Продал квартиру, вложил в бизнес. 143 / 6450

[Рентополучатель]

А по факту можно получить взамен того хруща аналогичной или меньшую площадь "собянинки" где-нибудь под Калугой - а чО, тоже Москва

Я знаю умных бабулек , которые приватизируют свою 1/5 земли под хрущем , еще и долю дворовую. А вот когда собянин придет выселять в собянинки под Калугу, то можно будет пойти в суд и затребовать возмещение за утраченную землю и получить помимо квартиры под Калугой еще приличную сумму денег на целую двушку в п44 т.
Я этот вопрос уже начал изучать и собираюсь выкачать от собянина деньжат

[Рентополучатель]

а повод формальный ее приватизировать есть.
Налог на землю под хрущем есть? Есть.
Если я его плачу то значит она моя? Моя.
А вот как дальше я еще не выяснял.

[sticker]

А по факту можно получить взамен того хруща аналогичной или меньшую площадь "собянинки" где-нибудь под Калугой - а чО, тоже Москва

Я знаю умных бабулек , которые приватизируют свою 1/5 земли под хрущем , еще и долю дворовую. А вот когда собянин придет выселять в собянинки под Калугу, то можно будет пойти в суд и затребовать возмещение за утраченную землю и получить помимо квартиры под Калугой еще приличную сумму денег на целую двушку в п44 т.
Я этот вопрос уже начал изучать и собираюсь выкачать от собянина деньжат

И на этот случай у государства найдется ломик в рукаве
Уже кое-где не по запросу от собственников, а принудительно общедомовую землю (на которой стоит и немного прилегающей) межуют и приготовлен сюрприз в виде налога на эту землю, точнее долю в общедомовой пропорционально площади квартиры.

Так что ничто не мешает мечтать, что за нее тоже заплатят сотни нефти когда настанет час X. Но может и найдется поправка в закон об упрощенном изьятии земли для государственных нужд, а нужду придумают и ничего не заплатят, просто отправят под калугу

Но налог за эту землю много лет платить будут все. Так что кто еще с кого выкачает большой вопрос "Сколько у государства не воруй, своего всё-равно не возьмешь"(ц) оно вечное

[Andreeviliaa]

...
...
Но от того, будем мы вести счёт СЕЙЧАС в долларах, евро, рублях или золоте ни чего не изменится.

Еще как изменится.
Все ведут бизнес не ради интереса а ради ПРИБЫЛИ что бы ее родименькую, потратить на себя любимого: купить бибику , новые штаны светлые, угоститься мороженным и тапули модные одеть. И вот в каждом индивиде борется два человека который понимает что надо что то отложить а надо что то потратить .
А вот второй говорит: " Заработали мы много поэтому тратить будем много"
...
...

1) Вы совершенно верно заметили, что инвестиции ведут ради прибыли.
Соответственно, наилучшая инвестиция та, которая принесёт нам больше прибыли. Верно? (при равном уровне риска допустим).

Каждый инвестор постарается для себя выбрать наилучший (самый прибыльный) вариант инвестиции. А как он будет тратить получившуюся прибыль - его личное дело. Кто-то потратит, кто-то всё реинвестирует, кто-то построит Храм. ТО, как инвесторы будут распоряжаться своей прибылью, НЕ ПОВЛИЯЕТ на прибыльность самой инвестиции. Если прибыль получена - хорошая инвестиция, если прибыли нет - плохая инвестиция.

Про тратить.
Инвестируя, мы отказываемся от каких-то благ сегодня, что бы в будущем этих благ было больше.
В принципе, мы должны считать в благах.
Сегодня я имею 100 рублей и могу купить себе одну пару штанов. Я отказываюсь от покупки штанов и инвестирую 100 рублей.
Через год я имею 200 рублей. Сколько я себе могу купить штанов?
Ответить однозначно мы не можем, поскольку не знаем сколько будут стоить штаны через год.
А если бы знали? Что это изменило бы? Ответ - НИ ЧЕГО!
(Точнее, мы возможно отказались бы от инвестиции, а купили бы штаны сразу, если обнаружили, что штаны стали стоить 190 рублей или даже 210 рублей.)
Допустим, мы как-то определили (угадали), что штаны будут стоить 150 рублей. Тогда вроде бы у нас всё хорошо. Имели одну пару штанов, а через год стало 1,5 пары. Наше богатство (если мерить в штанах) увеличилось.

Ок. А Вам нужнее тапки. Сегодня они стоят 100 рублей. Та же инвестиция, тот же результат, только тапки стали стоить не 150 рублей через год, а 300 допустим.
С Вашей точки зрения инвестиция плохая, т.к. мы имели денег на покупку одной пары тапок, а через год (после инвестиции) нам даже на одну пару тапок не хватает. Логичней было бы вкладывать в тапки. Но тапки не всегда могут быть инвестиционным товаром (как недвижимость). Тапки могут быть исключительно для потребления. Просто из-за каких-то экономических факторов именно тапки сильно подорожали за этот год, а штаны, мороженное и другие блага не подорожали так сильно, как тапки.
Для всех тех, кому нужны были штаны, мороженное и т.д. - инвестиция выгодная (полезная), и только для тех, кому нужны тапки, инвестиция оказывается бесполезная.

НО КАКОЕ ЭТО ИМЕЕТ ЗНАЧЕНИЕ СЕГОДНЯ?
У нас сейчас стоит выбор между инвестицией А, Б, ... и т.д.
Т.е. мы стараемся выбрать (на основе своих оценок) ту инвестицию, которая принесёт нам больше всего прибыли. Она и будет самая лучшая.
Мы не знаем сколько в будущем будут стоить штаны, тапки, мороженое и золото.
Мы имеем сумму денег 100 рублей.
Инвестиция А обещает принести нам 100 рублей прибыли.
Инвестиция Б обещает 80 рублей.
Инвестиция В обещает 90 рублей.
Допустим, риски мы оцениваем на одном уровне. Какую инвестицию нам следует выбрать? Ответ, по моему, очевиден.

Зайдём с другой стороны.
Как измерить богатство?
Можно в штанах, можно в золоте, можно в тапках, можно в чём угодно...
На сколько я понял, Вы постулируете, что богатство измерять надо только в золоте.
Золото для Вас это некое всеобщее мерило.
ДОПУСТИМ, мы с Вами согласимся и начнём все мерить в золоте.
Замечательно, но что от этого меняется?
Если инвестиция А была самая выгодная в рублях, то и в золоте она останется самая выгодная.
Для тех кто совсем в танке:
Инвестиция А обещает принести нам 100 граммов золота.
Инвестиция Б обещает 80 г.
Инв. В обещает 90 г.

Задача у нес не найти самое лучшее мерило, а выбрать из нескольких инвестиций ту, которая нам обещает больше всего прибыли. В чём мы будем измерять эту прибыль не суть важно, главное, что бы при сравнении инвестиций между собой мы оценивали их в одной валюте.


Зайдём с третий стороны.
Как измерять богатство?
Можно в тапках золоте и т.д.
Наверное, самым справедливым решением будет измерять богатство некой "корзиной" благ.
Есть фанаты тапок, золота, штанов, но что бы всем было удобно, что бы все разговаривали на одном языке и что бы ни кого не обидеть , самым справедливым решением видеться использование некой усреднённой "корзины всех благ".
ИМХО это и есть мерило располагаемого богатства? Вы согласны?

Далее будет написано про оценку стоимости корзины благ сегодня и в будущем, про временную стоимость денег и дисконтирование и ... постепенно мы придём к общепринятым способам оценки инвест-проектов, а потом попытаемся учесть гибкость в оценке инвест-проектов и придём к управлению рисками-теории реальных опционов (и финансовых).

Но суть от этого не меняется.
Задача - сравнить несколько вариантов инвестиций между собой.
Сравнивайте в какой угодно "системе координат", но если инвестиция А окажется самая лучая в рублях, то и в зоте она то же будет лучшая из всех возможных (НЕ исключаю вариант, что наилучшим будет просто купить золото и сидеть с ним). И тут мы будим спорить относительно возможной стоимости золота через год...
Или относительно потока арендных платежей через год, два, ... сто лет.
Или относительно стоимости недвижимости через год, два, ..., сто лет.
Это всё наши с Вами оценки (гадания).

[Andreeviliaa]

Вы оцените, что вложения в хрущ будут более выгодны, чем в новострой.
Я оценю, что вложения в верхние этажи высоток будут более выгодными.
Юлия Лурье предложит свой вариант.
Кто-то скажет, что надо просто купить золота.
Кто из нас прав - покажет время.
Но от того, будем мы вести счёт СЕЙЧАС в долларах, евро, рублях или золоте ни чего не изменится.

Еще как изменится.
Все ведут бизнес не ради интереса а ради ПРИБЫЛИ что бы ее родименькую, потратить на себя любимого: купить бибику , новые штаны светлые, угоститься мороженным и тапули модные одеть. И вот в каждом индивиде борется два человека который понимает что надо что то отложить а надо что то потратить .
А вот второй говорит: " Заработали мы много поэтому тратить будем много"
Тогда живой пример
Человек продал хрущ за 10 млн, вложил в два новостроя, по 5 млн и через два года имеет на каждом к примеру по 6 млн валовой выручки.
И этому второму кажется что он заработал 2 млн и голос его звучит громко: Раз заработал то надо тратить все 2 млн и при этом он не учитывает что такие же новострои в том же месте стоят уже не 5, а 5,5 млн или их вовсе нет для сравнения. И хрущ стоит давно не 10 а все 12 или даже 13 млн А человек все равно идет и тратит свои якобы заработанные 2 млн. Поэтому чтобы не возникало РАЗМЫВАНИЯ КАПИТАЛА надо или считать сразу в золоте что типа хрущ был 10 кг лома золотого иа стало 11 кг т.д.
или все надо в проданном в нашем варианте считать в хрущах был хрущ после инвестиции стало 1,1 хруща первоначального тогда 0,1 хруща я могу потратить.

После не большого перерыва перейдём ко второй части цитаты.
Вы пока не спешите с ответами-возражениями.
Многое станет ясно после разбора второй части цитаты - СЧИТАТЬ В ХРУЩАХ.

Далее перейдём к оценке рисков.
Смотрите - снесут хрущ или нет и какую мы получим компенсацию - ЭТО РИСК, ЭТО НЕ ОПРЕДЕЛЁННОСТЬ.
Дополнительная. Которой нет в варианте новостроя. Этот риск как-то надо оценивать.
Но при прочих равных, разумный (рациональный) инвестор выберет из двух вариантов инвестиций (новострой и хрущ) тот, который по его мнению лучше с точки зрения риск/доходность.
Если доходность мы оцениваем одинаковую, то риск у варианта хрущ всё же выше (на сколько - это плод наших оценок). Но на сколько-то он всё же выше!

Что характерно, это риск, с которым мы не можем справиться - мы не можем его застраховать!
А много других рисков - можем (например, риск резкого падения экономики и ОБЩЕГО падения цен на недвижимость).
Как-то так.

[Andreeviliaa]

Вы оцените, что вложения в хрущ будут более выгодны, чем в новострой.
Я оценю, что вложения в верхние этажи высоток будут более выгодными.
Юлия Лурье предложит свой вариант.
Кто-то скажет, что надо просто купить золота.
Кто из нас прав - покажет время.
Но от того, будем мы вести счёт СЕЙЧАС в долларах, евро, рублях или золоте ни чего не изменится.

Еще как изменится.
...
...
А вот второй говорит: " Заработали мы много поэтому тратить будем много"
Тогда живой пример
Человек продал хрущ за 10 млн, вложил в два новостроя, по 5 млн и через два года имеет на каждом к примеру по 6 млн валовой выручки.
И этому второму кажется что он заработал 2 млн и голос его звучит громко: Раз заработал то надо тратить все 2 млн и при этом он не учитывает что такие же новострои в том же месте стоят уже не 5, а 5,5 млн или их вовсе нет для сравнения. И хрущ стоит давно не 10 а все 12 или даже 13 млн А человек все равно идет и тратит свои якобы заработанные 2 млн. Поэтому чтобы не возникало РАЗМЫВАНИЯ КАПИТАЛА надо или считать сразу в золоте что типа хрущ был 10 кг лома золотого иа стало 11 кг т.д.
или все надо в проданном в нашем варианте считать в хрущах был хрущ после инвестиции стало 1,1 хруща первоначального тогда 0,1 хруща я могу потратить.

Ок. Возьмём для более пристального разбора Ваш виртуальный пример с хрущем и двумя новостроями.

1) Тратить полученную прибыль или реинвестировать решает сам инвестор. Собственно смысл инвестирования в том и состоит, что мы отказываемся от каких-то трат сегодня, ради того, что бы в будущем иметь возможность больше потратить (приобрести больше благ, чем можем сделать это сегодня). А можем полученную прибыль снова реинвестировать... И т.д., думая о детях/внуках...
Главное, что бы наша инвестиция стала успешной, т.е. что бы у нас появилась возможность в будущем купить благ больше, чем мы можем сделать это сегодня.
Соответственно, из всех возможных вариантов инвестиций оптимальной окажется та, которая при заданном уровне риска сможет обеспечить нам возможность прибрести в будущем больше всего благ.
Мы знаем сколько стоят блага сегодня, но мы не знаем сколько они будут стоить в будущем. Кроме того, набор благ постоянно меняется. Качество жизни растёт и т.д.
НО ДЛЯ ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЙ НАМ НА ЭТО ФИАЛЕТОВО. НАША ЗАДАЧА, НАХОДЯСЬ ЗДЕСЬ И СЕЙЧАС, ВЫБРАТЬ ИЗ ВСЕХ ВОЗМОЖНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ ТУ, КОТОРАЯ ПРИНЕСЁТ НАМ БОЛЬШЕ ВСЕГО ДЕНЕГ В БУДУЩЕМ (ПРИ ЗАДАННОМ УРОВНЕ РИСКА).

Пример.
Инвестиция "А" - остаться в хруще (гробо говоря, это тоже самое, что купить хрущ сегодня).
Инвестиция "Б" - продать хрущ и купить два новостроя.
Инвестиция "В" - продать хрущ и купить золото и сидеть с ним.
Инвестиция "Г" - положить деньги в банк под процент (риски, строго говоря , ниже, сем в варианте А и Б и сопоставимы с вариантом В).

Как мы будем оценивать (прогнозировать) доходность этих инвестиций?

Варианты А и Б.
Наш доход будет складываться из двух компонент - арендные платежи и увеличение стоимости самой недвижимости.
Увеличение стоимости самой недвижимости это тоже доход. Правда, зафиксировать (получить) его мы сможем только после продажи квартир(Ы).

Вариант В (золото).
Тут ни какого арендного дохода не возникает. Мы можем получить доход только от роста стоимости золота на рынке и будем надеятся, что рост стоимости золота покроет инфляцию (рост стоимости "корзины благ").

Вариант Г. (депозит).
Тут напротив - не возникает ни какого дохода от роста стоимости актива (сколько денег положили, столько там и лежит), а есть только арендный доход (процентные платежи). Грубо говоря, мы сдали деньги банку в аренду. Правда, и это весьма существенно, мы можем реинвестировать наш процентный доход (сложные проценты). В ситуации с квартирами иначе - мы не сможем с каждой арендной выплаты прикупать себе ещё не много недвижимости...

Вы отвергаете доход в виде роста стоимости самого актива. Вы считаете, что если мы просто купим золота и просидим с ним, то наша доходность будет нулевая. Сколько было золота столько и осталось. очевидно, это ошибочное мнение, т.к. цель инвестиций не просто куда-то "пристроить деньги" (лишь бы избавиться от необеспеченных бумажек , а иметь возможность в будущем купить благ больше, чем сегодня.

Пример.
Мы имеем сегодня 100 рублей. Мы можем купить на них кило золота или некий набор благ, назовём его Х.
Допустим мы решили не тратить деньги, а инвестировать в золото. Почему? Мы полагаем, что золото вырастет в цене больше, чем успеет подорожать набор благ. Интуиция нам это подсказывает...
Предположим, что прошло пять лет и золото действительно подорожало больше, чем набор благ Х.
Теперь мы можем продать золото и наслаждаться результатом от успешно проведённой инвестиции - купить 2Х благ (допустим).
Грубо говоря, раньше мы могли съесть только одно мороженое, а теперь два (аналогично со штанами, тапками и т.д.).
Удачная это инвестиция? Нет, поставлю вопрос иначе - прибыльная это инвестиция?
В принципе, ДА! Мы добились того, чего хотели - мы можем теперь потребить благ больше, чем могли сделать это раньше.

С другой стороны, мы могли не покупать золото, а купить, скажем, квартиру и сдать её в аренду, а арендные платежи складывать на депозит.
Через пять лет (допустим) мы обнаружили. что если продать квартиру и снять деньги с депозита мы сможем купить себе 3Х благ. Грубо говоря, - три мороженых.
(для упрощения предположим, что риски мы оцениваем приблизительно одинаково во всех случаях).

Вы утверждаете, что как только мы продадим золото или квартиру, то мы тут же окажемся у "разбитого корыта". Мы продадим золото, купим себе мороженного, а обратно уже не сможем купить себе столько же золота. Стало быть это плохая инвестиция. Идеальная стало быть та, которая существует вечно, приносит стабильный арендный доход, и этот доход оказывается больше, чем рост стоимости золота. Верно?

Вот на это и направлен Ваш мозг.
Вы ищите именно этот вариант (предыдущий с хрущем получился сам собою, как я понимаю - Вы заработали деньги и вложили их в недвижимость, не особо "заморачиваясь" над альтернативными вариантами и прогнозированием стоимости золота на десятки лет в перёд. Верно?)
Вы ищите вариант, - как бы получая и грамотно реинвестируя арендный доход, опередить рост стоимости золота. Верно?
И с удивлением (возможно) обнаруживаете, что золото золотом, а кушать хочется всегда. Пока на рынке быстро росла арендная плата всё было хорошо (рост стоимости самой недвижимости Вас волнует исключительно в справочных целях - когда я в золоте смогу окупить вложения в недвижимость, а вот арендные платежи интереснее - с них Вы "кушаете" (это образно) и часть реинвестируете в золото, пытаясь подгадать удачный момент для перевода их снова в недвижимость. Верно?)
И реалии сегодняшнего дня не очень радуют - 200 ставок это не айс. ( а есть ли 200 ?)
Пока росли арендные платежи и/или рост стоимости золота опережал рост стоимости недвижимости было айс, а теперь не очень...
В первом случае Вы радуетесь тому, что "в золоте" Вы становитесь богаче...
Во втором случае Вы радуетесь тому, что в хрущах становитесь богаче...
А современная ситуация ИМХО говорит о том, что и в золоте и в хрущах рост как-то притормозился. А рост стоимости благ (инфляцию) ни кто не отменял... Не то, что бы образуется убыток, скорее, отсутствует желанный рост. Получается "топтание на месте" какое-то... Или я не прав?
И Вы задумались - что делать дальше?

Кофе-пауза и продолжим.

[Andreeviliaa]

Краткий вывод по первой части.

Не важно в чём считать!
Находясь здесь и сейчас, из всех возможных вариантов инвестиций мы выберем тот, который при заданном уровне риска обеспечивает нам наибольший доход. Наибольшее кол-во благ в будущем.

Применительно к Вашему примеру.
Из варианта хрущ или два новостороя мы выберем тот, который (по нашему мнению) обеспечивает максимальный прирост капитала. Который будет складываться из накопленных платежей и роста стоимости самой недвижимости.

Оговорка.Если хрущ уже есть, то надо ещё учесть издержки перехода. Издержки переложения из одной недвижимости в другую- потерю арендной платы, комиссию агентам и т.д....

Рост стоимости самой недвижимости это то же доход (прибыль)!

Пример.
Допустим, мы оценили, что самым оптимальным вариантом является купить хрущ.
Допустим, мы оказались правы.
Прошло пять лет, и оглядываясь назад мы видим, что так и есть - рост стоимости хруща + накопленный (и возможно грамотно реинвестированный) арендный доход обеспечил нам наибольший прирост капитала из всех ранее рассмотренных вариантов инвестиций. Теперь мы можем продать квартиру, снять деньги с депозита и накупить себе мороженного.

Но, допустим, мы хотим продолжить инвестиции.
Задались тем же вопросом, что и раньше - какая инвестиция самая лучшая.
Определили, что на данный момент самым оптимальным вариантом является просто купить золото и сидеть в нём. Да, мы теряем арендный доход, но допустим, для нас это не критично...
(невольно предполагается, что риски приблизительно одинаковые...)
Купили золота, просидели с ним ещё пять лет и видим, что мы были правы!
Действительно, золото выросло в цене и рост его стоимости опередил рост стоимости хруща + накопленный арендный доход. Ура!

Но с Вашей точки зрения это не очень удачная инвестиция - сколько кило золота купили, столько у нас и есть сейчас.
Т.е., если считать в золоте, что мы вообще ни чего не заработали. Но интуитивно понятно, что раньше мы могли скушать тонну мороженого, а теперь (продав золото) сможем скушать много тонн. Т.е. наше богатство выросло. Капитал увеличился (а если считать в золоте, то не изменился).

Вы возразите - ошибочка!
Надо считать не в золоте теперь, а в хрущах! Ведь у нас был хрущ, а теперь целых два (например). Тогда инвестиция прибыльная! (правда, куда-то делся упущенный арендный доход... ).

А теперь представим ситуацию, что ни какого хруща не было.
Вы 5 лет назад по моей рекомендации полетели в Капчагай и выиграли в казино "Орион" (или "Принцесса") много денег (эквивалент стоимости хруща). Эти казино, кстати, разорились именно от того, что раздали игрокам слишком много денег...

Провели тот же самый анализ и ... (естественно) купили золота. Вы не ошиблись.
Прошло пять лет, золото круто выросло в цене (допустим) и у нас по прежнему сколько-то кило золота (эквивалент два хруща).

Это прибыльная, доходная, удачная инвестиция? Если считать в золоте, то нет, если в хрущах, то да, если в тапках - то фиг его знает... А в чём считать?
Следуя Вашей логике надо считать в выигрышах в казино. Т.е. в чём? Правильно - в ДЕНЬГАХ!

Всё надо считать в деньгах.
Как, собственно, все и считают.

Деньги они на то и деньги, что являются общепринятым удобным мерилом - единицами измерения доходностей тех или иных инвестиций. Своего рода - мера веса, на подобии килограммов.
И нам глубоко по барабану, как там в будущем Центробанки исказят стоимость денег. (Точнее, не по барабану конечно. Если этот фактор для нас важен, мы вынуждены будем учитывать это при оценке тех или иных вариантов инвестиций...)

Но в "приземлённом" случае, в примере с хрущем и новостроями, нам точно это не важно.
1) Мы оцениваем будущую стоимость недвижимости + оцениваем будущий арендный доход.
2) Нам всё равно откуда появился начальный капитал - подарила бабушка, выиграли в казино, заработали и т.д...

По моему, интуитивно понятно, что источник капитала не важен при оценке целесообразности тех или иных инвестиций.
Если бабушка подари нам золото, то к оценке первых двух инвестиций мы должны добавить оценку целесообразности оставит капитал в золоте.
А если мы выиграли в казино, то что - про золото надо забыть? Ответ - конечно, нет.
Это такая же доступная инвестиция, как и покупка арендной недвижимости.
Если мы хотим "замарачиваться" с золотом, то этот вариант мы должны рассматривать в любом случае, в не зависимости от природы происхождения начального капитала.

Безусловно, мы должны учитывать издержки переложения из одного вида активов в другие.
В примере с хрущем это ИМХО весьма актуально...

Безусловно, мы должны учитывать ликвидность тех активов, в которые мы вкладываем - возможность быстро обернуть их в деньги.
Как минимум, мы должны учитывать такой эффект, как "бегство к ликвидности", и много чего ещё...


Краткий вывод.
Надо всё считать в деньгах. Так не просто удобней - так правильней!
Правильней по тому, что считая в хрен знает в чём, мы ни коем образом не учитываем фактор ликвидности, издержек перехода и т.д... Нет развитого мат. аппарата для счёта в тугриках...

Но если эти факторы не пугают, то пожалуйста - считать можно в чём угодно.
Главное, что бы все возможные варианты инвестиций считались в чём-то одном, для возможности их сравнения.
Ведь основная цель какая? Ответ - сравнить все возможные варианты будущих инвестиций между собой. Сравнить их здесь и сейчас, а не пост-фактум.


(а не тешить, например, своё самолюбие пост-фактум тем, что не чего, что в хлебе/тачках/штанах у нас не очень, зато в краснокирпичных монстрах-мавзолеях очень хорошо. Срок их эксплуатации теоретически огромен, больше чем у кирпичного хруща это точно. И стоят они не дорого сейчас, а земля под ними иногда имеет ценность не маленькую... Но возникает вопрос - а не проще ли просто купить за почти туже цену пустой участок? Что характерно, ещё 10-15 лет назад, они стоили существенно дороже стоимости земли под ними. А сейчас? Их износ очень не большой, их доля на загородке ИМХО приблизительно такая же как и хрущей в городе. Только почему они стоят сейчас уже почти как просто голый участок под ним, а арендный доход - попробуй найди арендатора В противовес новым и современным, модным, грамотно спроектированным и построенным домам (той же площади). Стоимость метра во втором варианте гораздо выше, имеется существенная премия к стоимости земли, а арендный доход - ну, скажем так, сопоставим с городским в том же ценовом диапазоне. Страдает ликвидность, но так у красно-кирпичных монстров тем паче.
Следуя Всей Вашей логике, мы должны были покупать этим монстров пачками некоторое время назад и возможно делать это сейчас. Так же и с хрущами. Развалится/не развалится в горизонте 50-100 лет - это не единственная характеристика недвижимости. Далеко не единственная... Там, скорее, затраты на снос/реконструкцию в будущем важнее становятся...

А вот если горизонт планирования не 50-100 лет (на этом горизонте однозначно новострой предпочтительнее), а 5-10 лет, то всё не так однозначно ИМХО. (учитывая издержки перехода и т.д.).

Понимаете о чем я?


Тут, кстати, вопрос к ТС - что с ними делать (с монстрами-неликвидом на загородке)?
Если ответит Анна, я тоже не против, естественно...
Стрейджинг поможет или это уже в область более серьёзной реконструкции (или даже сноса)...

Вам интересна данная тема (возможно для будущей книги)?
Есть интересный опыт. Могу (и буду рад) поделиться (но не в открытом доступе ).

[Рентополучатель]

Не правильно не в деньгах.
если у меня есть хрущ и я его продаю что бы вложиться в новострой или еще в какое дело то мне надо считать в первоначальных инвестициях т.е. в хрущах.
если у меня 2 кило золота и я его продал чтобы занять людям под проценты то что вы мне предлагаете в рублях считать? это крайне неправильно.
Было 2 кило золота я его по 830 р к примеру продал.получал предположим 6 месяцев по 3% в месяц итого набралось 18% рублевого дохода , а в этот момент курс изменился и золото стоит уже 980 рублей чтоб купить - и вот я оказался без прибыли совсем . Предвидеть колебания я не могу и поэтому по итогу оказываюсь - совсем без прибыли, хотя если считать в деньгах у меня шикарные 36% годовых.
Кто считает в деньгах всегда в итоге у разбитого корыта.

[Andreeviliaa]

Не правильно не в деньгах.
если у меня есть хрущ и я его продаю что бы вложиться в новострой или еще в какое дело то мне надо считать в первоначальных инвестициях т.е. в хрущах.
если у меня 2 кило золота и я его продал чтобы занять людям под проценты то что вы мне предлагаете в рублях считать? это крайне неправильно.
Было 2 кило золота я его по 830 р к примеру продал.получал предположим 6 месяцев по 3% в месяц итого набралось 18% рублевого дохода , а в этот момент курс изменился и золото стоит уже 980 рублей чтоб купить - и вот я оказался без прибыли совсем . Предвидеть колебания я не могу и поэтому по итогу оказываюсь - совсем без прибыли, хотя если считать в деньгах у меня шикарные 36% годовых.
Кто считает в деньгах всегда в итоге у разбитого корыта.

Вы меня совсем не слышите, или притворяетесь, что не слышите...
В принципе, весь предыдущий пост про это.

А если у меня не было ни золота, ни хрущей, а был выигрыш в казино, то в чём тогда считать?
А если у меня был автомобиль и я его продал, то в чём читать? В Автомобилях, но в каких?
А если у меня была квартира, я её продал, а потом этот дом (где была квартира) снесли, то в чём считать?
А если у меня были акции (бабушка в наследство оставила), я их продал и вложил в недвигу, а потом компания (чьи акции были) разорилась, то в чём считать?
А если у меня были советские рубли, не золотые, а обычные - деревянные и ещё в то время был куплен участок на рублёвке, то в чём считать? В советских рублях?
А если я просто заработал денег (годовой бонус) и вложился в недвигу, то в чём считать? В золоте? Да я даже не знаю сколько оно стоит, я, как и многие, даже не смотрю в его сторону (шутка, на самом деле, но не суть...). Вы хотите сказать, что я непременно ошибусь и останусь у разбитого корыта?
...
...


Далее.

Золото это по вашему идеальное мерило, вечная ценность? Или как?
На самом деле, как Центробанки "искажают" стоимость денег, они так же искажают и стоимость золота. Они одни из основных игроков на рынке золота... (ИМХО ни чего в этом страшного нет)

Отец моего двоюродного брата был одним из первых советских трейдеров на рынке, как раз, драг металлов. Он уже давно (как и брат) гражданин Австрии. Инвестор.
Его теперешний портфель пожалуй только золото и тянет.. .
Портфелю уже десятки лет. В чём считать доходность, прибыль за прошлый год?
В стартовом составе портфеля? Так боюсь, что даже он не вспомнит, пока не посмотрит, с чего всё начиналось

Да какая суть разница сейчас? Сейчас стоит другая задача - как перетряхнуть портфель, что бы в следующем году стало хорошо?
Как поможет в этом счёт в золоте? Счёт не пост-фактум, а в перёд, в будущее, так сказать?

Вот взять хотя бы Ваш пример.
Хрущ VS два новостоя.
Как конкретно нам поможет счёт в золоте?
Ещё раз спрошу - если хрущ в рублях обещает нам 10%, а два новостоя, допустим, 8%, то логично выбрать вариант ХРУЩ.
Теперь мы извратимся. Мы попытаемся спрогнозировать стоимость золота в следующем году. Прогноз по доходам от недвижимости пересчитаем из рублей в золото. То же и с ценой недвижимости на конец года. И снова сравним эти инвестиции между собой. Что изменится? Лидером может стать новострой или, как и предже, останется ХРУЩ.

Рентополучатель, цель инвестиционного анализа не посчитать сколько мы заработали за прошлый период, переводя вся в золото, хрущи, тачки, тапки и т.д. в зависимости от ситуации (как нам удобнее - красивее). Цель инвестиционного анализа иная - НАХОДЯСЬ ЗДЕСЬ И СЕЙЧАС, ИЗ МНОГИХ ВАРИАНТОВ ДОСТУПНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ ВЫБРАТЬ ТУ (ТЕ), КТОРЫЕ НАМ ПОДХОДЯТ - ОБЕСПЕЧИВАЮТ НАИБОЛЬШУЮ ДОХОДНОСТЬ ПРИ ЗАДАННОМ УРОВНЕ РИСКА.

ИМХО это достаточно очевидно.

Если же мы разные инвестиции будем считать в разных валютах, то как мы их можем сравнить?
Одну попытаемся посчитаем в тапках, другую в золоте, третью в хрущах и т.д....
Как мы сможем воспользоваться инструментами финансового рынка, например, для хеджирования рисков?
Как мы учтём влияние спредов в цене покупки и продажи? Вы можете считать в чём угодно, но вам постоянно придётся всё пересчитывать в деньги, т.к. это универсальное обменное средство.

Вообще, считать в "бабушкином наследстве", в Хрущах, короче - в том, что было - это тянет на попытку самообмана.
Я уже писал - не беда, что кушать мало, зато в хрущах (или в краснокирпичных монстрах) всё супер!
В пределе дойдёт до того, что стоимость аренды хруща снизится (относительно других типов недвиги и/или аналогичных "арендных" инвестиций), но и стоимость самого хруща то же снизится. Агрегируя арендный доход и переводя его, допустим, в золото или откладывая на депозит. вы будете тешить себя мыслью - не беда, что доход снижается (относительно), но и недвига моя снижается. Ещё подождать чуть-чуть и я смогу с накопленного арендного дохода купить себе ещё один хрущ (если он к тому времени останется). Более того, Вы как бы заинтересованы тогда, что бы стоимость хруща снижалась на рынке быстрее, чем снижаются арендные платежи.
Парадоксально да? Все бьются за то, что бы стоимость их актива росла, а Вас интересует наоборот снижение стоимости актива?

Предельный случай.
Месячная аренда стала рубль, а хрущ стоить стал 10 рублей.
И это здорово, ведь всего за год, с накопленного арендного дохода, мы можем купить себе ещё один хрущ стоимостью 10 рублей.
Потом два, потом четыре, потом ... И что? Мы богачи? В хрущах безусловно, только когда мы сможем купить себе 8 хрущей, он будет стоить 1 рубль, а аренда 50 копейку. Понимаете?

Хрущи будут дешеветь быстрее, чем мы сможем извлекать выгоду от увеличения их кол-ва в своём портфеле.
Это похоже на приобретение постоянно дешевеющих акций по которым выплачиваются постоянно снижающиеся дивиденды.

Это мы рассмотрели ситуацию, когда арендные выплаты снижаются медленнее, чем стоимость актива.
А может быть и наоборот...

Даже без всякого дисконтирования, без пересчёта в золото, а просто в абсолютных цифрах мы можем видеть - наше богатство тает, а кол-во хрущей в портфеле увеличивается. В хрущах мы богачи, а в реальном располагаемом богатстве мы теряем, т.к. начинали со стоимости хруща, скажем, 100 рублей.

Это утрированный, пример. Сжаты сроки...
В реальной жизни всё происходит не так быстро, но происходит. И для многих это очевидно ИМХО.
Абсолютно точно на эту тему высказалась г-жа Лурье.

А на загородке. так вообще всё очень даже быстро происходит...
Там всё можно увидеть в режиме реального времени, так сказать...


Понимаете, недвижимость не так давно росла в цене быстрее, чем морально (и физически) устаревала. Росли и арендные платежи. Темпы нового строительства не успевали за "богатением наших граждан".
Теперь же всё изменилось.
Нет ни каких оснований считать, что темпы нового строительства будут отставать от темпов появление на рынке новых покупателей квартир. Скорее наоборот.
Тут важно понимать, что в конкуренции квартир за покупателей/арендаторов вторичка всё сильнее будет проигрывать качественной новой первичке и качественной вторичке.

Важно будет даже не абсолютное различие в параметрах привлекательности, а относительное. Это важно, не все это понимают.
На рынке покупателя, где предложение превышает спрос, не всё дешевеет одинаково. Спрос концентрируется на том, чего мало - что востребовано и что в дефиците. На том, что считается "хорошая недвига". И среди "хорошей недвиги" что-то даже дорожает. Особо редкие участки, например. а вот то, относительно проигрывает в сравнении с "хорошей недвигой" - дешевеет. Даже если по абсолютным параметрам различия не так очевидны. (стиль, мода, дизайн в абсолютных параметрах не измерить). Дешевеет зачастую в абсолютном выражении, даже без всякого дисконтирования и сравнения с депозитами.

Пример из загородки.
Различие в цене участков с газом и без НЕ ВОЗМОЖНО сейчас объяснить экономией на отоплении.
Различие в стоимости дома 600 кв. м в одном посёлке, на похожих участках, не возможно объяснить разницай в стоимости используемых материалах и сроком, который остался до состояния "развалится".

Пример из городской недвиги.
Различие в стоимости метра квартир не возможно объяснить экономией на проезде до места работы.

Абсолютные объяснения отходят на второй план. На первый выходят относительные объяснения различий.
Это типичная ситуация для насыщенного рынка, на котором предложение превышает спрос (как минимум, не наоборот).

Такая ситуация сейчас на загородке. И она усугубляется постоянно. И это правильно и так и должно быть! Это закономерная ситуация развития рынка недвижимости...
Морально устаревающая недвига быстро дешевеет (относительно, других типов недвижимости), а на загородке сейчас, например, она дешевеет даже в абсолютном значении (вчера стоила 10 млн., а сегодня уже 8. Понимаете?).

Ваш актив дешевеет, Вы беднеете, хотя продолжаете получать арендный доход, размер которого, скорее всего, снижается.
Инвестор беднеет, причём быстро. Но если считать в краснокирпичных монстрах (особенно, на не ликвидной земле), то он возможно даже богатеет.
Но толку от этого богатения в монстрах? Больше тапок, штанов, конфет и т.д. я себе покупать не могу. Я реально беднею.
Такая ситуация на загородке с не ликвидом. Не только с монстрами. Морально устаревшие дачи/дома туда же...
Постепенно она распространяется на городские Хрущи.


Теперь же нет ни каких оснований считать, что хрущи будут дорожать быстрее, чем темпы их морального устаревания. Каждая новая квартира "не хрущ", приближает коней хруща, как привлекательного актива (и не только актива).
Безусловно, с поправкой на район и состояние (приличность) самого хруща, в т.ч. и контингента жителей. В модных Химках Хрущи морально устаревают крайне стремительно! В Вашем районе менее, но всё равно!
Даже в престижных районах могут появиться "арендные гетто". Понимаете?
А вот материализовать капитал в виде земли под хрущем может и не получиться, в отличие от загородки. Это риск, о котором я писал.

Доля Хрущей на самом деле падает, с каждым новым построенным домом.
Даже если у Вас хороший район, Ваш Хрущ начинают ощущать конкуренцию со стороны новых домов из смежных/аналогичных районов.
Кроме физического параметра развалился/не развалился у недвижимости масса других параметров, в т.ч., даже мода, стиль и т.д...
На загородке это особенно очевидно.


Это и пыталась донести до Вас Юлия Лурье.
И Она права. Как минимум в долгосрочной перспективе.
В краткосрочной, для точного ответа, возникает масса оговорок-уточнений, в т.ч. придётся учитывать потери (затраты) на перекладывание из одной недвиги в другую.

ИМХО это совершенно очевидно, и как мне кажется, Вам тоже. Просто, наверное, в прикол - путь чувак построчет (быстрее устанет

[Andreeviliaa]

Что значит считать правильно в том, что есть первоначальная инвестиция?

Пример1.
Долго писал про показательный пример из реальной практики.
Сложный и масштабный инвест-проет.
Сложная структура капитала...
Забавно его пытаться посчитать в "первоначальных инвестициях"...
...
Но стёр...

пример2.
Вы шли по дороге и нашли мешок денег (выиграли в казино).
Вложили их в недвигу? В чём считать успешность инвестиций?

То же самое, только начальный капитал был в виде наследственного участка в МО. (переложились в городскую недвигу).
В чём считать успешность.?
Если следовать Вашей логике, то в участках.
Смотрите - одна и та же инвестиция, одно и тоже действие, а успешность может быть разная.
В деньгах мы заработали, а в участках не очень.
Но интуитивно понятно, что действие же одно и тоже.
Интуитивно понятно, что мы могли в первом случае сначала купить землю (с выигрыша), а потом сразу переложиться в городскую недвигу.
Интуитивно понятно, что остаться в участках это то же инвестиция...

Короче, ИМХО всем понятно, что суть действия одна и та же.
Вагон железа весит одинаково, в каких единицах не измеряй, даже в самих вагонах железа.

Лукавая оценка результатов инвестиций тянет на попытку самообмана. ИМХО пагубная практика.
Мы пытаемся "натянуть" окружающий мир на "коленку" наших представлений о нём. Притягиваем за уши разные теории о накоплении и т.д.

Возьмём Ваш пример.

Были деньги. Сейчас Хрущ.
1) оставить. Тогда считаем в деньгах, ведь это были первоначальные инвестиции.
2) продать, переложиться. Тогда считаем в Хрущах, т.к. это уже новая инвестиция и для неё первоначальный капитал - хрущ.

А итог всей деятельности (от первоначального момента) считаем в деньго-хрущах.
Вот так примерно - заработали 10 000 000 рублей и 1,3 хруща.
Сразу вопрос - каких таких рублей? Ок. Извратимся.
Заработали сколько-то кило золотого лома и 1,3 хруща.
Интересно, а как посчитать скор окупаемости всей инвестиции (хрущ + новострой) или, скажем, рентабельность?
Нет, ну конечно придумать что-то можно, но Вам самому не смешно?

А деньги были откуда? Заработали? Тогда ещё и трудодни. Ну вообще приплыли...

Ещё веселее, если нас интересует не за весь период, а, скажем, за год, два и т.д.
Сколько заработали за прошлый год (да не важно за какой период)? Ответ - 544 трудодня среднестатистического программиста (в "лохматом" году электрика). А доходность/рентабельность/окупаемость? А?

Ещё веселие, если сейчас мы стоим перед выбором - а что делать дальше? Куда вкладывать (и стоит не стоит вообще). Тут трудодни не помощники

ИМХО находясь в странном мире "золотого" стандарта и "важности природы первоначального капитала" (путая, зачастую, это с уровнем приемлемого риска и/или пороговым (приемлемым) уровнем ожидаемой доходности), очень легко совершить не совсем верные ИМХО инвестиционные шаги. А отсутствие бурного роста цен на недвигу, роста уровня арендных ставок и отсутствие бурного роста цен на золото - всё это может не позволить "удачно отскочить".

Потом, конечно, можно подкорректировать теорию начального капитала в виде трудодней и теорию спроса/накопления, но кушать хочется всегда, как говориться...


P.S.
Рентополучатель, поверьте, - все те, кто сидят в душных и не очень офисах и управляют многомиллионными инвестициями - он не глупее нас с Вами.
Возможно, Вам и здорово от того, что только Вы используете "золотые" стандарты и рассчитываете инвестиции на 50-100 лет.
Возможно мне и здорово, что я использую какой-то свой стандарт и т.д...

Но все те, кто успешно управляет многомиллионными портфелями и пользуется при этом общепринятыми методами и терминологией - они точно не глупее нас в Вами.
Были бы глупыми - не были бы такими богатыми.
Возможно у них стОит кое чему поучиться...
И у тех, кто может и не пользуется сложными методами анализа, но сильно в теме, так сказать. И хорошо сечёт арендный рынок городской недвиги...