Инвестиции в жилую vs коммерческую недвигу 108 / 5213

точно фантастика! может деле не в недвижке, а в том что в ней )) ... кокаин продают квартирами?)))

yakashej писал(а):
Рентополучатель писал(а):
да так чтоб этот капитальный объект приносил 1:120 от вложенных денег, да сразу

Ну не, это - фантастика!
Верую максимум ну допустим в 1:10
1:120 да еще и сразу - это только если отжать у кого-то чё-то, тогда еще может быть, но это уже не девелопмент согласитесь

С такими "экономическими чудопоказателями" надо на форум рейдеров, а не на форум агентов

Альбина писал(а):
Rentier063 писал(а):
53 метра - это крайне ограниченный пул арендаторов.

это весьма востребованный размер для малого бизнеса, вариантов множество.

Ключевые слова "малый бизнес". Ни банк, ни страховую, ни приличный магазин на такую площадь не посадить. Да что уж там - даже салон красоты или стоматологию не получится. Все варианты вращаются вокруг мини парикмахерских, мини магазинов, наливаек и.т.д.

Rentier063 писал(а):
Альбина писал(а):
Rentier063 писал(а):
53 метра - это крайне ограниченный пул арендаторов.

это весьма востребованный размер для малого бизнеса, вариантов множество.

Ключевые слова "малый бизнес". Ни банк, ни страховую, ни приличный магазин на такую площадь не посадить. Да что уж там - даже салон красоты или стоматологию не получится. Все варианты вращаются вокруг мини парикмахерских, мини магазинов, наливаек и.т.д.

Банки, приличные магазины и страховые иногда снимают и еще меньшие площади
И ничё, сидят десятилетиями, работают, зарабатывают, платят аренду и не кашляют вроде
:foo_t_bol:

Rentier063 писал(а):
Считаем стоимость доходов на определенный временной период (к примеру десять лет) - вычитаем затраты на содержание помещения и налоги. Сложно учесть рост стоимости помещения и включить его в эту формулу - но можно попытаться использовать сравнительный метод оценки (на сколько в среднем по рынку растет квадратный метр коммерческой недвижимости в вашей локации) и потом согласовать результаты.

Как бы до вас донести простую мысль....... Я отнюдь НЕ планирую наживаться на покупке и перепродаже - поэтому даже не заморачиваюсь тем, чтобы учитывать рост стоимости с годами (тем более, что - как вы сами верно подметили - учитывать этот параметр крайне сложно). Вы можете ответить на простой вопрос о чистой ДОХОДНОСТИ ОТ АРЕНДЫ (в процентах годовых на вложенную сумму)? Вопрос - в предыдущей мессаге, если что.

Rentier063 писал(а):
Чем меньше площадь - тем дороже квадрат - восемь миллионов разделить на сто пятьдесят тысяч - получаем 53 метра. Не густо?

Иначе говоря, у меня просто выбора мало будет? Ну, эта проблема решаема. Не говоря уж о том, что если отъехать не просто за пределы Москвы, но и за пределы МО - то даже и 100тыр за метр будут _несколько_ завышенной ценой...

Rentier063 писал(а):
Самое печально, что в нынешних реалиях ...

"Нынешних" = "кризисных"? Само собой. Но меня интересует задел на ПОСЛЕ окончания кризиса.

Snape писал(а):
Rentier063 писал(а):
Самое печально, что в нынешних реалиях ...

"Нынешних" = "кризисных"? Само собой. Но меня интересует задел на ПОСЛЕ окончания кризиса.

Нынешние реалии самые уникальные , как раз .
Для инвестиций в коммерческую .
Когда кризис на дворе , то многие сбавляют обороты , если вообще не встают .
И этот момент тем и дорог , что это бывает крайне редко .
На подъёме никто и говорить о продажах объектов задарама не будет .
А в кризис через одного .
Либо -либо .
Помимо экономически лёгших собов , масса банкиров избавляющихся от недвижимости .
Манёвров масса . А если ещё и с налом в кармане , то ты лучший .
И 6 млн это вполне красивая цифра даже для Москвы .

А за 53 квадрата меня порадовали пессимисты . :ti_pa:

Самая расхожая площадь , если конечно из них не 20 коридоры и МЖ.
Но даже эти изъяны корректируется ценой .

yakashej писал(а):
Банки, приличные магазины и страховые иногда снимают и еще меньшие площади
И ничё, сидят десятилетиями, работают, зарабатывают, платят аренду и не кашляют вроде

Разве что бек офисы банков и страховых - но в моей практике, я не сталкивался с отделением банка на 53 метрах - видел бек офисы на 100 метрах. А так больше "центры микрофинансирования" и ломбарды на таких площадях встречаются. У вас не найдется фото такого отделения банка? - Интересно посмотреть.

Snape писал(а):
Как бы до вас донести простую мысль....... Я отнюдь НЕ планирую наживаться на покупке и перепродаже - поэтому даже не заморачиваюсь тем, чтобы учитывать рост стоимости с годами

То есть ликвидность покупаемого объекта вас не интересует? Приведу простой пример - вы покупаете помещение переведенное из жилого фонда на первом этаже панельного многоквартирного дома 60х - 70х годов постройки - доодность от аренды такого помещения может быть на уровне 10 - 15% годовых. Но при этом - вы получаете изношенные коммуникации и туманное будущее такого вложения - дом то уже не новый. А купите вы такое помещение отнюдь не за копейки. Капитализация денег вложенных в недвижимость это краеугольный камень.

Snape писал(а):
Не говоря уж о том, что если отъехать не просто за пределы Москвы, но и за пределы МО - то даже и 100тыр за метр будут _несколько_ завышенной ценой...

У вас сложилось ошибочное представление - даже в маленьком городке хорошая коммерческая площадь будет стоить около 100 тысяч за квадратный метр. Считают то от доходности.

Snape писал(а):
Но меня интересует задел на ПОСЛЕ окончания кризиса.

Сложно сделать прогнозы относительно посткризисного состояния рынка коммерческой недвижимости - я вижу лишь то, что его развитие за пределами Москвы и Питера тормозят проблемы с инфраструктурой.

alexis18 писал(а):
На подъёме никто и говорить о продажах объектов задарама не будет .
А в кризис через одного .

Да, на рынок пошла волна неликвида. Избавляются от того, что не приносит доход. Если помещение приносит с аренды хотя бы 7% годовых его попросту заложат в банк.

alexis18 писал(а):
Помимо экономически лёгших собов , масса банкиров избавляющихся от недвижимости .

В очередной раз с рынка смывает неэффективных игроков. Кто то купит их неликвид и история повторится в других лицах.

alexis18 писал(а):
И 6 млн это вполне красивая цифра даже для Москвы .

Приведите пример, пожалуйста. Я что то хороших однушек за такую сумму в Москве не видел.

alexis18 писал(а):
А за 53 квадрата меня порадовали пессимисты .
Самая расхожая площадь , если конечно из них не 20 коридоры и МЖ.
Но даже эти изъяны корректируется ценой .

Маленькие площади востребованы малым бизнесом, который вряд ли сядет на долгосрочный договор - а значит минус стабильным доходам. Маленькие площади самые дорогие за квадрат. У таких площадей небольшой потенциал роста цены.

Вы меня радуете )))
Что есть изношенные коммуникации в панельках 60-70 годов ?!
Это всё меняется в течении суток -двух и цена этому сущие копейки .
Знаю как строитель .
Если есть приличный трафик у панельного дома с изношенными коммуникациями , то паралельны все домыслы по капитализации и состоянию дома . :lol:

Трафик нарастить практически невозможно , а ремонт на раз.
И наоборот иметь свежайший объект , но без малейшей надежды на трафик .
Кстати многие "убитые" и "неликвидные объекты" убиваются систематическими глупостями собов.
Причины не буду озвучивать .
А вот реанимировать данный неликвид -высший пилотаж .Но это не всякому уму доступно .
Даже с большими деньгами .

проверено не раз, проще и эффективней иметь 10 помещений по 50 кв.метров , чем одно по 500 .

Спорить дело беспредметное .
Кому и 100 млн. мало- развить ростки в зёрнышке
А кому и рубля достаточно- начинать пожинать колоски .

alexis18 писал(а):
Если есть приличный трафик у панельного дома с изношенными коммуникациями , то паралельны все домыслы по капитализации и состоянию дома .

До момента пока дом не признают аварийным. Или он не пойдет под реконструкцию.

alexis18 писал(а):
Это всё меняется в течении суток -двух и цена этому сущие копейки .

Cрок службы панельного дома 60 лет - капиталят их единицы.

alexis18 писал(а):
Трафик нарастить практически невозможно , а ремонт на раз.

А без трафика - это не доходная недвижимость. Давайте априори не рассматривать такие объекты.

alexis18 писал(а):
проверено не раз, проще и эффективней иметь 10 помещений по 50 кв.метров , чем одно по 500 .

Весь вопрос в том насколько выгодно удалось купить маленькие площади.
P.S Мне очень хотелось бы увидеть пример ликвидного коммерческого объекта в Москве, который бы стоил 6 миллионов.

Rentier063 писал(а):
alexis18 писал(а):
Если есть приличный трафик у панельного дома с изношенными коммуникациями , то паралельны все домыслы по капитализации и состоянию дома .

До момента пока дом не признают аварийным. Или он не пойдет под реконструкцию.
alexis18 писал(а):
Это всё меняется в течении суток -двух и цена этому сущие копейки .

Cрок службы панельного дома 60 лет - капиталят их единицы.
alexis18 писал(а):
Трафик нарастить практически невозможно , а ремонт на раз.

А без трафика - это не доходная недвижимость. Давайте априори не рассматривать такие объекты.
alexis18 писал(а):
проверено не раз, проще и эффективней иметь 10 помещений по 50 кв.метров , чем одно по 500 .

Весь вопрос в том насколько выгодно удалось купить маленькие площади.
P.S Мне очень хотелось бы увидеть пример ликвидного коммерческого объекта в Москве, который бы стоил 6 миллионов.

Пока в России признают аварийным строение в мечтах об этом умирает не одно поколение мечтателей .
Знаю об одном щитовом бараке 1924 года , тихий ужас по сути , но стоящий на остановке общественного транспорта , вначале выкупили первый этаж 4 квартиры с печным отоплением ))), затем и второй .
Тихо его реконструировали обшили сайдингом, довели внутрянку до ума , сейчас расширили площади , стоит себе барак и приносит свою копейку .

А найти искомое и интересное под силу только специалисту с коммерческой , но коих единицы .
Есть коммерсанты , но и они больше исполнители в узких областях , или аренда , или продажа .
А комплексных генераторов идей мало (((

Недавно в форуме продавали цоколь на метро Октябрьской за 6 млн. , но кроме ,как фу и фи ничего дельного не услышал )))) А тема живая!!!

Каждый день проезжаю по центру на работу и с работы,везет меня сын, каждый раз мы с ним ,с более глазастым, чем я, находим и обсуждаем новые "подснежники" в мэйн-стриме. На этой неделе - Гамбринус на Цветном не выдержал, повесил продается\сдается
Вчера анекдот, договариваемся с подружкой, где встретиться, не виделись полгода.. она называет одно место на ЦВетном -я отвечаю - закрылось, она следующее, тоже было приличное по цене\качеству - я отвечаю - закрылось, она третье - закрылось, ну тогда пойдем традиционно в Латук, соглашаемся мы..надо успеть, пока не закрылся.. :lol:

Так что человек, который сейчас ХОЧЕТ купить нежилье - имеет право капризничать.. он вроде уже почти царь..