Инвест, ремонт, сделка. История одного инвеста) 230 / 4384

22.12.23, 18:13
Nethus писал(а):
Все-таки хотелось бы понимать, за сколько эту квартиру можно было бы перепродать без ремонта , не вкладывая ничего

Бетона там полно было.
А вот с отделкой поди поищи.
А с качественной отделкой так и вовсе нет.
Бомж ремонт не в счет.
Это пик, но поприличнее обычного пика.
Потолки 3м. Локация.

22.12.23, 18:34
Карпушкина Вероника писал(а):

22.12.23, 18:13
Nethus писал(а):
Все-таки хотелось бы понимать, за сколько эту квартиру можно было бы перепродать без ремонта , не вкладывая ничего
Бетона там полно было.
А вот с отделкой поди поищи.
А с качественной отделкой так и вовсе нет.
Бомж ремонт не в счет.
Это пик, но поприличнее обычного пика.
Потолки 3м. Локация.

А теперь наоборот! Ремонтники конкурируют между собой, а бетона нет.
Таковы фазы продаж любого объекта. После ухода квартир в бетоне ремонт перестает давать существенную добавленную стоимость и перепродажа в бетоне становится более интересной, в той части что без гимора ремонта. Конечно, ремонт все равно позволяет заработать чуть больше, но бетон в определенной фазе перепродаж, когда ты классно потомил и все конкуренты ушли, дает ~ столько же.

22.12.23, 18:41
eugen писал(а):
Ремонтники конкурируют между собой, а бетона нет.

Я вообще бы сейчас не влезла в ремонт.
Даже в Западный порт...
Во-первых энергоемко, там жить придется весь срок ремонта (ездить, контролировать, думать, выбирать и тд).
Во-вторых риски по рынку быстро не реализовать объект.
.
Бетон попроще, да. Но тут надо понимать хорошие локации.
И не все хотят бетон, многие хотят именно ремонт (большая часть запросов "с ремонтом").

22.12.23, 18:46
Карпушкина Вероника писал(а):

22.12.23, 18:41
eugen писал(а):
Ремонтники конкурируют между собой, а бетона нет.
Я вообще бы сейчас не влезла в ремонт.
Даже в Западный порт...
Во-первых энергоемко, там жить придется весь срок ремонта (ездить, контролировать, думать, выбирать и тд).
Во-вторых риски по рынку быстро не реализовать объект.
.
Бетон попроще, да. Но тут надо понимать хорошие локации.
И не все хотят бетон, многие хотят именно ремонт (большая часть запросов "с ремонтом").

Так и есть. Ремонт надо делать рядом, 20-25 минут езды максимум, ведь на объекте надо быть через день и чаще, когда у тебя относительно бюджетно стоит работа, как у ТС.
У бетона аудитория - те кто хотят сделать ремонт сами, подешевле, либо свои дизайн-проект.

У готового - ипотечники, которым важно чтобы мебель и ремонт были вшиты в тело кредита.
Однако, ноябрь и декабрь этого года, когда подскочили ставки, в корне ломают привычный взгляд на флиппинг - оказывается, что хорошо покупают живые деньги с целью вложить или аренды. Но им надо метро.
Если курс валют после НГ перешагнет за 100₽ и продолжится наводнение денежной массой, то можно смело делать ремонты и дальше не ориентируясь на ипотечников, они еще лавинообразно вернутся на рынок, а флипы будут покупать живые деньги из под залога.
Яица, кстати, всегда примерно стоят 1$, они здорово показывают реальный курс валют - потому что там антибиотики, инкубационное яйцо, добавки - все за валюту. А это 120-130 уже…

22.12.23, 18:51
eugen писал(а):
Яица, кстати, всегда примерно стоят 1$, они здорово показывают реальный курс валют

И бананы)))

22.12.23, 18:41
eugen писал(а):
А теперь наоборот! Ремонтники конкурируют между собой, а бетона нет.
Таковы фазы продаж любого объекта. После ухода квартир в бетоне ремонт перестает давать существенную добавленную стоимость и перепродажа в бетоне становится более интересной, в той части что без гимора ремонта. Конечно, ремонт все равно позволяет заработать чуть больше, но бетон в определенной фазе перепродаж, когда ты классно потомил и все конкуренты ушли, дает ~ столько же.

И сколько по вашему рецепту, предлагается "томить"?
По моим скромным наблюдениям спустя 2 года сдачи домов, объектов в бетоне предлагается все еще больше, чем с ремонтом.
И только спустя гдето 5 лет, предложения в бетоне становятся штучным раритетом.

22.12.23, 19:13
Kalendar писал(а):

22.12.23, 18:41
eugen писал(а):
А теперь наоборот! Ремонтники конкурируют между собой, а бетона нет.
Таковы фазы продаж любого объекта. После ухода квартир в бетоне ремонт перестает давать существенную добавленную стоимость и перепродажа в бетоне становится более интересной, в той части что без гимора ремонта. Конечно, ремонт все равно позволяет заработать чуть больше, но бетон в определенной фазе перепродаж, когда ты классно потомил и все конкуренты ушли, дает ~ столько же.
И сколько по вашему рецепту, предлагается "томить"?
По моим скромным наблюдениям спустя 2 года сдачи домов, объектов в бетоне предлагается все еще больше, чем с ремонтом.
И только спустя гдето 5 лет, предложения в бетоне становятся штучным раритетом.

Зависит от масштабности проекта, наличия новых очередей, все кейсы разные. Например в ЖК которые строятся на месте бывших АТС бетон это лютый дефицит, потому что появлятся небольшой домик на Ленинском или Профсоюзной в хорошей локации и усе...нет его. Расхватали. Где то бетон достаточно потомить 3-4 месяца, а где то годы. Но если бетон покупался без ипотечного плеча, то целесообразно даже год-два его держать, томить до целевого уровня по доходности.

22.12.23, 09:10
Grajewo писал(а):
Подоконники какие, двери, инженерная доска почём за метр? - однополосная, под лаком или маслом, с фасками? Спасибо.

подоконники клееное дерево ..цвет под пол подобран
Доска однополосная, под маслом..такая меньше "коцается", без фаски, 4 плюс
Двери "скрытые" профильдорс.

22.12.23, 12:21
ruzik писал(а):
Натяжной только чем не угодил с таким освещением, если примыкание без резинки к стене))?

Ну считаем..это лично мои заморочки. Считаю крашенный "живым". А натяжной меня просто бесит

Но люди разные) Знаю, что многих устраивает

22.12.23, 12:32
Спасибо, Шмелик! писал(а):
Как так уложились в цену и сроки?
Я вспоминаю свои ремонты, там тоже были люди и по рекомендации и даже родня
Даже вспоминать не хочу, честно говоря
Везде норовят обмануть- сроки, качество
Такое впечатление, что ремонтники- это отдельный вид людей
Сколько человек было задействовано в черновом и отделочном ремонте?

Сроки здесь затянули. Ремонтник, который ушел..и которого очень жаль. Если бы работал один и только здесь.. мог бы сделать за полтора мес.
Здесь работали один-два человека, пару недель никого. В общем, этот ремонт был эмоционально сложный.. Из-за того, что человек к которому мы с мужем оч хорошо относились..и человек неплохой...повел себя не очень.. и со мной и с клиентом, к которому мы тоже хорошо относимся

В общем, собрались норм люди и что-то пошло не так