Развитие арендного бизнеса 118 / 11684

Вот потому так все мы хреново и живем потомучто каждое поколение думает пол жизни своей как РЕШИТЬ ЖИЛИШЬНУЮ ПРОБЛЕМУ СВОЮ...

Не каждое! я уже не думаю, мои дети (они еще об этом не знают) об этом думать не будут.
Да, помню родителям было несладко, помню бараки на м. Войковской, потом расселили, и т.д. Сейчас и у меня и у сестры по трешке, все дети останутся с квартирами (от меня и от мужа) в Москве + у каждого по дому за бугром. я не выпендряюсь, просто считаю своим долгом, чтоб дети жили лучше своих родителей.

Здесь еще одна уважаемая форумчанка есть, которая подумала заранее о своих детях и обзавелась для них, для каждого по даче в Евросоюзе.
У меня совсем недавно клиент-соотечественник, купил три квартиры в ипотеку Бай-ту-Лет своим детям, каждому по квартире, сейчас сдает, когда дети подрастут, ипотека будет выплачена арендаторами.

так что в этом плане есть немного позитива.

Eкaтeринa Koнoвaлoвa писал(а):
Здесь еще одна уважаемая форумчанка есть, которая подумала заранее о своих детях и обзавелась для них, для каждого по даче в Евросоюзе.
У меня совсем недавно клиент-соотечественник, купил три квартиры в ипотеку Бай-ту-Лет своим детям, каждому по квартире, сейчас сдает, когда дети подрастут, ипотека будет выплачена арендаторами.
так что в этом плане есть немного позитива.

я понимаю, что пишу правду матку, идущую вразрез с вашими целями, НО

Если посмотреть на францию и грецию и на их налоговое законодательство, то покупка недвиги в Европе кажется туманным
Посмотрим на это со стороны МЕГА-продавца коим является евросоюз.
"Продавец развил бренд "Европа" и теперь можно качнуть денег с покупцов 1-2% налог, а на некоторые острова 6% в Греции - это уже АБОНЕНТСКАЯ ПЛАТА за право владения " спрашивается а нафиг надо? учитывая продажность, в частности швейцарцев , кои продают на пару недель название своих деревушек и улиц русским корпоративщикам, можно утверждать что в "Европе ЗНАюТ как деньгу СОРВАТЬ" и уж тут иллюзий не надо иметь обдерут как липку :lol:

***
Ленинская революция в Швейцарии захлебнулась в самом начале, когда на сборища приходили граждане за деньги, и грабли ему в аренду за деньги!! на пару часов соседи сдали в огороде ковыряться.Вопрос неужели кто-то рассчитывает "хорошо бабла качнутьь" :lol:

при такой постановке вопроса где капитализму 500 лет отроду и в долине Таль, уж я думаю, знают как деньги делать :lol:

Сергей Марфин писал(а):
Рентополучатель, добрый день.
Есть вопрос - Вы пишите, что из одной квартиры сделали две по методике "откладывать половину". Это за какое время?

Просто расчет показывает интересные вещи, например:
симпатичная однушка эконом рядом с метро, сдача = 40'000 в месяц, цена 7-8 млн (все в текущих ценах в рублях, можете перевести в золото).
В год без налогов и амортизации от аренды получится доход около 400'000.
И это максимум, если ликвидность очень хорошая и простоев нет.
Откладывая в золоте половину (200'000 руб в год с квартиры) удастся накопить на новую примерно за 30-40 лет (предполагаю, что цена метра в золоте не меняется).
При этом, для жизни 200'000 в год - это величина малая.
На мой взгляд, бизнес такой можно считать успешным, если в обороте около 15 квартир.
Но, сдача 15 квартир требует серьезного личного участия:
- в среднем каждые полтора месяца кто-то будет съезжать, требуется решение вопроса с залогом и поиск/заселение нового жильца;
- в среднем каждый квартал потребуется делать один косметический ремонт,
- в среднем каждый год одну квартиру нужно обновлять: продажа/покупка + мелкий ремонт для сдачи.

Так оно и получается но при 6 квартирах его уже можно ставить на рельсы самодостаточности без вложений извне.
И ....Горшочек начинает варить!!! при деловом подходе можно выжать 7% с жильцов в год, это 3,5% в золото с шести квартир это 20% в год что дает возможность следующей покупки через 5 лет
при 10! квартирах это покупка следующей раз в 3 года! Понимаю, что динамика головувскружающая, существуют методики наверное которые могут улучшить результат расчетов как минимум вдвое!!! Их найти надо только.

Рентополучатель, а почему именно квартиры? Почему не коммерческая недвижимость?

Starogil писал(а):
Рентополучатель, а почему именно квартиры? Почему не коммерческая недвижимость?

Тут упирается все в практику. По теории гладко на деле геморой.
Первое деньги -нелинейны это на маленьких деньгах не чувствуется, но 1 млн меньше 2 млн не в два раза! Как не смешно это звучит. :hi_hi_hi:

отсюда купить однушку с трудом получается, а под нежилое это две однушки надо минимум. Учитывая нелинейность это сложно не вдвойне.
url=http://forum.ners.ru/foto/image_page.php?image_id=3627]

[/url]

Второе можно нелинейность обратить в преимущество: все время оборачивая всеми накопленными средствами. Но на деле это редко когда возможно, падает норма прибыли от переизбытка средств, велика вероятность потерять все так как психологически не готов оборачивать такие суммы.
Третье- это начальные проблемы - простои и ремонт, которые , если их учитывать , сильно воздоражают проект с коммерч. недвижимостью.
Четвертое - там где можно поменяться( типа мне скинуть пару тройку квартир в обмен на готовый магазин с арендаторами) то сколько я предложений смотрел и ходил у меня получалась норма прибыли баш на баш.
Пятое - дискретность. А Это подразумевает прерывность и непрерывность арендного процесса где
качествами выступают делимости и самостоятельное существование объектов .
Непрерывность, напротив, выражает единство, объектов и существование объектов как единое целое.
одна квартира выполняет эдакую фунцию как рука или нога в человеке.
Прерывность возможность дополнения, а также замены и взаимозамены отдельных элементов системы .
***
Одним словом полный Диалектический материализм - взамосвязь прерывности и непрерывности. :hi_hi_hi:

Все ясно, но непонятно все равно.
Дано: нежилое помещение - офис площадью 15 кв.м., состоит из комнаты и санузла. Сдается по цене 1 комнатной квартиры при стоимости в 2,5 раза ниже. Срок окупаемости примерно 7 лет, это ведь лучше квартиры, согласитесь?
Рентабельность по крайней мере минимум в 2 раза выше. С дискретностью проблем не выявлено.
Можно кстати еще открыть торговлю юр. адресами при желании.

Рано или поздно наступит момент именуемый как Выравнивание норм доходности.
Он уже отчасти произошел. В 2000- 2003 я очень хотел магазин и нашел его мне за него надо было отдать 3,5 двушки, сейчас он стоит 2,5 двушки. Что изменилось сильно выросла цена на двушки.
***
Что может произойти? Если существует такая норма доходности в коммерч недв., то там скорее всего ничего не изменится, а продолжит менятся в секторе жилой учитывая ажиотажный спрос на эконом то норма доходн скорее подскочит до 10% годовых + произойдет еще относительное удорожание метра в рублях. Что вызовет уравнивание общих доходов:
Стоимость комм недв + аренда от нее = Стоимость жилой недвижимости + Воздоражание ее + Аренда от нее.

Рентополучатель писал(а):
Рано или поздно наступит момент именуемый как Выравнивание норм доходности.
Он уже отчасти произошел. В 2000- 2003 я очень хотел магазин и нашел его мне за него надо было отдать 3,5 двушки, сейчас он стоит 2,5 двушки. Что изменилось сильно выросла цена на двушки.
***
Что может произойти? Если существует такая норма доходности в коммерч недв., то там скорее всего ничего не изменится, а продолжит менятся в секторе жилой учитывая ажиотажный спрос на эконом то норма доходн скорее подскочит до 10% годовых + произойдет еще относительное удорожание метра в рублях. Что вызовет уравнивание общих доходов:
Стоимость комм недв + аренда от нее = Стоимость жилой недвижимости + Воздоражание ее + Аренда от нее.

Из этого можно сделать вывод, что стоимость коммерческой недвижимости снизится?

Рентополучатель писал(а):
Рано или поздно наступит момент именуемый как Выравнивание норм доходности.
Он уже отчасти произошел. В 2000- 2003 я очень хотел магазин и нашел его мне за него надо было отдать 3,5 двушки, сейчас он стоит 2,5 двушки. Что изменилось сильно выросла цена на двушки.
***
Что может произойти? Если существует такая норма доходности в коммерч недв., то там скорее всего ничего не изменится, а продолжит менятся в секторе жилой учитывая ажиотажный спрос на эконом то норма доходн скорее подскочит до 10% годовых + произойдет еще относительное удорожание метра в рублях. Что вызовет уравнивание общих доходов:
Стоимость комм недв + аренда от нее = Стоимость жилой недвижимости + Воздоражание ее + Аренда от нее.

Пока есть ипотека выравнивания норм доходности не предвидится.
Цены на жилую недвижимость перегреты ипотекой.
Лет эдак 10 назад, когда не было ипотеки и рынок был нормален, нормальной арендной ставкой для квартир считалось 1\100 от стоимости в месяц. 1ка в рабоче-спальном районе стоимостью 30 000$ сдавалась за 300$.
На сегодня для коммерческой недвижимости действует примерно то же правило 1 к 100, но есть и удачные варианты, как описанный выше.
Рентополучатель, диверсифицируйтесь. :co_ol:

Starogil писал(а):

Пока есть ипотека выравнивания норм доходности не предвидится.
Цены на жилую недвижимость перегреты ипотекой.
Лет эдак 10 назад, когда не было ипотеки и рынок был нормален, нормальной арендной ставкой для квартир считалось 1\100 от стоимости в месяц. 1ка в рабоче-спальном районе стоимостью 30 000$ сдавалась за 300$.
На сегодня для коммерческой недвижимости действует примерно то же правило 1 к 100, но есть и удачные варианты, как описанный выше.
Рентополучатель, диверсифицируйтесь.

1/100 - было помню. Что этого сейчас нет из-за ипотеки согласен частично потому что не было подтверждения. А 2009-10 (когда ипотеку давали плохо) не позволяет делать 100% вывод что это из за ипотеки. Это можно запросто объяснить и тотальной ленью населения вести активный бизнес.
2.Объекта хорошего не вижу, (вроде бы один нашел ) 2 комн хрущ (на фасад одно окно) - пропадает целая комната это коридор для прохода в торговый зал получается. Норма чистой прибыли даже хуже -5% в год.