Расчет доходности по спрэду 19 / 1308
28 авг. 2012
Здравствуйте всем!
Предлагаю собственный немного отличный от традиционных (NPV, IRR) методов расчета доходности инвестиций. Метод комбинированный для покупки/продажи и аренды.
Суть: Считать доходность от величины первоначального вложения имеет смысл только, если вложение разовое (как прибыльность проекта). Если рассматриваешь недвижимость, как постоянный бизнес, то продавая квартиру имеет смысл вкладываться в следующую, а если цены на рынке в среднем поднялись, то и купишь аналогичную квартиру дороже, тем самым уменьшив СПРЭД.
Таким образом, считаю доходность не от величины первоначального вложения, а от текущей стоимости на аналогичный по расположению и ликвидности объект с той же степенью готовностью, в которой делалась инвестиция. Именно эту величину называю спрэдом и именно ее можно направить на собственное потребление (без ухудшения общего портфеля объектов) или на расширение портфеля объектов.
Пример: - в сентябре 2011 сделана инвестиция 2,93млн в однушку в МО (далее квартиры).
- сейчас получил ключи и стоимость этой квартиры (есть покупатель по этой цене + оформление) = 3,9млн (до уплаты подоходного налога).
- стоимость на одинаковую по ликвидности, расположению и качеству квартиру, но со степенью готовности 1 год до ключей = 3,37млн
Таким образом доходность не 3.9 минус 2.9, а 3.9 минус 3.37 (до уплаты налогов).
Далее смотрите расчет в Excel, синим цветом параметры, их можно менять, остальные формулы. Приводится сравнение ожидаемого спрэда по годам продажи в двух вариантах: без аренды и с арендой. Расчет приведен как с учетом выплаты налога на доходы, так и без.
Важно: Я не знаю, какая будет динамика РН в будущем, какая инфляция и т.п. Но это и не так важно, потому-что при большой волатильности абсолютных цифр спрэд значительно менее волатилен. Я не пытаюсь угадать цену в 13, 14, 15 году, а оцениваю, какая была бы цена моей квартиры сейчас, если бы состояние было бы не текущее (получены ключи), а будущее, например: получена собственность (через год), полностью обжит район (через два года), пущено ближайшее метро (через три года), и т.д.
Главный итоговый показатель доходности: спрэд на год инвестиции!
Интересный вывод: если уходить от налогов, то выгоднее всего продавать квартиру сразу по получению ключей (по переуступке) или при получении собственности. Если налоги учитывать , то выгоднее делать ремонт, сдавать в аренду и продавать через три года после собственности.
И это вообще без учета риска, только чистая доходность по спрэду.
Заранее спасибо за конструктивную критику,
Сергей
(примечание: все считаю в рублях, Рентополучатель, прошу по голове не бить, при желании можно перевести хоть в золото, хоть в динары!)
Предлагаю собственный немного отличный от традиционных (NPV, IRR) методов расчета доходности инвестиций. Метод комбинированный для покупки/продажи и аренды.
Суть: Считать доходность от величины первоначального вложения имеет смысл только, если вложение разовое (как прибыльность проекта). Если рассматриваешь недвижимость, как постоянный бизнес, то продавая квартиру имеет смысл вкладываться в следующую, а если цены на рынке в среднем поднялись, то и купишь аналогичную квартиру дороже, тем самым уменьшив СПРЭД.
Таким образом, считаю доходность не от величины первоначального вложения, а от текущей стоимости на аналогичный по расположению и ликвидности объект с той же степенью готовностью, в которой делалась инвестиция. Именно эту величину называю спрэдом и именно ее можно направить на собственное потребление (без ухудшения общего портфеля объектов) или на расширение портфеля объектов.
Пример: - в сентябре 2011 сделана инвестиция 2,93млн в однушку в МО (далее квартиры).
- сейчас получил ключи и стоимость этой квартиры (есть покупатель по этой цене + оформление) = 3,9млн (до уплаты подоходного налога).
- стоимость на одинаковую по ликвидности, расположению и качеству квартиру, но со степенью готовности 1 год до ключей = 3,37млн
Таким образом доходность не 3.9 минус 2.9, а 3.9 минус 3.37 (до уплаты налогов).
Далее смотрите расчет в Excel, синим цветом параметры, их можно менять, остальные формулы. Приводится сравнение ожидаемого спрэда по годам продажи в двух вариантах: без аренды и с арендой. Расчет приведен как с учетом выплаты налога на доходы, так и без.
Важно: Я не знаю, какая будет динамика РН в будущем, какая инфляция и т.п. Но это и не так важно, потому-что при большой волатильности абсолютных цифр спрэд значительно менее волатилен. Я не пытаюсь угадать цену в 13, 14, 15 году, а оцениваю, какая была бы цена моей квартиры сейчас, если бы состояние было бы не текущее (получены ключи), а будущее, например: получена собственность (через год), полностью обжит район (через два года), пущено ближайшее метро (через три года), и т.д.
Главный итоговый показатель доходности: спрэд на год инвестиции!
Интересный вывод: если уходить от налогов, то выгоднее всего продавать квартиру сразу по получению ключей (по переуступке) или при получении собственности. Если налоги учитывать , то выгоднее делать ремонт, сдавать в аренду и продавать через три года после собственности.
И это вообще без учета риска, только чистая доходность по спрэду.
Заранее спасибо за конструктивную критику,
Сергей
(примечание: все считаю в рублях, Рентополучатель, прошу по голове не бить, при желании можно перевести хоть в золото, хоть в динары!)
28 авг. 2012
Файл здесь (не принимает вложения xlsx, поэтому пересохранил в xls).
У вас нет необходимых прав для просмотра вложений в этом сообщении.
28 авг. 2012
Бить не собираюсь мы все инвесторы
критика
- ваш подход это метры в метры и т.д. главный его недостаток это не учитывание факта ОТНОСИТЕЛЬНОСТИ это как все считать в автомобилях ВАЗ 2101 в 1968 это было модно, в 1975 не современно, в 1988 доисторически сейчас просто смешно.
предложение
его озвучивали еще еврейские французы считать в золоте.
На вашем примере
могли в июне 2011 купить золотого лома по 740-750 за грамм сейчас через год продать по 935 (с руками оторвут)
Что же мы имеем 2930/0,745= 3,93 кг-ваше вложенное.
3900/0,935= 4,171 кг -ваша валовая выручка.
4,171-3,93= 241 грамм Это ваша прибыль
Делим 241 на три части
1/4 - 60 грамм на покушать (56 100 р)
1/4 - 60 грамм на улучшение бизнеса (56 100 р)
1/2 - 120 грамм откладываем на инвестиции в надежность (112 200 р)
***
Вам следует искать новое вложение
Это 3,93 кг первоначальные + 60 грамм = 4,053 кг *935 р
Что в рублях будет 3 790 000 р;
***
Прибыль расчитывать только!!!! после нового вложения
критика
- ваш подход это метры в метры и т.д. главный его недостаток это не учитывание факта ОТНОСИТЕЛЬНОСТИ это как все считать в автомобилях ВАЗ 2101 в 1968 это было модно, в 1975 не современно, в 1988 доисторически сейчас просто смешно.
предложение
его озвучивали еще еврейские французы считать в золоте.
На вашем примере
могли в июне 2011 купить золотого лома по 740-750 за грамм сейчас через год продать по 935 (с руками оторвут)
Что же мы имеем 2930/0,745= 3,93 кг-ваше вложенное.
3900/0,935= 4,171 кг -ваша валовая выручка.
4,171-3,93= 241 грамм Это ваша прибыль
Делим 241 на три части
1/4 - 60 грамм на покушать (56 100 р)
1/4 - 60 грамм на улучшение бизнеса (56 100 р)
1/2 - 120 грамм откладываем на инвестиции в надежность (112 200 р)
***
Вам следует искать новое вложение
Это 3,93 кг первоначальные + 60 грамм = 4,053 кг *935 р
Что в рублях будет 3 790 000 р;
***
Прибыль расчитывать только!!!! после нового вложения
Мелкопоместный дворянин. 6 дворов
28 авг. 2012
Рентополучатель, добрый день,
Конечно, оценивать в ВАЗах и даже в Мерседесах глупо, но суть подхода именно в том, что ликвидная недвижимость - это реальный актив. Просто потому, что квартира имеет потребительские качества и ценность для людей. Золото это единая мера стоимости, но потребительское качество у золота очень низкое. И это наглядно показывают случаи голода, когда золото продавали за бесценок, чтобы прожить.
Для меня золото - это финансовый инструмент, почти как акции. Да, я мог вместо квартиры накупить акций скажем ОАО "ЖЖЖ", и даже мог получить на этом в разы больше, но так же мог бы и потерять. Это не бизнес, а практически рулетка! Никто не гарантирует, что завтра и цена золота не упадет в десяток раз.
-------------------------
А собственно суть подхода - считать не доходность от вложенных средств, а доходность по спрэду, следя за тем, что портфель объектов не ухудшается, а именно величину спрэда можно тратить.
Поскольку у меня в потребительской корзине примерно 80% трат в рублях и лишь около 20% в евро, то и спрэд считаю в рублях. Если бы соотношение было наоборот, считал бы все в евро.
Если завтра все цены будут номинированы в золоте, то придется и спрэд считать в золоте
Конечно, оценивать в ВАЗах и даже в Мерседесах глупо, но суть подхода именно в том, что ликвидная недвижимость - это реальный актив. Просто потому, что квартира имеет потребительские качества и ценность для людей. Золото это единая мера стоимости, но потребительское качество у золота очень низкое. И это наглядно показывают случаи голода, когда золото продавали за бесценок, чтобы прожить.
Для меня золото - это финансовый инструмент, почти как акции. Да, я мог вместо квартиры накупить акций скажем ОАО "ЖЖЖ", и даже мог получить на этом в разы больше, но так же мог бы и потерять. Это не бизнес, а практически рулетка! Никто не гарантирует, что завтра и цена золота не упадет в десяток раз.
-------------------------
А собственно суть подхода - считать не доходность от вложенных средств, а доходность по спрэду, следя за тем, что портфель объектов не ухудшается, а именно величину спрэда можно тратить.
Поскольку у меня в потребительской корзине примерно 80% трат в рублях и лишь около 20% в евро, то и спрэд считаю в рублях. Если бы соотношение было наоборот, считал бы все в евро.
Если завтра все цены будут номинированы в золоте, то придется и спрэд считать в золоте
28 авг. 2012
Рентополучатель писал(а):1/2 - 120 грамм откладываем на инвестиции в надежность
"инвестиции в надежность" - а это что за зверь?
Вы аж 50% от прибыли туда направляете, а у меня в бюджете такой строки вообще нет... может надо добавить...
28 авг. 2012
Сергей Марфин писал(а):Рентополучатель писал(а):1/2 - 120 грамм откладываем на инвестиции в надежность
"инвестиции в надежность" - а это что за зверь?
Может речь про государственные облигации правительства США, ну или если операционную доходность считать в золоте, то это платина...)
По стартовому посту - давайте начнём с терминологии. Спред это разность между лучшими ценами покупки (бид) и продажи (аск) в один и тот же момент времени на какой-либо актив.
То есть использование этого термина необоснованно как минимум без оговорки, что вы придумали для старого термина новое трактование. Может стоит отталкиваться от термина "экспирация".
Второе - если цена на готовые квартиры будет падать, то что произойдёт с недостроенными на год квартирами? Если вы, как и я, предполагаете, что они как минимум перестанут расти, то это означает, что данные величины функционально связаны. Следовательно, смысла считать в недостроенных квартирах нет, понятнее и привычнее считать в готовом продукте, с меньшим количеством рисков.
PS Поясню последний абзац. Чем является прибыль при покупке квартиры до завершения строительства? Моё мнение - это исключительно премия за риск, иначе бы никто квартиры на этапе котлована не продавал. Как не продают автомобили на этапе сварки кузова и т.д...)
Дважды мечтатель нерса /// Сообщения, написанные после 19 часов (MSK+4..6), написаны в н/с...)
/// Самозанятый риелтор /// ***********
/// Самозанятый риелтор /// ***********
28 авг. 2012
ArtHome писал(а):По стартовому посту - давайте начнём с терминологии. Спред разность между лучшими ценами покупки (бид) и продажи (аск) в один и тот же момент времени на какой-либо актив. То есть использование этого термина необоснованно как минимум без оговорки, что вы придумали для старого термина новое трактование. Второе - если цена на готовые квартиры будет падать, то что произойдёт с недостроенными на год квартирами? Если вы, как и я, предполагаете, что они как минимум перестанут расти, то это означает, что данные величины функционально связаны. Следовательно, смысла считать в недостроенных квартирах нет, понятнее и привычнее считать в готовом продукте, с меньшим количеством рисков.
АртХоум, добрый вечер.
1. Я достаточно много общался с профессиональными трейдерами (нефть и нефтепродукты). Причем далеко не только back-to-back сделки, а сделки с получением прибыли по географии, по переработке, по блендингу, по фин условиям сделки и даже по разнице условий демереджа
Там постоянно принимается решение: продавать актив в том месте и того качества "как есть" или пытаться еще "накрутить". Причем доп. прибыль во всех случаях называли "спрэдом от ..." (возможно это жаргон, я не готов серьезно обсуждать терминологию...слово СПРЭД мне понятно, также на форуме ОльгаZ ранее использовала этот же термин именно в этом контенте). Пример привел потому, что бизнес похож - есть актив и есть возможность как продать его, так и дополнительно заработать, причем точных рыночных цен в будущем не знает никто, все решения принимаются в текущих ценах + считается и соответственно хеджируется "открытая позиция".2. Если цены на готовые квартиры будут падать, то спрэд уменьшится, но незначительно (см.Excel). Например в приведенном примере создал отдельную вкладку "Падение 5%", где показал влияние падения РН на 5% в год в течении четырех лет (12-16 гг), при этом уменьшил на 5%, 10%, 15%, 20% значения в колонках D-G как строку 4, так и строку 5. Спрэд на год составил не 0,48М (как в текущих ценах), а 0,41М, что хуже, но допустимо. А если РН будет не падать, а расти, то спрэд еще вырастет. И то и другое лотерея.
28 авг. 2012
Собственно Excel со статегией с дополнительной вкладкой (падение РН на 5% в год в течении 4 лет) здесь
У вас нет необходимых прав для просмотра вложений в этом сообщении.
29 авг. 2012
Сергей Марфин писал(а):1. Я достаточно много общался с профессиональными трейдерами (нефть и нефтепродукты). Причем далеко не только back-to-back сделки, а сделки с получением прибыли по географии, по переработке, по блендингу, по фин условиям сделки и даже по разнице условий демереджа
Из ваших слов следует, что они занимаются арбитражем, то есть зарабатывают на разнице условий. На самом деле, когда картошку покупают осенью с целью реализовать весной, это тоже арбитраж, временной. Про использование термина спред в таком контексте, прямо противоречащим определению из рукипедии, я слышу впервые - соответственно понимание вашей идеи вызывает затруднения...)
В эксель пока не заглядывал, так как ещё не понял смысла подобного перехода к учёту цыплят в весенне-летний период. Что в итоге вы пытаетесь выявить? Как я понимаю, а возможно заблуждаюсь - чем больше риска недостроя, тем больше прибыль, если риски не реализуются и всё будет хорошо. Например, я прекрасно помню, как вдруг ВеллХаус на Ленинском, внешне уже полностью готовый, начали вдруг активно рекламировать два с половиной года назад чуть ли не по 90тыр/кв.метр. С тех пор внешний вид этого здания вроде как не изменился. Отсюда следует, что чем больше рисков вы на себя берёте, тем эффектнее результаты, рассчитанные по вашей методике, так как в ней их нет в виде какого-нить рейтинга.
Поясните цель учёта в таком разрезе...)
Дважды мечтатель нерса /// Сообщения, написанные после 19 часов (MSK+4..6), написаны в н/с...)
/// Самозанятый риелтор /// ***********
/// Самозанятый риелтор /// ***********
29 авг. 2012
ArtHome писал(а):В эксель пока не заглядывал, так как ещё не понял смысла подобного перехода к учёту цыплят в весенне-летний период. Что в итоге вы пытаетесь выявить? Как я понимаю, а возможно заблуждаюсь - чем больше риска недостроя, тем больше прибыль, если риски не реализуются и всё будет хорошо. Например, я прекрасно помню, как вдруг ВеллХаус на Ленинском, внешне уже полностью готовый, начали вдруг активно рекламировать два с половиной года назад чуть ли не по 90тыр/кв.метр. С тех пор внешний вид этого здания вроде как не изменился. Отсюда следует, что чем больше рисков вы на себя берёте, тем эффектнее результаты, рассчитанные по вашей методике, так как в ней их нет в виде какого-нить рейтинга.
Поясните цель учёта в таком разрезе...)
АртХоум, добрый день.
(я совсем не хочу спорить по поводу терминов, ну нравится Вам термин эспирация, можем использовать его, дело не в этом)
Я пытался построить модель в которой:
- отношение к инвестициям в недвижимость не как к отдельным проектам (первоначальная инвестиция, NPV, IRR, и т.д.), а как к постоянному производству, постоянно генерирующему кэш и самовоспроизводящемуся
- аренда и продажа были бы вместе в одной модели, а не в двух отдельных моделях
Цель: обоснованно принимать решения - когда продавать (с ключами, в собственности, через несколько лет и т.д.), стоит ли делать ремонт и сдавать или нет?
Вы зря не посмотрели таблицы, из примера следует, что для правильных для инвестирования новостроек (т.е. не точечных а в новом районе массовой застройки и с перспективой улучшения инфраструктуры) наиболее выгодна продажа не сразу по получению ключей (что по сути означает 100% инвестиций под риском недостроя), а через 3 года после собственности (т.е. всего 20% времени под риском недостроя)
