Неудачная инвестиция в новостройку? 87 / 3918

Сергей Марфин писал(а):
Мне представляется комбинация I и II как наиболее разумный подход:
Купить на этапе строительства в тот момент, когда уже многие риски минимизированы. Продать через 3 года после сос . В течении этого времени сдавать.
Обоснование:
- при получении ключей и при получении сос выходят большое количество инвесторов, что давит цены вниз. также в это время обычно застройщики еще торгуют последнюю и "самую последнюю" очередь. А через три года это уже вторичка.
- в течении трех-четырех лет после сдачи дома сам дом и район обживаются, это увеличивает стоимость.
- не платите налог

Идея покупки уже на этапе стр-ва оправдывает себя , но видится как суета для молодежи
представте возьмем 2010 покупаете какой никакой но приличный объект в стадии строительства его двва года строят вы теряете как минимум 12 процентов(недополучка от жильцов). Достроили , делаете 6 месяцев ремонт и сдаете 3 года, продаете как вторичку.
Но есть одно большое НО у вас была предположим вилка купить в 10-том сразу вторичку и 5 лет в ус не дуть, или заморочится на стойварианте. Если продавать сейчас то если и выросла новостройка, то в ногу со вторичкой на 38 % за три года
- вырастет больше чем вторичка? еще не факт
- если и вырастет то не более чем на 12% а они уже утеряны можно зачесть как возмещение
- плюс головняки с ремонтом (они при продаже могут не отбиться особенно, если в золоте считать затраты)
одним словом тык пык туда сюда на выходе если 5-7% будет то это хорошо!!!
А если с дугой стороны посмотреть вы будете сдавать квартиру 30 лет или 31 год, (имею ввиду что 5-7% это суета)

Рентополучатель писал(а):
Идея покупки уже на этапе стр-ва оправдывает себя , но видится как суета для молодежи
представте возьмем 2010 покупаете какой никакой но приличный объект в стадии строительства его двва года строят вы теряете как минимум 12 процентов(недополучка от жильцов). Достроили , делаете 6 месяцев ремонт и сдаете 3 года, продаете как вторичку.
Но есть одно большое НО у вас была предположим вилка купить в 10-том сразу вторичку и 5 лет в ус не дуть, или заморочится на стойварианте. Если продавать сейчас то если и выросла новостройка, то в ногу со вторичкой на 38 % за три года
- вырастет больше чем вторичка? еще не факт
- если и вырастет то не более чем на 12% а они уже утеряны можно зачесть как возмещение
- плюс головняки с ремонтом (они при продаже могут не отбиться особенно, если в золоте считать затраты)
одним словом тык пык туда сюда на выходе если 5-7% будет то это хорошо!!!
А если с дугой стороны посмотреть вы будете сдавать квартиру 30 лет или 31 год, (имею ввиду что 5-7% это суета)

Я для себя считаю хорошим процентом 15% годовых после выхода и входа в аналогичный объект. То есть уже очищенный от инфляции РН процент. На вторичке столько не получишь никогда, я согласен с Вами, что 7% на чистой аренде - это потолок (не беря напихайки, бордели или посуточку). Собственно разница 15-7=8% это как раз и есть цена риска "для молодежи".

Сергей Марфин писал(а):
Рентополучатель писал(а):
Идея покупки уже на этапе стр-ва оправдывает себя , но видится как суета для молодежи
представте возьмем 2010 покупаете какой никакой но приличный объект в стадии строительства его двва года строят вы теряете как минимум 12 процентов(недополучка от жильцов). Достроили , делаете 6 месяцев ремонт и сдаете 3 года, продаете как вторичку.
Но есть одно большое НО у вас была предположим вилка купить в 10-том сразу вторичку и 5 лет в ус не дуть, или заморочится на стойварианте. Если продавать сейчас то если и выросла новостройка, то в ногу со вторичкой на 38 % за три года
- вырастет больше чем вторичка? еще не факт
- если и вырастет то не более чем на 12% а они уже утеряны можно зачесть как возмещение
- плюс головняки с ремонтом (они при продаже могут не отбиться особенно, если в золоте считать затраты)
одним словом тык пык туда сюда на выходе если 5-7% будет то это хорошо!!!
А если с дугой стороны посмотреть вы будете сдавать квартиру 30 лет или 31 год, (имею ввиду что 5-7% это суета)

Я для себя считаю хорошим процентом 15% годовых после выхода и входа в аналогичный объект. То есть уже очищенный от инфляции РН процент. На вторичке столько не получишь никогда, я согласен с Вами, что 7% на чистой аренде - это потолок (не беря напихайки, бордели или посуточку). Собственно разница 15-7=8% это как раз и есть цена риска "для молодежи".

Не в каждом проекте 8% выйдет
возьмем 2010 год
если вы вложились тогда в стройвариант то к лету 13 поимеете 50% ну :ze_va_et:

может знаю один вариант могли бы поиметь 55%.
если вторичка то имеете 38% рост вторички и 18% арендаторы = 56%
Я говрю что 55% на стройварианте - это лучший показатель из возможного, что было можно купить в 2010 . Это можно сказать редкий случай, все новострои попадают в 40% . И это еще мы не считали риск недостроя.

Рентополучатель писал(а):
Не в каждом проекте 8% выйдет
возьмем 2010 год
если вы вложились тогда в стройвариант то к лету 13 поимеете 50% ну может знаю один вариант могли бы поиметь 55%.
если вторичка то имеете 38% рост вторички и 18% арендаторы = 56%
Я говрю что 55% на стройварианте - это лучший показатель из возможного, что было можно купить в 2010 . Это можно сказать редкий случай, все новострои попадают в 40% . И это еще мы не считали риск недостроя.

Я как раз в июне 2010 взял Марфино за 4,850 млн. Дом уже был построен, риски минимальны.
Справочно: Сейчас оценка квартиры около 7,5 млн, это на 54,6% больше входа (хотя, если честно, мне меряться процентами без учета инфляции РН и до следующего входа кажется не очень информативно)

Ключи получил в ноябре 2010, еще 150тыс вложил в отделку, сдал с 1.12.2010. Сейчас сдаю за 43 тыс.
Я не знаю примеров вторички в 2010, где бы смог получить больше.

Сергей Марфин писал(а):
Рентополучатель писал(а):
Не в каждом проекте 8% выйдет
возьмем 2010 год
если вы вложились тогда в стройвариант то к лету 13 поимеете 50% ну может знаю один вариант могли бы поиметь 55%.
если вторичка то имеете 38% рост вторички и 18% арендаторы = 56%
Я говрю что 55% на стройварианте - это лучший показатель из возможного, что было можно купить в 2010 . Это можно сказать редкий случай, все новострои попадают в 40% . И это еще мы не считали риск недостроя.

Я как раз в июне 2010 взял Марфино за 4,850 млн. Дом уже был построен, риски минимальны.
Справочно: Сейчас оценка квартиры около 7,5 млн, это на 54,6% больше входа (хотя, если честно, мне меряться процентами без учета инфляции РН и до следующего входа кажется не очень информативно)

Ключи получил в ноябре 2010, еще 150тыс вложил в отделку, сдал с 1.12.2010. Сейчас сдаю за 43 тыс.
Я не знаю примеров вторички в 2010, где бы смог получить больше.

были варианты, но бюджеты в районе 1-2 млн. $

С Марфино Вам повезло - Ресин и Правительство Москвы вытянули изначально провальный проект, что бы не оставить очередников без квартир выдав без проволочек все документы и поключив сети (было выкуплено несколько корпусов под переселенцев)....

Святослав писал(а):
С Марфино Вам повезло - Ресин и Правительство Москвы вытянули изначально провальный проект, что бы не оставить очередников без квартир выдав без проволочек все документы и поключив сети (было выкуплено несколько корпусов под переселенцев)....

Святослав, по срокам, да, повезло.
Но вход был когда уже несколько домов подключили, т.е. было понятно, что в любом случае на годы не затянется.

Таких примеров более +50% в Ближнем помосковье было в этот переод 2009-10 полно.
Но сейчас ситуация меняется. Где то уже намечается на ближайший год уже "минус"...

Хочу поговорит про инвестиции до 7 млн....

Сравниваю объекты (конечно же не последние):
Флотилия сравниваю с Савеловский сити и МФК «Водный»
Лобня- не плохо но зачем-то сравнила с Загородным кварталом RDI Group ((
Новокосино конечно же сразу отпало..
Иногда мне кажется что можно брать вообще любой объект настолько может быть непредсказуем рынок..
могу прокомментировать сама объекты, не знаю на сколько получится объективно и без ошибок, но хотелось бы услышать характеристику профи, если честно самой все объекты как-то не оч.. :ne_ne_ne:

правда некоторые за "поговорить" просят 100 т.р. либо просто не выдают рыбные места или уводят от истины, в принципе можно всех понять это же их хлеб...

Бывалые профи что скажете??
Заранее спасибо.

Juliena писал(а):
Хочу поговорит про инвестиции до 7 млн....
Сравниваю объекты (конечно же не последние):
Флотилия сравниваю с Савеловский сити и МФК «Водный»
Лобня- не плохо но зачем-то сравнила с Загородным кварталом RDI Group ((
Новокосино конечно же сразу отпало..
Иногда мне кажется что можно брать вообще любой объект настолько может быть непредсказуем рынок..
могу прокомментировать сама объекты, не знаю на сколько получится объективно и без ошибок, но хотелось бы услышать характеристику профи, если честно самой все объекты как-то не оч.. правда некоторые за "поговорить" просят 100 т.р. либо просто не выдают рыбные места или уводят от истины, в принципе можно всех понять это же их хлеб...

Бывалые профи что скажете??
Заранее спасибо.

ну отбираете хлеб конечно :lol:

и дело в том, что от разных профи вы услышите разные рекомендации об одном и том же обьекте, а рецепта единственно верной инвестиции не существует, тк у одних это привязка к школе, у других к воде. третьих - метро и тд и тп
и почему такое малое количество обьектов у вас на рассмотрение?

и почему такое малое количество обьектов у вас на рассмотрение?[/quote]

Нуу не хотела засорять эфир... :smu:sche_nie:

конечно же объектов наверно уже рассмотрено сотня и более вот как-то сделала фильтр и крупный и мелкий и с анализом и с эмоциями (я так понимаю не оч удачный из вопроса... :du_ma_et:

) может подскажете, намекнете на более удачные проекты??...

заранее спасибо.