Инвестиции в долгострой 16 / 1881
17 апр. 2014
Здравствуйте!
Перед кризисом 2008 года появилась необходимость вложить заработанные средства. Выбор пал в сторону новостроек. На тот момент было 6 млн. без возможности эту сумму увеличить, будь то с помощью ипотеки или иным путем .
Рассматривала я 2 приемлемых варианта - это ЖК Триколор от Капитал Груп и ЖК Янтарный город от Сити 21 век. Остальные варианты отпадали по тем или иным причинам. В Янтарном городе не понравилось то, что у однушек был вид, понятное дело, не на воду, а на соседние дома, квартиры были 48-метровые, а метро на тот момент отсутствовало (поленилась я почитать про его развитие в этом районе).
В итоге на свою голову купила однушку 55,6 м2 в ЖК Триколор на Проспекте Мира. Думаю большинство из присутствующих на форуме прекрасно знают этот долгострой.
В итоге прошло 6 лет, и встал вопрос, что делать с этой квартирой дальше?
Варианты, которые крутятся у меня в голове:
1)Продавать сейчас и вложиться в ЖК Мосфильмовский (в моем родном районе Раменки)
2)Ждать сдачи и продавать без ремонта после сдачи
3)Сделать ремонт, сдавать и продавать через 3 года.
Ключи обещают уже в сентябре, хотя сдача всего комплекса запланированная на 4 квартал 2015, правда как это будет сделано неясно. Поэтапная сдача маловероятна, т.к. дом объединен стилобатом.
Теперь немного о квартире:
Этаж низкий вид получается на дворовые деревья, а вообще в сторону Лосиного острова.
Плюсы, которые вижу я
Более-менее развитая инфраструктура района
Неплохая транспортная доступность (после строительства развязки у Триколора и расширения Ярославки под северянинским путепроводом)
В 5 минутах Золотой вавилон и Метро
ВВЦ, за которое серьезно взялся Собянин
Чудесный акведук
800 метров до Лосиного острова
Окна не на Проспект Мира
Неплохие входные группы
Широкие окна
Выведен нефтемаслозавод, располагавшийся в километре от ЖК.
минусы
Муравейник (хотя некоторым нравится)
Квартира находится в углу дома (подозреваю, что неликвид, хоть и однушка).
Правда, как можно заметить, солнце там бывает
Длительное заселение
До метро минут 20 бодрым шагом.
Нет балкона (хотя тоже спорный момент, т.к. многие, как я вижу, объединяют жилую область и балокны)
Наличие 151 однакомнатной квартиры с окнами в сторону Лосиного острова (основные конкуренты)
Общее количество однокомнатных квартир в ЖК 420!
Агентства сейчас продают аналогичные квартиры по 9 300 000 - 9 500 000.
Товарищи эксперты, как вы оцениваете саму квартиру, местоположение и дом в целом и что с ней собственно лучше делать?
За сколько можно будет сдать такую студию? (есть правда вариант сделать 2-шку, т.е. спальня гостиная и недокухня, но это, как мне кажется, еще хуже, чем студия с одной комнатой). В ЖК Каменный цветок аналогичная квартира сдается за 50 000
При оценке стоимости в перспективе ориентируюсь на расположенный рядом и аналогичный по классу ЖК Каменный цветок. Там сейчас выставлено 5 однушек, некоторые из которых я наблюдаю уже не первый месяц. Цены
48-метровая
13 500 000
50-метровая
14 600 000
53-метровые -
14 300 000
14 750 000
55-метровая
14 900 000
Реально ли ее продать по аналогичной цене?
И еще вопрос в догонку. Ради интереса посмотрела, сколько стоят квартиры в Янтарном городе. Оказалось что все предложения там в районе от 17 до 18 млн за несчастные 54-метровые однушки? Неужели за такие деньги кто-то покупает там квартиры? Например
А в том доме, где я хотела покупать почему-то продается за 14,5 млн.
Заранее спасибо за ваши советы
Перед кризисом 2008 года появилась необходимость вложить заработанные средства. Выбор пал в сторону новостроек. На тот момент было 6 млн. без возможности эту сумму увеличить, будь то с помощью ипотеки или иным путем .
Рассматривала я 2 приемлемых варианта - это ЖК Триколор от Капитал Груп и ЖК Янтарный город от Сити 21 век. Остальные варианты отпадали по тем или иным причинам. В Янтарном городе не понравилось то, что у однушек был вид, понятное дело, не на воду, а на соседние дома, квартиры были 48-метровые, а метро на тот момент отсутствовало (поленилась я почитать про его развитие в этом районе).
В итоге на свою голову купила однушку 55,6 м2 в ЖК Триколор на Проспекте Мира. Думаю большинство из присутствующих на форуме прекрасно знают этот долгострой.
В итоге прошло 6 лет, и встал вопрос, что делать с этой квартирой дальше?
Варианты, которые крутятся у меня в голове:
1)Продавать сейчас и вложиться в ЖК Мосфильмовский (в моем родном районе Раменки)
2)Ждать сдачи и продавать без ремонта после сдачи
3)Сделать ремонт, сдавать и продавать через 3 года.
Ключи обещают уже в сентябре, хотя сдача всего комплекса запланированная на 4 квартал 2015, правда как это будет сделано неясно. Поэтапная сдача маловероятна, т.к. дом объединен стилобатом.
Теперь немного о квартире:
Этаж низкий вид получается на дворовые деревья, а вообще в сторону Лосиного острова.
Плюсы, которые вижу я
Более-менее развитая инфраструктура района
Неплохая транспортная доступность (после строительства развязки у Триколора и расширения Ярославки под северянинским путепроводом)
В 5 минутах Золотой вавилон и Метро
ВВЦ, за которое серьезно взялся Собянин
Чудесный акведук
800 метров до Лосиного острова
Окна не на Проспект Мира
Неплохие входные группы
Широкие окна
Выведен нефтемаслозавод, располагавшийся в километре от ЖК.
минусы
Муравейник (хотя некоторым нравится)
Квартира находится в углу дома (подозреваю, что неликвид, хоть и однушка).
Правда, как можно заметить, солнце там бывает
Длительное заселение
До метро минут 20 бодрым шагом.
Нет балкона (хотя тоже спорный момент, т.к. многие, как я вижу, объединяют жилую область и балокны)
Наличие 151 однакомнатной квартиры с окнами в сторону Лосиного острова (основные конкуренты)
Общее количество однокомнатных квартир в ЖК 420!
Агентства сейчас продают аналогичные квартиры по 9 300 000 - 9 500 000.
Товарищи эксперты, как вы оцениваете саму квартиру, местоположение и дом в целом и что с ней собственно лучше делать?
За сколько можно будет сдать такую студию? (есть правда вариант сделать 2-шку, т.е. спальня гостиная и недокухня, но это, как мне кажется, еще хуже, чем студия с одной комнатой). В ЖК Каменный цветок аналогичная квартира сдается за 50 000
При оценке стоимости в перспективе ориентируюсь на расположенный рядом и аналогичный по классу ЖК Каменный цветок. Там сейчас выставлено 5 однушек, некоторые из которых я наблюдаю уже не первый месяц. Цены
48-метровая
13 500 000
50-метровая
14 600 000
53-метровые -
14 300 000
14 750 000
55-метровая
14 900 000
Реально ли ее продать по аналогичной цене?
И еще вопрос в догонку. Ради интереса посмотрела, сколько стоят квартиры в Янтарном городе. Оказалось что все предложения там в районе от 17 до 18 млн за несчастные 54-метровые однушки? Неужели за такие деньги кто-то покупает там квартиры? Например
А в том доме, где я хотела покупать почему-то продается за 14,5 млн.
Заранее спасибо за ваши советы
17 апр. 2014
Хм...никто ничего не может посоветовать? 
17 апр. 2014
Сложно так советовать, вы сами лучше знаете. Квартира немного неликвид по сравнению с др.кв.в вашем доме: низкий этаж, шум от проспекта, вид на др.корпус, далеко от метро поэтому продать думаю сложно, конечно зря тогда не купили в Строгино.
17 апр. 2014
Дима8 писал(а):Сложно так советовать, вы сами лучше знаете. Квартира немного неликвид по сравнению с др.кв.в вашем доме: низкий этаж, шум от проспекта, вид на др.корпус, далеко от метро поэтому продать думаю сложно, конечно зря тогда не купили в Строгино.
Нет, у меня как раз вид на дворовую зелень очень неплохой (за исключением зимы) и шума с проспекта мира нет, т.к. окна в другую сторону. Другое дело, что пугает нахождение квартиры в углу. Критично это или нет для покупателя?
Я вот просто думаю, имеет ли смысл ждать еще столько лет, чтобы потом не получить даже минимального выхлопа. Или он все же может быть даже при такой квартире и в таком проекте (я и про сдачу и про продажу)?
О Строгино очень жалею. Была первая безответственная покупка, в следующий раз буду более обстоятельно подходить к вопросу.
17 апр. 2014
Пример того для чего нужен риэлтор при покупке новостройки.... 
По тем ценам что Вы сравниваете с другими жилыми комплексами продать будет нереально никогда.
Сейчас продать можно немного дороже 6 - так что ждите достройки и ключей.
Хотя бы пока яму зароют и можно будет нормально пройти и посмотреть квартиру...
По тем ценам что Вы сравниваете с другими жилыми комплексами продать будет нереально никогда.
Сейчас продать можно немного дороже 6 - так что ждите достройки и ключей.
Хотя бы пока яму зароют и можно будет нормально пройти и посмотреть квартиру...
продаю и покупаю недвижимость в Москве с 1996 года
18 апр. 2014
Машины летят в этом месте в сторону центра поэтому гул там в радиуса 300 м обеспечен, даже окна во дворе.
В 15-ом году получите ключи и сдайте в аренду, если хороший ремонт как раз за 50 сдать можно.
В 15-ом году получите ключи и сдайте в аренду, если хороший ремонт как раз за 50 сдать можно.
19 апр. 2014
lena1977 писал(а):Реально ли ее продать по аналогичной цене?
Заранее спасибо за ваши советы
Каменный цветок не по наслышке знаю, он 2007-года постройки.
Видовые характеристики большинству квартир комплекса жк КЦ как раз "подкорректировал" жк Триколор.
Можно с большой долей уверенности прогнозировать, что через 5-6 лет квартиры в Триколоре сравняются по стоимости с Каменным цветком, т.к. дома одного класса и чего-то выдающегося в Каменном цветке по сравнению с Триколором нет.
Да и находятся они в 200метрах друг от друга.
Единственное ограничение - чтобы окна сравнимых квартир были не на Проспект мира.
Мой совет - если вложили деньги на ранней стадии, дождитесь сдачи дома, сделайте простой ремонт, посдавайте несколько лет, квартира наберёт цену, потом продадите с большим выхлопом в денежном выражении.
Святослав писал(а):По тем ценам что Вы сравниваете с другими жилыми комплексами продать будет нереально никогда.
Сейчас продать можно немного дороже 6 - так что ждите достройки и ключей.
Хотя бы пока яму зароют и можно будет нормально пройти и посмотреть квартиру...
Что-то попахивает вилами по воде и на мой взгляд приведенные слова "6","яму","нормально пройти" - очень далеко от реальной аналитики практикующего риэлтора и тем более инвестора.
И не 6, и нет никакой мешающей просмотру "ямы", и я лично уже три раза созванивался с капитал-груп ходил смотрел - во всех трёх корпусах побывал.
Во-первых, 6млн = 120000руб. за квадратный мер для 50кв/м квартиры.
Что звучит как-то странно, не находите, если речь идёт о Москве и доме бизнес-класса ?
Во-вторых, застройщик продаёт по 170000-200000руб, и уже купить однушку практически не возможно - почти всё мелкое распродали.
Как покупают тогда у застройщика, если вы козыряете 120000руб. за метр ?
Лично интересовался инвестицией в подобную однушку два месяца назад, но не срослось по причине отсутствия вкусных для меня однушек...
Да и цены уже не для захода в инвестицию... Надо было раньше...
19 апр. 2014
Привлечь покупателя на такой стадии строительства малоликвидной квартиры можно только ценой...
По росту цен я согласени он будет (но не в два раза) - поэтому и написал что нет сейчас смысла продавать. Добавит ликвидность ремонт и собственность, ждя которую можно посдавать в аренду....но цены в 14 млн. на уровне сегоднящних цен квартира эта НИКОГДА стоить не будет. Понятно?
По росту цен я согласени он будет (но не в два раза) - поэтому и написал что нет сейчас смысла продавать. Добавит ликвидность ремонт и собственность, ждя которую можно посдавать в аренду....но цены в 14 млн. на уровне сегоднящних цен квартира эта НИКОГДА стоить не будет. Понятно?
продаю и покупаю недвижимость в Москве с 1996 года
19 апр. 2014
Святослав писал(а):но цены в 14 млн. на уровне сегоднящних цен квартира эта НИКОГДА стоить не будет
как сказал один незабвенный философ: "сегодня в завтрашний день не все могут смотреть. вернее, смотреть то могут. не только лишь все. мало кто может."
19 апр. 2014
Святослав писал(а):...малоликвидной квартиры...
А почему Вы считаете её малоликвидной ?
Святослав писал(а):но цены в 14 млн. на уровне сегоднящних цен квартира эта НИКОГДА стоить не будет. Понятно?
Не понятно без аргументации.
Вопрос ведь не в том, чтобы тыкнуть пальцем в небо и назвать какую-то цифру, 6млн, 14млн и т.п....
Я конкретизирую вопрос - почему эта квартира (по Вашему мнению) не будет никогда стоить столько же , сколько стоит сейчас точно такая же квартира в доме, который в 200метрах напротив неё находится и является подобным в статусе, георасположении и в т.п. факторах (жк каменный цветок) ?
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: Miss Marple, Tekwo и 4 гостя
