Есть ли смысл заниматься инвестированием в коммерческую недвижимость в кризис? 22 / 829

Задумывались ли вы о том, что инвестирование рублей похоже на попытки носить воду решетом? Как бы вы их не приумножали, очередной скачок девальвации (обесценивание по отношению к резервным валютам) сводят на нет все ваши прежние усилия. В сфере торговой недвижимости формата стрит-ритейл это выглядит особенно убедительно. За последние полтора года стоимость недвижимости (в долларах) уменьшилась почти вполовину. А арендный доход и того больше. Невольно задаешься вопросом: есть ли смысл заниматься инвестированием в коммерческую недвижимость в России?

Что бы разобраться с этим, давайте проведем небольшой эксперимент. Выберем солидный временной промежуток. На начало периода инвестируем равную сумму в российский и зарубежный активы, ежегодно будем реинвестировать полученный доход, а по итогам сравним результаты.

В качестве зарубежного актива будет выступать какой угодно инструмент инвестирования, но с доходностью равной 10% годовых в валюте. Это существенно выше валютного вклада. Особенно в долгосрочной перспективе. По сути, это вообще выше доходности всех реальных валютных инвестиций, доступных российским гражданам. Но для наглядности эксперимента оставим эту цифру.

Российским активом будет коммерческая недвижимость формата стрит-ритейл. Причем мы будем не просто покупать объект и сдавать его в аренду, а воспользуемся способом получения максимального дохода. Купим квартиру на первом этаже жилого дома, переведем в нежилой фонд, сдадим в аренду, и по прошествии нескольких лет продадим.
В умелых руках, рентабельность подобного бизнеса достаточно высока. Подробнее об этом можно прочесть в статье "Что лучше - иметь $1 млн или жить, как миллионер?"(вставить ссылку).
Здесь же уместно привести небольшой финансовый отчет проданного в 2016 году помещения. Не стоит забывать, что на дворе кризис и цена аренды, а значит и цена продажи помещения, уменьшились в среднем на 20%.

Финансовый отчет:
- Затраты на покупку квартиры, перевод в нежилой фонд, строительные работы и содержание объекта: 10,03 млн руб.
- Доход, полученный с арендной платы за весь период и выручка от продажи объекта: 21,64 млн руб.
- Период владения объектом: 4 года.

Ежегодно инвестиция приносила в среднем 2,9 млн руб. ((21,64 - 10,03) / 4). В традиционном понимании это соответствует годовой рентабельности 29% (2,9 / 10,03). Но для целей нашего эксперимента придется перевести простой процент в сложный. Иначе мы поставим в невыгодное положение зарубежный актив, которым вполне может быть сберегательный счет в каком-нибудь щедром банке.
Итак, 10,03 млн руб. "выросли" до 21,64 млн. Соответственно, каждый вложенный рубль за четыре года вырос до 2,158 руб. (21,64 / 10,03). Воспользуемся таблицами сложного процента, в которых рассчитаны ежегодные результаты роста денежной единицы при различных процентных ставках (при желании, читатель без труда найдет такие таблицы в интернете). Нашему росту соответствует ставка сложного процента равная 21%.

Теперь настало время провести наш эксперимент. Временной промежуток выберем длительностью 15 лет. Начало его соответствует 2001-му году, а окончание текущему, 2016-му.
Инвестировать будем сумму эквивалентную одному доллару США. Расчет проведем по формуле сложного процента: ежегодный процент будем начислять на сумму первоначальной инвестиции и ранее полученного процента.

Расчет доходности зарубежного актива.
Здесь все просто. Один доллар, вложенный на 15 лет под 10% годовых, с учетом сложного процента, превратится в 4,17 доллара.

Расчет доходности российского актива (коммерческой недвижимости формата стрит-ритейл).
Для начала переведем один доллар США в рубли по действующему на сентябрь 2001 года курсу. Полученная сумма первоначальной инвестиции равна 29,43 руб.
Согласно таблице сложного процента, один рубль, вложенный на 15 лет по ставке 21% годовых превратится в 17,45 рублей. Умножим эту цифру на сумму первоначальной инвестиции, получим 513,55 руб. (17,45 х 29,43 руб.).
Теперь осталось сравнить полученные результаты.

Сравнение результатов.
Поскольку в основе статьи лежат сомнения в целесообразности инвестирования в российские активы, приведем рублевый результат к долларам США.
На сентябрь 2016 года курс доллара составляет 63,69 руб. Следовательно, итог инвестирования в российский актив равен 8,06 доллара США (513,55 руб. / 63,69).
Итог же инвестирования в зарубежный актив составил 4,17 долларов. В два раза меньше.
Посмотрим по таблицам сложного процента: какая процентная ставка соответсвует росту одного доллара до 8,06 долларов, за тот же пятнадцатилетний период. Получается примерно 15% годовых... Еще раз заостряю внимание, что речь идет о сложном проценте. Который при равной денежной доходности с простым процентом, всегда выглядит гораздо более скромным.

Оказывается, частные инвестиции в коммерческую недвижимость в России остаются эффективными даже в период экономического спада. Нужны лишь терпение и выдержка, чтобы продуктивно пережить очередной кризис, не поддавшись всеобщему унынию. Следует помнить, что именно сейчас закладывается та прибыль, которые лишь немногие инвесторы снимут на пике очередного "витка экономического роста".

А где за рубежом есть такие 10% ????? :ne_vi_del:

Может быть 1% или скорее 0,1%, а при продаже минус 25% ? :nez-nayu:

Пока хорошие коммерческие выгоднее чем аренда квартир...

Отличный текст! Осталось только найти тех, кто в него так сильно поверит, что понесет вам денежки. :hi_hi_hi:

Неподготовленному инвестору в коммерческой недвижимости в период кризиса делать нечего.

Dmitry T. писал(а):
Неподготовленному инвестору в коммерческой недвижимости в период кризиса делать нечего.

Я вижу обратное. Неподготовленные люди в период кризиса умудряются приобрести хорошие объекты, тогда как до кризиса, они могли об этом только мечтать.

Константин Демчук писал(а):
- Затраты на покупку квартиры, перевод в нежилой фонд, строительные работы и содержание объекта: 10,03 млн руб.

Сколько квартир вы перевели в Москве за последний год в нежилой фонд?

ir-ka писал(а):
Константин Демчук писал(а):
- Затраты на покупку квартиры, перевод в нежилой фонд, строительные работы и содержание объекта: 10,03 млн руб.

В статье речь про квартиру, купленную и переведенную в нежилой фонд в 2012 году. Продали ее в 2016 году.

ir-ka писал(а):
Сколько квартир вы перевели в Москве за последний год в нежилой фонд?

Текущие проекты по Москве находятся на этапе подготовки пакета документов для подачи в ДГИ. Но несколько решений о переводе, в этом году, мы получили в ближайшем Подмосковье. Т.е. бизнес вполне живой, хоть и имеет временные трудности.

Константин Демчук писал(а):
Текущие проекты по Москве находятся на этапе подготовки пакета документов для подачи в ДГИ. Но несколько решений о переводе, в этом году, мы получили в ближайшем Подмосковье.

Подмосковье это другой субъект федерации.

Интересует именно Москва.
Ни одного объекта за 2016 год в нежилой фонд не переведено Вами. Понятно, спасибо за информацию.

Пока еще рано судить так категорично. До конца года остался еще месяц. Как знать...

Константин Демчук писал(а):
Т.е. бизнес вполне живой, хоть и имеет временные трудности.

А какие трудности, можно подробности?

Сергей Тихоненко писал(а):
А какие трудности, можно подробности?

Трудности касаются только Москвы. Была смена Департамента, осуществляющего перевод в нежилой фонд, смена регламента и пара постановлений правительства Москвы. Администрация внесла в процесс много изменений. От этого сам процесс переводов застрял. В 2016 году выдано очень мало решений (по сравнению с количеством заявок).
С другой стороны, ситуация, когда "в Москве больше не переводят" сильно снизила цены на квартиры под нежилой фонд. Еще и кризис наложился. Получилась редкая возможность заложить очень выгодные инвестиции. Так, что, с одной стороны - трудности, с другой - возможности.