Доходность вложений в недвижимость при использовании кредита 267 / 7977

bhr писал(а):
Ваш пример - мы говорим о разных вещах. у меня даже единица измерения другая. Вы рубли считаете. а я рублегоды. Ну аналогия с человекоднями.
не важно один человек сто дней работал или сточеловек один день.
так и здесь 10 млн на один год. или один рубль на 10 млн лет.

Ещё раз - "Мой" знаменатель А*(ПВ + (1+0.5*СПК*срок)*(1-ПВ)) - срок учитывается только в ПРОЦЕНТАХ по кредиту и там действительно коэффициент 0,5 :a_g_a:

За кредит рассчитываетесь никак не рублегодами, а обычными рублями... Занижая знаменатель, можно завысить доходность, но какой смысл?

Если Вы просто отстаиваете свою точку зрения - не вопрос, дискуссия становится ни о чём.

Валерий Александрович писал(а):
bhr писал(а):
Ваш пример - мы говорим о разных вещах. у меня даже единица измерения другая. Вы рубли считаете. а я рублегоды. Ну аналогия с человекоднями.
не важно один человек сто дней работал или сточеловек один день.
так и здесь 10 млн на один год. или один рубль на 10 млн лет.

Ещё раз - "Мой" знаменатель А*(ПВ + (1+0.5*СПК*срок)*(1-ПВ)) - срок учитывается только в ПРОЦЕНТАХ по кредиту и там действительно коэффициент 0,5

За кредит рассчитываетесь никак не рублегодами, а обычными рублями... Занижая знаменатель, можно завысить доходность, но какой смысл?

Если Вы просто отстаиваете свою точку зрения - не вопрос, дискуссия становится ни о чём.

давайте по другому.
Вы с этим согласны?
сумма1*срок1+сумма2*срок2+сумма3*срок3+... - то что должно стоять в знаменателе.
нету ни кредита, ни квартиры, ни процентов. есть некий бурбулятор. в который вы в разное время кладете деньги.
через год он вам всю сумму плюс навар отдает. как вы доходность считать будете?

bhr писал(а):
давайте по другому.
Вы с этим согласны?
сумма1*срок1+сумма2*срок2+сумма3*срок3+... - то что должно стоять в знаменателе.
нету ни кредита, ни квартиры, ни процентов. есть некий бурбулятор. в который вы в разное время кладете деньги.
через год он вам всю сумму плюс навар отдает. как вы доходность считать будете?

(Доходы-Расходы)/Расходы

При этом расходы стоит подкорректировать на инфляцию - меняется покупательная способность вкладываемых денег, а доход Вы получаете в конце - самыми обесцененными деньгами

Пример - 10 лет по 100 000 вложено, в конце 1 600 000 вся сумма... инфляция 10% для простоты

(1 600 000 - (100 000 + 100 000*1,1 +...+ 100 000* 1,1 в девятой степени))/(100 000 + 100 000*1,1 +...+ 100 000* 1,1 в девятой степени)=0,0039 или 0,4% делим на 10 лет - 0,04% годовых :co_ol:

Без учёта инфляции

(1 600 000 - 1 000 000)/1 000 000=0,6 или 60% или 6 % годовых

Вот такой бурбулятор получается...

bhr

Валерий Александрович писал(а):
Без учёта инфляции

(1 600 000 - 1 000 000)/1 000 000=0,6 или 60% или 6 % годовых

Вот такой бурбулятор получается...

замечательно. То есть по Вашему получается без разницы как по сроку распределен этот миллион рублей? сужу по Вашей формуле.
То есть без разницы - положил я в начале срока один рубль. а за день до окончания срока остальные 999 999 рублей.
Или наоборот - весь миллион положил в начале срока. По Вашей формуле выходит, что доходность будет одинаковая.
я правильно Вас понял?
У меня проблемы - нет экономического образования. Есть только мозги. Экономистов действительно этому учат? То бишь считать, как Вы выше указали.

bhr писал(а):
Валерий Александрович писал(а):
Без учёта инфляции

(1 600 000 - 1 000 000)/1 000 000=0,6 или 60% или 6 % годовых

Вот такой бурбулятор получается...

замечательно. То есть по Вашему получается без разницы как по сроку распределен этот миллион рублей? сужу по Вашей формуле.
То есть без разницы - положил я в начале срока один рубль. а за день до окончания срока остальные 999 999 рублей.
Или наоборот - весь миллион положил в начале срока. По Вашей формуле выходит, что доходность будет одинаковая.
я правильно Вас понял?
У меня проблемы - нет экономического образования. Есть только мозги. Экономистов действительно этому учат?

Это у Вас так выходит - вы хотите учитывать срок, но не хотите слышать про инфляцию произошедшую за этот срок и изменение покупательной стоимости денег...

Вы приводите экстремальные примеры, чтобы увести дискуссию от сути обсуждения - в примере было по 100 000 равномерно 10 лет, если вносите всю сумму сразу - это одно, а если всю в конце другое - мы с Вами обсуждаем простенькую формулу доходности от приобретения недвижимости, Вы её пытаетесь чисто цифровыми/математическими уловками исказить. :ne_ne_ne:

Ещё раз - если Вы платите 10 лет ипотеку от суммы в 7 000 000 взятых в кредит при 12% по кредиту - сколько Вы заплатите денег???

В Форексе замечательно используются "плечевые" кредиты, плечи бывают в 100, 1000 и более, но с одной лишь целью - чтобы инвестор быстрее "залил" депозит - к чему приводит минимальное движение рынка против его прогноза... (возможно правильного) и это обсудим?

Валерий Александрович писал(а):
bhr писал(а):
Валерий Александрович писал(а):
Без учёта инфляции

(1 600 000 - 1 000 000)/1 000 000=0,6 или 60% или 6 % годовых

Вот такой бурбулятор получается...

замечательно. То есть по Вашему получается без разницы как по сроку распределен этот миллион рублей? сужу по Вашей формуле.
То есть без разницы - положил я в начале срока один рубль. а за день до окончания срока остальные 999 999 рублей.
Или наоборот - весь миллион положил в начале срока. По Вашей формуле выходит, что доходность будет одинаковая.
я правильно Вас понял?
У меня проблемы - нет экономического образования. Есть только мозги. Экономистов действительно этому учат?

Это у Вас так выходит - вы хотите учитывать срок, но не хотите слышать про инфляцию произошедшую за этот срок и изменение покупательной стоимости денег...

чтобы обсуждать формулу. нужно с ней капитально поэкспериментировать, поставив ее в экстремальные условия. Мы же проверяем. посему привожу всякие разные частные примеры, которые вашу формулу или способ расчета опровергают. Желательно приводить именно экстремальные примеры, чтобы абсурдность методики вылезла наружу. Бывает в природе инфляция, равная нулю???? вот этот случай и возьмем за основу для моего частного примера. Теорема Пифагора для всех прямоугольных треугольников верна. даже для "экстремальных". Если для какого то хоть одного прямоугольного треугольника неверна, то она неверна вообще. Этим технари от гуманитариев отличаются.

Вы приводите экстремальные примеры, чтобы увести дискуссию от сути обсуждения - в примере было по 100 000 равномерно 10 лет, если вносите всю сумму сразу - это одно, а если всю в конце другое.
[/quote]
Дык я и не увидел в Вашей формуле, где и как вы учитываете распределенность выплат.
Если бы весь миллион вкладывался в начале срока - был бы тот же результат. Или нет?

поясню по другому. меня интересует среднегодовая доходность. Вы 6% каким образом получили?
разделив на 10 лет. это срок от первого взноса до получения дохода.
Почему от первого? не от второго, третьего, четвертого/последнего?
как Вы вычисляете срок инвестирования, если он для разных вложенных сумм - разный?
пример про лампочки, включенные в разное время уже приводил. Мне показалось, что Вы его поняли.

Есть такой бурбулятор - банк называется. В него люди время от времени денежки кладут на депозит. Так вот, я эту кухню изнутри знаю. Сам депозиты программировал. И знаю, как рассчитываются проценты для пополняемых депозитов. как раз наш случай - ежемесячно по столько то рублей вносите. И формула расчета итоговых процентов будет другой. с учетом всей распределенности. аж с точностью до дней.

bhr писал(а):
чтобы обсуждать формулу. нужно с ней капитально поэкспериментировать, поставив ее в экстремальные условия. Мы же проверяем. посему привожу всякие разные частные примеры, которые вашу формулу или способ расчета опровергают. Желательно приводить именно экстремальные примеры, чтобы абсурдность методики вылезла наружу. Бывает в природе инфляция, равная нулю???? вот этот случай и возьмем за основу для моего частного примера. Теорема Пифагора для всех прямоугольных треугольников верна. даже для "экстремальных". Если для какого то хоть одного прямоугольного треугольника неверна, то она неверна вообще. Этим технари от гуманитариев отличаются.

Дык я и не увидел в Вашей формуле, где и как вы учитываете распределенность выплат.
Если бы весь миллион вкладывался в начале срока - был бы тот же результат. Или нет?

В Вашем примере - если Вы сразу инвестируете всю сумму то инвестиция 1 000 000, если в самом конце, то инвестиция ОДИН рубль... Для МОЕГО частного случая я взял пример обычно купленной через ипотеку квартиры, теорема Пифагора здесь НИ ПРИ ЧЁМ... Представим экстремальный случай, когда через 10лет (перед продажей) Вашу квартиру разрушило из-за стихийного бедствия, а застраховать её Вы забыли (цена страховки в формуле не учтена) - Ваши допущения из того же ряда...

Про распределённость выплат - если деньги Ваши личные - необходимо учитывать трудозатраты на их заработок и изменение их покупательной способности (возможна и дефляция), если заёмные - нюансы выплат по кредиту.

НО не будет квартира по ипотеке в полтора раза дешевле чем при оплате сразу!!! И денег Вы за неё переплатите при любой власти, как не считай - банк себе в убыток работать не станет ;-))) Вы ему и тело кредита ЦЕЛИКОМ заплатите и все положенные проценты...

Мы уже переходим на десятый круг - не интересно...

bhr писал(а):
поясню по другому. меня интересует среднегодовая доходность. Вы 6% каким образом получили?
разделив на 10 лет. это срок от первого взноса до получения дохода.
Почему от первого? не от второго, третьего, четвертого/последнего?
как Вы вычисляете срок инвестирования, если он для разных вложенных сумм - разный?
пример про лампочки, включенные в разное время уже приводил. Мне показалось, что Вы его поняли.

bhr писал(а):
Есть такой бурбулятор - банк называется. В него люди время от времени денежки кладут на депозит. Так вот, я эту кухню изнутри знаю. Сам депозиты программировал. И знаю, как рассчитываются проценты для пополняемых депозитов. как раз наш случай - ежемесячно по столько то рублей вносите. И формула расчета итоговых процентов будет другой. с учетом всей распределенности. аж с точностью до дней.

Я понимаю все Ваши примеры, одного не могу понять, как Вы собираетесь вместо 3 000 000 + 7 000 000 + 10*0,5*0,12*7 000 000 = 14 200 000

вернуть банку-бурбулятору 3 000 000 + 7 000 000 *0,5 = 6 500 000 - как только Вы мне это объясните на примере - побегу продавать свою квартиру - она у меня где-то 6 500 000 и стоит и брать за них стоящую 10 000 000 :bra_vo:

А Вы будете моим благодетелем на всю жизнь со всеми вытекающими... :ya_hoo_oo: