Доходность вложений в недвижимость при использовании кредита 267 / 7977

bhr , спасибо! Вот Ваша формула:

"Пусть при покупке квартиры делается ПВ % (пусть 30% или 0.3) первоначального взноса.
А – стоимость квартиры (по идее эта величина должна вынестись за скобки и сократиться – исчезнуть из формулы)
А*ПВ – первоначальный взнос
А*(1-ПВ) – сумма долга
УД – процент удорожания квартиры (обычно 10% или 0.1)
СПК – ставка процентов по кредиту (12% или 0.12)
СА – ставка аренды (0.07)
Для простоты расчетов считаем, что осуществляются дифференцированные платежи. Из чего следует, что сумма процентов линейно убывает от первоначальной цифры до нуля. А еще грубее – можно на весь срок считать сумму процентов равной половине от суммы % первого месяца
Наложением процентов на проценты – пренебрегаем.

Доходность = (A*(УД +СА) - 0.5*СПК*А(1-ПВ))*срок /(А*ПВ +0.5*А*(1-ПВ))*срок
Или после сокращений

Доходность = ((УД +СА) - 0.5*СПК*(1-ПВ)) /(ПВ +0.5*(1-ПВ)) "

В числителе всё верно - прибыль (теоретическая + практическая) за год минус платежи за год умножить на срок кредита, в знаменателе интереснее - первоначальный взнос надо выносить за скобки - он на срок не умножается ;-))) , а вот платёж по кредиту никак не может быть меньше самого тела кредита ;-))), т.е. НА САМОМ ДЕЛЕ знаменатель выглядит так А*ПВ + (1+0.5*СПК*срок)*А*(1-ПВ), если выносим А за скобки, то

А*(ПВ + (1+0.5*СПК*срок)*(1-ПВ))

Мне так кажется - поправьте где не прав...

Можно ещё ввести поправку на первый взнос, учитывающую инфляцию, так ещё точнее А*ПВ(1+ИН1+ИН2...ИНN), где ИН - инфляция по годам пока выплачивается кредит.

Так что "не выходит аленький цветок" :du_ma_et:

При сроке в 10 лет и Ваших остальных параметрах, даже без учёта инфляции 90% прибыли или 9% :smu:sche_nie:

годовых и это при СТАБИЛЬНОМ росте цены в течении 10 лет аж на 10% и прибыли от аренды в 7% - в реале может много скромнее выйти, тем более что цена близка к максимальной уже сегодня.

При этом прибыль за этот год успешно "съедена" падением рубля к доллару более чем на 10% и это без учёта ожидаемых 5-7% инфляции :)-(:

Дальше может быть ещё интереснее.

Теперь вернёмся в наши реалии - арендная ставка за вычетом расходов на содержание (плановых и не очень) ближе к 5%, удорожание в среднем лет за 10 едва ли будет выше тех же 5% в год (если оно вообще будет - больно высоки стартовые цены), инфляция пусть 6% (реально - выше), ставку по кредиту оставим 12 %, срок - 10 лет, первый взнос 30%.

Итого ((0,05 + 0,05) - 0,5*0,12*0,7)*10/(0,3*1,6 + (1+0,5*0,12*10)*0,7)= 0,36 или целых 36% за 10 лет, всего 3,6% годовых В РУБЛЯХ, а если рубль ещё "припадёт" к доллару"??? При том что индексировал на инфляцию только на первый взнос...

Не проще положить на 12%-ный депозит? 6% в нашем случае съест инфляция, но оставшиеся 6% - это в 1,7 РАЗ ВЫШЕ(!!!), предполагаемой прибыли от "инвестиции" в недвижимость... :bra_vo:

Про долларовый депозит даже и не говорю.

Валерий Александрович писал(а):
а вот платёж по кредиту никак не может быть меньше самого тела кредита ;-))), т.е. НА САМОМ ДЕЛЕ знаменатель выглядит так А*ПВ + (1+0.5*СПК*срок)*А*(1-ПВ), если выносим А за скобки, то

А*(ПВ + (1+0.5*СПК*срок)*(1-ПВ))

Мне так кажется - поправьте где не прав...

пытаюсь объяснить.... реально сложно правильные слова употребить.
Представьте что Вы положили 100 рублей и через год получили 20 рублей прибыли.
Представьте что Ваш сосед положил 100 рублей и через два года получил 20 рублей прибыли.
Я утверждаю, что доходность во втором случае вдвое меньше.
то есть
среднегодовая доходность = 20 р./ 100р. * срок
продолжение следует.

осталось самое сложное. Определить, на какой же срок делается инвестиция? Первоначальный взнос - деньги "потерянные" на весь срок инвестирования. Все остальные погашения делаются на меньший срок. Последний взнос вообще делается на нулевой срок. погасил и в тот же день продал квартиру, вернув свои деньги. Самая сложность сейчас, объяснить сие, не используя страшного слова "интеграл".
Поможет аналогия.
Представьте. У Вас в квартире горит миллион лампочек. счетчик весь срок считает израсходованную элекроэнергию.
А у Вашего соседа. Сначала горит ПВ (первоначальный взнос) лампочек, через месяц (ПВ + Х) лампочек, через два месяца - (ПВ + 2Х) лампочек и т.д, к окончанию срока - столько же сколько и у Вас лампочек.
как посчитать, сколько же электроэнергии насчитает счетчик? А главное (!) - будет ли полученная сумма равна Вашей?

bhr писал(а):
как посчитать, сколько же электроэнергии насчитает счетчик? А главное (!) - будет ли полученная сумма равна Вашей?

Валерий Александрович, я не зря распыляюсь? Мне трудно судить. Может, Вы прекрасно знаете, что такое интеграл?

Хотелось бы высказать пожелания по методологии.

Кредитное плечо не делает из убыточной сделки прибыльную. Рост прибыльности связан с повышением риска неблагоприятного развития событий. Было бы понятнее вычисление доходности инвестиционной квартиры без учёта заёмных средств - представьте, что все деньги ваши. А уже вторым этапом на полученную доходность накрутите кредитное плечо.

ArtHome писал(а):
Хотелось бы высказать пожелания по методологии.

Кредитное плечо не делает из убыточной сделки прибыльную. Рост прибыльности связан с повышением риска неблагоприятного развития событий. Было бы понятнее вычисление доходности инвестиционной квартиры без учёта заёмных средств - представьте, что все деньги ваши. А уже вторым этапом на полученную доходность накрутите кредитное плечо.

никто не мешает в данной формуле принять ПВ = 1 (первоначальный взнос = 100%) и получить желаемый результат.

кстати, я в той теме делал эксперимент - варировал ПВ от нуля до ста. Чтобы проанализировать эффект кредитного плеча.
Гораздо интереснее проанализировать, как на доходность повлияет срок. Можно ведь "соскочить" раньше срока погашения кредита. Можно позже. Естественно, выгоднее собирать барыши раньше. И совсем невыгодно - держать квартиру после полного погашения. Ибо кредитное плечо больше не помогает.

bhr писал(а):
Валерий Александрович писал(а):
а вот платёж по кредиту никак не может быть меньше самого тела кредита ;-))), т.е. НА САМОМ ДЕЛЕ знаменатель выглядит так А*ПВ + (1+0.5*СПК*срок)*А*(1-ПВ), если выносим А за скобки, то

А*(ПВ + (1+0.5*СПК*срок)*(1-ПВ))

Мне так кажется - поправьте где не прав...

пытаюсь объяснить.... реально сложно правильные слова употребить.
Представьте что Вы положили 100 рублей и через год получили 20 рублей прибыли.
Представьте что Ваш сосед положил 100 рублей и через два года получил 20 рублей прибыли.
Я утверждаю, что доходность во втором случае вдвое меньше.
то есть
среднегодовая доходность = 20 р./ 100р. * срок
продолжение следует.

С первой частью согласен полностью!!!

Среднегодовая же доходность равна общей доходности на момент фиксации прибыли делённой на срок. Иначе речь идёт о ТЕОРЕТИЧЕСКОЙ прибыли с объекта - ведь % удорожания может быть скорректирован в момент фактической сделки и отличаться от теоретически ожидаемого.

В Вашей формуле стоит для ясности поставить скобки = 20 р./ (100р. * срок)

bhr писал(а):
bhr писал(а):
как посчитать, сколько же электроэнергии насчитает счетчик? А главное (!) - будет ли полученная сумма равна Вашей?

Валерий Александрович, я не зря распыляюсь? Мне трудно судить. Может, Вы прекрасно знаете, что такое интеграл?

Знаю, я его и предлагал применять для коррекции первоначального взноса на инфляцию, можно скорректировать и все остальные - только польза от этого будет меньше, чем вред от раздутой формулы расчёта