Лестница продаж 72 / 4552

Простая (не примитивная) основа для более сложной, гибкой и технологичной "Инвестиционной лестницы".

Применима в случаях разницы цены на объект, возникающей из-за масштабного фактора ("оптовая" и "розничная" цена земли) или степени готовности объекта (цена м2 на стадии котлована и готового дома).

Суть технологии в разбивке продаж на этапы с увеличением цены, при фиксированных сроках этапов (объёмах продаж).

Например, есть участок земли 100 000 м2, по цене 10 за м2, при этом цена участка 600-3 000 м2 после межевания, подвода дорог и коммуникаций 30. Стандартно развитие такого участка займёт 5-8 лет, при этом ожидаемая прибыль около 190% (годовых 38-24%) при высоких рисках на нестабильном/непонятном рынке.

Применение лестницы продаж может выглядеть следующим образом - первый месяц участки в розницу продаются по 12 за м2 (но не более 10 000м2), в следующий (либо раньше после продажи первых 10 000 м2) по 14 за м2 и т.д. после пяти месяцев и цены в 20 за м2, цена увеличивается на 1 за м2 в месяц, а 10% участка резервируем (технологическая необходимость). В результате получим распродажу участка за 9 месяцев с прибылью 70% (93,3% годовых).

При этом цена участков много дешевле соседних (которые, напомню, по 30 за м2), есть возможность покупки буквально по 1 м2 и по мере зарабатывания денег покупателем (рассрочка), так же схема привлекательна для мелких инвесторов, которые могут войти в самом начале и продать в конце с почти 100% прибылью и без особого риска. Проект динамичен, меньше рисков (9 месяцев прогнозируемее 8 лет).

Заранее благодарен за вопросы, комментарии, возражения и предложения.

Вопрос есть куда переложиться сразу по окончании 9-месячной сделки? С нормой доходностью в (38-24%) годовых ? Если нет и это под вопросом, то вы теряете и много!, если есть - "столбите" тот будующий проект и делайте 9 месячн сделку.
*****
Лучшее понимание происходящего видется без денег.
У вас есть объект "А" и улучшив его вы продаете (казалось бы с выгодой), а потом оказывается, что купить вы не можете и "а"(маленькое).
*****
А при большой частоте сделок необходимо внимательно следить чтоб истинная стоимость объекта не уменшалась как с этими буквами

" А - А - а - А - а - а "

ничего не понял. а чем первый месяц отличается от второго? в плане возможности продать дороже.
тема не раскрыта.

Рентополучатель писал(а):
Вопрос есть куда переложиться сразу по окончании 9-месячной сделки? С нормой доходностью в (38-24%) годовых ? Если нет и это под вопросом, то вы теряете и много!, если есть - "столбите" тот будующий проект и делайте 9 месячн сделку.
*****

Это станет ясно в процессе, в течение этих 9 месяцев - может в кэше пересидеть некоторое время окажется выгоднее (таковы реалии непрогнозируемого рынка), а может станут интересны перспективы по золоту и т.п.

Рентополучатель писал(а):
Лучшее понимание происходящего видется без денег.
У вас есть объект "А" и улучшив его вы продаете (казалось бы с выгодой), а потом оказывается, что купить вы не можете и "а"(маленькое).
*****

Именно с "лестницей" Вы более мобильны и Вам проще подстраиваться к рынку - за 5 лет успеете сменить до 6-7 проектов

Рентополучатель писал(а):
А при большой частоте сделок необходимо внимательно следить чтоб истинная стоимость объекта не уменшалась как с этими буквами

" А - А - а - А - а - а "

Схема чисто формальная - рынок меняется, кто мешает и цену сменить???

bhr писал(а):
ничего не понял. а чем первый месяц отличается от второго? в плане возможности продать дороже.
тема не раскрыта.

Первый месяц стартовый - не до конца понятны перспективы комплекса, а когда проданы 10% участков перспективы уже яснее - развитие (девелопмент) происходит. Цена в 12 меньше 30 у остальных и стимулирует СКОРОСТЬ продаж (принятие решений), если озвучено её увеличение в ближайшей перспективе.

Безусловно, перед запуском лестницы необходим серьёзный маркетинг рынка для определения реперных точек - ценовых и сезонных. грамотная рекламная компания на свою ЦА.

Продать "дорого" Вы можете по 30 за м2, но сколько это займёт времени и усилий и во что обойдётся по деньгам?

Разработка бизнес-плана "лестницы продаж", с учётом реалий рынка, по конкретному объекту способствует усилению позиций в переговорах с собственником и потенциальным инвестором, более того, договорившись о рассрочке с хозяином (в примере на 9 месяцев - никто, скорее всего, не сможет гарантировать ему продать быстрее) и слегка поделившись с ним прибылью или договорившись с банком о факторинге, можно получить вменяемую прибыль с минимальным использованием собственных средств.

Использование "лестницы продаж" так же позволяет привлечь спекулятивный капитал мелких инвесторов - прибыльность до 100% годовых, низкая цена входного билета, минимальный риск. Понижает нижнюю границу необходимых доходов/накоплений потенциальных покупателей. Таким образом значительно расширяется целевая аудитория, повышается конкурентоспособность объекта, растёт вероятность выполнения планов развития.

Вы рискуете продать и аналог даже не купить. У меня были знакомые. Была хорошая однушка в центре этаж+место+сам дом. Сделали ремонт, продали, купили аналог без ремонта . Опять сделали ремонт, продали и так по кругу, деньги вроде пЁрли и остались они в конце концов с двухкомнатной коммуналкой без ремонта не в центре, которую нельзя обменять на первоначальный вариант.
*******************
Вывод : Обменяйте все на деньги, а деньги на очередную инвестицию, НО МИНУЯ ДЕНЬГИ . Типа две сделки в один день. Все продали и тут же купили.
риск ДЕНЬГИ НА РУКАХ БОЛЕЕ ДВУХ ДНЕЙ - ВЕЛИК!!!!

Рентополучатель писал(а):
Вы рискуете продать и аналог даже не купить. У меня были знакомые. Была хорошая однушка в центре этаж+место+сам дом. Сделали ремонт, продали, купили аналог без ремонта . Опять сделали ремонт, продали и так по кругу, деньги вроде пЁрли и остались они в конце концов с двухкомнатной коммуналкой без ремонта не в центре, которую нельзя обменять на первоначальный вариант.
*******************
Вывод : Обменяйте все на деньги, а деньги на очередную инвестицию, НО МИНУЯ ДЕНЬГИ . Типа две сделки в один день. Все продали и тут же купили.
риск ДЕНЬГИ НА РУКАХ БОЛЕЕ ДВУХ ДНЕЙ - ВЕЛИК!!!!

Старался писать просто и понятно, но, судя по Вашему комментарию, не получилось.

Речь идёт именно об организации понятного денежного потока по объёму и времени поступления, финансы приходят небольшими частями прогнозируемо - соответственно можно ЗАРАНЕЕ определиться с их дальнейшим использованием. "ДЕНЬГИ НА РУКАХ" не бывают - вы рассчитываетесь с продавцом оптового участка, возможно банком, а прибыль используете по собственному усмотрению. Объект изначально принадлежит одному лицу, и по частям постепенно переходит в собственность других лиц, как можно что-то потерять на изменении цены того, что Вам изначально не принадлежало и принадлежать в будущем не будет? Вы получаете прибыль за свою РАБОТУ, Вы инвестируете только ВРЕМЯ и ЗНАНИЯ.

Что конкретно не понятно в "лестнице продаж"?

Может подробнее описать пример, движение финансов и т.п.?

Валерий Александрович
побывал продавать квартиры - работало!
Но нужно знать или просчитать психологический (или маркетологический) пол и потолок.
В Вашем случае ещё важно и соблюдение графика по реведевелопменту.
Не надо выставлять сразу всё на продажу. Следить за графиком кэш. В случае замедления продаж выставлять новые участки по предыдущей ступеньки или предлагать скидку на старые.

Плохо что настроения людей фиксируют мин. цены и ждут в будущем как ни странно снижения или скидок, а не повышения :lol:

Как я понимаю участок не ваш? Вы посредник?