Инвестиции в малоэтажное строительство 450 / 17464

[Andreeviliaa]

Вообще-то, "дачная амнистия"/упрощённый порядок регистрации это не способ легализации самостроя, возведённого без получения разрешения на строительство.

Этот закон был придуман для другого, и по сути/смыслу он не относится к случаю "нового строительства".
То же самое и в "долевых" историях...

Да, законодательство не совсем совершенно...
Но не надо ИМХО заниматься самообманом и создавать себе потенциальные проблемы там, где их легко можно не создавать...

Новое строительство - получите разрешение. Хоть на "дачке", хоть на ИЖС. Потом регистрируйте...
В чём проблемы?

Или я что-то упустил? Может что-то уже изменилось в законодательстве? Отменили/изменили какие-то нормы или ещё что-то?
В том смысле, что возможно уже есть закон, где чётко написано - на участке с ВРИ "под дачное строительство" для строительства дома не требуется получать разрешения ни у председателя (правления массива) ни у местной администрации (в "архитектуре")?

[alexis18]

Вообще-то, требуется.
Так же, как и на ИЖС. Эту норму в законе пока ни кто не отменял, по моему...

Другой вопрос, что это легко можно обойти, обратившись к "дачной амнистии".
Так то же и на ИЖС - можно так же обратиться к "дачной амнистии"/упрощённому порядку регистрации.
Правда, времени осталось уже не много (это про упрощённый порядок регистрации). Кстати, а сколько?
Не суть...

Я говорю , лишь за избыточность по разрешению на строительство, в рамках процедуры дачной амнистии .
Она проходит без данного документа. Строение УЖЕ постфактум стоит .

[Andreeviliaa]

...
...
.

...
...
Выход из ДО , скорее всего возможен только по прекращению членства в ДО , читай купли-продажи .
...
...

Что за бред?!!!!!!!!!!????????????????

Ну, слава Богу, что применили хотя бы оговорку "скорее всего".
Видимо мои усилия стали приносить релультат Наконец-то....

1) Выход из ДО это и есть прекращение членства в ДО.
И не чего больше.
Если собственник выйдет из ДО, на самом участке это ни как не скажется. Какая категория/ВРИ была, та и будет...

Так же как Вы путаете категорию земельного участка и его ВРИ, Вы так же путаете категорию/ВРИ с всякого рода добровольными объединениями граждан. По типу ДО или ТСЖ...
К категории/ВРИ зем. участка это имеет опосредованное отношение.
И самое главное - КАЖДЫЙ СЛУЧАЙ ОЧЕНЬ КОНКРЕТНЫЙ.
Скажем так, не во всех ДО собственником дорог/сетей является некий тип, который за дёшево продавал участки садоводам, но планирует "отжать" по максимуму за право пользования инфраструктурой. Такие случаи имеют место быть, но не стоит преувеличивать. Далеко не во всех До такая ситуация, даже в недавно образованных...
Кстати, аналогичная ситуация и с ИЖС.
ИЖС это ВРИ земельного участка, и, в общем случае, это не имеет отношения к объединению/разъединению граждан и к тому, в чьей собственности находятся сети/дороги, которыми обеспечен участок. Повторюсь - в общем случае. А так, всё конкретно...
Скажем так, Вы вполне можете приобрести участок с ВРИ ИЖС, но сети/дороги, которыми обеспечен данный участок, так же могут быть в чьей-то собственности (не в муниципальной!!!). Легко...
И обратное - Вы можете приобрести участок с категорией сельскохозяйственного назначения, с ВРИ "под дачное строительство", но к данному конкретному участку подъезд будет по муниципальной дороге, а ближайший столб будет моэска...

Более того, не все ДО так страшны, как их малюют.
Да, есть "страшные", а есть и вполне нормальные, где дороги в собственности самих садоводов, например. Есть и другие. Есть всякие разные... Каждый случай надо рассматривать конкретно, а не применять к всей массе вариантов расхожие клише. ИМХО.
ТО же и с ИЖС. Самые высокие коммунальные платежи, как раз в посёлках, где участки имеют ВРИ - ИЖС. Для МО это так.

2) Что значит "читай купли-продажи"?
Вы говорите о том случае, когда УК вводит огромные платежи, а тех, кто вышел из ДО фактически принуждают к продаже участка, чиня им всяческие препятствия в пользовании инфраструктурой, затыкая канализацию, отключая от сетей?
Да, такие факты имеют место быть.
Но!!!!!!!!!!!!! Далеко не во всех посёлках это так. Даже в новых... А есть и старые снт, образованные давно, где уже сложился некоторый поряд/уклад жизни. Где ни кто ни кому не режет провода.... И там нет непомерных ком. платежей, и находится данные снт могут в очень хороших местах, иногда, просто, в эксклюзивных. И почему бы там не взять участок под цели строительства на продажу? Только потому, что это снт, а не деревня?

ИМХО каждый случай весьма конкретен.
Есть приличные снт, а есть с неадекватными УК.
Есть очень хорошие участки ИЖС, а есть не очень. Есть убогие деревне, где по закону может и положено местной власти заниматься дорогами, а по факту... А по факту "по звонку" дороги/освещение там не появляются... И не появятся в обозримой перспективе. И не появится охраны территории, да и, вообще, её ограждения хотя бы. Потому, что это деревня... И дорога там с не давних пор стала пользоваться популярностью не только жителей деревни, а и всех, кто стал жить "за деревней". На тех полях, которые раньше были "под клевер/картошку", а сейчас стали дачными... И мимо окон жителей этой (ранее тихой) деревушки стали в ОГРОМНОМ кол-ве шнырять разного назначения авто... От личных до бетоновозов... А с вывозом мусора - отдельная тема. Бывает и такое. И о да! Жители подобных мест теперь активно обмениваются в сети мыслями на тему - как правильней надо "нагнуть" местную администрацию на тему дорог/сетей/вывоза мусора и т.д.... Знаете, "по звонку" там не всегда появляются все обещанные законом блага. По крайней мере, в МО...
А есть действительно тихие деревушки, без рисков превратиться в проезжий двор, с изначально хорошими дорогами и с отсутствие непомерных платежей. Рядом посёлок, где жители платят по 10 тыр и более УК за что-то, в этой деревушке нет таких плат. А жизнь, как минимум, не хуже...

Все достаточно конкретно и индивидуально!
ИЖС - это не панацея от всех бед, ровно как, и "дачная сельхозка" не приговор инвестиционной привлекательно участка.
Как-то так.

[Andreeviliaa]

Вообще-то, требуется.
Так же, как и на ИЖС. Эту норму в законе пока ни кто не отменял, по моему...

Другой вопрос, что это легко можно обойти, обратившись к "дачной амнистии".
Так то же и на ИЖС - можно так же обратиться к "дачной амнистии"/упрощённому порядку регистрации.
Правда, времени осталось уже не много (это про упрощённый порядок регистрации). Кстати, а сколько?
Не суть...

Я говорю , лишь за избыточность по разрешению на строительство, в рамках процедуры дачной амнистии .
Она проходит без данного документа. Строение УЖЕ постфактум стоит .

Так это и для ИЖС то же самое.
Тут нет ни какой принципиальной разницы.
По крайней мере, не было до последнего времени...

В том смысле, что Вы пишите - "на ИЖС НАДО получать разрешение...."
Да надо, но можно было и не получать и так же как на "дачке" по "амнистии"/упрощенке...

Так то же и для "дачной" земли.
Надо, но можно не получать...

Разве, что инспектора, точнее, вероятность появления инспектора на ИЖС всё же больше. чем на "дачке" ИМХО.


А в плане основного вопроса - что можно законно построить на "дачной" земле и на ИЖС-ЛПХ, тут, как раз, особой разницы нет.
Отличия, конечно, есть. Это предметный разговор, в т.ч. и применительно к региону-местности, т.к. во многом это регламентируется как раз местной властью...
Но в глобальном плане особых различий между "дачкой" и ИЖС нет, в плане того, что там можно строить (законно), а что нет...

[Daniela-R]

Новое строительство - получите разрешение. Хоть на "дачке", хоть на ИЖС. Потом регистрируйте... В чём проблемы?

Имелось в виду – временные проблемы. Пока строится, пока суть да дело, можно занятся приготовлением к продаже. Тогда, как само получение разрешения на строительство в новострое – может по временным рамкам «застопорить» на какое то время само начало строительства. Без разрешения – нет стройки...
А время, как говорится ...деньги.
Отсюда: предлагалось начать (но только на земле «дачной» я это предлагала сделать) строительство, построить – паралелльно прощупывая «продажные вопросы» и начиная продавать, а лишь в конце обратится к регистрации, благо сама регистрация стройки на дачной земле может «подождать»...
А без документов регистрации строительства– с продажами может «напряг» быть...
Любой здравомыслящий человек хочет, чтобы на покупаемое им строение документы все были в порядке.
Я пишу в своем примере всё время , как ПРИМЕР СТРОИТЕЛЬСТВА Таунхаусов на ПРОДАЖУ.

ВЫ НЕ РАЗДЕЛЕТЕ ДАЧНЫЙ УЧАСТОК ПО 2 СОТКИ.
См. соответствующее законодательство и судебную практику...

Меня тут «сподвигло» на разделение участка по 2 сотки, встречающиеся примеры в строительстве танхаусов (в интернете много продают компаний, у которых приусадебный участков у таунхаусов очень мал – от 1 до 2-х соток).
Каким в этом случае образом они поделили по 2-3 сотки участок?
Какие могут быть варианты? Наверняка они есть...
Так как для таунхаса, для его постройки – две- три сотки вполне хватит.
В идеале – участок 8 соток, где по три сотки приходится должно на боковые здания, а 2 сотки –на таунхаус средний.

Выход из ДО , скорее всего возможен только по прекращению членства в ДО , читай купли-продажи .

В соответствии с п. 9 ст. 19 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» член садоводческого объединения вправе добровольно выходить из садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения с одновременным заключением с таким объединением договора о порядке пользования и эксплуатации инженерных сетей, дорог и другого имущества общего пользования.
Пунктом 4 вышеуказанной статьи предусмотрено так же право осуществлять на садовом земельном участке в соответствии с градостроительными, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными и иными установленными требованиями (нормами, правилами и нормативами) строительство и перестройку жилого строения, хозяйственных строений и сооружений.

Поэтому:

Разрешение на строительство не требуется по дачке .

для строительства жилого дома на садовом земельном участке застройщик обязан оформить разрешение на строительство в порядке, установленном ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации

Регистрация на дачке в ЖИЛОМ доме только по суду .

НЕТ.
Постановлением Конституционного Суда РФ внесены изменения в статью 1 закона, согласно которой разрешена прописка по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.
-Нужно зарегистрировать в рег палате «коробку строительную» , для этого конечно нужно собрать предварительно и подать туда соответствующие документы (тех паспорта там и прочее...+ свои документы:паспорт, ИНН, свидетельство на землю), потом подать документы в ближайший паспортный стол, взяв купленную домовую книгу с собой.

как "узаконить данную идею"

Не плохо было б об узаканивании и дальше поговорить, если будет время. Информация – это сила!)

Просьба к иноземным фантазёрам применить у себя на "Родине " данные схемы легализации

В 10-м поколении – русская. И пока нет желания менять гражданство одной из самых замечательных и великих стран в мире – на какое то другое.
Вы в других странах не жили, и не знаете там законодательство. Там тоже много... чего, что по знакомству «разрешают» (я про строительство сейчас, да и не только) делать, хотя на Закону вроде бы и нельзя...

Спасибо за ответы всем и за участие в теме.

[alexis18]

По регистрации в ДНТ и прочих дачных сообществах ,Конституционный суд подтвердил лишь Конституционное право на регистрацию в жилых домах-помещениях ,при наличии лишь судебного решения , где будет рассмотрен детально вопрос о признаках Жилья ,и последующей регистрации в нем ИСТЦА .

Иных решений данного вопроса не знаю.

Также не стоит путать строительство жилого дома на сельхозке ,и прочих землях ,кроме ИЖСи ЛПХ, когда есть все законные основания получить данное разрешение на строительство Жилого дома.
В ином случаи,однозначный отказ , в связи с несоответствием ВРИ.

Если честно ,устал общаться с теоретиками чистой воды .
Которым никогда в реале не приходилось пройти лично данный путь.
Посему зарекалась ,свинья ,не хрюкать , каюсь ,опять ХРЮк нул .
Но диалога не получилось .
Удаляюсь в свою тему за ИЖС, где все достаточно прозрачно и законно.
Кроме таунов и МЭС

ДОСВИДОС ,теоретики.

[Daniela-R]

устал общаться с теоретиками чистой воды .
Которым никогда в реале не приходилось пройти лично данный путь

Александр, в теме обсуждаем, спорим... И это хорошо!
Также хорошо, что у Вас есть свой опыт в области строительства для себя и для других. И спасибо, что вы этим опытом обмениваетесь на форуме.
Но –если у другого человека нет (пока ...нет) подобного опыта, т.е. выступить в качестве застройщика: своего ли объекта (для своего жилья) или же построить что либо для клиентов, то это вовсе не означает, что у человека нет вообще никакого жизненного опыта, и/или он не понимает вовсе о теме, которая обсуждается.

ДОСВИДОС ,теоретики

Теория – без практики мертва (с), а также и наоборот (без хорошей подготовки теоретической – не возможно ничего построить и сделать вообще. Не даром этому сперва люди обучаются: в учебных заведениях, а потом лишь начинают строить....).
А на форуме хорошо, что есть люди –единомышленники, коллеги, которые могут помочь задающему вопрос, «сдвинуть» свой угол зрения и увидеть тему и вопросы в ней отраженные, совсем по иному, зачастую для спрашивающего – в положительном ключе. Ну и конечно – новое что то почерпнуть или же получить ссылку на то «где искать» самому...

Короче – не обижайтесь и возвращайтесь в эту тему.

[alexis18]

Обида -удел домохозяеек
Мой жизненный принцип.
Просто не хочется толмить одно и тоже , что идеальнее ИЖС для жилого дома ,только ИЖС .
Все иное на грани , особенно все доли на мутной земле .
Посему я общаюсь в другой теме за ИЖС , с конкретикой и ответами из личной практики
Кому это интересно .
Здесь хрюкать больше не вижу смысла .

Здесь короли МЭС и иных художественно-литературных форм.

[Балда]

Но с газом ситуация иная. И проявляется она особо сильно именно в МО.
Цена входного билета подорожала на столько, что экономически оправданным становится применение далёкий (на первый взгляд) альтернатив.
Например, жутко-дорогих тепловых насосов.
А так и должно быть!!!
...
Что газом топить, что другими источниками - приблизительно всё едино. Топят тем, что есть "под рукой". И у нас постепенно складывается аналогичная ситуация - всё выравнивается. Если у кого-то есть возможность "отжать" за пользование трубой, он будет отжимать до тех пор, пока это будет экономически оправдано для тех, кто хочет "воспользоваться трубой". И НИ КАК ИНАЧЕ....
Скорее всего, так и будет.
И вот попадут тогда те, кто сейчас в МО платит по ляму и более за врезку в заветную трубу

К слову, не имею ни чего против м. газа. По совокупности свойств и при АДЕКВАТНОЙ (экономически оправданной) цене за врезку - альтернативы м. газу нет.
Сам являюсь пользователем м. гала. Врезка и всё прочее стоило у нас ДВА ГОДА назад 550 т.р. Сейчас врезка (только врезка) 450 или даже больше!!!
И это далеко не предел для МО...

И тем не менее топливные брикеты есть и в Швейцарии (а там и газ есть), и их берут даже почти на порядок дороже (т.е. больше 300евро), чем у нас тут "под рукой" сейчас:
Например, свежее объявление (распродажа по окончанию отопительново сезона, т.е. акция)
... (много тонн) "белых топливных брикетов RUF отличного качества. Цена б/н 2700 руб. тонна, нал. 2500 руб. тонна".

Так што - пока Газпромовские не начнут названивать насчёт бесплатново подключения с бонусом в виде 10тыщ куб бесплатных - не нужны теплонасосы - только "дрова"

[Andreeviliaa]

Новое строительство - получите разрешение. Хоть на "дачке", хоть на ИЖС. Потом регистрируйте... В чём проблемы?

Имелось в виду – временные проблемы. Пока строится, пока суть да дело, можно занятся приготовлением к продаже. Тогда, как само получение разрешения на строительство в новострое – может по временным рамкам «застопорить» на какое то время само начало строительства. Без разрешения – нет стройки...
А время, как говорится ...деньги.
Отсюда: предлагалось начать (но только на земле «дачной» я это предлагала сделать) строительство, построить – паралелльно прощупывая «продажные вопросы» и начиная продавать, а лишь в конце обратится к регистрации, благо сама регистрация стройки на дачной земле может «подождать»...
А без документов регистрации строительства– с продажами может «напряг» быть...
Любой здравомыслящий человек хочет, чтобы на покупаемое им строение документы все были в порядке.
Я пишу в своем примере всё время , как ПРИМЕР СТРОИТЕЛЬСТВА Таунхаусов на ПРОДАЖУ.

1) Сама идея строительства таунов (дуплексов) на "дачной" земле вызывает ряд вопросов...
Прежде всего, как раз с точки зрения продаж.
Точнее, с точки зрения маркетинга - с точки зрения целесообразности строительства на "дачной" земле именно таунов/дуплексов а не чего-то другого. Например, индивидуального дома - дачи! Почему нет? ( Дачи бывают разными... )Почему именно тауны/дуплексы?

2) С регистрацией потом, по "дачной амнистии", то же может быть не всё гладко. Напомню, что Вас интересует регистрация того, что Вы построите, именно как "жилой дом", а иначе вся идея лишена смысла...
Вы можете возразить - а какие могут быть проблемы? Указали (в заявлении) при оформлении документов на строение "назначение - жилое" и всё! Ведь так?

Интересно, что думает по этому поводу местное экспертное сообщество?

P.S.
Экономия времени в следствии принятия решения отказаться от процедуры получения РНС и воспользоваться "дачной амнистией" может обернуться (не всегда, конечно ! ) потерей времени/нервов в будущем, если в процессе оформления уже построенного тауна/дуплекса Вас "пошлют" получать РНС и/или согласовывать статус (назначение) строения в местную администрацию ( "в архитектуру")...


3) Про наличие полного комплекта документов при продаже - совершенно верно! Так же верно, что документы должны быть в полном порядке и соответствовать той недвижимости, которую Вы продаёте. Соответственно, Вам не нужно, что бы где-то (в каких либо документах) были пометки типа - "... без получения разрешения на строительство..." и т.д. и т.п.

Сокращение сроков это понятно. Естественное и абсолютно разумное желание любого инвестора-застройщика. Но учитывая вышесказанное, речь, скорее всего, будет идти не о регистрации "совсем без получения РНС", а об "отложенном" получении этого самого разрешения, если его получение действительно сопряжено с серьёзными трудностями/временными задержками. Иными словами, РНС будет получаться уже в процессе строительства. Задним числом, так сказать. Но (!!!) в любом случае (и это моё глубое убеждение) то, что Вы строите должно в полной мере соответствовать всем СНиПам, градостроительным нормам и т.д.
На самом деле, получение РНС уже в процессе самого строительства (что бы время не терять) - весьма распространённая практика. Но актуально это в большей степени всё же для случая "стандартного" строительства (индивидуальный дом) и на участках ижс. А в чём может быть подвох в Вашем случае?
А вот в чём:

4) Соседи!!! И их, мягко говоря, недовольство тем, что рядом с ними строиться что-то большое-многоквартирное...
Последствия для Вас могут быть самые разные. Вплоть до внесения Вашего объекта в перечень (список) строений имеющих "признаки многоквартирности" и судебного иска к Вам со стороны местной администрации о признании строительства не законным (со всеми вытекающими ... )

P.S.
Не стоит недооценивать значение этого пункта!
Соседи и "сердобольная общественность" это большая сила и большая потенциальная проблема в данном случае...
Даже если у Вас будет на руках разрешение на строительство (на "жачке" или на ИЖС - не важно) это всё равно проблема, а если его не будет (самовольное строительство) - это проблема "в квадрате"!
Если не прибегать к некоторым конструкционным ухищрениям (реальный опцион - об этом писал ранее), то Ваш проект несёт в себе почти фатальный риск, не сопоставимой с той доходностью, которую сулит Ваш проект (в случае успеха).


Таким образом, с учётом всего выше сказанного (а ещё далеко не всё сказано... , см. пункт первый - о экономической целесообразности строительства именно самостильных таунов/дуплексов на неподходящей для этого земле (имеющей не то ВРИ). И "дачка" или ИЖС - это не важно. И то и другое подразумевает строительство ИНДИВИДУАЛЬНОГО жилья с получением соответствующего разрешения на строительство, как Вы сами верно писали...