Инвестиции в жилую vs коммерческую недвигу 108 / 5213

yakashej писал(а):
- Насчет последнего "аргумента" о необходимости проводить частый и дорогостоящий ремонт. Ну всё - после этой фразы дальше уже можно ничего не писать, не читать и не слушать - так как человек изрекший такое абсолютно ясно что не владеет предметом обсуждения вообще-вообще совсем-совсем! Просвещаю: при сдаче в аренду помещения его состояние не имеет никакого значения! Сдаются - стены! Ремонт как текущий так и капитальный арендатор делает сугубо сам, сугубо на свой вкус и сугубо на свои средства, арендодатель чаще всего этим даже не интересуется. Вы путаете арендаторов помещений с арендаторами квартир, вот арендаторы квартир как раз все время будут ныть (диван старый развалился - привезите нам другой, кран ржавый течет - замените, стиралка гремит - почините), арендодатель нежилого помещения просто подписывает договор, отдает ключи арендатору и пусть арендатор там сам делает что хочет и как хочет, арендодатель этим даже интересоваться не хочет, он же сдал голые стены, коснись чего - сдаст следующему арендатору ровно эти же голые стены, риск-ноль, переживаний-ноль

Итого - последняя "партия" аргументов разнесена в пух и прах как и все предыдущие
Еще будут?
Давайте! Раскатаю мигом в тонкий блин

Ни хвоста собачьего этот "бизнес" по сдаче квартир в аренду не стоит !!!

-как без ремонта сдать на мелкоту?
-хозяину нужен имидж и постоянный игрок, который "приторговал" место и поэтому он выбирает долго и преференции большие.
-договора длительные и расчет арендной ставки сложен вплоть до %% от выручки с установкой мин. мах. месячной выручки и в соответствии связанные %%
- если вы будете гнаться только за деньгами то придете к тому разноплановому мини торг центру в который никто не ходит, везде висит разношерстная дешевая реклама, торгуют всем и главное плохо, тысячу раз видел то что вы предлагаете и видел как оно заканчивается(разочарованный собственник продает тем у кого девелопментская деятельность на ВЫСОКОМ уровне + соответствующее образование и т.д.).

Рентополучатель писал(а):
-как без ремонта сдать на мелкоту?
-хозяину нужен имидж и постоянный игрок, который "приторговал" место и поэтому он выбирает долго и преференции большие.
-договора длительные и расчет арендной ставки сложен вплоть до %% от выручки с установкой мин. мах. месячной выручки и в соответствии связанные %%
- если вы будете гнаться только за деньгами то придете к тому разноплановому мини торг центру в который никто не ходит, везде висит разношерстная дешевая реклама, торгуют всем и главное плохо, тысячу раз видел то что вы предлагаете и видел как оно заканчивается(разочарованный собственник продает тем у кого девелопментская деятельность на ВЫСОКОМ уровне + соответствующее образование и т.д.).

- Как без ремонта на мелкоту? Мелкота тоже разная бывает, если уж совсем пускать помещение "в мелкую нарезку" что лично я не приветствую, но все бывает, то можно обойтись дешевыми обоями под покрас + линолеум + б/ушный потолок армстронг и хватит с них, ведь мелкота ж!
- Имидж, преференции - всегда договорятся, и тот и другой заинтересованы в "рыночной" цене, арендатор не заинтересован занижать особо цену чтобы арендодатель не начал втихоря искать ему замену, а арендодатель не заинтересовал завышать особо цену чтобы арендатор не начал втихоря искать другое помещение
- про расчет аренды с выручки - на серьезных помещениях про такое не слышал, может на базаре кто-то полларька и сдает на таких условиях, а помещения - нет
- миниторговый центр - тоже не самый плохой вариант, во-первых там арендная ставка выше чем на всей площади целиком, во-вторых при большом количестве арендаторов сильно диверсифицируются риски (одна точка в месяц может загнуться, две - тоже наверно могут, три - при большой непрухе тоже могут, но чтоб все вот так разом взяли да померли - никогда и ни за что!)

Хочу персонально обратиться к Рентополучателю
Я уважаю и по-своему ценю Ваше занятие, я сам очень долго жил на разных съемных квартирах, знаю как это непросто быть арендодателем. Ваш труд способствует экономически эффективной трудовой миграции без которой Великая Москва никогда не стала бы Великой Москвой!
Я НЕпротив Вас ни в коем случае, я лишь против неэффективных инвестиций и тем более против если малоэффективные инвестиции выдаются за высокоэффективные! Если инвестор вводит в заблуждение других - это еще хоть как-то можно понять, если себя - то это настоящая беда
С уважением к Вам и всем читателям форума !!!!

yakashej писал(а):
- про расчет аренды с выручки - на серьезных помещениях про такое не слышал, может на базаре кто-то полларька и сдает на таких условиях, а помещения - нет
- миниторговый центр - тоже не самый плохой вариант, во-первых там арендная ставка выше чем на всей площади целиком, во-вторых при большом количестве арендаторов сильно диверсифицируются риски (одна точка в месяц может загнуться, две - тоже наверно могут, три - при большой непрухе тоже могут, но чтоб все вот так разом взяли да померли - никогда и ни за что!)
я лишь против неэффективных инвестиций и тем более против если малоэффективные инвестиции выдаются за высокоэффективные!

- серъезные только так и работают
Выставляется лимит минимальная выручка 50-100 млн
с нее аренда к примеру 6 млн
если выручка меньше - Значит выставляется требование к арендатору "повысить достаточность капитала" говоря простым языком требование расширить ассортимент
если перешли максимум выручка более 200 млн в месяц к примеру то выставляется другие требование по ремонту-благоустройству ТЦ или территории рядом или др. и прочее и прочее. :ze_va_et:

насчет эффективности сложно говорить ибо тут еще мерило совесть.
Можно покупать помещения в ауте к искать арендаторов и составлять такие договоры что они будут делать ремонт а потом их быстро выгонять пока ремонт цел.
****
да и вообще вы уже подошли к таким суммам что и читателей таких нет , и вообще их нет мы просто с вами общаемся вдвоем а вам всё кажется что нас слушает 10500 человек :hi_hi_hi:

Рентополучатель писал(а):
Кстати что делать хозяину помещения бывшего "Магнита" в СПб где померла блокадница. Вы не знаете судьбу что теперь там и когда он пересдаст это помещение снова?

А что-разве Магнит это помещение покинул?

P.S.Строго говоря блокадница померла не магазине Магнит, а в помещении отделения полиции, куда ее доставили. Причем полицейские тоже очень смешно отмазываются от этой смерти у себя. Говорят, что ей плохо с сердцем стало на ступеньках отделяения..( типа в само отделение полиции она зайти так и не успела) и она прямо там на ступеньках и скончалась.

Рентополучатель писал(а):
- серъезные только так и работают
Выставляется лимит минимальная выручка 50-100 млн
с нее аренда к примеру 6 млн
если выручка меньше - Значит выставляется требование к арендатору "повысить достаточность капитала" говоря простым языком требование расширить ассортимент
если перешли максимум выручка более 200 млн в месяц к примеру то выставляется другие требование по ремонту-благоустройству ТЦ или территории рядом или др. и прочее и прочее.
насчет эффективности сложно говорить ибо тут еще мерило совесть.
Можно покупать помещения в ауте к искать арендаторов и составлять такие договоры что они будут делать ремонт а потом их быстро выгонять пока ремонт цел.

- насчет "аренды с выручки": по-прежнему продолжаю утверждать что на аренде помещений с таким никогда не сталкивался, возможно что-то такое есть в торговых центрах, но там другая кухня. Помещение и ТЦ - совершенно разные форматы ведения арендного бизнеса. Кроме того в отсутствии эффективного контроля со стороны арендодателя за выручкой арендаторов жизнеспособность такой схемы ставится под большой-пребольшой вопрос!
- насчет проведения ремонта арендаторами с последующим их выселением пока ремонт свежий: стоимость ремонта по сравнению со стоимостью аренды помещения крайне невелика, выгода весьма туманна, кроме того арендодателям помещений присущ трезвый расчет, но им совершенно не свойственна мелочность, за один день новых арендаторов скорее всего не найдешь, а даже небольшой простой всю стоимость ремонта "съест", помимо этого есть реальный риск что арендаторы почувствовав что их использовали в качестве "равшанов и джамшутов" при выселении могут ремонт попортить. То что Вы описали больше похоже на выходку маразматичной бабки - хозяйки квартиры, которая попросит жильцов переклеить обои в счет проживания, а потом тут же выселит под надуманным предлогом, решив что сэкономила на "равшанах", но при этом также при весьма туманной выгоде риск лишиться и нового и старого ремонта весьма велик
:ne_ne_ne:

Светлана Коновалова писал(а):
Я это большей частью для ТС написала, он же думает над вложением в коммерческую недвижимость - она кажется ему более интересной, чем жилая, да и остальные все в уши дуют - вдвое рентабельней.
Он просил подводные камни - парочку подкинула.

Угу, спасибо - я все конспектирую ;)

Snape писал(а):
Примерно 6-8 миллионов. Я просто не уверен, что хочу "хранить все яйца в одной корзине" - возможно, хотя бы одну квартирку все-таки прикупил бы, даже если остановлюсь на инвестициях в коммерческую недвижку.

Не хочу вас расстраивать, но с вашим бюджетом будет трудно найти приличный объект - даже в провинции. На вскидку: какой нибудь "стрит ритейл" переведенный в нежилой фонд из квартиры. Не назову подобное вложение ликвидным - будут изношенные коммуникации и ограниченный пул арендаторов. Сейчас,в кризис найти хороший коммерческий объект - задача не тривиальная: никто в здравом уме не будет продавать недвижимость которая приносит хороший доход. А значит на рынке огромное количество неликвида - без арендаторов и с возможными "подводными камнями".

Альбина писал(а):
бизнес сжимается, арендаторы съезжают. Что будете делать в таком случае? способны развернуть бизнес на собственных площадях?

Для профессионального рантье такой вопрос стоять не должен. Если нет арендаторов на площади, долго нет и помещение "висит": значит инвестиция изначально была ошибочной и объект - неликвид. Кризис может повлиять на уровень арендной ставки - но полный штиль - это не признак кризиса, это показатель безграмотности арендодателя.

yakashej писал(а):
Верная мысль! Всем московским младоинвесторам рекомендую начать с регионов, там конечно все сильно отличается от столицы, но первичный набой шишек где-то у Вас рано или поздно должен произойти, так что пусть он произойдет там где это будет для Вас недорого стоить!

Хорошая коммерческая недвижимость стоит дорого в любом регионе.

yakashej писал(а):
Просвещаю: при сдаче в аренду помещения его состояние не имеет никакого значения! Сдаются - стены! Ремонт как текущий так и капитальный арендатор делает сугубо сам, сугубо на свой вкус и сугубо на свои средства, арендодатель чаще всего этим даже не интересуется.

Вы несколько утрируете - да, может придти арендатор которому нужно переделать помещение "под себя", но почти любой арендатор будет смотреть на состояние коммуникаций и напольного покрытия. Помещения в состоянии "под капитальный ремонт" сдаются плохо, особенно это касается небольших площадей. Арендатору подчас легче найти помещение в хорошем состоянии и обойтись небольшим объемом переделок, чем тратить время и деньги на серьезные работы.

yakashej писал(а):
арендодатель нежилого помещения просто подписывает договор, отдает ключи арендатору и пусть арендатор там сам делает что хочет и как хочет, арендодатель этим даже интересоваться не хочет, он же сдал голые стены, коснись чего - сдаст следующему арендатору ровно эти же голые стены, риск-ноль, переживаний-ноль

Я всегда прописываю в договоре что и как переделывает арендатор, а потом еще и принимаю неотделимые улучшения по акту приема-передачи. Арендатор запросто может кривыми ручками запороть коммуникации или, например, систему вентиляции и кондиционирования - в итоге арендодатель теряет большие деньги. Легкомысленное отношение к вопросу переделок первый шаг к убыткам.