Инвестиции в жилую vs коммерческую недвигу 108 / 5213

Юлия Лурье писал(а):
Каждый день проезжаю по центру на работу и с работы,везет меня сын, каждый раз мы с ним ,с более глазастым, чем я, находим и обсуждаем новые "подснежники" в мэйн-стриме. На этой неделе - Гамбринус на Цветном не выдержал, повесил продается\сдается
Вчера анекдот, договариваемся с подружкой, где встретиться, не виделись полгода.. она называет одно место на ЦВетном -я отвечаю - закрылось, она следующее, тоже было приличное по цене\качеству - я отвечаю - закрылось, она третье - закрылось, ну тогда пойдем традиционно в Латук, соглашаемся мы..надо успеть, пока не закрылся..
Так что человек, который сейчас ХОЧЕТ купить нежилье - имеет право капризничать.. он вроде уже почти царь..

Скажу по секрету за рестики )))
Мой региональный ресторатор имеет более 30 точек общепита по городу , недавно ездил в Лондон к Зельману на учебу и мимоходом был у Чича , сказал , что весь этот несистемный пафос в общепите умирает .
Очень сложно держать и качество и поваров в узде (((
Везде идет тупое воровство на производстве .
Поэтому выживут только системные и сеточные общепиты аналоги МД и КФС, где практически невозможно испортить ничего , а тем более украсть .
А Латуки будут существовать в единичных экземплярах , под бдительным присмотром собов и менагеров .
Чисто для души и творчества .

Rentier063 писал(а):
Но при этом - вы получаете изношенные коммуникации и туманное будущее такого вложения - дом то уже не новый.

В чем туманность? Например, через 20 лет дом решат сносить. Его жильцам выделят квартиры в новостройках - они ничего не потеряют, и даже приобретут. А владельцу коммерческой недвиги что - шиш и пинок под зад?

alexis18 писал(а):
Что есть изношенные коммуникации в панельках 60-70 годов ?!
Это всё меняется в течении суток -двух и цена этому сущие копейки .
Знаю как строитель

О! это хороший знак. А во сколько (в пересчете на квадрат) такое удовольствие обходится, и не будет ли проблем с коммунальщиками (ведь коммуникации обычно принадлежат им)?

alexis18 писал(а):
Кстати многие "убитые" и "неликвидные объекты" убиваются систематическими глупостями собов.
Причины не буду озвучивать .

А может все-таки озвучите? :bra_vo:

Rentier063 писал(а):
Мне очень хотелось бы увидеть пример ликвидного коммерческого объекта в Москве, который бы стоил 6 миллионов.

В который раз вам напомнить, что речь не о Москве и даже не о МО?............ (не нашел смайлик "фейспалм")

Snape писал(а):
В который раз вам напомнить, что речь не о Москве и даже не о МО?............ (не нашел смайлик "фейспалм")

Я вам говорил о том, что ликвидная коммерческая недвижимость будет стоить дорого в любом более менее крупном городе. Принцип ценообразования одинаков везде. Давайте условимся чтобы не возникало разночтений в нашей дискуссии - доходная коммерческая недвижимость - это такой объект, который будет приносить вам деньги уже через несколько месяцев или сразу после его приобретения. Метры, которые может быть, когда нибудь, после дождичка в четверг начнут на вас работать - это не доходная недвижимость, и вряд ли это удачное вложение ваших денег.
Конкретно фраза про ликвидную коммерческую недвижимость за шесть миллионов была адресована не вам.

Snape писал(а):
чем туманность? Например, через 20 лет дом решат сносить. Его жильцам выделят квартиры в новостройках - они ничего не потеряют, и даже приобретут. А владельцу коммерческой недвиги что - шиш и пинок под зад?

Почему же - выплатят компенсацию по рыночной стоимости - только вот оценка вас может не обрадовать. Судилища и потраченные нервы. Можно заменить коммуникации в помещении но вы не замените коммуникации вокруг. Мой вам совет - старайтесь найти объект в новостройке.

Snape писал(а):
А может все-таки озвучите?

Давайте приведу вам возможную иллюстрацию слов alexis18 - собственник покупает помещение универсального назначения и городит из него офис с маленькими кабинетами: в итоге получается что его помещение не востребовано арендаторами (офисов то валом, причем в хороших офисных центрах с присвоенным классом) - а у горе соба ни парковок ни инфраструктуры - ему бы сделать большие залы и пул арендаторов сразу вырастет, а соба душит жаба - переделывать жалко. Вот и висит помещение годами. Наблюдаю такие примеры буквально по соседству.

Rentier063 писал(а):
Давайте приведу вам возможную иллюстрацию слов alexis18 - собственник покупает помещение универсального назначения и городит из него офис с маленькими кабинетами: в итоге получается что его помещение не востребовано арендаторами (офисов то валом, причем в хороших офисных центрах с присвоенным классом) - а у горе соба ни парковок ни инфраструктуры - ему бы сделать большие залы и пул арендаторов сразу вырастет, а соба душит жаба - переделывать жалко. Вот и висит помещение годами. Наблюдаю такие примеры буквально по соседству.

Не надо вплетать меня в ваше словоблудие )))
Я если и говорил , то не про стадион с нагороженными клетушками ,
а лишь о 10-50 кв.метрах ,с отдельной входной группой и 10 обособленными посещениями !
Улавливайте разницу .

Хотя из практики , в 2009 году из 5700 кв.метров ТОЦ , были в наличии только офисные стадионы от 100 кв.метров , которые ранее были всегда заполнены .Даже с ожиданием .
Но с приходом начала конца ))) , все Алигархи сдулись до желаемых 10-20 кв.метров , а предложить было нечего (((
Часть съехала в меньшие и другие ТОЦ , пока мой соб заумствовал сидя на берегу Панамского канала , что за нищеброды пошли в губернии ))).
Затем мы разгородили один этаж на требуемые рынком клетушки .
С трудом сдали . Нас спасал рядом расположенный холодный склад 10.000 .

А за коммуникации даже не будем , это всё крохи .
Тем более через 20 лет .
Вот построить капитальный забор с КСП в 14 км , разделив огромный завод , и две ЖД ветки и кучу коммуникаций , это уже задача .

alexis18 писал(а):
Не надо вплетать меня в ваше словоблудие )))

Я лишь привел пример который можно сказать стоит перед моими глазами. Cкажите - разве мои соседи не "убили" объект?

alexis18 писал(а):
Я если и говорил , то не про стадион с нагороженными клетушками ,
а лишь о 10-50 кв.метрах ,с отдельной входной группой и 10 обособленными посещениями !

Не хило. Такого, признаюсь, еще не видел. Но охотно верю.

Rentier063 писал(а):
alexis18 писал(а):
Не надо вплетать меня в ваше словоблудие )))

Я лишь привел пример который можно сказать стоит перед моими глазами. Cкажите - разве мои соседи не "убили" объект?
alexis18 писал(а):
Я если и говорил , то не про стадион с нагороженными клетушками ,
а лишь о 10-50 кв.метрах ,с отдельной входной группой и 10 обособленными посещениями !

Не хило. Такого, признаюсь, еще не видел. Но охотно верю.

"Поживешь подольше -увидишь побольше )))"

Я лишь говорю о пуле данных объектов покупаемом в разное время .
Но в новостройках это тоже не редкость .
Такие крохи разбираются на стадии котлована и по наиболее высокой цене , но оно того стоит, потому что никогда не стоит)))

alexis18 писал(а):
Такие крохи разбираются на стадии котлована и по наиболее высокой цене , но оно того стоит, потому что никогда не стоит)))

Последние года три (по крайней мере в Самаре) стала заметна такая тенденция: все что годно под стрит ритейл в новостройках - просто не доходит до рынка продажи (либо сами застройщики сдают, либо отдают подрядчикам в счет выполненных работ/своим людям).
Касаемо площади - я не критиковал малые площади сами по себе - я говорил Snape, что дешево их не купить.
По поводу переведенных из жилья объектов (опять же опираясь на реалии крупного милионника) - на рынке работают крупные агентства: большая часть интересных локаций осваивают именно они. В итоге опять же большая часть предложения на рынке - то что они перевели, цены уже не такие интересные (чем все сделать самому). Так что касаясь темы поднятой Snape: "золотой век" мелкого инвестора на рынке коммерческой недвижимости уходит в прошлое (а в развитых городах и особенно милионниках уже ушел). Сейчас это рынок высокой конкуренции, арендаторы стали привередливей, да и профи заметно прибавилось за прошедшее десятилетие. Лет пять - десять назад люди с малыми деньгами и правильным подходом действительно могли сорвать "джек пот". У нас в стране все упирается в инфраструктуру - ее категорически не хватает. Те локации которые интересны бизнесу - как правило уже неплохо освоены. Новые локации - страдают от отсутствия трафика, парковок и демпинга со стороны собственников.

Имеюопыт работы с застройщиками - я не согласен с тем, что Вы говорите. Первые этажи под коммерцию этоуних золотой фонд. Как правило, или оставляется себе или продается только за деньги и стараются как можно дороже. Идите к застройщику и договаривайтесь с ним, а не ждите когда кто то выкупит и выставит на рынок по более высокой цене.

Rentier063 писал(а):
alexis18 писал(а):
Такие крохи разбираются на стадии котлована и по наиболее высокой цене , но оно того стоит, потому что никогда не стоит)))

Последние года три (по крайней мере в Самаре) стала заметна такая тенденция: все что годно под стрит ритейл в новостройках - просто не доходит до рынка продажи (либо сами застройщики сдают, либо отдают подрядчикам в счет выполненных работ/своим людям).
Касаемо площади - я не критиковал малые площади сами по себе - я говорил Snape, что дешево их не купить.
По поводу переведенных из жилья объектов (опять же опираясь на реалии крупного милионника) - на рынке работают крупные агентства: большая часть интересных локаций осваивают именно они. В итоге опять же большая часть предложения на рынке - то что они перевели, цены уже не такие интересные (чем все сделать самому). Так что касаясь темы поднятой Snape: "золотой век" мелкого инвестора на рынке коммерческой недвижимости уходит в прошлое (а в развитых городах и особенно милионниках уже ушел). Сейчас это рынок высокой конкуренции, арендаторы стали привередливей, да и профи заметно прибавилось за прошедшее десятилетие. Лет пять - десять назад люди с малыми деньгами и правильным подходом действительно могли сорвать "джек пот". У нас в стране все упирается в инфраструктуру - ее категорически не хватает. Те локации которые интересны бизнесу - как правило уже неплохо освоены. Новые локации - страдают от отсутствия трафика, парковок и демпинга со стороны собственников.

Если исходить из Вашего пессимизма, то вообще не стоит уже ни чем заниматься )))
В ритейле большая тройка правит , но новые игроки появляются.
Тот же Потапенко .
В производстве тоже .
Просто ниш становиться меньше и сегментов , и так просто деньгами их не залить .
Требуется очень детальная проработка каждого вложенного рубля , и здесь в помощь узкие специалисты .

А за сладкие первые этажи в новостройках , их у нас разбирают только близкие к застройщикам . Далее кто тупо перепродаёт , как было ранее , сейчас оставляют себе , мониторят их, затем либо скидывают буратинам , либо зарабатывают .Лениво )))

Васяnew писал(а):
Имеюопыт работы с застройщиками - я не согласен с тем, что Вы говорите. Первые этажи под коммерцию этоуних золотой фонд. Как правило, или оставляется себе или продается только за деньги и стараются как можно дороже. Идите к застройщику и договаривайтесь с ним, а не ждите когда кто то выкупит и выставит на рынок по более высокой цене.

Тоже знакомый рассказывал, что специально покупал на первом этаже, чтобы потом продать под магазин или аптеку какую-нибудь.