О покупке паёв инвестиционных фондов недвижимости 82 / 1413

Спасибо всем за "дозу реализма"...

Съездил, как планировал, посмотрел.

Рязань в целом - норм, местами даже симпатично.

Огорчило, что территорию Кремля и все постройки никак не приведут в порядок, хотя по плану реконструкции всё должно быть завершено летом этого года. Монахи попались очень худенькие, зато - высокие и стройные))

Впечатлили троллейбусы (видел все только снаружи). Сразу вспоминаются сюжеты из Мариуполя... После московских красавцев трудно представить, что "такое" может ездить по городу... Сфоткаться на лавочке с "Шуриком и Лидой" не удалось, поскольку ворота на территорию РГУ были уже закрыты, а энтузиазм с целью "проникнуть" - уже не тот((

Что касается ТЦ "Малина"... Сам ТЦ вполне соответствует заявленной площади и стоимости 30тыр/метр. Ощущается, что его подмарафетили (возможно - к продаже).

Не понравилось,что ТЦ зажат двухэтажными постройками, некоторые уже без окон (вероятно, под снос - а значит стройка и грязь). Что характерно, чем дальше от памятника В.И.Ленину, тем страшнее постройки). Отделяет эти постройки от ТЦ двухполосный проезд. Парковок вокруг практически нет, висят знаки об эвакуации авто, есть платная 50р/час в самом ТЦ.
Через проходы/арки в этих постройках с кучей граффити, не имеющих худ.ценности, можно попасть на ул.Почтовая, которая является местным "Арбатом" с кафешками и тп. Несмотря на вполне московский уровень цен (а в Рязани средняя зп -39 тыр), кафешки заполнены местными, в т.ч. "семейными выходами". Трафик с пешеходной зоны сотрудники АКТИВО считают существенным для ТЦ и говорят, что счетчики на входах показывают среднюю посещаемость 7.5тыс.чел/день. Но я этого не почувствовал - по "Арбату" была движуха, а в ТЦ - оч. мало народу, как показалось. Нюанс ещё в том, что рядом нет "высокой" жилой застройки. Со слов опрошенных продавцов посещаемость выше в рабочие дни. Но и "москва-ситей" вокруг, к сожалению, не видать... В общем, есть о чём поразмышлять.. К тому же, по пути попалось несколько ТЦ намного симпатичнее и более выгодно стоящими, кмк.

04.06.22, 09:17
Святослав Теплов писал(а):
Такая муть где деньги как правило большинство теряет...
Красиво упакуют продадут вам "фантики" под соусом недвижимости (как таймершеры)

Берите машино-места. Понятный и простой бизнес.
Правда сезонный.
Сейчас как раз не сезон - арендаторы съезжают...
Но , очень и дороговизна а/м и их запчастей , статистика угонов - толкает как всегда владельцев дорогих машин на парковки...
Второе - переход на электротранспорт в перспективе 10-15 лет.
Где заряжать будут? В паркингах...

Лучший объект - когда ты им лично владеешь и распоряжается, без долей, виртуальных частей и прочего.
Маленький - зато свой

Спасибо, внешняя ссылка - сейчас окунусь в тему парковок, тож вопросы появятся))

От таймшеров в своё время удалось отмахнуться, по простой причине - было во что вкладываться...

04.06.22, 11:43
Нерезиновая_Зина писал(а):
Что?Где?Когда?
Я прекрасно понимаю зачем создают ПИФЫ квалы, но зачем это мелкому физ. инвестору?
Я так понимаю, что промежуточной выплаты дохода у Вас нет (ПДУ не читала)? Доход или убыток получаете только при продаже или погашении пая?
В целом депозиты и недвижка в собственности более понятный и ликвидный инструмент.

У Активо к каждому фонду привязан один объект (магазин или ТЦ) и ежемесячно выплачиваются платежи, сумма которых зависит от всех сопутствующих обстоятельств. Похоже на аренду квартиры, только доходность выше раза в два, в среднем.

04.06.22, 09:17
Святослав Теплов писал(а):
Берите машино-места. Понятный и простой бизнес.
Правда сезонный.
Сейчас как раз не сезон - арендаторы съезжают...
Но , очень и дороговизна а/м и их запчастей , статистика угонов - толкает как всегда владельцев дорогих машин на парковки...
Второе - переход на электротранспорт в перспективе 10-15 лет.
Где заряжать будут? В паркингах...

Лучший объект - когда ты им лично владеешь и распоряжается, без долей, виртуальных частей и прочего.
Маленький - зато свой

внешняя ссылка (и все, кто в теме), вероятно, у Вас или Ваших клиентов есть опыт по поводу гаражей/паркингов...

1. Можете привести пример таких бизнесов в актуальных ценах? Какая рентабельность в среднем?
2. Что думаете про локацию Б.Черкизовская 3.к2? (чел продаёт 10шт):
внешняя ссылка

Сериал продолжается...

ЗПИФН АКТИВО стартует сбор на новый фонд А-19 для приобретения ТЦ "Зеленый берег" в Тюмени. внешняя ссылка

В отличие от А-18 (ТРЦ"Малина", Рязань), куда я поехал посмотреть, и в итоге купил вместо запланированных 3-5 паёв 1 пай (на пробу), Тюмень далековато находится...

Для меня вопрос - сколько паёв брать, один возьму по-любому, как и в А-18...

Визуально мне понравилось, что с одной стороны оживленной Алебашевской ул. уже настроили человейники и с другой будут застраивать, озеро Алебашево вроде уже почистили и всю эту пойму, полагаю, освоят достаточно быстро (если в паводок не сильно затапливает). Геометрически место смотрится в центре по отношению к окружным дорогам.

Стоимость - примерно 80тыр/метр кажется высоковатой по отношению к средней стоимости жилья в Тюмени - 103/метр. Но это больше зависит от неведомого мне кэшфлоу и является прерогативой АКТИВО - ведь ему придётся подтверждать запланированную доходность.

Буду признателен за все мнения, особенно за критические и особо - от знатоков Тюмени и спецов по коммерческой недвижке...

О паевых фондах недвижимости... Обратите внимание на формулировку причин закрытия.

Управляющий сообщает о начале процедуры прекращения ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал».
Активы, составляющие фонд, будут реализованы, а полученные денежные средства выплачены инвесторам. Планируемый срок получения выплат: II квартал 2023 года.

Почему принято решение о прекращении фонда?
В 2022-2023 годах наблюдается многократное сокращение сделок между девелоперами и будущими арендаторами на новое строительство индустриальных зданий. Это привело к отсутствию на рынке предложений по продаже качественных объектов с арендным потоком. Иными словами, у управляющей компании фонда в обозримой перспективе нет возможностей для диверсификации портфеля объектов недвижимости. При отсутствии возможности диверсификации многократно возрастает риск несвоевременного получения арендного дохода.

В связи с этим принято решение о реализации всех активов, составляющих фонд, и последующей выплате полученных от их продажи денежных средств инвесторам. Это решение реализуется через процедуру прекращения фонда.

внешняя ссылка

16.03.23, 20:20
Pavelmsk писал(а):
В 2022-2023 годах наблюдается многократное сокращение сделок между девелоперами и будущими арендаторами на новое строительство индустриальных зданий

спрос упал, риски возрасли

16.03.23, 20:20
Pavelmsk писал(а):
В связи с этим принято решение о реализации всех активов, составляющих фонд, и последующей выплате полученных от их продажи денежных средств инвесторам. Это решение реализуется через процедуру прекращения фонда.

При малом спросе цены продажи могут быть низкие, с большими потерями.

16.03.23, 20:26
zhanna1995ee писал(а):

16.03.23, 20:20
Pavelmsk писал(а):
В 2022-2023 годах наблюдается многократное сокращение сделок между девелоперами и будущими арендаторами на новое строительство индустриальных зданий
спрос упал, риски возрасли

16.03.23, 20:20
Pavelmsk писал(а):
В связи с этим принято решение о реализации всех активов, составляющих фонд, и последующей выплате полученных от их продажи денежных средств инвесторам. Это решение реализуется через процедуру прекращения фонда.
При малом спросе цены продажи могут быть низкие, с большими потерями.

Да тут много какие выводы можно сделать. В том числе и то, что даже при как пишут "многократном сокращении сделок на будущее строительство" фонд все равно принял решение о закрытии.

16.03.23, 20:41
Pavelmsk писал(а):
Да тут много какие выводы можно сделать. В том числе и то, что даже при как пишут "многократном сокращении сделок на будущее строительство" фонд все равно принял решение о закрытии.

26.11.2022 За сокращением торговли последовала распродажа складов

Падающий оборот оптовой торговли и массовый уход из России зарубежных ритейлеров способствовали резкому росту предложения о продаже складов. За год число таких объявлений по стране увеличилось почти на 25%, а в Москве — в четыре раза. Но реализовать объекты будет непросто. Спрос на склады сместился в регионы, а в крупнейших городах отмечается избыток площадей. внешняя ссылка

16.03.23, 20:20
Pavelmsk писал(а):
О паевых фондах недвижимости... Обратите внимание на формулировку причин закрытия.

Управляющий сообщает о начале процедуры прекращения ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал».
Активы, составляющие фонд, будут реализованы, а полученные денежные средства выплачены инвесторам. Планируемый срок получения выплат: II квартал 2023 года.

Почему принято решение о прекращении фонда?
В 2022-2023 годах наблюдается многократное сокращение сделок между девелоперами и будущими арендаторами на новое строительство индустриальных зданий. Это привело к отсутствию на рынке предложений по продаже качественных объектов с арендным потоком. Иными словами, у управляющей компании фонда в обозримой перспективе нет возможностей для диверсификации портфеля объектов недвижимости. При отсутствии возможности диверсификации многократно возрастает риск несвоевременного получения арендного дохода.

В связи с этим принято решение о реализации всех активов, составляющих фонд, и последующей выплате полученных от их продажи денежных средств инвесторам. Это решение реализуется через процедуру прекращения фонда.

внешняя ссылка

Мутная история...
Вчера ещё можно было продать по нормальной цене. А сегодня "стакан" уже пустой.
Опыт подсказывает, что такие истории обычно заканчиваются убытками для сторонних инвесторов. Рад буду ошибиться.

Тем более, что у меня - склады от ПАРУСа - СБЛ, ОЗН, НОРД...