Инвестиции в ЖК. Рейтинг. Будущая годовая прибыль 132 / 10123

Рейтинг жилых комплексов по темпам продаж по итогам 3 квартала 2017 года

внешняя ссылка

15.10.17, 15:26
Alexey Moskva писал(а):
Рейтинг жилых комплексов по темпам продаж по итогам 3 квартала 2017 года

внешняя ссылка

сплошное заМКАДье
о чем люди думают?
сколько бы дороги не ремонтировали/расширяли, проведут жизнь в пробках

15.10.17, 14:59
Alexey Moskva писал(а):

кто врёт?

Может никто и не врет:
В данных не сказано продажа ведется по переуступке или нет: возможно 14 из 15 продаются по переуступке
[/quote]

а по никто не врет все-таки есть соображения? как аналитика/эксперта спрашиваю

15.10.17, 16:04
high voltage писал(а):

15.10.17, 15:26
Alexey Moskva писал(а):
Рейтинг жилых комплексов по темпам продаж по итогам 3 квартала 2017 года

внешняя ссылка
сплошное заМКАДье
о чем люди думают?
сколько бы дороги не ремонтировали/расширяли, проведут жизнь в пробках

15.10.17, 14:59
Alexey Moskva писал(а):

кто врёт?
Может никто и не врет:
В данных не сказано продажа ведется по переуступке или нет: возможно 14 из 15 продаются по переуступке

а по никто не врет все-таки есть соображения? как аналитика/эксперта спрашиваю
[/quote]

Про замкадье все просто: туда метро ведут, а как метро откроют, то сразу все станет просто, тем более что третий пересадочный контур на метро планируют открыть чуть ли не к 2020 году.

Далее про не врет:

1. У Урбануса скорее всего аналитику покупают только застройщики, я просто не думаю, что она еще кому-то нужна. А застройщики и сами между собой общаются, и если бы там были серьезные расхождения с реальностью, то про урбанус уже давно написали бы

2. Оценивал Саларьево парк по ДДУ. Получил данные в этом году по +-2 продажи в месяц. За полгода итого был тоже то ли +2, то ли -2.
При том что продали порядка 2300 за полгода, то есть 2- это 0.1%
Хотя даже такое расхождение для меня стало сюрпризом- его в принципе не должно было быть.

Ну и сравнивал я его с данными то ли урбануса, то ли еще кого-то: мне просто их дали для сравнения, но не сказали от кого они.

15.10.17, 14:59
Alexey Moskva писал(а):

15.10.17, 14:51
high voltage писал(а):

15.10.17, 00:22
Alexey Moskva писал(а):
К примеру Пик по 2000+ квартир продал как минимум в 6-ти из 17 строящих объектов
внешняя ссылка
насколько можно верить данным Урбана по количеству ДДУ на объекте?

смотрю данные по ЖК "Изумрудная 24" внешняя ссылка
кол-во ДДУ - 94 шт. на 31.06.2017
кол-во квартир в доме - 95 шт.
кол-во квартир в ПРОДАЖЕ - 15 шт. внешняя ссылка

кто врёт?
Может никто и не врет:
В данных не сказано продажа ведется по переуступке или нет: возможно 14 из 15 продаются по переуступке

95 квартир в доме как-то очень мало. Может здесь ошибка? Там всего 2 подъезда и 12 этажей?

15.10.17, 16:29
Alexey Moskva писал(а):

1. У Урбануса скорее всего аналитику покупают только застройщики, я просто не думаю, что она еще кому-то нужна. А застройщики и сами между собой общаются, и если бы там были серьезные расхождения с реальностью, то про урбанус уже давно написали бы

2. Оценивал Саларьево парк по ДДУ. Получил данные в этом году по +-2 продажи в месяц. За полгода итого был тоже то ли +2, то ли -2.
При том что продали порядка 2300 за полгода, то есть 2- это 0.1%
Хотя даже такое расхождение для меня стало сюрпризом- его в принципе не должно было быть.

Ну и сравнивал я его с данными то ли урбануса, то ли еще кого-то: мне просто их дали для сравнения, но не сказали от кого они.

спасибо.

15.10.17, 21:37
Тататьяна писал(а):
95 квартир в доме как-то очень мало. Может здесь ошибка? Там всего 2 подъезда и 12 этажей?

Изумрудный 24 - очень небольшой дом.
там "пятно застройки" на месте АТС.
Не "пиковские" масштабы в бывших промках, конечно.

14.10.17, 12:56
Alexey Moskva писал(а):
Добрый день. Публикую свой рейтинг Московских ЖК 15.10.2017 с обсчитанной потенциальной годовой прибылью. Надежность застройщика не рассматривается
За 10 недель добавлены:
ЖК Ясеневая 14 .Оценка и Текущие варианты 09.10.2017 9 октября 2017 г. 9:57
ЖК Полярная 25 .Оценка и Текущие варианты 08.10.2017 8 октября 2017 г. 19:34
ЖК Лефортово парк .Оценка и Текущие варианты 08.10.2017 8 октября 2017 г. 19:17
ЖК Фестивать парк .Оценка и Текущие варианты 08.10.2017 8 октября 2017 г. 18:26
ЖК Silver .Оценка и Текущие варианты 04.10.2017 4 октября 2017 г. 1б1:37
ЖК Академика Павлова .Оценка и Текущие варианты 01.10.2017 1 октября 2017 г. 11:23
Искра Парк .Оценка и Текущие варианты 01.10.2017 1 октября 2017 г. 9:35
ЖК Новочеремушкинская 17 .Оценка и Текущие варианты 28.09.2017 28 сентября 2017 г. 10:54
МФК Софийский .Оценка и Текущие варианты 25.09.2017
Всем всего самого самого наилучшего!!!
внешняя ссылка
внешняя ссылка

Алексей, сейчас выбираем квартиру между Римского-Корсакове и Городом. Как вы считаете какой объект более ликвиден и инвест привлекателен в будущем. В планах продажа через 3 года в среднем после заселения.

26.10.17, 23:09
Vilka90 писал(а):
Алексей, сейчас выбираем квартиру между Римского-Корсакове и Городом. Как вы считаете какой объект более ликвиден и инвест привлекателен в будущем. В планах продажа через 3 года в среднем после заселения.

Добрый день.

Решение не однозначно.

Неоднозначность заключается в том, что в 2021 году могут построить метро "Улица 800 летия Москвы в пределах 5 -ти минут пешком до ЖК Город, и тогда его ликвидность резко возрастет

1. Если не принимать этот потенциал в расчет, то я выбрал бы ЖК Римского-Корсакова, который я весной ставил на первое место в разных изданиях в том числе и на этом видео

Смотрите с 32:00

Тогда в феврале по-моему я сказал, что потенциальная прибыль прмиерно 15% годовых
1-ка стоила 4.378млн 33.3метра
Сейчас она стоит 5млн
То есть доход уже 14.2% за 9 месяцев

Далее квадратный метр я оцениваю в этом районе в 175т.р.
Дисконт прмеино 3% в год
Ключи ноябрь 2018

То есть потенциальная прибыль 13.16% годовых, что уже очень хорошо

Кстати аналогичную потенциальную прибыль в 13% я получил 2 недели назад 15.10
внешняя ссылка

Опять же повторюсь, что квартиры будут сданы с отделкой, тоесть их сразу можно сдать в аренду
33.3 метра 1-ки в первом корпусе 1 секция с 4% скидкой=2% за полный расчет +2% акция можнокупить за 5млн

2. ЖК Город 33.87 метра за 4.875млн

БЕз Ремонта

То есть ремонт еще + 400т.р
Плюс первые пару лет шум от соседей

Текущая моя оценка по монолиту в этом районе 151600
Падение потенциальное 3% в год или 147т.р.
Сейчас метр стоит 4.875/33.87=143.93

Итого потенциальная прибыль через год (147-143.93)/143.93=2.1%

Ну это не инвест совсем

Итак вывод: Римкова-Корсакова потенциал +13% годовых, ЖК Город потенциал +2% годовых

Почему вы оцениваете обьекты в изолированном от окружении. Ведь ясно что трешка в мещерском лесе заменяма татьяниным парком или другими квартирами в солнцево. Падение цен очевидно. Рост возможен только на стадии строительства. А цены вторички наоборот снижаются.

27.10.17, 21:57
zdorovyi писал(а):
Почему вы оцениваете обьекты в изолированном от окружении. Ведь ясно что трешка в мещерском лесе заменяма татьяниным парком или другими квартирами в солнцево. Падение цен очевидно. Рост возможен только на стадии строительства. А цены вторички наоборот снижаются.

Если честно, то не понял ничего.

Напишите пожалуйста попонятнее.

Про падение цен - мне лично не очевидно- особенно при сегодняшнем росте цен на нефть до 60.3$ за баррель- в начале года дал прогноз на 2017 год, согласно которому часть недвижимости может вырасти.
Вот ссылка: внешняя ссылка