил дачный кооператив, впоследствии УК будет зарабатывать на услугах .Все так делают !!!
Посадил продажников торговать "мутными " участками.
Идеально с подрядами .
Еще нарубим денеХ.
А продаж нет .
Покупатель не понимает ценности данного приобретения и его перспективы.
Еще требуется внести денег на всю инфраструктуру ,сколько ?!
Толком никто в УК ответить не могут, на старте считали одни цифры продаж ,по факту они совсем другие , плачевные .

В данном сегменте покупатель более консервативен и образован, и не хочет покупать ХЗ.
А это собы никогда не учитывают ,наивно полагая ,что покупатель прибежит с деньгами на старте , как в многоэтажках .
Оказалось нет, покупатель всегда хочет видеть товар лицом , а не виртуальные проекты и концепции.
Знаю реальные истории, когда деньги первых покупателей тупо сливали на массированную рекламу ,находя слабые струнки покупателей .
Дальше дело попросту вставало .
В том числе и завлекаловки по поводу перевода сельхозки в ЗНП и далее в ИЖС.
Деньги банально закончились .
И стоят КП -фантомы с разрозненными домами без дорог и необходимых коммуникаций .

При чём здесь лендлорды "сельхозки"?
При чём здесь дороги, сети...?
Вы забыли ещё упомянуть места в дет. садах, школах, поликлиниках и т.д., а именно это, а не дороги-сети сейчас основное препятствие для "ленлордов "сельхозки"".?
Тема, в целом, не про это...

Ситуация у Гесерс несколько иная, на самом деле. По двум причинам. как минимум:
1) Категория земли - земли населённых пунктов, а не "сельскохозяйственного назначения". Это "новая Москва". Правда, этот участок "не относится" к Солнцево, соответственно вся доступная "по прописке" инфраструктура - "где-то рядом, как говорится"...

Не суть...
2) Дороги и сети там УЖЕ ЕСТЬ!!! Если Вас очень волнует именно этот вопрос...

Но в целом тема, всё же, ориентирована на частных застройщиков-инвесторов.
У такого частника выбор будет стоять, скорее, такой - приобрести под застройку участок ИЖС или ЛПХ или "дачный" на землях поселений или "дачный! на сельхозке.

Ранее Вы постулировали утверждение, что для целей строительства на продажу земля обязательно должна быть ИЖС. Кроме того, ещё и не указали про какой регион идёт речь... Для Ижевска, вполне возможно. так и есть. Я не знаю. Я не компетентен на эту тему.
Для МО - это утверждение ошибочно!
Как с точки зрения маркетинга, так и с точки зрения законодательства.
Про маркетинг в будущем. Сейчас про законодательство!

На "дачной" земле можно СОВЕРШЕННО законно строить то, что можно строить ПО ЗАКОНУ. И даже если Вы воспользовались "дачной амнистией" оснований для сноса - НЕ БУДЕТ. (как и самого сноса).
Но здесь не надо путать две вещи!
1) Постройка, которая возведена с нарушение СНиПов и т.д.
2) Изменение статуса территории, например, на "природоохранную территорию". Исторические памятники туда же... И прочее... Примеры - "Бородинское поле", посёлок, который сносил Митволь и т.д.
Это другое...
Тут надо проверять собственно, вопрос, - а как, вообще, данная земля стала тем, что есть сейчас... Какие там заложены риски. Пример реализации заложенных рисков - ситуация с объектом в Зиброво (рядом с тем, что есть в ролике, который я выкладывал. Объект не из дешёвых...).

P.S.

По моему, многие постоянно путают две вещи:
- Целевое назначение (категорию земельного участка). Для целей строительства на продажу нас может интересовать две категории: земли населённых пунктов и сельскохозяйственного назначения. Не надо бояться слова сельскохозяйственного. Потому что есть ещё и вторая "вещь". А именно:
- ВРИ (вид разрешённого использование). Это решение "на местном уровне". Смена ВРИ (если оно нужно!!!) это решение местной администрации. Точнее, решение собственника участка, а вот его реализуемость - воля местной администрации.

Смена категории (из сельскохозяйственного назначения в земли населённых пунктов) это одно, а смена ВРИ с "дачного" на ИЖС, при условии, что категория - з.н.п., - это другое. А при условии, что в ПЗЗ, ГПУ... "прописано" ижс. как условно-разрённый ВРИ - это другое.

Не надо спутывать эти ситуации.
Предлагаю спуститься с небес на бренную землю...
Ленлордов сельхозки, девелоперов мега-посёлков и т.д. предлагаю оставить в покое.

Есть желание предметно обсудить ситуацию с Гесерс - вникните ИМЕННО в его ситуацию, а не применяйте к ней "клише" ленлордов-сельхозки. Это разные вещи.

Это сугубо моё ИМХО. Моё личное мнение, основанное на том, на сколько я глубоко знаком с ситуаций у Гесерс. Вполне допускаю, что знаком поверхностно, по этому могу ошибаться...
Но ИМХО смена ВРИ участка ИМЕННО НА ИЖС, а не на что-то другое, по совокупности выгода/затраты (геморои), - не самое оптимальное решение. Если уж и менять ВРИ, то на что-то другое... А для строительства жилой недвижимости вполне достаточно того, что есть на данный момент.

alexis18 писал(а):
Каждая частная застройка на любой земле -это клубок задач и решений , зачастую не правовых .

Поэтому , самое простое решение , бежать с документами в Администрацию и архитектуру по прояснению статуса земли и предполагаемого строительства -ЛЮБОГО !
Идеально запросить письменно информацию.

За спрос по голове не дают .

Вот и я про то же самое...
Но опять таки, по моему, Вы путаете несколько разные вещи (ситуации). А именно:

1) Например, есть собственник участка с такой-то категорией и ВРИ.
Вопрос - может ли кто-то (например, администрация) сменить ВРИ этого участка без участия собственника, а просто потому, что в перспективе администрация решила на этой территории строить многоэтажное жильё, или завод/склад, например?
Угрожает ли собственнику то, что через какое-то время к нему придут и скажут - вот Вы построили здесь дом, а теперь на этой земле можно только теплицы с помидорами. А ну-ка сносите свой дом! Теперь он вне закона!?

2) Риски, о которых я выше писал.
Изменение, зачастую по решению суда, статуса территории. Включение её в "природоохранную зону", например. Или ещё что-то в этом духе...

3) Риски изменение окружающего ландшафта.
Например, сегодня вокруг коттеджа сплошь всё "сельхозка" с ромашками, а завтра возникнут склады/заводы/бизнесс-центры и т.д....
Вас, при этом, ни кто сносить и не будет, но ценность/ликвидность загородной недвижимости может пострадать (а может и нет - в зависимости от того, что за недвижимость Вы построили и как именно "изменился ландшафт").
Частично этот вопрос я постарался раскрыть в многочисленных параллельных темах про тауны-дуплексы.

4) Изъятие государством земельного участка у собственника под те или иные цели. С той или иной компенсаций.
СТРОГО ГОВОРЯ, ЭТО НЕ ИМЕЕТ ОТНОШЕНИЯ К ЗАКОННОМУ/НЕ ЗАКОННОМУ СТРОИТЕЛЬСТВУ. Это совсем другая тема. А вот упомянутое Вами различие в размере возможных компенсаций, в зависимости от того, какая земля изымается - это да! Имеет смысл!
Но повторюсь, это относится к случаю изъятия, а не сноса/не сноса не законно возведённой постройки (возведённой с нарушениями).
Это совсем разные вещи!

Сколько случаев изъятия в МО за последнее время?
(Повторюсь - не решений о сносах не законно возведённой постройки, а именно случаев изъятия.)
Вопрос, на самом деле, похож на обсуждение "типовых страшилок" (типа - морозного пучения или высокого УГВ), которыми пугают частных застройщиков. Сейчас всех пугают изъятимия в новой Москве. Закон соответствующий приняли....
Если честно, мы сами "сторонимся" этой территории. Не только из-за угроз изъятия, но и по другим причинам. Если обобщённо - не определённость данной территории в целом, не определённость путей её дальнейшего развития, изменения окружения и т.д.... Чехарда с ценообразованием, ведь эта неопределённость "творится" и в головах потенциальных покупателей той недвижимости, которую Мы построим на продажу...
Но!!!! Собаки лают, а караван идёт...
И те, кто продолжает думать в этом ключе - теряют бизнесс-возможности...
Как-то так.