Доходность вложений в недвижимость при использовании кредита 267 / 7977

Пусть при покупке квартиры делается ПВ % (пусть 30% или 0.3) первоначального взноса.
А – стоимость квартиры (по идее эта величина должна вынестись за скобки и сократиться – исчезнуть из формулы)
А*ПВ – первоначальный взнос
А*(1-ПВ) – сумма долга
УД – процент удорожания квартиры (обычно 10% или 0.1)
СПК – ставка процентов по кредиту (12% или 0.12)
СА – ставка аренды (0.07)
Для простоты расчетов считаем, что осуществляются дифференцированные платежи. Из чего следует, что сумма процентов линейно убывает от первоначальной цифры до нуля. А еще грубее – можно на весь срок считать сумму процентов равной половине от суммы % первого месяца
Наложением процентов на проценты – пренебрегаем.

Доходность = (A*(УД +СА) - 0.5*СПК*А(1-ПВ))*срок /(А*ПВ +0.5*А*(1-ПВ))*срок
Или после сокращений

Доходность = ((УД +СА) - 0.5*СПК*(1-ПВ)) /(ПВ +0.5*(1-ПВ))
(Ура, граждане-товарищи)

Сие есть итоговая (не текущая) доходность инвестиции за весь срок выплаты кредита.
Если проанализировать числитель, можно сделать вывод, при каких условиях доходность будет отрицательной – т.е. инвестиция будет убыточной.
Если подставить конкретные значения. Все кроме ПВ – доли первоначального взноса и построить график, можно будет сделать вывод, при каком ПВ доходность будет максимальной.
Народ, покритикуйте. Все это сейчас родилось. Может где ошибся?

bhr писал(а):
Наложением процентов на проценты – пренебрегаем.

Сие есть итоговая (не текущая) доходность инвестиции за весь срок выплаты кредита.
Если проанализировать числитель, можно сделать вывод, при каких условиях доходность будет отрицательной – т.е. инвестиция будет убыточной.
Если подставить конкретные значения. Все кроме ПВ – доли первоначального взноса и построить график, можно будет сделать вывод, при каком ПВ доходность будет максимальной.
Народ, покритикуйте. Все это сейчас родилось. Может где ошибся?

1. Под наложением % на % что пониается?
2. Это не есть итоговая (не текущая) доходность инвестиции за весь срок выплаты кредита. Это есть среднегодовая доходность.
Никаких принципиальных отличий от ранее приведенной Вами формулы я не увидел.

Ха!!! ребяты. я сию формулу в отдельную тему вынесу. Ибо!!! ибо формула, а не разговоры. Ибо возможно есть ошибки. Ибо выводы.

Runes писал(а):
1. Под наложением % на % что пониается?

ну имеется ввиду, что удорожание стоимости квартиры каждый год происходит не от текущей стоимости квартиры, а от первоначальной (в момент покупки).

Runes писал(а):
2. Это не есть итоговая (не текущая) доходность инвестиции за весь срок выплаты кредита. Это есть среднегодовая доходность.

Да. именно это и имел ввиду. неправильно выразился.

а теперь подставим циферки.
Пусть первоначальный взнос 30%
казалось бы 10% удорожание. 7% - аренда.
И минус 12% процент по кредиту.
17-12=5
ан нет.
даже если выкинуть проценты по кредиту - 17%
тоже нет!!! все гораздо лучше!!!!
19,7% годовых!!!!!

Рентополучатель

bhr писал(а):
Наложением процентов на проценты – пренебрегаем

весь смысл то в том чем вы пренебрегаете.

zavrelena

bhr писал(а):
1. Под наложением % на % что пониается?

ну имеется ввиду, что удорожание стоимости квартиры каждый год происходит не от текущей стоимости квартиры, а от первоначальной (в момент покупки).

Иначе говоря - сложный процент или капитализация процента удорожания. Я правильно поняла?

Рентополучатель писал(а):
bhr писал(а):
Наложением процентов на проценты – пренебрегаем

весь смысл то в том чем вы пренебрегаете.

А я, честно говоря, тоже полагала, что этим можно пренебречь...

Рентополучатель писал(а):
весь смысл то в точ чем вы пренебрегаете.

Это лучше, чем вообще ничего.
формула - всегда лучше численных расчетов в екселе.
в формуле можно брать производные, искать максимумы. Находить условия, при которых доходность убыточна/положительна. И прочее, прочее, прочее...

bhr писал(а):
Рентополучатель писал(а):
весь смысл то в точ чем вы пренебрегаете.

Это лучше, чем вообще ничего.
формула - всегда лучше численных расчетов в екселе.
в формуле можно брать производные, искать максимумы. Находить условия, при которых доходность убыточна/положительна. И прочее, прочее, прочее...

В ехеле все видно , а вот как вы в формулу вобъете, что вы досрочно выплатили 100 тыс и через два мес еще 60 тыс, ведь эти цифры тоже надо дисконтировать???

Рентополучатель писал(а):
В ехеле все видно , а вот как вы в формулу вобъете, что вы досрочно выплатили 100 тыс и через два мес еще 60 тыс, ведь эти цифры тоже надо дисконтировать???

цель формулы - другая. Определиться - лезть в кредит или нет.
сделать приблизительный прогноз об инвестировании до начала действий.