Инвестиции в малоэтажное строительство 450 / 17464

на сколько это ликвидно, при такой марже?

alexis18 писал(а):
По теме подпольных и не очень КАЗИНО!

Большая часть злостных ИГРОВЫХ сьехала в полный виртуал , и играют по полной пока не закончатся миллионы в электронном кошельке .
Короче то что было вполне легальным и приносило , замечу ,налоги казне ,только по Удмуртии собирали ежемесячно в 2007 году 23 млн.рублей .
Всё ушло на Каймановы и прочие острова .

За МЭС .
Понятно , что строить надо , и маркетинг здесь не помощник .А скорее всего осложняющий фактор .
А ЛЕГКОМЫСЛЕННО про земли говорить не стоит .
Это базис -фундамент.
В него будем закапывать свои деньги которые могут принести прибыль, а могут и просто уйти в песок .
Только ИЖС и ничего более , прозвучало ранее .
Но даже ИЖС не спасение .
Если нет должных коммуникаций ,
ИЛИ имеются близко грунтовые воды , вот это Ж..............ПА!!!
Здесь и в будущем ничем Ваши деньги не спасти .
Нет спасения от грунтовых вод.

Имею не один реальный случай "борьбы" с грунтовкой . Когда смета строительства дома -территории - в 2 раза была ниже ,чем отвод данной напасти от дома.
Ничего не помогло .Хотя опытные люди предупреждали .

А практика последних 3-5 лет показала , что продаются простые по форме -4 угла -двускатная крыща ,кирпично-облицовочно -пеноблочные , дома .
Не более 2 этажей , и площадью до 140 кв.метров .
Водяные Тёплые полы в обязон .
Ничего так не склоняет при просмотре к покупке МЭС , как тёплый пол
Со свободной планировкой внутри. далее покупатель извращается сам, с ДизаЙнёром , или......
Если ещё и предусмотрена внутри баня, не суть -сауна -хамам, -русская , то это топовый обьект.

Пока всё .
Поехал ругаться с инвесторами , по проекту и далее стройка .
Где ждут понимающие с полуслова друзья -узбеки .
12 октября они уже будут далеко от наших проблем.

Какая глубина должна быть от грунтовых вод, чтобы не возникали проблемы? У нас почти засохшая река рядом, соответственно вода стоит в 2-х метрах от поверхности. Может сверху еще пару метров грунта насыпать с уклоном в сторону реки, поможет?

gisers писал(а):
Какая глубина должна быть от грунтовых вод, чтобы не возникали проблемы? У нас почти засохшая река рядом, соответственно вода стоит в 2-х метрах от поверхности. Может сверху еще пару метров грунта насыпать с уклоном в сторону реки, поможет?

С такими вопросами лучше на ForumHouse. Здесь Вам ответит 2,5 человека, а там 25.
Больше мнений - ближе к истене.

Уровень грунтовых вод (УГВ) вещь ИМХО не постоянная. В разное время года он может быть разным. Т.е. зависит от сезона.
Т.е. если Вы откапали (напишите когда) и там на 2м стоит, это ещё не значит, что угв - 2м и постоянен в течении года.
Существует много советов по самостоятельному определение УГВ - типа "как и когда правильно откопать и посмотреть".
Более надёжный способ - закать изыскания. Кроме УГВ узнаете кучу полезной информации - по составу грунтов, их несущей способности, степени пучинестости и т.д.
Это важно, если Вы там собираетесь строитьса, а не просто картошку сажать.
Нужно делать изыскания или нет - вопрос дискуссионый и во многом словоблудный, как давиче с кровлей.
Наверное, зависит от масштабов предпологаемого строительства. Но здесь у каждого своё мнение...
А так 2м - это прекрасно. Строиться можно смело. Однако если запланировали подвал (рядом с речкой???!!!) - то тут возможны варианты.

В плане юмора - речка это хорошо - будет куда грунтовые воды отводить

Вообще, речка и УГВ на прямую не связаны. Существует куча мест где УГВ меньше метра, а ни каких речек рядом нет.
С речкой может быть другая напасть - паводковые воды! В половодье место Ваш участок может затапливать.
Посторайтесь это выяснить.
Обратите внимание, на то, что ниже по течению. Какая нибудь стройка, например, может нарушить в будущем естественную гидрологию, и создать запруду.
Ну в прочем, если ваши ресурсы позволяют Вам поднять участок на 2 метра и ещё заезд на него, то очевидно волноваться не очем:).

bogomolov писал(а):
на сколько это ликвидно, при такой марже?

К кому вопрос?

alexis18 писал(а):
Отделка также может уходить под горизонт , если брать венецианку , как самый дорогой отделочник, не считая натурального камня. Но и 8.000 за кв.метр -это уже космос . Если брать простую штукатурку под чистовую отделку -200 рублей кв.метр , для Москвы -400!!!Плюс смеси или обои . Всё больше затрат я не вижу , плюс потолки , и полы .Из последних реально проданных этим летом 5 домов все затраты уложились в сумму 3,5 млн.Продажная цена домов была 6 млн.Из рекламы использовались только 2 биллборда при вьезде в КП , и растяжки на домах .Из них 1,5 млн, была земля 12-14 соток со всеми коммуникациями , кроме септика.Допниками по затратам легли отсыпка грунта (от 30-40 машин ) на профильно-непрестижных участках, почему они и не продавались длительное время на обустроенном посёлке

Интересная экономика.
Если речь идёт про Ижевск, то ни чего сказать не могу.
Простите моё невежество, но познания ограничеваются Московским регионом + некоторые области в Казахстан, но и то больше в сфере узкоспециализированной ком. недвижимости.
Очень интересно, как обстоят дела в других регионах с перспективой "строительство на продажу".
Мне кажется весьма перспективно - богатые нефтегазовае регионы, например Тюмень.
За Ижевск спасибо. Интересная экономика. Если речь конечно об этом регионе.

Но если речь о МО !!???

ИМХО, конечно, но токого не может быть, потому, что не может быть в принципе.
По крайней мере, этим летом.
Да, возможно такая концепция с такой экономикой и "прокатывала" в МО некоторое время назад, но сейчас с трудом.
А завтра - СТО процентов нет!!! Особенно, если её начнёт реализовывать частный застройщик, в формате "построить 1 -2 дома на продажу".
Концепция нормальная. Рабочая. ИМХО, правда, устаревшая и больше не для частников, а для "строительного бизнеса", как у ВАС.
Но она рабочая. Если в МО, частник в "минус" не уйдёт, скорее будет на грани "приемлимой" доходности - не многим более затрат на капитал.
Но как у Вас, точно НЕТ!
Вложить 3.5 (плюс септик) в дом и землю - и продать за 6, с рекламмой в 2 банера (да хоть сто банеров/растяжек/щитов на трассе).
О такой марже в МО, даже для крупных девелоперов - МЕЧТАТЬ не стоит.
Тут даже спорить не о чем - НЕРЕАЛЬНО!!!!!!
Во истину, Ижевск - кландайк!!!

Возможно я просто не так понял.
Если Вы имели в виду - 3,5 дом ("под финиш") + 1,5 земля = продажа за 6.
То да. Это в "тренде".
Рентабельность, в расчёте на объект - 20%.

Уважаемы читатели, прошу не путать!
В примере уважаемого Alexis 18 речь идёт не 20% ГОДОВЫХ.
Учитывая кол-во объектов, поток/оборачиваемость, возможно заёмное финансирование и/или партнёрские отнощения с собственником земли, реальноя ДОХОДНОСТЬ НА ИНВЕСТИРОВАННЫ КАПИТАЛ (доходность собственных средст, отдача от инвестированного капитала, ROI) может быть гораздо больше 20% годовых.
Остаётся порадоваться за Спикера и пожелать удачи!!!!

О "честном" расчёте доходность и других показателей по проекту, а так же об оценке рисков проекта, в т.ч. и связанных с привлечением заёмного финансирования, - речь пойдёт позже, когда перейдём к теме "финансового планирования и оценки рисков". ИМХО пока достаточно интуитивно понятных - маржа и т.д.

Теперь для МО.
Опущу вариант - по пять домов за сезон.
Если реально есть интерес к теме девелопмента в мастабах полёлок/мини посёлок.
Дайте знать. Создадим отдельную тему. Там совсем другая экономика, концепции, финансирование, продажи и т.д.
Здесь речь больше о варианте строительства дома (двух, трёх, в зависимости от сегмента) частным застройщиком.
Т.е. строительство "дома на продажу".

Для условий МО.
Концепция: 6 сот., в пред. ММК, 130-140м2 - блок+кир, гидравлич. тёп. пол., под "бюджет. ключ" - цифры озвучивал ранее.
Ещё раз - для частника, на данный момент, и особенно в будущем - данная концепция имеет ограниченный потенциал доходности.
Но (радостная новость)! Для частников есть и другие привлекательные и устойчивые концепции девелопмента недвижимости на загородном рынке!

Кстати.
Вариант - земля 1,5 + дом 3,5 = продажа за 6 (6,5) существует и в МО.
Но, учитывая несколько иной порядок цен землю, на строит. работы и материалы, и вообще другую ситуацию на рынке - концепция будет другой (другой дом, другая площадь участков и т.д.), чем в примере из Ижевска.

Всё укладывается в выше приведённое соотношение:
1.5 + 3,5 = 1,5 + 2,3*1,5 = затраты + 20%

Кстати. Чуть не забыл.
Реальный примериз практики частного девелоперства в МО.
земля - 2 млн.
дом (под ключ) - 3,5. Из них 3 -дом, 0,5 - ландшафт и доп. постройки на участке.
Продажа за "около" 9.
Срок реализации проекта (старт финиш) - около 1,5 лет.

Andreeviliaa писал(а):
Интересная экономика.
Если речь идёт про Ижевск, то ни чего сказать не могу.
Простите моё невежество, но познания ограничеваются Московским регионом + некоторые области в Казахстан, но и то больше в сфере узкоспециализированной ком. недвижимости.
Очень интересно, как обстоят дела в других регионах с перспективой "строительство на продажу".
Мне кажется весьма перспективно - богатые нефтегазовае регионы, например Тюмень.
За Ижевск спасибо. Интересная экономика. Если речь конечно об этом регионе.

Но если речь о МО !!???

ИМХО, конечно, но токого не может быть, потому, что не может быть в принципе.
По крайней мере, этим летом.

Вложить 3.5 (плюс септик) в дом и землю - и продать за 6, с рекламмой в 2 банера (да хоть сто банеров/растяжек/щитов на трассе).
О такой марже в МО, даже для крупных девелоперов - МЕЧТАТЬ не стоит.
Тут даже спорить не о чем - НЕРЕАЛЬНО!!!!!!
Во истину, Ижевск - кландайк!!!

Возможно я просто не так понял.
Если Вы имели в виду - 3,5 дом ("под финиш") + 1,5 земля = продажа за 6.
То да. Это в "тренде".
Рентабельность, в расчёте на объект - 20%.

Для условий МО.
Концепция: 6 сот., в пред. ММК, 130-140м2 - блок+кир, гидравлич. тёп. пол., под "бюджет. ключ" - цифры озвучивал ранее.
Ещё раз - для частника, на данный момент, и особенно в будущем - данная концепция имеет ограниченный потенциал доходности.
Но (радостная новость)! Для частников есть и другие привлекательные и устойчивые концепции девелопмента недвижимости на загородном рынке!

Кстати.
Вариант - земля 1,5 + дом 3,5 = продажа за 6 (6,5) существует и в МО.
Но, учитывая несколько иной порядок цен землю, на строит. работы и материалы, и вообще другую ситуацию на рынке - концепция будет другой (другой дом, другая площадь участков и т.д.), чем в примере из Ижевска.

Всё укладывается в выше приведённое соотношение:
1.5 + 3,5 = 1,5 + 2,3*1,5 = затраты + 20%

Кстати. Чуть не забыл.
Реальный примериз практики частного девелоперства в МО.
земля - 2 млн.
дом (под ключ) - 3,5. Из них 3 -дом, 0,5 - ландшафт и доп. постройки на участке.
Продажа за "около" 9.
Срок реализации проекта (старт финиш) - около 1,5 лет.

Из последних реально проданных этим летом 5 домов все затраты уложились в сумму 3,5 млн.
Продажная цена домов была 6 млн.
Из рекламы использовались только 2 биллборда при вьезде в КП , и растяжки на домах .

Из них 1,5 млн, была земля 12-14 соток со всеми коммуникациями , кроме септика.

Никакой фантастики здесь нет .И не может быть априори.
Цена на материалы Ижевске ,значительно дороже , чем в столице .Это мы уже ранее разбирали.
Работы возможно дороже , и это компенсирует материалы.
Удорожание также приходится на растянутую по МО логистику .
Поэтому строить ДОСТУПНО возможно хоть где , кроме Антарктики , там только вертолёты и самолёты в помощь.

Обкатанные и устоявшиеся сроки строительства дома без нарушения технологии -60 дней .
Подписываем "жестокий " договор со штрафными на подряд.
Ни разу не вышли из графика . Всегда приходили на день-три раньше.
Неделя -заливка фундамента -завод всех коммуникаций под монолит -его отстойка,
Кладка стен и прегородок -три недели
В течении этого периода идёт оштукатуривание стен, установка окон и дверей .
Бригада 4 человека , работа с 6 до 21 часа . Это их выбор , хотят максимально заработать за сезон
Кровля -от 3-5 дней .При предварительной закупке комплектации . И простой двускатной крыше .
Разводка коммуникации и доводка до работоспособного состояния -20 дней .
Канализация, вода, отопление + тёплые полы .
С газом сложнее , т.к с момента завода газа в дом и официальным пуском газаовиками , проходит от 40-60 дней.
Но котёл и отопление работает в штатном режиме

Оговорюсь сразу ОТДЕЛКИ НЕТ.Только чистовое оштукатуривание стен, в сырых помещениях под плитку .

Опять не понял.
Задам вопросы по порядку.
Вопрос 1. Так это в Ижевске или в МО.
Вопрос 2. 3,5 - это себестоимость строительства + стоимость земли. Всё вместе. Да? Если да, то сколько конкретно стоит Дом - само строительство и материалы?
Вопрос 3. Землю без септика Вы оценили в 1,5? Да?
Вопрос 4. За 6 продаётся готовый дом, а не подряд? Я правильно понял?
Вопрос 5. Посёлок застраивает один девелопер? Или это посёлок с участками без подряда, в нём кто-то выкупил несколько участков и строит на них дома и продаёт?
Вопрос 6. Вдогонку. Догоаор у Вас, как я понимаю с девелопером - владельцем земли в посёлке. Правельно? А Вы подрядчик? Вы получаете оплату за мат и свои услуги по фпкту продажи дома или по "жестким" срокам, указанным в договоре. Предоплата (за материалы) есть, сто стороны заказчика? Если эти вопросы составляют. ком тайну - естественно не отвечайте. Всё поймём.
Вопрос 7. В посёлке можно просто купить участок? Без дома? Сколько он стоит и входят ли в эту цену комун.?
Вопрос 8. 2 банера - это единственная реклама. В посёлке, кроме домов построенных Вами что то ещё продаётся? Если да - то как рекламируется?
Вопрос9. Кто принимает решение что строить Вы или Заказчик? Или Вы вместе. Если это подряд, то много ли проектов на выбор? - какие дома, все одинаковые или разные, какие площади участков сделать и т.д.

Пока хватит. Возможно больше вопросов и не понадобиться.
Заранее спасибо.
Но ИМХО понятно - в любом случае далеко от варианта частника - построить дом на продажу.
Хотя то же, очень интересно.
Спасибо!

Забыл спросить.

Зимой строите?
Если да, то очевидно это влияет на сроки и, возможно на цену строительства?
Если да, то как? Если не секрет?
Спасибо.

Andreeviliaa писал(а):
gisers писал(а):
Какая глубина должна быть от грунтовых вод, чтобы не возникали проблемы? У нас почти засохшая река рядом, соответственно вода стоит в 2-х метрах от поверхности. Может сверху еще пару метров грунта насыпать с уклоном в сторону реки, поможет?

С такими вопросами лучше на ForumHouse. Здесь Вам ответит 2,5 человека, а там 25.
Больше мнений - ближе к истене.

Уровень грунтовых вод (УГВ) вещь ИМХО не постоянная. В разное время года он может быть разным. Т.е. зависит от сезона.
Т.е. если Вы откапали (напишите когда) и там на 2м стоит, это ещё не значит, что угв - 2м и постоянен в течении года.
Существует много советов по самостоятельному определение УГВ - типа "как и когда правильно откопать и посмотреть".
Более надёжный способ - закать изыскания. Кроме УГВ узнаете кучу полезной информации - по составу грунтов, их несущей способности, степени пучинестости и т.д.
Это важно, если Вы там собираетесь строитьса, а не просто картошку сажать.
Нужно делать изыскания или нет - вопрос дискуссионый и во многом словоблудный, как давиче с кровлей.
Наверное, зависит от масштабов предпологаемого строительства. Но здесь у каждого своё мнение...
А так 2м - это прекрасно. Строиться можно смело. Однако если запланировали подвал (рядом с речкой???!!!) - то тут возможны варианты.

В плане юмора - речка это хорошо - будет куда грунтовые воды отводить

Вообще, речка и УГВ на прямую не связаны. Существует куча мест где УГВ меньше метра, а ни каких речек рядом нет.
С речкой может быть другая напасть - паводковые воды! В половодье место Ваш участок может затапливать.
Посторайтесь это выяснить.
Обратите внимание, на то, что ниже по течению. Какая нибудь стройка, например, может нарушить в будущем естественную гидрологию, и создать запруду.
Ну в прочем, если ваши ресурсы позволяют Вам поднять участок на 2 метра и ещё заезд на него, то очевидно волноваться не очем:).

Спасибо за ответ. Но он породил еще один вопрос. Я уже поднял участки на площади в несколько гектар от 2 до 6 метров в зависимости от расположения. Если я подыму еще на два, сколько времени ждать усадки, чтобы потом не переживать за строения? Насыпной грунт состоит из земли, глины, и около полуметра чернозема сверху.

Andreeviliaa писал(а):
Забыл спросить.

Зимой строите?
Если да, то очевидно это влияет на сроки и, возможно на цену строительства?
Если да, то как? Если не секрет?
Спасибо.

С октября стройки нет.
Уезжают домой узбеки, без них стройки нет .
С русскими работать невозможно .Без обид к соотечественникам .
Пытался неоднократно , ничего путного не вышло, кроме пары рукопашных стычек .
Работать не хотят.
Причины мне не понятны, хотя работы всегда выше договора .
Приезжают к 10-11 , часами перекуры -обеды , постоянные недостачи и отговорки .
Понял, проще с мая по октябрь пашем , как кони. Но и зарабатываем достойно.
Кстати все крупные подрядчики Ижевска с опозданием , но пришли к данному осознанию .
Русских на стройках не встретить.
Кроме ИТР ,

В холодное время облицовочная кладка склонна к высолам, которые невозможно ликвидировать.
А при продаже внешний вид дома решающий.
Поэтому строим только летом.
Зима это подбор участков , переработка проектов, согласование ТУ по коммуникациям , заготовка -проплата .комплектующих .
А узбеки дома , строят себе дома . играют свадьбы .
Имеют право.
Заработали на 3 ( семья, отец и 2 сына) -свои 1 миллион 500 тысяч .
За неполные 5 месяцев.
Много или мало ?!!
Им за глаза .
Нашим также.