О покупке паёв инвестиционных фондов недвижимости 82 / 1413

29.07.21, 11:27
Maxim D. писал(а):
Что?Где?Когда?,
Сорри, напомню только, что работа УК и фонда достаточно строго регулируется. А так без подробностей.

Самые строгие регламенты не в состоянии убить инициативу, если в результате образуется ручеёк "личного интереса"))
Тому пример - Ставропольское ГИБДД, да что там... - зелёная травка из-под асфальта))

Что?Где?Когда?,
Ручеёк личного интереса в первую очередь образуется у пайщиков - это одно из двух главных отличий пифа от Ставропольского ГИБДД.

Похоже, не удалось мне объяснить суть своих вопросов-сомнений((

29.07.21, 12:57
Maxim D. писал(а):
Ручеёк личного интереса в первую очередь образуется у пайщиков - это одно из двух главных отличий пифа от Ставропольского ГИБДД.

Вот это я совсем не понял))

Я имел в виду, что для УК пайщики являются всего лишь "кормовой базой" и её интересы не идентичны интересам пайщиков. А в УК работают менагеры, интересы которых не идентичны ни интересам УК, ни тем более - пайщиков. И т.д., как в матрёшке.
Какая получится результирующая в этой многовекторной системе - трудно спрогнозировать.
Я об этом.

29.07.21, 14:07
Что?Где?Когда? писал(а):
Я имел в виду, что для УК пайщики являются всего лишь "кормовой базой" и её интересы не идентичны интересам пайщиков.

Нет, УК работает в интересах пайщиков, это прописано в договоре с УК.

29.07.21, 14:07
Что?Где?Когда? писал(а):
А в УК работают менагеры, интересы которых не идентичны ни интересам УК, ни тем более - пайщиков. И т.д., как в матрёшке.

Ну, если из этого исходить, то конечно да, как минимум в управляшке точно есть уборщики и охранники, чьи интересы совершенно точно не идентичны ни интересам УК, ни интересам пайщиков. Ну и дальше-то что?

Ситуация простая - либо просчитать то, что можно посчитать, либо не влезать.

29.07.21, 14:12
Maxim D. писал(а):
Нет, УК работает в интересах пайщиков, это прописано в договоре с УК.

Ну да..., а Ставропольское ГИБДД работало для обеспечения безопасности движения, разве не так?

29.07.21, 14:12
Maxim D. писал(а):
Ситуация простая - либо просчитать то, что можно посчитать, либо не влезать.

Именно это и пытаюсь сделать) Поэтому интересуюсь опытом других, но пока не густо((

Попутно возник вопрос: странно, если до сих пор не возникло интернет-площадки, где выкладывались бы предложения о покупке и продаже паёв ЗПИФНов - тех, что не выставляются на бирже. Может, попадалось кому-нить? Пойду пошарю в инете...

Что?Где?Когда?,
Ну и что там, кто-то безопасностью движения в Ставрополе был недоволен?

Сорри, разговор бестолковый получается, на этом и закончим.

Продолжая разговор про ЗПИФНы...

ТРЕБУЕТСЯ ПОМОЩЬ КЛУБА!

Преамбула.

Со времён последних моих вопросов по теме, приобрёл на ММВБ порции ПАРУС-ОЗН (Озоновсий склад в Твери) и ПАРУС-СБЛ (Сберлогистика - склад во Внуково).

Хотел также приобрести на вторичке паи АКТИВО, но все предложения были не интересны по доходности. Был один нормальный (по доходности) вариант купить напрямую у соба паи А-14 (ТРЦ "Столица", Ижевск), но в последний момент чел "съехал с темы", вероятно потому, что пришло время получать возвратный НДС (за счёт этого - повышенные %% в первый год).

Не успел приобрести в А-17, долго сомневался - не хотелось лезть в ТРЦ в Кингисеппе, хотя активно агитировали - в плане перспективности региона. Возможно, был не прав - проехали...))

Кароч..., "амбула":

В силу выхода из под 20-23% части депо (другая часть выйдет ещё через 3мес.), озадачился "вечными вопросами" мелкого инвеста.

Актуальны на сей момент паи в А-18, ТРЦ "Малина", Рязань:
внешняя ссылка

Опасаюсь немного ТРК/ТРЦ (отдельная дискуссия), предпочёл бы конкретную "Пятёрку" или "Перекрёсток", но таких первичных предолжений нет. И раньше сомневался, теперь - ещё больше сомневаюсь, непростые у ТРЦ времена. Жена и вовсе отговаривает, говорит - возьми лучше машместа (родня планирует продать - деньги нужны кое-что более важное купить).

Однако, нацелился Рязань проработать - поеду завтра "ихний" Кремль посмотреть, город в целом, локэйшн (там ещё торговые ряды рядом) и сам ТРЦ.

Где-то неделя-две осталась на проработку вопроса...

Буду признателен за мнения знатоков (особенно - критические).

Доходность в 1й год обещают 19% до НДФЛ, потом - порядка 10% (по факту, обычно - чуть меньше).

Конечно, %% не очень и риски..., но в порядке диверса - почему нет?!

Если кому-то ещё интересен этот или аналогичные объекты, приглашаю к обсуждению и сотрудничеству - вплоть до объединения усилий по поиску-анализу в открытой теме или личке.

ПыСы. Присматривался ещё к ПНК-Рентал, но смутила "сцепка" с застройщиком этих складов, которые и сливаются потом в эти ЗПИФНы. Возможно, не прав и в этом)

Такая муть где деньги как правило большинство теряет...

Красиво упакуют продадут вам "фантики" под соусом недвижимости (как таймершеры)

Берите машино-места. Понятный и простой бизнес.
Правда сезонный.
Сейчас как раз не сезон - арендаторы съезжают...
Но , очень и дороговизна а/м и их запчастей , статистика угонов - толкает как всегда владельцев дорогих машин на парковки...
Второе - переход на электротранспорт в перспективе 10-15 лет.
Где заряжать будут? В паркингах...

Лучший объект - когда ты им лично владеешь и распоряжается, без долей, виртуальных частей и прочего.
Маленький - зато свой

Что?Где?Когда?
Я прекрасно понимаю зачем создают ПИФЫ квалы, но зачем это мелкому физ. инвестору?
Я так понимаю, что промежуточной выплаты дохода у Вас нет (ПДУ не читала)? Доход или убыток получаете только при продаже или погашении пая?
В целом депозиты и недвижка в собственности более понятный и ликвидный инструмент.

29.07.21, 14:07
Что?Где?Когда? писал(а):
Похоже, не удалось мне объяснить суть своих вопросов-сомнений((

29.07.21, 12:57
Maxim D. писал(а):
Ручеёк личного интереса в первую очередь образуется у пайщиков - это одно из двух главных отличий пифа от Ставропольского ГИБДД.
Вот это я совсем не понял))

Я имел в виду, что для УК пайщики являются всего лишь "кормовой базой" и её интересы не идентичны интересам пайщиков. А в УК работают менагеры, интересы которых не идентичны ни интересам УК, ни тем более - пайщиков. И т.д., как в матрёшке.
Какая получится результирующая в этой многовекторной системе - трудно спрогнозировать.
Я об этом.

Это называется конфликт интересов. ЦБ все уже предусмотрел, не волнуйтесь, в УК с этим строго. Контроль со стороны самой ук, спецдепа, ЦБ.