Инвестиции в жилую vs коммерческую недвигу 108 / 5213

ссылки на форуме запрещены на сторонние сайты? я тогда в личку напишу Вам

aleksios писал(а):
orsolutions.ru писал(а):
ну начать инвестировать в жилую недвижимость можно и имея 20 000 000 рублей, под те же 25% в год

Просьба привести конкретные примеры и перечень построенных и планируемых к строительству объектов

И все таки принципиальна, тк в Финляндии например жесткое законодательство, сильные страховки и гарантии банков, низкие проценты (5-9) и тд.
Меньше рисков, хотя принцип понятия инвестиций пожалуй и одинаковый. Разное исполнение )

Страна в данном случае не принципиальна.

да строительство с последующей продажей готовой недвижимости.

На сколько я понимаю orsolutions.ru имеет ввиду не покупку недвижимости "под аренду", а инвестиции иного рода.
А именно - покупка участка, строительство дома и его последующая продажа. Верно?

Да 25%. данный процент это константа. рентабельность может быть выше

И доходность данной деятельности в Хельсинки составляет 25% годовых. Естественно в евро? Верно orsolutions.ru?

P.S.
Данная инвестиционная деятельность возможна и в Московской области. С сопоставимой доходностью и возможно даже с более высокой. Но ... в рублях.

Rentier063 писал(а):
Вряд ли вы найдете недооцененный объект. В срочных продажах самые интересные объекты выкупают еще до их попадания на открытый рынок.

Или я чего-то не понимаю, или вы как-то странно мыслите: только неликвид и недооцененное, никаких "полутонов"... хотя я, в общем-то, могу купить и за вполне себе рыночную цену (т.е. адекватно оцененные помещения).

Да и потом, если вас послушать, то какой смысл во всех этих форумах? риэлторских агентствах? Типа все вкусное все равно профи сами съедят, простому смертному в любом случае ничего не достанется, кроме неликвида... типа "сиди и не рыпайся"?

Светлана Коновалова писал(а):
Т.е. ликвид можно купить при стабильном или растущем рынке, а в кризис можно купить только неликвид?
Мне казалось, что наоборот!

Вот и я об этом. Кризис он на то и кризис, чтобы в его второй половине урвать задешево то, за что при стабильном рынке пришлось бы заплатить в полтора раза больше, ИМХО.

Andreeviliaa писал(а):
На сколько я понимаю orsolutions.ru имеет ввиду не покупку недвижимости "под аренду", а инвестиции иного рода.
А именно - покупка участка, строительство дома и его последующая продажа. Верно?

Если это верно, то это не мой случай. Мне не нужна такая высокая доходность - мне нужно вложение раз и на весь остаток моей жизни.

Rentier063 писал(а):
В кризис важно держать деньги в консервативных инвестиционных инструментах - а что более консервативно если не коммерческая недвижимость?

То-то цены на недвижку (в долларах) внешняя ссылка. Или вы хотите сказать, что падение сие обусловлено лишь выкидыванием на рынок "инвестиционных" квартир, но никак не коммерческой недвижки?

Snape писал(а):
Или я чего-то не понимаю, или вы как-то странно мыслите: только неликвид и недооцененное, никаких "полутонов"... хотя я, в общем-то, могу купить и за вполне себе рыночную цену (т.е. адекватно оцененные помещения).

Вы озвучили свой бюджет - я опираясь на свой опыт полагаю, что он недостаточен для покупки ликвидного коммерческого объекта. Вы можете купить адекватно оцененное помещение и оно не будет сдаваться или вы будете иметь арендную ставку ниже той на которую рассчитывали изначально.

Snape писал(а):
Да и потом, если вас послушать, то какой смысл во всех этих форумах? риэлторских агентствах? Типа все вкусное все равно профи сами съедят, простому смертному в любом случае ничего не достанется, кроме неликвида... типа "сиди и не рыпайся"?

У меня перед глазами масса примеров "удачных" инвестиций в коммерческую недвижимость. Не забывайте - агентство заинтересовано найти вам объект и получить свою комиссию. Как этот объект будет себя окупать - уже ваша персональная головная боль. Коммерческая недвижимость это сложный рынок - который абсолютно не похож на рынок жилья.

Snape писал(а):
Вот и я об этом. Кризис он на то и кризис, чтобы в его второй половине урвать задешево то, за что при стабильном рынке пришлось бы заплатить в полтора раза больше, ИМХО.

В кризис рынок аренды коммерческих объектов испытывает на себе огромное давление - масса помещений остается без арендаторов. И найти арендатора в таких условиях - задача не из простых. Купить задешево помещение с нормальными арендаторами на долгосрочном договоре аренды - задача нереальная. Такие объекты всегда стоят дорого. А значит вы покупаете себе не арендный бизнес а всего лишь площади которые при определенных условиях могут приносить вам прибыль. Чтобы поставить арендный бизнес "на рельсы" - необходимо приложить немало усилий - вы уверены что справитесь?

Snape писал(а):
Мне нужно вложение раз и на весь остаток моей жизни.

У вас правильный настрой. Но вы недооцениваете "подводные камни".

Snape писал(а):
То-то цены на недвижку (в долларах) уже упали более чем в полтора раза. Или вы хотите сказать, что падение сие обусловлено лишь выкидыванием на рынок "инвестиционных" квартир, но никак не коммерческой недвижки?

Купите золото или доллары. Цены на недвижимость номинированы в национальной валюте - и единственная причина падения "долларовых цен" - падение курса национальной валюты. Естественно, что недвижимость не будет компенсировать рост курса доллара. При чем здесь инвестиционные квартиры? - вы вообще себе не представляете механизмы функционирования рынка недвижимости, на мой взгляд.
Итак, повторю еще раз: в кризис люди стараются не продавать объекты коммерческой недвижимости, которые приносят прибыль. Зато на рынок попадает большое количество объектов которые по тем или иным причинам легче продать, чем сдавать их в аренду и иметь подушку безопасности для своего бизнеса и.т.д. Спрос на аренду падает - ставки во многих сегментах снижаются. Вы можете купить помещение и не найти арендаторов - весьма распространенная ситуация.
Резюмируя вышесказанное: на рынке коммерческой недвижимости вообще не много по настоящему интересных объектов которые предлагаются в продажу, либо они переоценены - почему? Есть такая поговорка "Кто режет курицу несущую золотые яйца?". Можно ли найти недооцененный объект, который в будущем будет демонстрировать высокую доходность? - да можно, но это сложная задача. И в поиске такого объекта вы должны опираться на свое личное мнение и знания - не на участников форма, не на агентства недвижимости - иначе вы закопаете свои деньги, вам могут подсказать какие то базовые принципы, но дальше начинается огромный объем работы, который за вас никто не сделает. Ознакомьтесь с методикой оценки коммерческой недвижимости, ищите инсайд об инфраструктурных проектах в интересных вам локациях, просчитывайте доходность каждого варианта с учетом возможных простоев помещения и.т.д - возможно вам подвернется интересный вариант.
Коммерческая недвижимость это не тот рынок где шапкозакидательские настроения помогают зарабатывать деньги.

Rentier063 писал(а):
Вы озвучили свой бюджет - я опираясь на свой опыт полагаю, что он недостаточен для покупки ликвидного коммерческого объекта. Вы можете купить адекватно оцененное помещение и оно не будет сдаваться или вы будете иметь арендную ставку ниже той на которую рассчитывали изначально.

Аргументируйте?

Ладно, я понимаю - когда я несу деньги в банк, на небольшой вклад дают меньше процентов годовых, чем на миллионный. Но всего лишь на несколько десятых долей процента! А вы хотите сказать, что дешевая коммерческая недвижка принесет СУЩЕСТВЕННО меньше процентов ренты, чем дорогая? Именно в процентах от своей стоимости (вложений)? Почему? На рынке жилья, к примеру, какая-нидь дешевая малогабаритка приносит больше прибыли на единицу вложений в нее, чем большая 46-метровая хата - с коммерческой недвигой все не так?

И самое главное: уж не хотите ли вы сказать, что "арендная ставка ниже той на которую рассчитывали изначально" будет даже ниже, чем аналогичная ставка для жилых помещений?...

Rentier063 писал(а):
В кризис рынок аренды коммерческих объектов испытывает на себе огромное давление - масса помещений остается без арендаторов. И найти арендатора в таких условиях - задача не из простых.

Мне кажется, вы по-прежнему чего-то не понимаете. У меня достаточно денег, чтобы пережить кризис; но я надеюсь вложиться в пероид кризиса с тем, чтобы получать бОльший процент (по сравнению с вложениями в жилую недвижку) ПОСЛЕ окончания оного. Это что, нереально?

Rentier063 писал(а):
Чтобы поставить арендный бизнес "на рельсы" - необходимо приложить немало усилий - вы уверены что справитесь?

Как показывает практика, чем больше человек имеет знаний - тем меньше приходится прикладывать усилий. Я уже беседовал со многими риэлторами, в т.ч. с этого сайта. Я и дальше планирую консультироваться, пока не сложится какой-никакой план действий. Причем, я подчеркну, консультироваться у нейтральных специалистов - в отличие от заинтересованных в том, чтобы "найти мне объект и получить свою комиссию"... То есть у тех, у кого нет особой заинтересованности во вранье.

Rentier063 писал(а):
Купите золото или доллары

Золото падает в цене с 2012го (?)... Доллары? Таки уже. Точнее, еще - в феврале того года (жаль, провтыкал январь - но все-таки). Однако, с учетом того, что фонды АСВ похудели на две трети за прошедший год... у меня есть определенные сомнения насчет того, что АСВ и дальше будет покрывать 100% вкладов (и процентов!) по всем лопающимся банкам. Не говоря уж о том, что процент по долларовым депозитам оставляет желать, даже в кризис (не говоря уж о временах стабильности).

Rentier063 писал(а):
Вы можете купить помещение и не найти арендаторов - весьма распространенная ситуация.

Вы знаете... я не первый день в торговле, и давно усвоил простое правило: нет "отсутствия спроса", есть лишь завышенные цены. Мне случалось продавать даже ниже закупочной цены (т.е. себе в убыток - но чтоб высвободить деньги), однако это лишь говорило о том, что меня на...этосамое на этапе закупки. Но то торговля, "купил-продал". А какая "себестоимость" есть у помещения, которое УЖЕ принадлежит мне? Будет плохо с арендаторами - я буду сдавать хоть за стоимость коммунальных услуг и обслуживания помещения, если придется... пока не закончится кризис, само собой. А потом снова буду иметь свои 10% годовых...

Rentier063 писал(а):
Есть такая поговорка "Кто режет курицу несущую золотые яйца?".

Я во второй (третий?) раз напомню: меня устроит и "курица", которая "несет ОБЫЧНЫЕ яйца". Потому как, опять же, вас послушать - так вообще никто не продаст ничего, что приносит хоть какую-то прибыль...

Snape писал(а):
А вы хотите сказать, что дешевая коммерческая недвижка принесет СУЩЕСТВЕННО меньше процентов ренты, чем дорогая? Именно в процентах от своей стоимости (вложений)? Почему? На рынке жилья, к примеру, какая-нидь дешевая малогабаритка приносит больше прибыли на единицу вложений в нее, чем большая 46-метровая хата - с коммерческой недвигой все не так?

Знаете какая основная методика оценки коммерческой недвижимости как инвестиционного инструмента наиболее часто используется? - доходная. Цена коммерческой недвижимости во многом зависит от ее доходности. Это значит, что вы либо покупаете мало метров, либо не ждете высокой аренды.

Snape писал(а):
И самое главное: уж не хотите ли вы сказать, что "арендная ставка ниже той на которую рассчитывали изначально" будет даже ниже, чем аналогичная ставка для жилых помещений?...

Учитывайте, что помещение может месяцами простаивать.

Snape писал(а):
Мне кажется, вы по-прежнему чего-то не понимаете. У меня достаточно денег, чтобы пережить кризис; но я надеюсь вложиться в пероид кризиса с тем, чтобы получать бОльший процент (по сравнению с вложениями в жилую недвижку) ПОСЛЕ окончания оного. Это что, нереально?

Это довольно сложно - особенно учитывая, что рынок коммерческой недвижимости во многом пришел в период застоя еще в 2008 году.
Вы обозначали свой бюджет

Snape писал(а):
Примерно 6-8 миллионов. Я просто не уверен, что хочу "хранить все яйца в одной корзине" - возможно, хотя бы одну квартирку все-таки прикупил бы, даже если остановлюсь на инвестициях в коммерческую недвижку.

6- 8 миллионов это минимальная планка вхождения на этот рынок (если вы хотите сделать действительно выгодную инвестицию). С таким бюджетом у вас будет крайне ограниченный выбор объектов вообще - не говоря уже о ликвидных вариантах. Придется очень хорошо поискать.

Snape писал(а):
Золото падает в цене с 2012го (?)... Доллары? Таки уже. Точнее, еще - в феврале того года (жаль, провтыкал январь - но все-таки). Однако, с учетом того, что фонды АСВ похудели на две трети за прошедший год... у меня есть определенные сомнения насчет того, что АСВ и дальше будет покрывать 100% вкладов (и процентов!)

Я ответил на ваше замечание относительно падения долларовых цен - если вам нужен актив который привязан к доллару - коммерческая недвижимость в России - не ваш выбор.

Snape писал(а):
Вы знаете... я не первый день в торговле, и давно усвоил простое правило: нет "отсутствия спроса", есть лишь завышенные цены

Snape писал(а):
Будет плохо с арендаторами - я буду сдавать хоть за стоимость коммунальных услуг и обслуживания помещения, если придется... пока не закончится кризис, само собой. А потом снова буду иметь свои 10% годовых...

"Вечная распродажа" - будете снижать ставки не факт что придут арендаторы. Да и важно учитывать, что чем ниже ставки, тем больше всяких "левых" арендаторов вы будете встречать.

Snape писал(а):
Я во второй (третий?) раз напомню: меня устроит и "курица", которая "несет ОБЫЧНЫЕ яйца". Потому как, опять же, вас послушать - так вообще никто не продаст ничего, что приносит хоть какую-то прибыль...

Хоть какая то прибыль... это не самый лучший подход для инвестора. Почему не продадут - продадут но за дорого, а то что не приносит нормальную прибыль - оно вам нужно?

Rentier063 писал(а):
Знаете какая основная методика оценки коммерческой недвижимости как инвестиционного инструмента наиболее часто используется? - доходная. Цена коммерческой недвижимости во многом зависит от ее доходности. Это значит, что вы либо покупаете мало метров, либо не ждете высокой аренды.

Уточните: речь об абсолютных цифрах, или о проценте от вложений?

Поясню на примере. Вы сказали, что, имея не очень большой капитал, нельзя купить ликвидный и прибыльный объект. Правильно ли я понял (к примеру), что человек с, условно, 20ю миллионами может купить нормальное торговое помещение, и получать 10% годовых (2 миллиона в год) прибыли, а вот я со своими, скажем 5-6ю лямами НЕ смогу купить объект подешевле и получать те же 10% в год (500-600 тысяч)?

Rentier063 писал(а):
Учитывайте, что помещение может месяцами простаивать.

С чего бы? Если помещение простаивает - значит, цена завышена и ее надо снижать, вот и все. Жилые помещения и пары-тройки недель простаивать не должны... ну, с коммерческой недвигой посложнее, конечно - но все равно вряд ли позволю простаивать больше пары месяцев.

Rentier063 писал(а):
(если вы хотите сделать действительно выгодную инвестицию)

Я третий (?) раз напомню, что мне сойдет и "просто" выгодная инвестиция. Я отлично понимаю, что для "действительно выгодной" у меня явно не хватает опыта оценки.

Rentier063 писал(а):
коммерческая недвижимость в России - не ваш выбор

Ну каг бе у меня нет выбора. За рубежом меня никто не ждет (во всяком случае - постоянно жить там не позволит), а я не хочу делиться прибылью еще и с управляющим.

Rentier063 писал(а):
а то что не приносит нормальную прибыль - оно вам нужно?

Перфекционизм погубил уже много перспективных начинаний в нашем мире. "Лучшее - враго хорошего" - слышали такую поговорку? Так вот, я морально готов вложиться даже в жилую недвижку с ее 5% дохода годовых. А если коммерческий объект будет приносить больше прибыли в среднем (включая время простоя) на единицу вложений, чем квартиры - то ТАКИ ДА, оно мне нужно!

Snape писал(а):
Уточните: речь об абсолютных цифрах, или о проценте от вложений?

Считаем стоимость доходов на определенный временной период (к примеру десять лет) - вычитаем затраты на содержание помещения и налоги. Сложно учесть рост стоимости помещения и включить его в эту формулу - но можно попытаться использовать сравнительный метод оценки (на сколько в среднем по рынку растет квадратный метр коммерческой недвижимости в вашей локации) и потом согласовать результаты.

Snape писал(а):
Поясню на примере. Вы сказали, что, имея не очень большой капитал, нельзя купить ликвидный и прибыльный объект. Правильно ли я понял (к примеру), что человек с, условно, 20ю миллионами может купить нормальное торговое помещение, и получать 10% годовых (2 миллиона в год) прибыли, а вот я со своими, скажем 5-6ю лямами НЕ смогу купить объект подешевле и получать те же 10% в год (500-600 тысяч)?

Давайте посмотрим - средняя стоимость квадратного метра ликвидной коммерческой площади в формате стрит ритейл (то что реально сдать за два месяца) - около 100 - 150 тысяч рублей (если мы говорим не о Москве). Чем меньше площадь - тем дороже квадрат - восемь миллионов разделить на сто пятьдесят тысяч - получаем 53 метра. Не густо? А в кризис ставки в стрит ритейле падают, но многие собственники не спешат снижать цены на продаваемые объекты. 53 метра - это крайне ограниченный пул арендаторов. Про офисную недвижимость просто промолчу - сейчас по многим объектам доходность на уровне жилой (а вот налоги вполне себе коммерческие с недавнего времени).

Snape писал(а):
С чего бы? Если помещение простаивает - значит, цена завышена и ее надо снижать, вот и все. Жилые помещения и пары-тройки недель простаивать не должны... ну, с коммерческой недвигой посложнее, конечно - но все равно вряд ли позволю простаивать больше пары месяцев.

В нормальных условиях (не сейчас) коммерческие помещения могут стоять в экспозиции по четыре - пять месяцев (какой средний срок договора с агентством 11 месяцев - не с проста). Даже на первых линиях. Это - реальность для многих крупных городов в России. Рынок медленный. Есть помещения которые вообще не уходят в аренду по тем или иным причинам - на первый взгляд расположенные в приличных местах. Так что смело прибавляйте затраты на содержание простаивающего помещения к сумме ваших инвестиций - возможно вам придется долго искать арендаторов (сравним: в том же депозите вы просто за год получите 800 тысяч). Есть же в торговле поговорка "главное правильно сесть" - место определяет все, и действительно лакомых местечек немного.

Snape писал(а):
Так вот, я морально готов вложиться даже в жилую недвижку с ее 5% дохода годовых. А если коммерческий объект будет приносить больше прибыли в среднем (включая время простоя) на единицу вложений, чем квартиры - то ТАКИ ДА, оно мне нужно!

Самое печально, что в нынешних реалиях вы можете получить доходность на уровне жилой недвижимости (а при низкой доходности вы не получите серьезный рост цены самого помещения).

Rentier063 писал(а):
53 метра - это крайне ограниченный пул арендаторов.

это весьма востребованный размер для малого бизнеса, вариантов множество.

С такими "экономическими чудопоказателями" надо на форум рейдеров, а не на форум агентов