Доходность вложений в недвижимость при использовании кредита 267 / 7977

bhr писал(а):
Да!!! Я хороший...
исчез оппонент. стало как то скучновато.

Вы - замечательный!!! К моей корректировке Вашей главной формулы "доходности инвестиций в недвижимость" есть вопросы или Вы с ней согласны? Само-собой срок в числителе остаётся - не с чем его сокращать, уходит только А.

Фомула ОБЩЕЙ доходности ((УД +СА) - 0.5*СПК*(1-ПВ))*А*срок /А*(ПВ + (1+0.5*СПК*срок)*(1-ПВ))

Сокращаем А и получим ((УД +СА) - 0.5*СПК*(1-ПВ))*срок /(ПВ + (1+0.5*СПК*срок)*(1-ПВ)), раздели результат на срок получим среднегодовую доходность без учёта коррекции на инфляцию.

Вчера не было времени продолжать.

Валерий Александрович писал(а):
bhr писал(а):
Да!!! Я хороший...
исчез оппонент. стало как то скучновато.

Вы - замечательный!!! К моей корректировке Вашей главной формулы "доходности инвестиций в недвижимость" есть вопросы или Вы с ней согласны? Само-собой срок в числителе остаётся - не с чем его сокращать, уходит только А.

Фомула ОБЩЕЙ доходности ((УД +СА) - 0.5*СПК*(1-ПВ))*А*срок /А*(ПВ + (1+0.5*СПК*срок)*(1-ПВ))

Сокращаем А и получим ((УД +СА) - 0.5*СПК*(1-ПВ))*срок /(ПВ + (1+0.5*СПК*срок)*(1-ПВ)), раздели результат на срок получим среднегодовую доходность без учёта коррекции на инфляцию.

Вчера не было времени продолжать.

неа. не согласен. то что Вы проценты также положили в знаменатель - еще можно обсудить. только вот я всячески пытался выше объяснить, откуда взялась 1/2 (одна вторая) в моем знаменателе. А Вы этого не хотите увидеть. ПВ - сумма потерянная на весь срок кредита. (1-ПВ) - сумма потерянная на полсрока. площадь треугольника - одна вторая основания на высоту. (Вы пост выше про счетчик электроэнергии читали?)
Доходность = ((УД +СА) - 0.5*СПК*(1-ПВ)) /(ПВ +0.5*(1-ПВ))

bhr писал(а):
Валерий Александрович писал(а):
Вы - замечательный!!! К моей корректировке Вашей главной формулы "доходности инвестиций в недвижимость" есть вопросы или Вы с ней согласны? Само-собой срок в числителе остаётся - не с чем его сокращать, уходит только А.

Фомула ОБЩЕЙ доходности ((УД +СА) - 0.5*СПК*(1-ПВ))*А*срок /А*(ПВ + (1+0.5*СПК*срок)*(1-ПВ))

Сокращаем А и получим ((УД +СА) - 0.5*СПК*(1-ПВ))*срок /(ПВ + (1+0.5*СПК*срок)*(1-ПВ)), раздели результат на срок получим среднегодовую доходность без учёта коррекции на инфляцию.

Вчера не было времени продолжать.

неа. не согласен. то что Вы проценты также положили в знаменатель - еще можно обсудить. только вот я всячески пытался выше объяснить, откуда взялась 1/2 (одна вторая) в моем знаменателе. А Вы этого не хотите увидеть. ПВ - сумма потерянная на весь срок кредита. (1-ПВ) - сумма потерянная на полсрока. площадь треугольника - одна вторая основания на высоту.
Доходность = ((УД +СА) - 0.5*СПК*(1-ПВ)) /(ПВ +0.5*(1-ПВ))
да. и еще чегой-то у вас срок в формуле не сокращается.

Срок не может сократиться - зачем Вы ПВ умножаете на срок? Он же разово платится

У Вас в числителе ОБЩАЯ доходность за весь срок инвестирования, значит и в знаменателе должны быть ВСЕ расходы на приобретение недвижимости, а они складываются из ПВ, тела кредита (1-ПВ) и процентов по кредиту 0,5*СПК*срок*(1-ПВ) - никаких "треугольников", иначе доходность вы считаете целиком, а платёж по кредиту почему-то равен 0,5*(1-ПВ) - всего половину тела кредита..., а где вторая и проценты??? :hi_hi_hi:

Может лично Вам Ваш банк разницу и простит, но вряд ли стоит это учитывать в обще формуле :a_g_a:

и еще просьба. давайте пока инфляцию оставим в стороне. Считайте, что я не знаю, что это такое. тем более, что так оно и есть.

bhr писал(а):
и еще просьба. давайте пока инфляцию оставим в стороне. Считайте, что я не знаю, что это такое. тем более, что так оно и есть.

В формуле приведённой выше коррекции на инфляцию нет. На инфляцию легко корректируется полученная среднегодовая доходность - нет смысла усложнять простую и красивую формулу :bra_vo:

Валерий Александрович писал(а):
bhr писал(а):
Валерий Александрович писал(а):
Вы - замечательный!!! К моей корректировке Вашей главной формулы "доходности инвестиций в недвижимость" есть вопросы или Вы с ней согласны? Само-собой срок в числителе остаётся - не с чем его сокращать, уходит только А.

Фомула ОБЩЕЙ доходности ((УД +СА) - 0.5*СПК*(1-ПВ))*А*срок /А*(ПВ + (1+0.5*СПК*срок)*(1-ПВ))

Сокращаем А и получим ((УД +СА) - 0.5*СПК*(1-ПВ))*срок /(ПВ + (1+0.5*СПК*срок)*(1-ПВ)), раздели результат на срок получим среднегодовую доходность без учёта коррекции на инфляцию.

Вчера не было времени продолжать.

неа. не согласен. то что Вы проценты также положили в знаменатель - еще можно обсудить. только вот я всячески пытался выше объяснить, откуда взялась 1/2 (одна вторая) в моем знаменателе. А Вы этого не хотите увидеть. ПВ - сумма потерянная на весь срок кредита. (1-ПВ) - сумма потерянная на полсрока. площадь треугольника - одна вторая основания на высоту.
Доходность = ((УД +СА) - 0.5*СПК*(1-ПВ)) /(ПВ +0.5*(1-ПВ))
да. и еще чегой-то у вас срок в формуле не сокращается.

Срок не может сократиться - зачем Вы ПВ умножаете на срок? Он же разово платится

У Вас в числителе ОБЩАЯ доходность за весь срок инвестирования, значит и в знаменателе должны быть ВСЕ расходы на приобретение недвижимости, а они складываются из ПВ, тела кредита (1-ПВ) и процентов по кредиту 0,5*СПК*срок*(1-ПВ) - никаких "треугольников", иначе доходность вы считаете целиком, а платёж по кредиту почему-то равен 0,5*(1-ПВ) - всего половину тела кредита..., а где вторая и проценты???

проценты по кредиту - я предложил обсудить позже. Логика в Ваших словах есть. И я в свое время об этом думал. Тоже считал, что их следует держать в знаменателе. Были причины этого не делать. про одну вторую Вы действительно не поняли?

всего половину тела кредита..., а где вторая

давайте так. Представьте, что Вам предложат оплатить все тело кредита только в конце срока. то есть оплатили и в тот же день продали квартиру и вернули деньги взад. Вы по прежнему будете считать, что расстались с деньгами на весь срок кредита?
просьба, полистайте эту тему. Я Вам приводил пример со счетчиком электроэнергии. Там я конкретные вопросы позадавал.

bhr писал(а):
проценты по кредиту - я предложил обсудить позже. Логика в Ваших словах есть. И я в свое время об этом думал. Тоже считал, что их следует держать в знаменателе. Были причины этого не делать. про одну вторую Вы действительно не поняли?

давайте так. Представьте, что Вам предложат оплатить все тело кредита только в конце срока. то есть оплатили и в тот же день продали квартиру и вернули деньги взад. Вы по прежнему будете считать, что расстались с деньгами на весь срок кредита?
просьба, полистайте эту тему. Я Вам приводил пример со счетчиком электроэнергии. Там я конкретные вопросы позадавал.

Я прекрасно понимаю о чём Вы - если Вы погасите часть кредита досрочно деньгами покупателя Вашей квартиры эффект будет тот же.

Корректировка предлагаемая мной подразумевает обычную ипотечную покупку квартиры с выполнением всех требований ипотечного договора и последующей продажей квартиры.

Дело в том, что и первый взнос и тело кредита и проценты по нему Вы выплачиваете из СОБСТВЕННЫХ средств - достаёте из кармана Вами заработанное.

Если Вы досрочно гасите кредит ЧУЖИМИ (покупателя) деньгами формула слегка видоизменится - Вы сократите свои расходы на часть оплачиваемую из денег покупателя - но это совсем другая история.

Валерий Александрович писал(а):
но это совсем другая история.

другая. сия история приведена, как пример.
неверно класть в знаменатель всю сумму помноженную на весь срок.
должно быть - сумма1*срок1+сумма2*срок2+сумма3*срок3+...
и если это аккуратно сделать, то появится одна вторая.
ну как мне достучаться?

bhr писал(а):
Валерий Александрович писал(а):
но это совсем другая история.

другая. сия история приведена, как пример.
неверно класть в знаменатель всю сумму помноженную на весь срок.
должно быть - сумма1*срок1+сумма2*срок2+сумма3*срок3+...
и если это аккуратно сделать, то появится одна вторая.
ну как мне достучаться?

Минуточку, тогда надо в этих сроках учитывать инфляцию за весь срок (иначе не корректно).

Простенький пример - у вас квартира за 10 000 000 , Вы платите 3 000 000 первоначального взноса и пытаетесь меня убедить, что в результате она вам обойдётся в 3 000 000 + 0,5*7 000 000= 6 500 000? Я Вас правильно понимаю?

"Мой" знаменатель А*(ПВ + (1+0.5*СПК*срок)*(1-ПВ)) - срок учитывается только в ПРОЦЕНТАХ по кредиту и там действительно коэффициент 0,5 :a_g_a:

Валерий Александрович писал(а):
bhr писал(а):
Валерий Александрович писал(а):
но это совсем другая история.

другая. сия история приведена, как пример.
неверно класть в знаменатель всю сумму помноженную на весь срок.
должно быть - сумма1*срок1+сумма2*срок2+сумма3*срок3+...
и если это аккуратно сделать, то появится одна вторая.
ну как мне достучаться?

Минуточку, тогда надо в этих сроках учитывать инфляцию за весь срок (иначе не корректно).

Простенький пример - у вас квартира за 10 000 000 , Вы платите 3 000 000 первоначального взноса и пытаетесь меня убедить, что в результате она вам обойдётся в 3 000 000 + 0,5*7 000 000= 6 500 000? Я Вас правильно понимаю?

инфляцию я уже просил - забудем. я не знаю, что это такое.
Ваш пример - мы говорим о разных вещах. у меня даже единица измерения другая. Вы рубли считаете. а я рублегоды. Ну аналогия с человекоднями.
не важно один человек сто дней работал или сточеловек один день.
так и здесь 10 млн на один год. или один рубль на 10 млн лет.