Инвестиции в малоэтажное строительство 450 / 17464

[Andreeviliaa]

В том числе и завлекаловки по поводу перевода сельхозки в ЗНП и далее в ИЖС.
Деньги банально закончились .
И стоят КП -фантомы с разрозненными домами без дорог и необходимых коммуникаций .

Напишу как рентополучатель . а в чиновники - рентополучатели очень хорошо знают чем цена сельхозки отличается от земель ИЖС и вот за перевод они всю разницу и хотят себе в виде взяток. Так что обычно так на так и выходит, если не дороже.

Совершенно верно!
Собственно, все материально заинтересованные участники процесса, стремятся "отжать" как можно больше для себя.
И это нормально ИМХО.

Особенно, если в дело включается монополия.
Государство это крупнейшая монополи, которая до последнего будет стараться "защитить" свои монопольные права. Например, на применение силы и т.д...

Газ, электро-сети. Туда же...
Но с газом ситуация иная. И проявляется она особо сильно именно в МО.
Цена входного билета подорожала на столько, что экономически оправданным становится применение далёкий (на первый взгляд) альтернатив.
Например, жутко-дорогих тепловых насосов.

А так и должно быть!!!
В Европе дорогой газ, но нет платы "за врезку". У нас дешёвый газ, но есть плата "за врезку". И в перспективе будет как в Европе. Что газом топить, что другими источниками - приблизительно всё едино. Топят тем, что есть "под рукой". И у нас постепенно складывается аналогичная ситуация - всё выравнивается. Если у кого-то есть возможность "отжать" за пользование трубой, он будет отжимать до тех пор, пока это будет экономически оправдано для тех, кто хочет "воспользоваться трубой". И НИ КАК ИНАЧЕ....
Можно издать аналогичное постановление про газ, как и про 15 кВт... На первых порах (и/или в некоторых местностях) это поможет... А в перспективе сведётся к той же ситуации, что есть сейчас с киловаттами...
Но может быть ситуация с газом в будущем будет развиваться аналогично ситуации с эл. не только в плане "упрощающих постановлений", но и в плане введения "социальных норм" и повышения цены на газ для тех, кто не вписался в нормы... Скорее всего, так и будет.
И вот попадут тогда те, кто сейчас в МО платит по ляму и более за врезку в заветную трубу

К слову, не имею ни чего против м. газа. По совокупности свойств и при АДЕКВАТНОЙ (экономически оправданной) цене за врезку - альтернативы м. газу нет.
Сам являюсь пользователем м. гала. Врезка и всё прочее стоило у нас ДВА ГОДА назад 550 т.р. Сейчас врезка (только врезка) 450 или даже больше!!!
И это далеко не предел для МО...

[Andreeviliaa]

Так, собственно, весь вопрос как раз в том, что такое "законные рамки"?
Что законно можно построить на этой земле?
Почему власти не дадут получить разрешение на 600 кв. метров?
Очевидно, такое строение не вписывается в "законные рамки"..........

Вот я скажу следующее, т.к. у нас большинство законов «срисовывается» с Западных, то я обращу внимание ваше на то, что в Западной практике имеются некоторые ограничения на количество кв метров, которые можно построить на участке земли, которая по градостроительному плану относится к ИЖС или к землям населенных пунктов.
Имеется коэффициент, который сразу и показывает: сколько можно тут застроить.
Если участок 1000 кв м. (как упоминалось ранее в примере), а данный коэффициэнт равняеnся лишь 0,4, то и построить можно лишь 400 кв м общей площади. При коэффициенте – 0,2.... можно построить всего лишь 200 кв м.
Не секрет, что порой в хороших элитных местах (я сейчас пишу, в качестве примера про Германию) – на участке в 1000 кв м – располагается вилла в 200- 250 кв м. И больше пристраивать нельзя ничего.
Замечу, что большие коэффициенты, высокие – 1,0 или 1,2 например.... не везде и не всегда встречаются. И соответственно стоимость земли, где по плану застройки можно построить больше - на купленном участке, сразу увеличивается, т.е. чем выше коэффициент, тем выше и стоимость данной земли.
Это я все к чему пишу? Да к тому, что через некоторое время (какое?!) подобные коэффициенты введут и у нас. Пока этого нет. Но - как долго ещё не будет?
В случае же, если кто то превысит норму застройки в кв м, которая на данном участке имеет быть – то... собственника обязуют «уменьшить» кв м до нужной величины... дадут срок, если не выполнит к данному сроку, приезжают и могут снести...

У нас кое что подобное вроде есть, как регулятор – при строительстве на дачном участке.
Где все строения, включая добавочные постройки, дорожки, саму дачу – по метражу не должны превышать 30% от всего метража участка, т.е. не могут занимать более 30% от территории участка. Участок если– 6 соток, то построений должно быть не более 120 кв м.

1000 кв. метров - это 10 (ДЕСЯТЬ СОТОК) соток, а не гектар.
В гектаре 100 соток, т.е. 10 000 кв. метров.

Коэф. да
Безусловно, влияют на возможность строить ту или иную недвижимость.

К слову, коэф. применяются не только для дачного строительства, но и для строительства на ИЖС.

[Andreeviliaa]

В том числе и завлекаловки по поводу перевода сельхозки в ЗНП и далее в ИЖС.
Деньги банально закончились .
И стоят КП -фантомы с разрозненными домами без дорог и необходимых коммуникаций .

Напишу как рентополучатель . а в чиновники - рентополучатели очень хорошо знают чем цена сельхозки отличается от земель ИЖС и вот за перевод они всю разницу и хотят себе в виде взяток. Так что обычно так на так и выходит, если не дороже.[/quoуte]

Вот поэтому и не стоит новым "лендлордам" сельхозки искренне заблуждаться по поводу их всесильности.
Это совсем иной уровень административного и финансового ресурса.

Про это уже писал.

Если Вы про ситуацию у Гесерс или про смену ВРИ одного единственного частного дачного участка на з.н.п. в Дедовске, то это одно, а если Вы про абстрактных лендлордов сельхозки, то это другое.

Если второе, то, простите, - это не много не в тему...

[Andreeviliaa]

Конечно , только недалёким Буратинам с потной копеечкой в руке .
Главное рассказать, что сельхозка это земля с "КОЛОСС альным" потенциалом .

Увы не правильная транскрипция слова "колоссальный".
правильно КАЛО - ССАЛЬНЫЙ потенциал.

Туда же...

Потенциал земли определяется далеко не только категорией-ВРИ, а и многими-многим другим...
Вопрос объёмный, но постепенно мы его разберём. (Точнее, уже разбираем)...
Но, применительно всё-таки к случаю частного застройщика-инвестора, а не абстрактных лендлордов сельхозки и т.д.
Я надеюсь...

[Andreeviliaa]

Разовью мысль дальше.
Если у нас строятся таунхаусы на продажу – на дачном участке, то берется 2 сотки земли под него, на одной строится таунхаус, одна сотка остается в пользование, как палисадник.
...
...
.

Дальше цитировать смысла нет, т.к. ВЫ НЕ РАЗДЕЛЕТЕ ДАЧНЫЙ УЧАСТОК ПО 2 СОТКИ.
См. соответствующее законодательство и судебную практику...


Вообще, этот вопрос относится и к концепции, которую предлагал Рентополучатель и к многим другим похожим концепциям, которые обсуждались здесь ранее и на аналогичных форумах, т.к. по 3 сотки то же не разделите.
Дачный по 6, ИЖС (ЛПХ) по 4, по моему. Могу ошибаться...
Но в данном случае (для ИЖС=ЛПХ), по моему, принятие решения находится на уровне местной администрации. Если не ошибаюсь...

Вторая "калитка", - это через суд... Это отдельный разговор....

Обсуждать всякие долевые схемы и прочее, - лично у меня нет ни какого желания. Ранее уже писал об этом.

Про ситуацию с Гесерс - там другое.
Речь идёт о возможности сблокированного строительства двух ИНДИВИДУАЛЬНЫХ домов на двух соседних ИНДИВИДУАЛЬНЫХ участках.
Это возможно сделать законно. Кстати, для ИЖС то же (по моему, если не ошибаюсь, но тогда мин. размер участка уже будет не 6, а 4 сотки, что экономически может быть оправданней/выгодней).
В этом и есть определённое различие между "дачной" землёй и ИЖС. Особенно, в ситуации, как у Гесерс (ДОРОГАЯ земля)...

[Andreeviliaa]

Разовью мысль дальше.
Если у нас строятся таунхаусы [b]на продажу – на дачном участке,[/b] то берется 2 сотки земли под него, на одной строится таунхаус, одна сотка остается в пользование, как палисадник.
Что имеем? Если строительство произошло на дачном участке, то 2 сотки х 0,3 (коэффициент)=0,6 или 60 кв м можно иметь общей площади таунхауса, по законодательству. Но:
.

Фантазии.
Законодательно не регламентируется застройка на дачном и ином участке , кроме ИЖС !!!
Кроме устава дачного кооператива или объединения.

Хоть 100 этажей , если правление разрешит , согласно устава .
И если хватит мощностей на данное чудо-строение .

Как уже ранее писал это заблуждение.

1) Это самый устав, как Вы его называете, а по сути это план застройки, ДОЛЖЕН СООТВЕТСТВОВАТЬ градостраительному кодексу, СНиПам и т.д. То есть по сути тем же документам, что и застройка на ИЖС (естественно, с определёнными различиями). По моему, Гесерс приводил ссылки на эти законодательные акты. Посмотрите.

2) Этого плана может и не быть, и по факту, он не везде и есть. Про этот случай в законодательстве так же есть разъяснения. Поищите, если не сложно, ну или я потом выложу, как время будет...

3) "Объединения" с уставом и прочее ... может и не быть вовсе. Т.е. в принципе. Пример - приобретение большого участка "под строительство усадьбы". Ранее этот участок планировали "под участки без подряда", а сейчас продают "под усадьбу"....

4) Правление может и разрешит 100 этажей, особенно, если Вы и есть правление, но это будет 100% не законная постройка. А вот 3 этажа, с отступами и т.д..... это разрешат и это будет 100! законная постройка. И ни кто её не снесёт!!! Ни сейчас ни в будущем ИМХО.
А ВОТ В ПЛАНЕ ЗАСТРОЙКИ ПРОПИСАТЬ 100 ЭТАЖЕЙ НЕ ПОЛУЧИТСЯ, Т.К. ЭТОТ ДОКУМЕНТ ДОЛЖЕН ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ СООТВЕТСТВОВАТЬ ДЕЙЙСТВУЮЩЕМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ И КТВЕРЖДАТЬСЯ В МЕСТНОЙ "АРХИТЕКТУРЕ".

Призываю всех участников данной темы перед тем как писать (простите, - ляпать) изучить тот вопрос, про который пишите.
Пожалуйста!!!
Это избавит меня от необходимости вносить опровергать/вносить уточнения, и поможет сконцентрироваться на других важных вопросах. Например, особенности выбора участка под застройку, исходя не только их параметров категория/ВРИ/наличие газа, но и из других не менее важных параметров - транспортная доступность, окружение, инфраструктура, природное окружение, престижность места/направления и много другое.
Заранее спасибо!

[Andreeviliaa]

Фантазии.
Законодательно не регламентируется застройка на дачном и ином участке , кроме ИЖС !!!
Кроме устава дачного кооператива или объединения.
Хоть 100 этажей , если правление разрешит , согласно устава .
И если хватит мощностей на данное чудо-строение .

Ну, какие фантазии . Теоретически - «мы» хотим построить и продать 3 таунхауса. Заработать так сказать (как в теме предполагается и рассматривается)...

Отсюда схема:
1. Покупается участок в дачном некомерческом объединении
1-а) делится на три маленьких участка.
2.Строятся три таунхауса
3.Потом, подпадая под так называемую «дачную амнистию». Получает собственник разрешение на строительство и его оформляет.
4. Регистрация в БТИ, чтобы можно было в последствии прописываться в этих таунхаусах. Оформление домовой книги.
5. Выход из дачного объединения, одновременно заключая с ним договор об использовании и эксплуатации инженерных сетей, дорог и другого имущества общего пользования.
6. Перевод земли в ИЖС (или "позволить" новому собственнику самому заниматься этим уже)
6. Продажа всех трех таунхаусов.
Надеюсь, что схема правильно расписана. Если кто видит ошибки – поправьте, плиз.

При желании я могу Вам выдать массу ценной информации по тому, как "узаконить данную идею".
Но!
Но так среда обитания не создаётся. ИМХО.
С моей точки зрения, всегда целесообразно находиться в правовом поле...
С моей точки зрения....

[alexis18]

Отсюда схема:
1. Покупается участок в дачном некомерческом объединении
1-а) делится на три маленьких участка.
2.Строятся три таунхауса
3.Потом, подпадая под так называемую «дачную амнистию». Получает собственник разрешение на строительство и его оформляет.
4. Регистрация в БТИ, чтобы можно было в последствии прописываться в этих таунхаусах. Оформление домовой книги.
5. Выход из дачного объединения, одновременно заключая с ним договор об использовании и эксплуатации инженерных сетей, дорог и другого имущества общего пользования.
6. Перевод земли в ИЖС (или "позволить" новому собственнику самому заниматься этим уже)
6. Продажа всех трех таунхаусов.
Надеюсь, что схема правильно расписана. Если кто видит ошибки – поправьте, плиз.

Схема ущербна .

Разрешение на строительство не требуется по дачке .
Тем более разрешение по дачной амнистии вообще не даётся.
Избыточная норма.

Регистрация на дачке в ЖИЛОМ доме только по суду .
Выход из ДО , скорее всего возможен только по прекращению членства в ДО , читай купли-продажи .
Перевести кусок дачной земли в ИЖС , из массива ДО - полная правовая ахинея .

Просьба к иноземным фантазёрам применить у себя на "Родине " данные схемы легализации

[Andreeviliaa]

Отсюда схема:
1. Покупается участок в дачном некомерческом объединении
1-а) делится на три маленьких участка.
2.Строятся три таунхауса
3.Потом, подпадая под так называемую «дачную амнистию». Получает собственник разрешение на строительство и его оформляет.
4. Регистрация в БТИ, чтобы можно было в последствии прописываться в этих таунхаусах. Оформление домовой книги.
5. Выход из дачного объединения, одновременно заключая с ним договор об использовании и эксплуатации инженерных сетей, дорог и другого имущества общего пользования.
6. Перевод земли в ИЖС (или "позволить" новому собственнику самому заниматься этим уже)
6. Продажа всех трех таунхаусов.
Надеюсь, что схема правильно расписана. Если кто видит ошибки – поправьте, плиз.

Схема ущербна .

Разрешение на строительство не требуется по дачке .
Тем более разрешение по дачной амнистии вообще не даётся.
Избыточная норма.

Регистрация на дачке в ЖИЛОМ доме только по суду .
Выход из ДО , скорее всего возможен только по прекращению членства в ДО , читай купли-продажи .
Перевести кусок дачной земли в ИЖС , из массива ДО - полная правовая ахинея .

Просьба к иноземным фантазёрам применить у себя на "Родине " данные схемы легализации

Схема ущербная в самом начале.
Как ранее писал, Вы не сможете разделить участок по 2 сотки. Все остальное обсуждение лишено смысла....

В данной случае, скорее всего, не получится уйти от долевых схем, а так же от манипуляций с самой недвижимостью (закладка проёмов и т.д....).
Обсуждение подобных "около-законных" схем вне сферы моих интересов (на данном форуме), хотя бы потому, что существует масса способов получить доходность от строительства на продажу такую же как и в предлагаемом варианте, но оставаясь при этом в рамках правового поля.

[Andreeviliaa]

...
...
.

Схема ущербна .

Разрешение на строительство не требуется по дачке .
Тем более разрешение по дачной амнистии вообще не даётся.
Избыточная норма.
...
...

Вообще-то, требуется.
Так же, как и на ИЖС. Эту норму в законе пока ни кто не отменял, по моему...

Другой вопрос, что это легко можно обойти, обратившись к "дачной амнистии".
Так то же и на ИЖС - можно так же обратиться к "дачной амнистии"/упрощённому порядку регистрации.
Правда, времени осталось уже не много (это про упрощённый порядок регистрации). Кстати, а сколько?
Не суть...

Моё мнение, что на данный момент существует два правильных пути:
1) Строить то, что вписывается в законные рамки и получать разрешение на строительство (что на "дачке", что на ИЖС).
2) Строить то, что вписывается в законные рамки, но не получать разрешение на строительство (в данный момент это уже актуально только для "дачки", если не ошибаюсь...). а воспользоваться "дачной амнистией". Но строить всё равно только то, что соответствует нормам и правилам... Да бы избежать осложнений в будущем...

ИМХО второй способ несколько хуже, так как в последствии могут возникнуть некие сложности, как раз, при регистрации и т.д.
Вопрос - будут ли отличаться (хоть чуть-чуть) документы для дома построенного в "официальном порядке" и дома построенного в "упрощённом порядке" ?