Окупаемость на сегодняшний день 96 / 8791

[Maxim D.]

нужно привлекать людей, специализирующихся на поиске вариантов минус 20-30% от рыночной цены, или интересные объекты по окупаемости около 5 лет))

Это очень редкая специализация

некоторых инвесторов устраивают и 10-15% прибыли

Большинство, моё мнение, устраивает 10-12, последняя цифра зачастую - более чем, и оно вполне объяснимо.

Основная проблема в том, что объект приходит, и есть короткое время, чтобы его забрать себе, а инвесторы то деньги долго ищут, то долго принимают решение и т.д

Основная проблема в чём:
1. Наиболее понятное предложение - торговое помещение с сетевиком - днём с огнём не сыщешь по 5-6 летней окупаемости, это действительно крайне редкие предложения, которые частенько до открытого рынка не доходят вообще.
Квартиры тоже сюда же относятся.
2. Как вы сами привели пример, зачастую недооценённые объекты на сегодняшний день можно окрестить "специфическими" - это земельные участки самого разного назначения, промышленные площади и самая разнообразная недвижимость, которую одним словом можно назвать как "нетиповая".
3. И здесь два момента - большие риски самому переоценить такой объект или же столкнуться с непредвиденными обстоятельствами. Это не будет говорить о том, что вы плохо рассчитали или что-то не учли - это просто обстоятельства по факту, с которыми столкнуться могут все. И доходность может здорово упасть.
Второй момент - большинство интересантов смотрят на такие объекты крайне скептически, по понятным причинам. Попросту вытащить оттуда деньги может оказаться не так просто и совсем небыстро.
4. Ещё момент, частично связанный с предыдущим пунктом, частично связан с недвижимостью вообще. Как вы сами обозначили, частенько козырное предложение имеет весьма жестко ограниченный срок. Но это вовсе не значит, что объект не имеет каких-либо нюансов или особенностей, и практически никто не станет вкладываться без проверки такого объекта. Чаще всего готовы упустить выгодное предложение, чем подписываться под непонятное. И это тоже разумно, кстати - суммы немаленькие, см. предыдущий пункт "попробуй потом оттуда вытащить деньги".
5. Ну а что касается "инвесторы долго ищут деньги", со своей стороны могу сказать, что если человек заявил о желании что-то купить, это не значит, что он что-то по итогу купит или что у него вообще есть возможность что-то купить. Точно есть желание купить у человека, который подтвердил свой интерес деньгами, пусть даже и небольшими. А у всех остальных ещё непонятно, что и как.
Плюс действительно, надо понимать, что далеко не всегда требуемая сумма лежит наличкой или на счету, это зачастую попросту неразумно. Поэтому чтобы вытащить деньги, тоже нужно время.

Так что, моё мнение, объекты категории "ниже рынка" - это хорошо, но уж слишком узкое и (ключевое) проблемное направление, чтобы заниматься только им.

Делюсь соображениями, не более, если что

[Антипов Александр]

Так что, моё мнение, объекты категории "ниже рынка" - это хорошо, но уж слишком узкое и (ключевое) проблемное направление, чтобы заниматься только им.

Хочу попробовать заниматься только таким направлением. Хотя, практически уже так и обстроит)

[Maxim D.]

Хочу попробовать заниматься только таким направлением. Хотя, практически уже так и обстроит)

Могу только пожелать удачи.

p.s. Как там ваш Хомутовский переулок?

[Антипов Александр]

Хочу попробовать заниматься только таким направлением. Хотя, практически уже так и обстроит)

Могу только пожелать удачи.

p.s. Как там ваш Хомутовский переулок?

Тут нужна не удача, а кредитная линия)))
Хомутовским Алексей больше занимается.

[Maxim D.]

Тут нужна не удача, а кредитная линия)))

Ахаха, это точно. Большинство объектов проще самому выкупить и провернуть, перекинувшись под залог той же недвижки, чем убеждать кого-то, что это действительно выгодный вариант.

[planetabum]

Александр, можно сказать, что Максим ответил на 100% так как я думаю.
Интересно послушать немного другую сторону, на форуме коммерция представлена очень слабо. Если Вы откроете новую тему, то многим будет очень интересно.
На вопрос сколько я готова платить, не знаю. Но мой вопрос был связан именно с квартирами в Москве. Загородку и дисконт я понимаю, поэтому и интересно.
Услуги, связанные с такими объектами интересны. А с чем конкретно Вы сталкивались по таким объектам.
Вот к примеру такой кейс. МО. Помещения одного предприятия проданы на рынке. Территория одна, собственников несколько. Основной собственник выкупил территорию , охраняет ее, обслуживает. У других собственников территория только под их помещениями. Основной собственник не разрешает проезд. Тут ,понятно, сервитут по договору или по суду. Проблема еще в том, что основной собственник перекрыл коммуникации. Вот как такие ситуации можно решать? Сколько такие услуги могут стоить? Какие варианты могут быть? Может основного собственника сподвинуть то, что другие собственники по суду начнут вскрывать его великолепный асфальт на территории для прокладки коммуникаций ново возведенных? Присудит ли суд ему потерю суммы аренды?

[Maxim D.]

на форуме коммерция представлена очень слабо.

Ну здрасьте. Когда я тут первый раз задал вопрос коллегам, просто из любопытства, тут столько экспертов понавылазело с таким опытом работы, что Сбербанк со своим "основан в 1841 году" выглядит стартапом

[Антипов Александр]

Вот к примеру такой кейс. МО.

Да по разному можно, в зависимости от бюджета, суды, привлечение ЧОП и т.д, в команде есть сильный юрист, который занимается такими вещами, есть экономист, я коммерцией не занимаюсь, поэтому другие методы решения задач, в основном по суду править документы.
Сейчас есть что то похожее, в ТЦ система отопления, вентиляция принадлежит группе людей, они предложили выкупить по завышенной цене новому собственнику ТЦ, тот сделал оценку, сумма завышена в несколько раз, предложил купить исходя из оценки, по остаточной стоимости, договор на аренду коммуникаций закончил действие, собственники коммуникаций незадолго до этого решили повысить арендную плату, собственник ТЦ ее не одобрил, ТЦ сдается в аренду, первые грозятся увезти оборудование, второй продолжает платить по старым расценкам, игнорируя первых Веселая там история, первые думают, что они на коне, но если начнутся суды - скорее всего, будет все наоборот, вплоть до банкротства первых.

Вот как такие ситуации можно решать? Сколько такие услуги могут стоить? Какие варианты могут быть? Может основного собственника сподвинуть то, что другие собственники по суду начнут вскрывать его великолепный асфальт на территории для прокладки коммуникаций ново возведенных? Присудит ли суд ему потерю суммы аренды?

Если у вас этот вопрос серьезный - есть повод для встречи, расскажите подробно, покажите все документально, будем думать, и считать. Но услуги будут стоить дорого, с предоплатой по договору.

[planetabum]

Вот к примеру такой кейс. МО.

Да по разному можно, в зависимости от бюджета, суды, привлечение ЧОП и т.д, в команде есть сильный юрист, который занимается такими вещами, есть экономист, я коммерцией не занимаюсь, поэтому другие методы решения задач, в основном по суду править документы.
Сейчас есть что то похожее, в ТЦ система отопления, вентиляция принадлежит группе людей, они предложили выкупить по завышенной цене новому собственнику ТЦ, тот сделал оценку, сумма завышена в несколько раз, предложил купить исходя из оценки, по остаточной стоимости, договор на аренду коммуникаций закончил действие, собственники коммуникаций незадолго до этого решили повысить арендную плату, собственник ТЦ ее не одобрил, ТЦ сдается в аренду, первые грозятся увезти оборудование, второй продолжает платить по старым расценкам, игнорируя первых Веселая там история, первые думают, что они на коне, но если начнутся суды - скорее всего, будет все наоборот, вплоть до банкротства первых.

Вот как такие ситуации можно решать? Сколько такие услуги могут стоить? Какие варианты могут быть? Может основного собственника сподвинуть то, что другие собственники по суду начнут вскрывать его великолепный асфальт на территории для прокладки коммуникаций ново возведенных? Присудит ли суд ему потерю суммы аренды?

Если у вас этот вопрос серьезный - есть повод для встречи, расскажите подробно, покажите все документально, будем думать, и считать. Но услуги будут стоить дорого, с предоплатой по договору.

Я Вас поняла. У нас вопрос в начальной стадии, решаем в рабочем режиме. Заинтересованное лицо- юрист- вопрос с сервитутом на первом месте, тут помощь не нужна. Сперва заключение договора. Мы такие вопросы решали . Я знаю стоимость работ и время, потраченное на проект. У нас все было по разному. Землю в собственность оформлял один человек, сам на нас вышел и предложил сделать оформление за фикс. Занимался этим 2 года. Сделал. Остальное делали своими силами. Организацию процесса, естественно. Нашли хорошего архитектора, он нам посоветовал хорошего надзора. У моего парикмахера бывший муж оказался хорошим сметчиком. За период работы было две шикарных бригады. Проект занял 8 лет. Прибыль начал приносить на 2-3 год. К концу была сказка. Продали. По мелочевке было несколько проектов. Там только бригада строителей. Это было раньше, а сейчас и время и место другие. После приведения объекта в полную боевую готовность, заселения арендаторами на объект сразу приходит покупатель с хорошими деньгами. А какое чувство самоудовлетворения! Самооценка взлетает до небес. А за предложение спасибо. Если понадобится, то обращусь к Вам. В рамках форума интересно общение. Вам в просветительских целях тоже. Смотришь иногда и диву даешься как у нас народ коммерции боится. Я наоборот жилье боюсь. Ну не жилье, а то , что там выгрызают мозг чайной ложечкой. У меня нервов не хватает. С коммерсами проще.

[planetabum]

на форуме коммерция представлена очень слабо.

Ну здрасьте. Когда я тут первый раз задал вопрос коллегам, просто из любопытства, тут столько экспертов понавылазело с таким опытом работы, что Сбербанк со своим "основан в 1841 году" выглядит стартапом

А вдруг? Может кто и появится в теме. Интересно же. С удовольствием пообщаемся. Очень востребованные специалисты будут завалены работой. И народ к ним потянется.